עליית מחירי הקרקע ללוגיסטיקה מביאה לעדכון מחיר ל-IES

איי.אי.אס תעשיות הינה חברה ציבורית שמניותיה נכללות במדד ת"א 125. החברה פעילה בתחום הנדל"ן, בעיקר על ידי בעלות על קרקע בשטח של כ-300 דונם – פארק תעשיות פלמחים. בנוסף מובילה החברה את פרויקט איירפארק בעובדה, שעתיד להקים פרויקט אחסנה ותפעול למטוסים ליד שדה התעופה בעובדה (בשיתוף התעשייה האווירית). הנכס העיקרי של החברה, פארק פלמחים (260 דונם), מושכר ומשמש בעיקר ללוגיסטיקה ולאחסנה פתוחה (בעיקר של כלי רכב). התב"ע של פארק פלמחים גוזרת (כרגע) זכויות בנייה לשטח עיקרי פלוס שירות של 60%. זכויות אלו יכולות לשמש לבנייה של כ-200 אלפי מ"ר של פארק משרדים ושירות נלווה (בדומה לאיירפורט סיטי ומת"ם). נציין כי להערכתנו בעתיד יגדלו זכויות הבנייה עד לרמה הרגילה של כ-150% מהשטח, מה שיכול להגדיל את השטח הבנוי לכ-500 אלפי מ"ר. יתרת השטח, 40 דונמים, מושכרים לחברת דרך הים, בעלת מתקן ההתפלה הגדול בישראל Via Maris בחוזה משנת 2002. דמי השכירות בחוזה נמוכים ומניבים NOI של כ-6.4 מיליון ₪. הפרויקט הוקם בדרך שלBOO  (Build Operate Own), כך שבסיום תקופת השכירות עומדת לIES - הזכות לרכוש את מתקני ההתפלה בתנאים שנקבעו בהסכם המקורי. נציין כי להערכתנו דמי השכירות הראויים אמורים לזכות את החברה ב-NOI  של לפחות כ- 35 מיליון ₪, וניתן להניח כי בשנים הקרובות יתוקן ויוארך החוזה בין החברה לדרך הים תוך תיקונו ועם ביטול/קניית האופציה.

בשנתיים האחרונות נחתמו לא מעט עסקאות משמעותיות במרכזים לוגיסטיים  (המרכז של הדואר, המרלו"ג של טבע) שבוצעו בתשואות שנעו בין 5%-5.5%. אלה, יחד עם הביקוש הגובר ללוגיסטיקה (שהתעצם בתקופת הקורונה) הביאו לעלייה משמעותית במחירי הקרקעות ללוגיסטיקה (עסקה משמעותית לפני מספר חודשים בשוהם בוצעה לפי כ- 6 מיליון ₪ לדונם). אי לכך החלטנו לחזור ולעדכן את המודל של החברה כשאנחנו מעלים את המחיר לדונם קרקע מ- 4.65 מ' ₪ ל- 5.15 מ' ₪ לדונם. פעולה זו גוזרת למנייה מחיר יעד של 386 ₪ למנייה, אפסייד של כ- 47%.

 

פארק תעשיות פלמחים משתרע על שטח של כ-300 דונם. ביחס לפארק חלות תכניות בניין עיר המייעדות את המתחם לאזור תעשייה, לוגיסטיקה, אחסנה פתוחה ושימושים נוספים, וכן תכניות מתאר ארציות המייעדות את המתחם למתקני התפלת מים ולמתקני גז טבעי.

הפארק ממוקם במרכז הארץ בסמוך לחוף הים, כ-5 ק"מ מערבית לראשון לציון. הפארק מתאפיין בגישה נוחה ומהירה לכבישים. החברה משכירה שטחים לשימושים מגוונים, ביניהם: אחסנה פתוחה של ציוד ורכבים, מפעלי ייצור דוגמת דניה סיבוס וישראמרין, מתקן להתפלת מי ים (Via Maris) ועוד. החברה משכירה בעיקר שטחים לא בנויים במתחם לדיירים שונים, לתקופות קצרות ובינוניות (למעט ההשכרה לחברת דרך הים שהינה ארוכת טווח). נכון להיום הפארק נמצא בתפוסה מלאה. 

פעילות השכרה זו מאפשרת לחברה ליהנות מתזרים הכנסות שוטף וזאת במקביל להליכי הפיתוח של המתחם מצד אחד וכן מגמישות לעניין מועד פיתוח השטחים בעתיד מצד שני. ה- NOI הצפוי  להערכתנו עבור שנת 2022 מהמתחם הינו כ- 42 מ' ₪.

בשנת 2011 פורסמה למתן תוקף ברשומות תב"ע חדשה, החלה ביחס לאזור התעשייה פלמחים. מכח התכנית החדשה הוגדלו זכויות הבנייה החלות על שטחי אזור התעשייה פלמחים, אשר נרכשו על ידי פארק פלמחים, מ-15% זכויות בניה לשטח עיקרי ל-60% זכויות בניה לשטח עיקרי פלוס שירות. תכנית זו מאפשרת בנייה של כ- 200 אלפי מ"ר שטח עיקרי.

לא נופתע אם בעתיד, רשות מקרקעי ישראל, המועצה האזורית גן רווה והוועדה המרחבית לתכנון ובניה, יגדילו את זכויות הבנייה האלה מעבר לקבוע בתב"ע הנוכחית באופן שיתאים לזכויות הבנייה המקובלות הניתנות במתחמים בעלי שימוש דומה ברחבי הארץ (רמה של 150% שתאפשר בנייה של כ- 500 אלפי מ"ר שטחים עיקריים). 

המיקום הגיאוגרפי של פלמחים מציף  שני יתרונות מרכזיים: 

קרבה לגוש דן וזמני הגעה נוחים תוך גישה טובה.

תעריפי ארנונה נוחים ואטרקטיביים.

כ-10 דקות נסיעה משתי תחנות הרכבת של ראשון לציון – עם אפשרות למערך הסעות (שאטלים) בתדירות גבוהה. תחנת הרכבת החדשה שתוקם במעוין שורק אף תקצר זמנים אלה לדקות בודדות. 

מסי ארנונה נמוכים במיוחד ביחס לאזור המרכז, כוללים:

קרקע תפוסה - כ-0.08 ₪ לחודש. 

אחסנה - כ-2.7 ₪ לחודש.

תעשייה - כ-4.5 ₪ לחודש.

משרדים - כ-7 ₪ לחודש.

התב"ע החדשה לשטח קיבוץ פלמחים והפארק, תכנית המתאר שאושרה בשנת 2011 כוללת במסגרתה שטח בייעוד לגן אירועים, אשר בכפוף לאישור רשות מקרקעי ישראל, ל-IES הומחתה במלואה הזכות (ע"י קיבוץ פלמחים) לרכוש בו זכויות חכירה מהוונות. סך שטחו של גן האירועים (כולל שטח חנייה הצמוד לו) עומד על כ-9.4 דונם וזכויות בניה של כ- 2000 מ"ר שטח עיקרי. המקום המוצע אטרקטיבי ומשקיף לחוף הים, להערכתנו המקום ייהנה מביקוש גבוה מאוד ויוכל לגבות מחירים בהתאם.

החברה מחזיקה במתחם פלמחים קרקע המושכרת לדרך הים התפלה בע"מ לצורך מתקן ההתפלה. מתקן ההתפלה הוקם בשנת 2007 בשיטת ה-BOO (Build Operate Own), קרי בסיום תקופת ההפעלה נותר המתקן בבעלות פרטית ולא בבעלות המדינה. קרקע זו מושכרת ליתרת תקופה עד לפברואר 2030. מעבר להיותו של הנכס נכס מניב לתקופה ארוכה, עומדת לפארק פלמחים הזכות בסיום תקופת השכירות לרכוש את מתקני המתקן הקיים בתנאים שנקבעו בהסכם השכירות.

לאורך השנים הורחבה תפוקת המתקן ובמהלך שנת 2013 הושלם הליך ביצוע הגדלת התפוקה לאספקה של 105 מיליון קוב לשנה. הסכמי הזיכיון לאספקת מים מסתיימים החל מפברואר 2027. 

להערכתנו העודף התזרימי של מתקן ההתפלה הוא כ-125 מיליון ₪ בשנה. 

סיום תשלומים למימון של מתקן ההתפלה צפויים להיות בשנת 2022. 

נציין כי חוזה השכירות מול דרך הים נחתם בשנת 2002 (כשקיבוץ פלמחים היה הבעלים של הקרקע), שווי דונם במתחם הוערך אז בכ- 200 אלפי ₪, דמי השכירות לא כוללים מדרגות עלייה למעט הצמדה למדד, נכון להיום שכ"ד של דרך הים גוזר NOI של 6.4 מיליון ₪. להערכתנו לאור האופציה הקיימת
לרכישת המתקן יגיעו בעלי המתקן להסדר חדש מול החברה שיתקן ויעלה משמעותית את דמי השכירות לפחות לרמה של 35 מיליון ₪ בשנה (בהערכה שמרנית ביותר), סביר אף כי הסכם כזה יכול לכלול השתתפות ברווחי המתקן (לא כלול בהערכה של ה- 30 מ' ₪).

מתקן התפלה פלמחים ב':

תמ"א 34 חלה על שטחים מתוך שטחי הפארק, ומאפשרת בעתיד הקמתו של מתקן התפלה נוסף (מעבר למתקן הקיים) בכפוף לאישור תוכניות מפורטות לשם כך. להערכתנו עם בניית משרדים בפארק לא תבחר החברה לממש את התב"ע הזאת ולא תקים מתקן התפלה נוסף בשטח הפארק.

איירפארק נוסדה במטרה להקים מתחם מטוסים בסמוך לשדה התעופה "עובדה" שבנגב. המתחם משתרע על שטח של כ-2,200 דונם ועתיד לספק מגוון שירותים בתחום התעופה, כגון אחסנה, השבחה, שימור, שיפוץ, שדרוג, פירוק כלי טיס וחלקי חילוף למטוסים. 

איירפארק מקימה מתחם תעופתי שעתיד להיות חדשני ולספק פתרונות כוללים, גמישים ואמינים בכל שלב לאורך מחזור חיי המטוס. מיקומו של המיזם בישראל מעניק ערך ייחודי לשווקי אירופה, אסיה ואפריקה ומהווה One-Stop-Shop עבור תעשיית התעופה האזרחית העולמית. 

החברה מקדמת את הפרויקט מזה כעשור לאחר שהתקשרה בהסכם הרשאה לתכנון עם מנהל מקרקעי ישראל ועם הגופים הרלוונטיים השונים: משרד הביטחון, משרד הכלכלה, רשות שדות התעופה, מועצת אזורית חבל איילות ועוד. בחודש יוני 2013 תכניות בניין העיר של המיזם אושרו סופית וקיבלו תוקף והחברה נערכת לקבלת היתרי בניה להקמת הפרויקט.

במהלך שנת  2020 התקשרה החברה  עם התעשייה האווירית בחוזה להקמת המיזם (הקרקע תהיה  100% בבעלות IES)

פעילויות חברת איירפארק יתרכזו במספר תחומים: 

אחסנה של כלי טיס.

שדרוג והשבחת חלפים - פעילות השבחה לחלקים, להתקנים ולאביזרי תעופה שונים הן מכלי הטייס שיגיעו למרכז והן מחלקים, מהתקנים ומאביזרי תעופה שיגיעו למרכז באופן ייעודי למטרת השבחה. במסגרת פעילות ההשבחה, המרכז יעניק תגי שמישות על מנת להביא לעליית ערכם של החלקים/ההתקנים/אביזרי התעופה. 

פעילות בדק ו-(MRO (Maintenance Refurbishment Overhaul - במסגרת פעילות זו יקבלו כלי טייס טיפולי שדרוג והשבחה במטרה להאריך את חייהם ולשפר את ביצועיהם. מדובר בפעילות טכנית מורכבת המתבצעת על פי תקני התעופה הבינלאומיים ומפרטי יצרני כלי הטיס.

שימור כלי טייס בכושר אווירי (Airworthiness Management) - במסגרת פעילות זו עתידים להגיע לפרויקט, כלי טייס מכל רחבי העולם לתקופות קצרות וארוכות. כלי הטיס שמגיעים למרכז, לצורך שימור כושרם האווירי, עוברים טיפולים טכניים לכל אורך שהייתם במתקן הכוללים: קבלת כלי הטיס והכנתו להליך שימור לטווח ארוך, טיפולים תקופתיים לאורך תקופת השימור, שדרוג והשבחת חלקים, התקנים ואביזרי תעופה שונים בהתאם להוראות יצרן ו/או בקשת חברת התעופה, טיפול מקיף לקראת חזרתו של כלי הטיס לכשירות טיסה ולעזיבת המתקן.

Decommissioning and second life cycle – פירוק לחלפים.

המיזם יכלול אזור תעסוקה בצמוד לבסיס הצבאי עובדה שיתמחה באחסון כלי טיס לטווחים קצרים וארוכים, טיפולים ותחזוקה שוטפת, תיקון כלי טיס, שימור, פירוק ומכירת חלקי חילוף בעולם התעופה.

במסגרת הפרויקט ינחתו המטוסים בבסיס חיל האוויר הצבאי של עובדה, ובתוך כך תוקם דרך הסעת מטוסים משטח הטרמינל האזרחי שתוביל את כלי הטיס שיגיעו פנימה אל תוך למתחם. בתחומי המתחם יוקמו תשתיות ומתקני תעשייה בני עשרות אלפי מטרים למטרת שדרוג והשבחת כלי טיס, שימור כושרו האווירי של כלי הטיס וכן שדרוג והשבחת התקנים ואביזרי תעופה. 

על פי הערכות החברה, שטח הפרויקט יאפשר לכלול אחסנה של כ-500 כלי טיס בו זמנית. הפרויקט עתיד לקלוט בשלב הסופי להקמתו כ-800 עובדים חדשים שידרשו להקמה ולתפעול של המיזם.

איירפארק – הדמיה:

חברת איירפארק חתמה באופן סופי בתחילת פברואר 2019 עם משרד הביטחון בשם מדינת ישראל על הסכם ההקמה וההפעלה של המתחם. במסגרת ההסכם, הסכים משרד הביטחון לתת לאיירפארק רשות שימוש, סיוע ושירותים מבסיס עובדה. ההסכם כולל הסדרה מלאה של פעולות התכנון וההקמה של המיזם ובתוך כך עבודות ההתאמה הנדרשות, נהלי עבודה להפעלת שדה התעופה "עובדה" בשעות שיגרה וחירום, הסדרה של הממשקים התפעוליים והתשתיתיים בין איירפארק לבין חיל האוויר ובתוך כך נהלי תפעול אווירי, תפעול קרקעי, הכשרות ונהלים לשעת חירום ולוחות זמנים להקמת המיזם. 

מפאת העובדה שכלי הטיס ידרשו לנחות בתוך שדה התעופה הצבאי של עובדה, וללא שיתוף פעולה מצד חיל האוויר אין היתכנות להקמת הפרויקט, ההסכם מול משרד הביטחון מהווה אבן דרך משמעותי להתקדמות הפרויקט מכיוון שהוא כולל בתוכו את האישור של משרד הביטחון וחיל האוויר להקמת הפרויקט, מסיר הרבה מתוך חוסר הוודאות שהיה קיים בעניין הפרויקט וסולל בצורה ברורה את הדרך להקמתו. 

מיקום גאוגרפי - מיקומו של מתחם איירפארק בסמוך לבסיס התעופה הצבאי של עובדה מאפר יתרון תחרותי משמעותי לעומת מתקני אחסנה אחרים ברחבי העולם בשל קרבתו היחסית של המתקן ליבשות אירופה, אסיה ואפריקה, אשר יאפשר לחברות תעופה להוזיל את עלות הטיסה היחסית של כלי טיס עבור פעולות אחסנה או תחזוקה נדרשות.

שעות הטיסה הקצרות באופן יחסי מפורטות בתרשים הבא:

תנאי מזג אוויר אופטימליים - מזג האוויר היבש והחם השורר ליד בסיס "עובדה" במרבית ימות השנה הוא טוב במיוחד לאחסנה פתוחה של כלי טיס ותנאי הקרקע מאפשרים הקמת המיזם בהשקעות נמוכות בהשוואה לעולם. 

כוח אדם איכותי - במדינת ישראל קיימים אלפי מהנדסים וטכנאי תחזוקת כלי טיס אשר חלקם עסקו בתחום במהלך שירותם הצבאי בחיל האוויר, בסיס אנושי רחב זה מעניק לפרויקט את האפשרות לקלוט את כוח האדם האיכותי כאמור ולהכשירו בהתאם לביצוע פעולות התחזוקה אשר ידרשו במתחם איירפארק. 

שוק התעופה העולמי:

שוק התעופה העולמי צומח בקצב גבוה מאוד בכל שנה, דבר אשר מהווה הזדמנות עסקית יוצאת דופן לחברת איירפארק. חברות התעופה BOEING ו-AIRBUS  פרסמו בחודש יולי 2018 את תחזיותיהן לשוק התעופה, במסגרתן צי כלי הטיס העולמי צפוי יותר מלהכפיל את עצמו ב-20 השנים הקרובות ולעמוד בממוצע על כ-48,250 כלי טיס. על פי BOEING ו-AIRBUS כמות המטוסים החדשים שתידרש ב-20 השנים הקרובות צפויה לעמוד על כ-42,730 וכ-37,390 כלי טיס, בהתאמה, שווי המוערך בכ-6.3 טריליון דולר. 

על פי תחזית BOEING, צי המטוסים הנוכחי כולל מעל 900 מטוסים בני 25 שנים ויותר ועד לאמצע 2020, יותר מ-500 מטוסים בשנה יגיעו לגיל של 25 שנים (כפול מהשיעור הנוכחי), אשר יגבירו את קצב החלפת המטוסים. מתוך סך המטוסים החדשים, 44% יידרשו להחלפת המטוסים הישנים, בעוד היתרה תענה על הביקוש והצמיחה העתידיים. צי המטוסים הגלובלי יתמוך בביקוש הגובר לטיסות מסחריות, שוק שצפוי להסתכם בכ-15 טריליון דולר. במהלך 20 השנים הקרובות מחצית מהצמיחה של התעבורה האווירית העולמית תתבסס על טיסות נכנסות ויוצאות באזור אסיה-פסיפיק בלבד. 

עד שנת 2025 שוק השימור, השדרוג וההשבחה בלבד של כלי טיס אזרחיים צפוי לגדול ל-110 מיליארד דולר בשנה.

מפת התחרות בתחום שמאפשרת לחברה הזדמנות נוחה להצליח ולהשיג לעצמה נתח שוק משמעותי. מרבית האתרים נמצאים בארה"ב ומלבד זאת קיימים אתרים בודדים אשר ממוקמים בעיקר במערב אירופה ובאוסטרליה.

למיטב ידיעתה של החברה, האתרים המרכזיים הקיימים כיום בעולם מצורפים בתרשים הבא:

המודל הינו שמרני למדי, לוקח את הקרקע בפארק פלמחים לפי שווי קרקע בלבד, לא לקחנו בחשבון את הפוטנציאל העצום בהפיכת חטיבת הקרקע לפארק לוגיסטי. לפרויקט איירפארק נתנו כרגע שווי נמוך, נבחן את ההתקדמות בחודשים הקרובים ונתמחר אותה בעת תחילת עבודות ההקמה או בעת התקשרות עם שותף מתפעל. בעתיד תהנה החברה הן מדמי שכירות והן מרווחי הפעלת המיזם. הוצאות הנהלה וכלליות לא היוונו, בהחלט מהוות פרמיה לפעילות הייזום הענפה של החברה.