השקעות אלטרנטיביות הן אמצעי מעולה לפיזור סיכונים ולהקטנת החשיפה לסיכון, במטרה לייצר תשואה ברמת וודאות גבוהה יותר, בהקצאת הנכסים של המשפחה.
שערי ריבית נמוכים הופכים את השוק הסחיר ליקר, כלומר איגרות חוב מניות ונכסים שניתן לרכוש בבורסות לניירות ערך ברחבי העולם. לכן, משקיעים פונים לעולם אלטרנטיבי, ששם נראה שיש "אלפא" טובה, כלומר יכולת לייצר תשואות גבוהות יחסית בהשוואה לתשואות שוק ההון, ופחות תנודתיות.
כל משקיע "אלטרנטיבי" חייב אסטרטגיה ברורה, חשיבה יצירתית ולא מעט סבלנות כדי לקצור הצלחה בעתיד. ייתכן שכדאי אף לשקול עליה בעקומת הסיכונים והשקעה בקבוצות נכסים חדשות או לחליפין ירידה בעקומת הסיכונים וויתור על תשואה עתידית, לטובת ביטחון יחסי.
עולם ההשקעות מונע יותר ויותר מחיפוש אחרי נכסים מניבים:
נדמה כי הרבה סוגים של השקעות שהיו פופולריות בשנים האחרונות יהפכו בעתיד ללא רלוונטיות, נכסים שיחס הסיכוי-סיכון בהם הופך אותם ללא רלוונטיים. כתוצאה מכך, הבנייה של הקצאת נכסים עבור המשפחה תהיה שונה לחלוטין. אם בעבר השקעות אלטרנטיביות היו בגדר מותרות, כבר כיום הן הולכות ותופסות נתח הולך וגדל, מאחר וזהו אחד התחומים הבודדים שניתן למצוא בהם הזדמנויות.
בעולם יחסית חדש שרק לאחרונה עבר ל-Main Stream מבחינת פיקוח ורגולציה, יש הזדמנויות מצוינות, אך יש גם שחקנים שמנצלים את העלייה בתחום מבלי לפעול במקצועיות, וחושפים את המשקיעים לסיכונים מיותרים.
ממה צריך להיזהר כאשר משקיעים בעולם האלטרנטיבי?
עולם ההשקעות האלטרנטיביות מתחלק למספר קבוצות משנה. העיקריות שבהן הן השקעות נדל"ן שמתחלקות ל-3 קבוצות עיקריות:
השקעה ביזמות בנדל"ן.
השקעה בנדל"ן מניב.
מימון נדל"ן.
את הביטחונות עבור המשקיע לרוב יספק הנכס. מקובל לחשוב שזוהי בטוחה טובה. הרי אם תתעורר בעיה תמיד ניתן לממש את השעבוד על הנכס, ולקבל את הכסף חזרה או אפילו את הכסף כולל התשואה.
ואולם טענה זו איננה מדויקת ומושפעת מגורמים רבים כגון: מעמד השעבוד (ראשון, שני), יחס LTV (היחס בין ערך הנכס במועד ההלוואה לבין סכום ההלוואה לרכישת הזכויות בנכס(, ערך הנכס במועד המימוש, ועוד.
סוג ראשון של השקעות אלטרנטיביות: יזמות נדל"ן שאינו מפוקח
כשאנחנו משקיעים/מלווים כסף לפרויקט נדל"ן, אנחנו רוצים שהפרויקט יצליח. אנחנו לא מעוניינים בעוגמת הנפש או בטרחה ובעלויות שקיימות בצורך לממש את הבטוחה. לכן חשוב ביותר להבין את המודל הכלכלי, במה הכסף מושקע? ומה מותר ואסור ליזם לעשות עם הכסף?
יש לוודא ולדרוש שקיפות מלאה מצד היזם, בכל תהליך חשיפת הנתונים. שכן, לא קיימת חובה חוקית לשקיפות מצדו. לצורך כך, עליכם לבחון את ההיבטים הבאים בהשקעה שלכם:
מי היזם? מה הניסיון שלו? באילו פרויקטים הוא נכשל, ומדוע? וכן, בחנו באופן כללי פרויקטים מהעבר אותם ניהל.
האם ליזם היו בעבר בעיות כלכליות, האם חזרו לו צ'קים? האם לא עמד בהתחייבויות?
בקשו לראות תוכנית העסקית, היכן מושקע הכסף שלכם? ודאו שהתוכנית "עושה שכל", שנלקחו בחשבון כל השלבים והעלויות של הפרויקט? בחנו מה קורה במידה והפרויקט לא עומד בלוחות הזמנים, ואיך זה ישפיע על התשואה ועל הקרן?
מה מותר ומה אסור ליזם לעשות עם הכסף? כמה הוא השקיע מכספו הפרטי? האם הוא מקבל שכר? מהם ההוצאות העקיפות שמותר לו למשוך? אם הפרויקט נכשל האם גם הוא נושא בעלויות וההפסדים? האם הוא סיפק ערבות אישית?
מיקום הפרויקט – לאחרונה קמים פרויקטים בחו"ל במדינות בעייתיות, שהפיקוח והשליטה על הנעשה הוא מוגבל. יש לנקוט משנה זהירות כאשר משקיעים במדינות בלטיות, ביוון, שרק נחלצה ממשבר כלכלי, מדינות מזרח אירופה או מדינות מפותחות שסכום ההשקעה עלול להיות בסיכון, בגלל שינוי ברגולציה או הונאה מקומית.
מהו תחום ההשקעה? בנדל"ן ישנם תחומים "חמים" וגם "קרים" מאוד. תחומים חמים הם דיור למגורים, בריאות הציבור, דיור לאוכלוסייה מבוגרת (שנפגע בקורונה אך כנראה יתאושש ויחזור לעצמו), מרכזי מידע, אחסון עצמי, אחסון קפוא. תחומים הקרים בעקבות משבר קורונה: תיירות, משרדים ומשרדי שיתוף, קניונים ומסחר, דיור סטודנטים ועוד.
מי מבצע את העבודה? בחנו לא רק את היזם אלא גם את קבלני המשנה. מה ההיסטוריה שלהם? האם יש להם מוניטין טוב? מיהם העובדים שלהם?
מהם הביטחונות שלי? מה יקרה אם משהו ישתבש? איך ממשים את הבטוחה? מה התהליך? האם מדובר בבטוחה כוללת או ספציפית מוגדרת? למי עוד יש זכויות על הנכס? האם הפרויקט ממונף? ועד כמה?
האם קיים סיכוי בעיכוב של מסירת התוכניות? סיכון בהליכים מול הרשויות, מהן ההשלכות על התשואה והקרן?
סוג שני של נכסים אלטרנטיביים: השקעה בנדל"ן מניב – סיכון מבוקר
מה הנכס ולאיזה קבוצת נכסים הוא שייך? שכן רמת הסיכון משתנה ביניהם.
האם אני שולט בגורל של הנכס או של כל הבעלים במשותף, לקבל החלטות או לדרוש דרישות?
מי משכיר את הנכס? האם המשכיר מדורג? (יש הבדל משמעותי בין נכס שמושכר לאדם פרטי או לגוף ממשלתי או חברה ציבורית גדולה).
איך נראה ההסכם שכירות? באילו תנאים אפשר לבטלו?
לאיזו תקופה ההשקעה? מהן נקודות היציאה שלי?
מהי הסבירות שהנכס יעמוד ריק? איך הביקוש לשכירות בתחום ובאזור זה?
מי הבעלים של הקרקע? איזו סוג בעלות זו? האם יש למדינה זכויות להפקיע קרקע במקרים מסוימים?
האם יש חברת ניהול? כמה אני תלוי בה?, כמה תלוית ההכנסות שלי בחברת הניהול? איך נראה המאזן של חברת הניהול? מי הבעלים? האם יש תעודות יושר לבעלים?
סוג שלישי - מימון נדל"ן: הסיכונים בתחום זה דומים במהותם לפרויקט יזמות
כשאתם משקיעים את כספכם בפרויקט בו אתם הגורמים המלווים, ישנם לא מעט סיכונים כבדי משקל, היות ומימון פרויקט נדל”ן נמצא לרוב בשלבי בנייה התחלתיים יחסית, או אף רק בשלב התכנון, ולכן הזמן שעובר עד ש”נפגשים” עם הכסף הוא ארוך יותר ופוגע בתשואה. לכן, מומלץ לבדוק האם יתקבלו אישורי בנייה? ואם כן, מתי?
כל עיכוב גורר שרשרת סיכונים, שאיתם מגיעות עלויות נוספות, כמו: מימון ועלויות משפטיות.
כשיש עלויות נוספות, ובמקביל אליהן הפרויקט מתחיל להתארך ולהתעכב, קיימת ירידה בתשואה הצפויה ואף פגיעה אפשרית בקרן ההשקעה.
“פילים לבנים” – מדובר בפרויקטים של נדל”ן שהלכו לעולמם באמצע התהליך, וש"שאבו” את כל הרווחים שהמשקיעים ציפו לקבל, או אף חמור מכך, הובילו להפסדים.
אם כן, אפשר לומר שסיכון במימון נדל"ן לא טמון רק בכך שהקבלן שבונה את הפרויקט יפשוט את הרגל, הסיכון מתחיל הרבה לפני כן, וגם מסתיים הרבה לאחר מכן.
בכל השקעת נדל"ן קיימים סיכויים וסיכונים. השקעה בנדל"ן, על תת סעיפיו, הופכת להיות נתיב ההשקעות המרכזי בעולם. המפתח להצלחה טמון ביכולת לזהות את סוג ההשקעה המתאים לתקופה, תוך הפעלת מנגנוני ביקורת ובקרה ובחינה נבונה וזהירה של מכלול הנתונים.
הכותב הוא מתכנן פיננסי ויו"ר בית ההשקעות GlobalNet.