פצצת הזמן שרוכשי הדירות יושבים עליה

כמה שנים צריך ישראלי ממוצע לעבוד ברצף – מבלי להוציא אפילו שקל אחד – כדי לרכוש דירה בישראל? לפי שר הבינוי והשיכון החדש, זאב אלקין, הנתונים מראים שהוא יצטרך בקרוב 152 משכורות כדי לרכוש דירה, פי שניים מהממוצע במדינות ה-OECD. כלומר יותר מ-12 שנה של עבודה ללא שום הוצאה אחרת. החלום לקנות דירה בגיל צעיר הולך וחומק מישראלים רבים, וכעת הוא מתרחק במהירות גדולה אפילו יותר. ועדיין, שוק הדיור הישראלי רותח כבר יותר מעשור.

מדד מחירי הדירות (הראלי) רשם עלייה של 43% בשנים 2008-2011 (ממוצע שנתי של 9%) ועלייה של 44% בשנים 2012-2019 (ממוצע שנתי של 5%). וגם ברגעים אלה ממש, שוק הדירות בישראל לא מראה סימני האטה – אלא להיפך. מתחילת השנה (2021) עלו מחירי הדיור בשיעור של 5.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. היקף המשכנתאות הגיע במאי 2021 לשיא של 9.5 מיליארד שקלים, עלייה של 82% לעומת חודש מאי אשתקד, וגבוה ב-37% לעומת הממוצע ב-12 החודשים האחרונים.

התשואות הנאות מביאות משקיעים רבים לשוק הנדל"ן למגורים, אך כאן ראוי גם להזכיר שמחירי המניות של יזמי המגורים עלו בשיעור גבוה יותר ממחירי הדירות. ואיך פועלים מרבית המשקיעים בשוק הנדל"ן למגורים? כשמדובר על רכישת נכס "על הנייר", מרבית המשקיעים דוגלים בתפיסת עולם קלאסית של מינימום הון עצמי, מקסימום מינוף והלוואת בלון – כלומר, לקחת משכנתה גדולה ולהתחיל לשלם אותה רק אחרי סיום בניית הדירה וקבלת המפתח. אסטרטגיה זו הביאה למשקיעים תשואה נאה על השקעתם, ואפשרה למכור דירות ברווח אפילו עוד לפני קבלת המפתח, כששלב הבנייה עדיין לא הסתיים.

אלא שעכשיו האסטרטגיה הזאת עלולה להתגלות כשגויה ולעלות הרבה מאוד כסף. הסיבה: חוקי המשחק השתנו. לאחר עשור של אינפלציה אפסית וריבית כמעט-אפסית בישראל, משבר הלוגיסטיקה וההובלה הימי, הביא לזינוקים במחירי סחורות בעולם, מה שהוביל לעלייה במדד המחירים לצרכן ברחבי העולם ובישראל וכן לעלייה במדד תשומות הבניה.

מה זה בכלל מדד תשומות הבנייה?

 

זהו מדד ייחודי לענף הנדל"ן והוא כולל בתוכו סל מוצרים שנחוצים לבנייה. המדד מתפרסם מדי חודש על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במקביל לפרסום מדד המחירים לצרכן בישראל. מדד המחירים לצרכן מודד סל של מוצרי צריכה, ומדד תשומות הבניה דוגם את השינויים במחירי סל קבוע של חומרי גלם הדרושים לענף הבנייה כמו: מלט, ברזל, עץ, צבעים, שיש וכו'.

המדד מגלם את כלל ההוצאות של הקבלנים על חומרי הגלם ובשל משבר הלוגיסטיקה וההובלה הימי, מחיר הובלה של מכולה מסין לישראל (או לאירופה) זינק בתוך כשנה פי שמונה, מ-2,000-3,000 דולרים למכולה, לכ-17,000 דולרים. גם מחיר הנפט עלה מכ-35 דולרים לחבית בסוף 2020 לכ-75 דולרים לחבית כיום.

בהתאמה, מדד תשומות הבנייה למגורים עלה בחודש מאי השנה ב-0.7%, ומתחילת 2021 ב-2.8%. לשם השוואה, בכל 2020 עלה מדד התשומות ב-0.5% בלבד ובכל שנת 2019 ב-1.1% בלבד. מחודש מאי 2020 עד מאי 2021 עלה מדד תשומות הבנייה למגורים ב-3.1%. העלייה מיוחסת בעיקר לזינוק במחיר הברזל, שעלה בשנה האחרונה ב-30%.

איך כל זה משפיע על מחיר הדירה?

 

חשוב להבין: מדד תשומות הבנייה לא משפיע על המשכנתא עצמה. מדד המחירים לצרכן הוא זה שמגדיל את החלק בתשלומי המשכנתא שצמוד למדד. מדד תשומות הבניה משפיע על המחיר הסופי של הדירה. 

כשאנחנו רוכשים דירה חדשה מקבלן, המחיר שלה תמיד צמוד למדד תשומות הבנייה, מפני שנדרשים כמה שנים מרגע הוצאת הדירה למכירה ועד להשלמת בנייתה. בתקופה זאת הקבלן חשוף לשינויים בעלויות השונות של חומרי הגלם והוא מבטח את עצמו מפני עליית המחירים. השיטה היא הצמדת התשלומים שעדיין לא שולמו על הדירה למדד תשומות הבניה. 

לדוגמה: מי שקנה דירה בתחילת 2021 "על הנייר" בשלושה מיליון שקלים, שמחירה צמוד למדד תשומות הבניה, ספג תוך חמישה חודשים התייקרות של 84 אלף שקל מול מחיר הרכישה. יש מקרים בהם הקבלנים מרוויחים מעליית המדד. מי שקנה את כל חומרי-הגלם כבר בתחילת הפרויקט, לא יספוג את עליית מדד תשומות הבנייה אבל יגדיל רווחיו על חשבון הרוכשים.

וזאת פצצת הזמן האמיתית שמחכה לרוכשי הדירות, העלייה ביתרת התשלומים לקבלן בשל ההצמדה למדד תשומות הבנייה. לפצצת הזמן הזו, שפועלת ומשפיעה בטווח הקצר, צריך כמובן להוסיף גם את המשכנתאות צמודות המדד לטווחי הזמן הארוכים יותר של כ 25 שנה.

בעיה לרוכשי דירות להשקעה

משקיעים שבחרו באפיק הזה עלולים כעת להצטער שהם בחרו באסטרטגיה שכוללת מינוף גבוה, כלומר דחיית עד 80% מהתשלומים עד אחרי מסירת הדירה, או אפילו יצטערו באופן כללי על כך שבחרו להשקיע בנדל"ן על-פני שוק ההון דווקא בתקופה הזאת. ההתייקרות של הדירות עלולה לפגוע בתשואה על ההשקעה של כל מי שבחר לא לשים את כל סכום הקנייה מראש. המשקיעים מרווחים מעליית מחירי הדירה בתקופת הבנייה אבל התשואה נפגעת כתוצאה מעליית מדד תשומות הבנייה, שנוגס ברווח.

עד לאחרונה, מי שבחר לשלם רק 20% מההון-העצמי על הדירה, במעמד החתימה ואת יתרץ ה-80% בעת קבלת מפתח, היה יכול לעשות רווחים גדולים על ההשקעה הראשונית שלו. לדוגמה: אם מחיר הדירה עלה ב-20% בארבע השנים שלקח לבנות אותה אז הרווח על ההשקעה של ההון העצמי הוא 100% (פחות מס הרכישה ועלויות המימון).

כלומר, אם קנינו דירה ב-5 מיליון שקלים ואנחנו משלמים רק מיליון שקלים במעמד החתימה, שהם 20% משווי הנכס, את 4 מיליון השקלים הנותרים, שהם 80% משווי הנכס, נשלם רק בעת קבלת המפתח בעוד כמה שנים. במהלך פרק הזמן שלוקח לבנות את הדירה, הערך שלה "על הנייר" עשוי לעלות וכך נקבל עבור 20% מהדירה יותר ממיליון השקלים ששילמנו, וההתחייבות על שאר הסכום תעבור לרוכש החדש. 

עלויות נוספות: מס רכישה והריבית על המשכנתא

מס רכישה משלמים כשרוכשים זכויות מקרקעין בישראל (בתים ומגרשים, מבני תעשייה וכו'). המס מדורג בהתאם לכמות הדירות: ברכישת דירה ראשונה למגורים יש פטור ממס עד לסכום של כ-1,750,000 שקלים. מדרגת המס הגבוהה ביותר עומדת על 10% לסכום של יותר מ-17.8 מיליון שקלים.

במקרה של דירה להשקעה – כלומר, דירה שנייה ומעלה – גובה המס הוא 5% (היה 8% עד למשבר הקורונה) מהשקל הראשון ויכול לטפס עד ל 10% לנכסים יקרים במיוחד. המדרגות מתעדכנות לעיתים תכופות ואת המס משלמים עם רכישת הדירה.

מה שמכונה "עלות המימון" זאת למעשה הריבית על המשכנתא. הריבית משתנה מדירה לדירה בהתאם לקריטריונים כמו תמהיל המשכנתא, תנאי המשכנתא וכו'. לפי בנק ישראל, עלות המימון הממוצעת (ריבית על משכנתה ממוצעת של 20-25 שנה, לא צמודה למדד), עומדת נכון ליוני 2021 על 3.3%.

אז מה אפשר לעשות כדי לשלם פחות? 

 

אחרי שהבנו את הבעיה, הפתרון הפשוט ביותר הוא לשלם את יתרת החוב על הדירה לפני שמדד תשומות הבנייה יעלה עוד ויעמיק את החוב. יש קבלנים רבים שמאפשרים להקדים התשלומים אבל יש גם כאלה שמסרבים. בנוסף, חשוב לבדוק את פרטי החוזה לבחון שהקדמת התשלומים על הדירה כוללת גם ויתור של הקבלן על ההצמדה.

אפשרות נוספת היא להשקיע את יתרת הכסף באפיקים צמודי-מדד. כיום, אין מכשיר להשקעה במדד תשומות הבניה אבל יש קורלציה גבוהה בין מדד המחירים לצרכן, למדד תשומות הבניה ובגלל המתאם הגבוה בין שני המדדים, הצמדה למדד תיתן לרוכשים "הגנה" מסוימת על כספם, אם כי לא מלאה. 

בשורה התחתונה, חשוב לדעת שהמחיר האפקטיבי (מחירה האמיתי של הדירה) מגלם בתוכו לא רק את המחיר הנקוב בחוזה המכר. מחיר הדירה האמיתי עבור הרוכש כולל גם את עלויות המימון וההצמדה ואת המס. כלומר, דירה מקבלן עלולה לעלות יותר מהסכום שסוכם עליו בחוזה.

חשוב גם לזכור שמניות הנדל"ן – ובראשן מניות חברות יזמי הבניה – הסבו תשואות נאות למשקיעיהם בשנים האחרונות על רקע שוק הנדל"ן הגואה בישראל. משקיע שמעוניין להיחשף לענף הנדל"ן, שהיה שם את כספו במניות של יזמי המגורים בשוק ההון בשנים האחרונות במקום לרכוש נכס, היה יכול ליהנות מעלייה של כ-20% במדד מניות הנדל"ן מתחילת השנה. ובשלוש השנים האחרונות לחוות עלייה של כ-90%. רק לשם השוואה, מדדי ת"א 35 ו-125 התחזקו בכ-12% כל אחד מתחילת השנה, ובראייה ארוכת טווח מדדי ת"א 25 ות"א 125 התחזקו בכ-10.5% וכ-29.5% בהתאמה בשלוש השנים האחרונות.

אז מי שמאמין שמחירי הנדל"ן למגורים ימשיכו להאמיר, חשוב שיזכור ששוק ההון מעניק את האפשרות להשקיע באמצעות מניות ומדדים ביזמי נדלן למגורים מובילים הנסחרים בבורסה. זה עשוי להניב תשואות גבוהות יותר ובעלויות נמוכות יותר.