מניבים קרן ריט - תוצאות רבעון 2 - גידול בפעילות

מניבים קרן הריט החדשה מדווחת היום על תוצאות הרבעון השני והמחצית הראשונה של שנת 2021. לחברה 15 נכסים בשטח כולל של כ- 207 אלף מ"ר וכ- 38 אלף מ"ר שטחי חניה. סך שווי נכסי הנדל"ן המניב בהם מחזיקה החברה נכון ליום 30 ביוני 2021 עומד על כ- 1.87 מיליארד ש"ח וההון העצמי מסתכם לסך של כ- 1.2 מיליארד ש"ח.

הכנסות החברה מדמי שכירות הסתכמו ברבעון השני של שנת 2021 בכ- 30.1 מיליון ש"ח, צמיחה של כ- 7.2%, לעומת הכנסות של כ- 28.1 מיליון ש"ח ברבעון השני של שנת 2020. הגידול בהכנסות נובע בעיקר מתחילת הנבה של מגדל מניבים בכפר סבא ומגידול בשיעורי התפוסה בנכסי החברה.

הכנסות החברה מדמי שכירות במחצית הראשונה של שנת 2021 הסתכמו בכ- 59.1 מיליון ש"ח, צמיחה של כ- 10.2%, לעומת הכנסות של כ- 53.6 מיליון ש"ח במחצית הראשונה של שנת 2020. הגידול בהכנסות המחצית הראשונה נובע בעיקר מהנבה מלאה של נכסי להבים והנכס ברעננה, גידול בהכנסות השכירות והניהול באתרי החברה והנבה לראשונה של מגדל מניבים בכפר סבא.

ה-NOI ברבעון השני של שנת 2021 הסתכם בכ- 27.4 מיליון ש"ח, גידול של כ- 5% לעומת NOI בסך של כ- 26.1 מיליון ש"ח ברבעון השני של שנת 2020. ה-NOI במחצית הראשונה של שנת 2021 גדל בכ- 8.3% והסתכם בכ- 53.8 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ- 49.7 מיליון ש"ח במחצית הראשונה של שנת 2020.

Same Property NOI - ברבעון השני של שנת 2021 הסתכם בכ- 27.4 מיליון ש"ח, גידול של כ- 5% לעומת NOI בסך של כ- 26.1 מיליון ש"ח ברבעון השני של שנת 2020. ה- Same Property NOI במחצית הראשונה של 2021 גדל בכ- 4.3% והסתכם בכ- 28.1 מיליון ש"ח לעומת Same Property NOI בסך של כ-27 מיליון ש"ח במחצית הראשונה של שנת 2020. נתון זה אינו כולל את נכסי עסקת להבים והנכס ברעננה אשר הניבו באופן חלקי ברבעון השני של שנת 2020.

שיעור התשואה המשוקלל  הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר של החברה (בגילום שנתי) עומד על כ- 7.2%, ואילו עלות החוב המשוקללת של החברה הינה כ- 1.57% (צמוד מדד) המבטאים פער ריביות של כ-5.6%.

שיעור המינוף נטו הינו כ- 34% ליום 30.6.21.

ה-FFO הריאלי ברבעון השני של שנת 2021 הסתכם בסך של כ- 18.8 מיליון ש"ח, בדומה לכ- 19.1 מיליון ש"ח ברבעון השני שנת 2020. ה-FFO הריאלי במחצית הראשונה של שנת 2021 הסתכם בסך של כ- 37 מיליון ש"ח, לעומת כ- 36.3 מיליון ש"ח במחצית הראשונה שנת 2020. 

שערוך נדלן להשקעה - החברה רשמה הכנסה מעליית ערך נדל"ן להשקעה, בסך של כ- 10.4 מיליון ש"ח, בעיקר כתוצאה משיערוך הנכס ברמלה נשרים.

הרווח הנקי ברבעון השני של שנת 2021 הסתכם בכ- 22.1 מיליון ש"ח, גידול של 21% לעומת רווח נקי של כ- 18.2 מיליון ש"ח ברבעון השני של שנת 2020. הרווח הנקי במחצית הראשונה של שנת 2021 הסתכם בכ- 40 מיליון ש"ח, לעומת הפסד של כ- 7 מיליון ש"ח במחצית הראשונה של שנת 2020 אשר נבע מהוצאות רכישה חד פעמיות בסך של כ- 42.3 מיליון (בעיקר מס רכישה) כתוצאה מהשלמת עסקאות להבים ורעננה. בניטרול הוצאות חד פעמיות אלו, הרווח במחצית הראשונה של 2020 הסתכם בכ- 35.3 מיליון ש"ח.

נכון ליום 30.6.21, ההון העצמי של החברה מסתכם לסך של כ- 1.23 מיליארד ש"ח, היקף המזומנים שבידי החברה מסתכם לסך של כ- 359 מיליון ש"ח, והיקף נכסי הנדל"ן הלא משועבדים של החברה מסתכם בכ- 1.77 מיליארד ש"ח.

החברה אישרה חלוקת דיבידנד בהיקף של 27 מיליון ש"ח ב-11 באוגוסט 2021. החברה צפויה לחלק הדיבידנד בתאריך 1.9.2021.

אירועים במחצית הראשונה של 2021

במחצית הראשונה של 2021 גייסה החברה חוב באמצעות הנפקה של סדרת אגרות חוב חדשה (סדרה ג') בהיקף של 223.3 מיליון ש"ח נטו ובתשואה אפקטיבית של כ-0.65%. אגרות החוב (סדרה ג') הינן צמודות מדד במח"מ של כ- 7.42 שנים.

במהלך הרבעון הראשון והרבעון השני ועד מועד פרסום הדו"ח הכספי לרבעון השני של שנת 2021, המשיכה ואף התחזקה מגמת הגידול בביקוש לשטחי משרדים בכל אתרי החברה, ובדגש על ביקוש לשטחי משרדים במגדל מניבים בכפר סבא. נכון למועד הדוח הושכרו מעל ל-35% משטחי מגדל מניבים ומתנהלים משאים ומתנים נוספים.

 

במהלך המחצית הראשונה של 2021, חתמה מניבים על הסכמי שכירות בהיקף של למעלה מ- 5000 מ"ר במגדל מניבים בכפר סבא. בין השוכרים החדשים ששכרו שטחי משרדים נמנים ריג'ס (Regus) ישראל מקבוצת IWG (הפועלת בתחום חללי העבודה המשותפים) אשר שכרה קומת משרדים בשטח של כ-2,100 מ"ר ל-6 שנים עם אפשרות הארכה ל-6 שנים נוספות; חברת נופר אנרגיה, הפועלת בתחומי האנרגיה המתחדשת ברחבי העולם לקידום מיזמים המניבים ערך סביבתי וכלכלי; חברת ריווליס (Rivulis) הפועלת בתחום פתרונות ההשקיה לחקלאות; חברת קראודבוקייט (Crowdvocate) העוסקת באוטומציה של מערכות יחסים עסקיות וקשרי-לקוחות. חברת כספא העוסקת בשירותי ניהול הון אישי למשפחות וללקוחות פרטיים; חברת אקונרג'י (Econergy) העוסקת בהקמה, החזקה ותפעול מערכות אנרגיה מתחדשת באירופה  ולקוחות נוספים. 

הסכמי השכירות נחתמו בממוצע לתקופות של 3-5 שנים עם אפשרויות הארכה שונות. דמי השכירות במגדל הינם 75-80 ש"ח למ"ר לחודש בגמר מלא. 

בכלל נכסי החברה, נמשכת פעילות השבחת הנכסים ותפעולם השוטף. החברה פועלת להתקנת מערכות פוטו וולטאיות על גגות חלק מנכסיה, על מנת להגדיל את ההכנסות מהנכסים ולמקסם את התועלת מהם. עד כה הותקנו על גגות שישה מנכסי החברה מתקנים פוטו וולטאים בהספק כולל של כ-1,700 קילו וואט שצפויים להניב NOI שנתי בסך כ-1 מיליון ש"ח.

השפעת משבר הקורונה

השפעת משבר הקורונה על תוצאות החברה ויכולתה לעמוד בהתחייבויותיה הייתה שולית במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021. הדבר נובע מתמהיל פורטפוליו הנכסים של החברה, הכולל שיעור נמוך של שטחי מסחר (כ- 5%) ושיעור גבוה של נכסים בשימוש לוגיסטיקה ותעשייה (כ- 57%), וכן בזכות איתנותה הפיננסית, הבאה לידי ביטוי בשיעור המינוף הנמוך שלה (שיעור המינוף נטו הינו כ- 34% ליום 30.6.21) והעובדה שכ-95% מנכסי הנדל"ן שברשותה אינם משועבדים. בהתאם לכך, לא חלה פגיעה בהכנסות החברה ברבעון השני של 2021, והפגיעה בהכנסות החברה ברבעון הראשון של 2021 הסתכמה בכ-300 אלף ש"ח בלבד. 

ההשלכות הבריאותיות והכלכליות של משבר הקורונה ממשיכות ללוות את המשק ומשפיעות על ענפים שונים בארץ ובעולם. בעקבות היקף החיסונים הנרחב שהחל בחודש דצמבר 2020, ניכרה מגמה של ירידה בתחלואה בישראל. למרות זאת, התפשטות זן הדלתא של נגיף הקורונה בארץ, גוררת לאחרונה עלייה במספר המאומתים והמאושפזים, ולפיכך אין לדעת  מה יהיה היקף ההשלכות הכלכליות עקב  המגבלות שיוטלו על ידי הממשלה. 

תחזית NOI ו- FFO לשנת 2021

אומדן ה-  NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2021 עומד על כ- 108 מיליון ש"ח. אומדן ה-  FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2021 הינו כ- 74-75 מיליון ש"ח. כמו כן צופה החברה, כי תחלק דיבידנד בסך של כ- 50-55 מיליון ש"ח בגין שנת 2021. ביום 11 באוגוסט 2021 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 27 מיליון ש"ח בגין המחצית הראשונה של 2021. 

ה-NOI השנתי הצפוי מנכסי החברה בתפוסה מלאה, כולל מגדל מניבים, הינו כ-135-138 מיליון ש"ח. ה-FFO הצפוי בהתאם הינו כ-102-105 מיליון ש"ח.

עופר אברם, מנכ"ל מניבים, אמר: "אנו מסיימים רבעון מוצלח עם גידול בהכנסות ובשורת הרווח הנקי, וכן גידול משמעותי בשיעור התפוסה במגדל מניבים בכפר סבא. נכון להיום, התפוסה בכלל נכסי החברה קרובה למלאה, למעט מגדל מניבים בכפר סבא מתוכו הושכרו למעלה מ- 35%, ואנו מנהלים משאים ומתנים באשר לשטחים נוספים במגדל. במהלך הרבעון גייסנו חוב בהיקף משמעותי של כ- 224 מיליון ש"ח אשר יאפשר לנו להרחיב את פורטפוליו הנכסים שלנו, ואנו פועלים במרץ לשם כך".