מליסרון דוחות רבעון 2021-3 - רבעון חזק עם שיא ב-FFO

גידול גם ברווח הנקי | המניה מגיבה בחיוב

 

 
אופיר שריד, מנכ״ל מליסרון, קרדיט: סיון פרג׳אופיר שריד, מנכ״ל מליסרון, קרדיט: סיון פרג׳
 

אדם כהן
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
14/11/2021

לכ-293 מיליון ש"ח לעומת כ-78 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

ה-FFO ברבעון השלישי של 2021 עלה לשיא של כ-201 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-141 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד ובהשוואה לכ-180 מיליון ש"ח ברבעון המקביל בשנת 2019.

ה-NOI המיוחס לבעלים ברבעון עלה לכ-281 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-230 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד ובהשוואה לכ-274 מיליון ש"ח ברבעון המקביל בשנת 2019.

ה-NOI המיוחס לבעלים ברבעון, לפני השפעת הקלות קורונה ועבודות לשינוי תמהיל עמוק בתוספת בניה חדשה בעופר הקריון, היה מסתכם בכ-290 מיליון ש"ח.

ממועד פתיחת הקניונים בסוף חודש פברואר השנה ועד לסוף חודש ספטמבר נרשמה עלייה משמעותית בפדיונות של כ-6% בקניוני מליסרון, בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019.

במהלך תשעת החודשים הראשונים מתחילת השנה, הציגה החברה עלייה ממוצעת של כ-5% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים בקניונים ושל כ-4% בדמי השכירות הריאליים במשרדים.

עדכון צפי ההכנסות בפרויקט הדגל Landmark במתחם שרונה ת"א (המוחזק עם שותף בחלקים שווים) עלה מכ-190 מיליון ש"ח בתחילת השנה לכ-290 מיליון ש"ח  - כתוצאה מביקושים חסרי תקדים לשטחי משרדים מצד חברות הייטק גדולות.

עד סוף שנת 2023 צפויה החברה לפרוע חוב בריבית אפקטיבית ממוצעת של כ-2.7% - פוטנציאל לחיסכון שנתי החל משנת 2024 של מעל ל-70 מיליון ש"ח בהוצאות הריבית בהתבסס על רמות הריבית הנוכחיות.

יו"ר מליסרון, ליאורה עופר: "זהו הרבעון השני ברציפות בו פעלו קניוני החברה באופן מלא, כמעט ללא מגבלות  ומיליוני מבקרים הגיעו אליהם ונהנו מחוויית קניה ובילוי ברמה הגבוהה ביותר. התוצאות החזקות שאנו מציגים משקפות את חוסנה של מליסרון בקניונים ובפעילות המשרדים, הזוכה לתנופה מחודשת וביקושים חסרי תקדים. אנו פועלים כדי להמשיך ולהשביח את נכסינו הקיימים, לצד הרחבת הפורטפוליו ויצירת מנועי צמיחה חדשים". 

אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון: "התוצאות החזקות ברבעון השלישי מעידות על המשך תנופה בפעילותה של מליסרון. קהל המבקרים שב לבלות בקניונים, הביקושים להרחבת שטחי מסחר גוברים ואנו פועלים להשבחת המרכזים ותמהיל השוכרים והעסקים. באוגוסט האחרון השלמנו את רכישת חברת גרופר כחלק מפיתוח הזרוע הדיגיטלית של החברה, מהלך שיביא לחיזוק חווית הבילוי והקנייה של הלקוח, לצד יצירת ערך מוסף לשוכרים. בפעילות המשרדים אנו חווים ביקושים אדירים כתוצאה מהגאות בשוק ההייטק. בפרויקט הדגל LANDMARK (המוחזק עם שותף בחלקים שווים), אנו מנהלים משאים ומתנים מתקדמים על כל שטחי מגדל A אשר הקמתו צפויה להסתיים בתום שנת 2023 (כאשר חוזה ראשון כבר נחתם) וכן על חלקים משטחי מגדל B אשר הקמתו צפויה להסתיים בשנת 2025.
במקביל, ממשיכה מליסרון בתנופת הייזום בנכסים קיימים בהיקף של כ-370 אלף מ"ר, לשימוש של משרדים, מסחר ומגורים הנמצאים בשלבי תכנון שונים וכן  ליישם את תוכניתה האסטרטגית במטרה להביא לצמיחתה ולגיוון מקורות הכנסותיה בטווח הארוך".

חברת מליסרון, בניהולו של אופיר שריד, דיווחה על התוצאות הכספיות לרבעון השלישי של שנת 2021 ומסכמת את הרבעון עם עלייה חדה ברווח הנקי, הן ביחס לרבעון המקביל אשתקד והן ביחס לרבעון המקביל בשנת 2019. העלייה ברווח נובעת בעיקר מעליית שווי נדל"ן להשקעה כתוצאה מעדכון הערכת שווי לפרויקט Landmark ת"א, מהשפעת עליית המדד בתקופה על דמי השכירות וכן מעליית דמי השכירות בחוזים חדשים שנחתמו בתקופה. כמו כן, הציגה החברה עלייה בפרמטרים התפעוליים - עלייה בפדיונות שוכרים, גידול ב-NOI חלק הבעלים, עלייה ב-FFO וירידה נוספת בשיעור המינוף.

מאז פתיחת הקניונים בסוף חודש פברואר השנה עם סיום הסגר השלישי ועד לתום הרבעון השלישי של 2021, נרשמה עלייה משמעותית של כ-6%  בפדיונות קניוני מליסרון, לעומת הפדיונות בתקופה המקבילה בשנת 2019, וזאת על אף 11 ימי מבצע 'שומר החומות' בחודש מאי השנה והשפעת הגל הרביעי של משבר הקורונה. 

תחום האופנה וההנעלה המהווה כמחצית מתמהיל הקניונים, בלט במיוחד עם גידול בפדיונות של כ-13%, כמו גם תחום עיצוב הבית אשר הציג גידול של כ-8%. 

כמו כן, ברבעון זה המסעדות ורשתות המזון המהיר הציגו עלייה נאה בפדיון ונראה כי מגמת השיפור ניכרת גם בענף זה עם חזרת קהל המבקרים לבלות בקניונים. המגמה החיובית בפדיונות בקניוני מליסרון נמשכה גם לאחר תאריך המאזן, כאשר בחודש אוקטובר 2021 נרשמה, על פי נתוני חברת RIS, עלייה חדה של כ-10% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019.

מתחילת השנה ועד למועד הדוח, הציגה החברה עלייה בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות הריאליים הן במסחר והן במשרדים דבר המעיד על עוצמת נכסיה. בתחום המסחר הציגה החברה עלייה בשיעור התפוסה הממוצע ל-98.5%, לעומת כ-98% בסוף שנת 2020, לצד עלייה ממוצעת של כ-5% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים שנחתמו בתקופה. בתחום המשרדים הציגה החברה עלייה בשיעור התפוסה הממוצע ל-96.4%, לעומת כ-94.5% בסוף שנת 2020, לצד עלייה ממוצעת של כ-4% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים שנחתמו בתקופה.

בעקבות ביקושי שיא להשכרת שטחי משרדים באזור ת"א, בעיקר מצד חברות הייטק גדולות, מליסרון מעלה את צפי ההכנסות בפרויקט הדגל בייזום, Landmark בשרונה ת"א (המוחזק עם שותף בחלקים שווים). במהלך הרבעון חתמה החברה על חוזה ראשון לאכלוס כ-11% מהשטח הכולל של הפרויקט העומד על כ-150 אלף מ"ר משרדים ומסחר. ה-NOI הצפוי בפרויקט אשר סיום בניית חלקו הראשון צפוי בסוף שנת 2023 נאמד עתה בכ- 290 מיליון ש"ח (כ-145 מיליון ש"ח חלק החברה) בתפוסה מלאה, חלף הערכה מתחילת שנת 2021 אשר עמדה על כ- 190 מיליון ש"ח (כ-95 מיליון ש"ח חלק החברה). בנוסף, עד לסוף השנה הבאה צפויה החברה להשלים בנייה של 3 פרויקטים נוספים (בניינים C ו-D בפארק עופר East, השלמת הבניין החדש בפארק עופר הכרמל, והשלמת עבודות לשינוי תמהיל עמוק ובנייה חדשה בעופר הקריון) אשר צפויים להניב NOI שנתי של כ-43 מיליון ש"ח (חלק החברה בתפוסה מלאה).

תוצאות עסקיות

ה-NOI המיוחס לבעלים עלה ל-281 מיליון ש"ח ברבעון השלישי של שנת 2021 ש"ח בהשוואה ל-230 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד ו-274 מיליון ש"ח ברבעון המקביל בשנת 2019. העלייה ב-NOI נובעת בעיקר מכך שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בהקלות בדמי שכירות לשוכרים בשל משבר הקורונה בסך של כ-48 מיליון ש"ח, בעוד שברבעון הנוכחי היקף ההקלות עמד על סכום נמוך משמעותית של כ-4 מיליון ש"ח, וכן נרשם קיטון זמני של כ-5 מיליון ש"ח בדמי שכירות בקניון עופר הקריון כתוצאה מפעולות יזומות של החברה לשינוי תמהיל עמוק ועבודות לבנייה חדשה, אשר גורם לסגירה זמנית של חנויות. ללא השפעת ההקלות שניתנו בגין הקורונה והירידה הזמנית בדמי שכירות בקניון עופר הקריון, ה-NOI ברבעון היה מסתכם בכ-290 מיליון ש"ח.

ה-FFO ברבעון השלישי של השנה עלה ל-201 מיליון ש"ח, בהשוואה ל-141 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד ובהשוואה ל-180 מיליון ש"ח ברבעון המקביל בשנת 2019. העלייה ב-FFO, לעומת הרבעון המקביל אשתקד, נובעת בעיקר מהקיטון האמור בהיקף ההקלות שניתנו לשוכרים, וכן מחיסכון בהוצאות המימון בסך של כ-11 מיליון ש"ח כתוצאה מחובות שהחברה מיחזרה בריבית נמוכה יותר. להערכת החברה, לאחר השלמת אכלוס הפרויקטים הקיימים בייזום והמשך מחזור החובות בסביבת הריבית הנוכחית צפוי  ה-FFO לעמוד על כ-1.2 מיליארד ש"ח.

בשורה התחתונה, מליסרון מסיימת את הרבעון השלישי של שנת 2021 עם רווח נקי המיוחס לבעלי המניות בסך של 293 מיליון ש"ח, בהשוואה ל-78 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד ובהשוואה ל-131 מיליון ש"ח ברבעון המקביל בשנת 2019. העלייה החדה ברווח הנקי נובעת בעיקר מעליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של 250 מיליון ש"ח, וזאת כתוצאה מעליית המדד שהגדילה את הכנסות החברה, מהעלאת דמי שכירות ומעדכון הערכת שווי לפרויקט Landmark ת"א. 

מליסרון סיימה את תשעת החודשים הראשונים של שנת 2021 עם עלייה של כ-15% ב-NOI המיוחס לבעלים לכ-749 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-654 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד – עלייה שנבעה בעיקר מכך שבתקופה המקבילה אשתקד הכירה החברה בהקלות קורונה מדמי שכירות בסך של כ-194 מיליון ש"ח, בעוד שבתשעת החודשים הראשונים של שנת 2021 הכירה החברה בהקלות בסכום מתון יותר של כ-103 מיליון ש"ח. ה-FFO בתקופה עלה בכ-31% לכ-520 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-397 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. 

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות בתשעת החודשים הראשונים של 2021 עלה לכ-780 מיליון ש"ח, בהשוואה להפסד בסך של כ-195 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד, וזאת בעיקר כתוצאה מעליית שווי נדל"ן להשקעה.

החברה שומרת על איתנותה הפיננסית הגבוהה, כך שנכון ל-30.09.2021 לחברה יתרת מזומנים, שווי מזומנים ומסגרות אשראי מאושרות שאינן מנוצלות בהיקף של כ-2.2 מיליארד ש"ח, וכן נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-6.9 מיליארד ש"ח. שיעור המינוף (LTV) של החברה המשיך לרדת ועומד על 45.7%, לעומת 47.9% בסוף שנת 2020, והושפע לחיוב בעיקר מהתזרים מפעילות שוטפת והעלייה האמורה בשווי הנדל"ן להשקעה נטו מהשקעות. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות בסוף הרבעון השלישי עלה והסתכם לכ-8 מיליארד ש"ח, בהשוואה לכ-7.2 מיליארד ש"ח בסוף שנת 2020.

עד סוף שנת 2023 צפויה החברה לפרוע חוב הנושא ריבית אפקטיבית משוקללת העומדת על כ-2.7%, לעומת יכולת גיוס חוב כיום בעלות נמוכה משמעותית. כתוצאה מכך, פוטנציאל החיסכון בריבית השנתית החל משנת 2024 נאמד בכ-70 מיליון ש"ח וזאת בהתבסס על רמות הריבית הנוכחיות.

ברבעון השלישי של השנה מליסרון איחדה לראשונה את תוצאותיה הכספיות של חברת גרופר קניות חברתיות (GROO) שנרכשה בחודש יולי השנה. רכישה זו בוצעה במטרה להקים זרוע דיגיטלית חדשה, אליה תשולב גרופר שתקדם את האסטרטגיה והחזון של מליסרון – חיזוק והשבחת עסקי הליבה, לצד שדרוג חווית הלקוח וחיזוק הערך הניתן לשוכרים. היקף ההשקעה הצפוי בשנתיים הקרובות בפיתוח זרוע הדיגיטל והשירותים המתקדמים, כולל עלות הרכישה, עומד על כ-100 מיליון ש"ח.

לגרף מליסרון לחצו כאן

286 קרנות נאמנות שמחזיקות סה"כ 355.53 מיליון במליסרון
קרנות נאמנות שמחזיקות את מליסרון. לרשימה המלאה