בנק ישראל ומלכודת הנדל"ן

להסביר מדוע ישראל לא "חטפה" את מלוא המהלומה מן משבר הבנקאות והנדל"ן העולמי, זו פעולה פשוטה יחסית.  כולם יודעים לספר: דווקא משום המיתון האוטונומי שפקד את כלכלת ישראל בעשור הקודם (2002 וצפונה)- הקהל הרחב ומעניקי האשראי במשק לא איבדו פה את הראש. הם שמרו על יחס חוב תוצר צנוע וחוב משקי הבית נותר נמוך, בסביבות ה 50%. 

מאידך, מספר כלכלנים בולטים  שבים ומזהירים מפני האדישות שתתפוס את הצרכן וקובעי הממשל בישראל למען לא יטעה בהחלטותיו. מאוד נוח לחשוב שהרע המוחלט מאחורינו ועכשיו אפשר להתיר את החגורה. הבנקים המרכזיים בצעד של הרחבת בסיס הכסף, בכדי להקל על מתן הלוואות, בוודאי ועוזר לאותה החשיבה. אך על כך בהמשך.

כשההלוואות מתחילות לזרום, הן זורמות בראשונה לשוק הנדל"ן. האחרון הוא הראשון ליהנות משוק אשראי מתפתח ולעיתים משתולל. 

דוגמאות קודמות לכך בעולם ניתן למצוא בנקל. שווקים שהיו מאוזנים טרם משבר הנדל"ן בארה"ב ועם הרצון להגן על הכלכלה המקומית מפני השלכותיו, למעשה "ייבאו" את הבועה לשטחם.

המקרה הקנדי והסיני

קנדה היא מדינה עם כלכלה נהדרת, אשר נהנית מהגירה איכותית ודמוגרפיה חיובית. רמת היעילות של העובד הקנדי היא אחת מן הגבוהות בעולם. נתונים אלו לא מנעו מן הבנק המרכזי של קנדה לנקוט בצעדי חורמה כנגד המיתון שאיים עליה מהדרום והורדת הריבית לרמה אפסית. לריבית נמוכה יש השפעה ניכרת על השוק הריאלי ולא עבר זמן רב עד אשר שר האוצר הקנדי פנה אל התקשורת העולמית בהודיה על ה"בעיה" שהתפתחה בשוק הנדל"ן והמשכנתאות הקנדי.

בסין שוק הנדל"ן נמצא כבר חודשים ארוכים בנקודת רתיחה. לאחר כמה רגעים בהם התרחשה ירידת מחירים, עם ההתערבות הממשלתית במשק חל שינוי כלכלי ואף חברתי בשוק הנדל"ן בסין. צעדי הממשל להרחבת האשראי הביאו לצמיחה חסרת תקדים בשוק המשכנתאות. לבסוף הסינים, בדומה לקנדים, הודו בבעייתם והבטיחו לשנות את המדיניות המרחיבה למדיניות המתרכזת יותר במדד המחירים.

המצב בישראל

גם בישראל, בנק ישראל מקדיש את מלוא תשומת הלב לשוק הנדל"ן. לאורך השנים אחוז הדיור ממדד המחירים הוא 21%-25%. בעקבות הצמיחה במשק בשנת 2007 והורדת הריבית בשנת 2008 הביאה לעלייה מצרפית של 56% בהיקף נטילת המשכנתאות. שוק הנדל"ן כתגובה לכך האדיר את מחירי הדירות ביותר מ30%. היקף המשכנתאות הגיע אשתקד ל-65 מיליארד שקל, לעומת 41 מיליארד שקל בשנים 2006-2007. בהתאם לפיתוי שבריבית הנמוכה הקהל הרחב זרם לאיטו אל שוק המשכנתאות (וכן גם הבורסה).

משכנתא בריבית משתנה - אם כל הספקולציה

נתוני בנק ישראל מראים כי הריבית הנמוכה במשק- דחפה את קהל הלקוחות לזרועותיה החמות של הריבית המשתנה. ספק משום ההמלצה של המומחים למשכנתאות ספק משום הפרסומים במדיה, כבר בפברואר 2009, המשכנתאות בריבית משתנה היוו כ-77% מסך היקף המשכנתאות. בסוף השנה האחוז ירד ל55 – עדיין גבוה היסטורית. 

בנק ישראל התייחס לנתונים אלה באומרו כי למרות העלייה באחוזי לוקחי הריבית המשתנה- יחס החוב להכנסה פנויה לא השתנה. בסוף 2009 היוו המשכנתאות כ-50% מיתרות החוב הכוללת של משקי הבית.

אנשי בנק ישראל ממשיכים לטעון שהעלייה בנטל תשלומי הריבית אינה צפויה להשפיע על כלל הצריכה הפרטית במשק או על יציבות הבנקים, למרות העלייה הצפויה של מיליארד שקלים בתשלומי המשכנתאות. זאת כמובן בעקבות העלייה בריבית בשוק.

לא לחינם הוזכרו צמד הדוגמאות בפתיח של הכתבה. בנק ישראל בהכחשתו מזכיר את אותם בנקים מרכזיים בתחילת דרכם. האחרונים מתעקשים לקחת בחשבון רק חלק מהמאפיינים הכלכליים. הוא בוחר להשוות את החוב מההכנסה הפנויה של הישראלי לצרכן האמריקאי, הבריטי, ושאר גוש היורו. הבעיה היא כי כבר היום ניתן לחזות בסימני המעידים כי התהליך הוא דו כיווני. כלומר לא רק שהחוב של הישראלי הממוצע בדרך למעלה- בעקבות המשכנתא, צריך לזכור גם כי ההכנסה הפנויה בדרך למטה.  

בדצמבר 2009-ינואר 2010 ירד היצוא של חברות ההיי-טק ב-7%, לעומת היצוא של חברות אלה בחודשים הקודמים. הירידה החדה ביותר בענף זה, בשיעור של 28%, חלה ביצוא של רכיבים אלקטרוניים. עם זאת, כלל היצוא מישראל עלה באותה תקופה ב-2.5%. כך עולה מנתוני התאחדות התעשיינים.
למרות העלייה הקלה, רמת היצוא בדצמבר 2009-ינואר 2010 עדיין נמוכה ריאלית ב-3.5% לעומת רמתו ערב פרוץ המשבר הכלכלי, ברבעון השלישי של 2008.

נתונים אלו נמדדו תחת פרספקטיבה של שנה וכנראה שיש לקחת אותם בחשבון. אנשי ההיי טק ידועים כציבור משכנתאות ענף. כנראה משום הגיל הממוצע הצעיר שחל השוק לעומת הענפים האחרים במשק. לכן המשקל של האחרונים בתוך מדד של הכנסה פנויה, בכל הקשור בנדל"ן, כנראה מהווה משקל גבוה יותר.

לסיכום

המדדים שבנק ישראל מסתמך עליהם ובתוך כך מבקש להרגיע את המשק הם נכונים. אבל הם מגלים רק חצי תמונה. זו אותה הבעיה שמונעת מאיתנו לגלות משברים טרם הגעתם או לחילופין האצה של צמיחה.

תרחיש של עליית מחירים במשק בנוסף לדשדוש הייצוא בשנה הקרובה הוא אינו תרחיש מנותק מן המציאות. תרחיש שכזה יגרום אפילו לסטנלי פישר להיסתכל לאחור לתקופתינו ובדומה לנגיד הקנדי והסיני להודות- טעינו.

ואפילו עדין לא הזכרנו את קבוצות הרכישה...

קרנות נאמנות המשקיעות בנדל"ן

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש