רני צים גרף פאנדר
גל צרפתי
26/12/2021
הפעם נעסוק בחברה מיוחדת. היא עוסקת בפיתוח פרויקטים מסחריים ובזה אין דבר מיוחד כל כך. הייחוד בה מגיע מהמקומות שבהם היא כבר עשתה למען האוכלוסייה, ובמקומות שהיא עתידה לעשות עבורם. אם נציין את מעלות, בית שאן, נתיבות וערד, שוב תאמרו אין כאן משהו מעורר תשומת לב מיוחדת. אבל, שמות כמו אום-אל-פחם, ירכא, טירה, טמרה, ונוף הגליל, כבר מעוררים עניין שונה.
מבלי להיכנס כלל לפוליטיקה (דבר שאתר זה נמנע ממנו בכל דרך) לפניכם חברה שכנראה מבטאת את היחס של המשקיעים ביחס לשינוי הכלכלי הקורה במגזר הערבי במדינתנו. עוד נראה שהחברה נהנית מיחס חיובי למדי מצד שוק ההון. זה גם מצביע על התקווה הגדולה של פיתוח המגזר והתגברות היכולת של היזמים בו לעשות רווחים יפים מעליית רמת החיים של אזרחיו. זאת, במיוחד, כאשר אנו חושבים על התקופה הנוכחית הכללית בעולם, ובארץ: תקופת הקורונה.
לכאורה, מתחמים מסחריים אינן אמורים להיות בשיא ההוויה החיובית של שחקני שוק ההון. ריחוק חברתי, פס ירוק, וכו... לא תורמים רבות לחוויה של קניות באותם מרכזים. למרות זאת, החברה מצליחה לבלוט ביכולותיה הפיננסיות בדמות מנייתה בבורסה. על מי מדובר? בחברת רני צים. ומהאתר של החברה, לפניכם מבט מתמצת למדי על מה שהיא עושה:
וכרגיל, ניתן למנהליה ולמי שמציג אותה הכי טוב, לתאר את פרופיל החברה:
"
ממועד הקמתה, עוסקת החברה, בעצמה ובאמצעות חברה בנות שלה בתחום ייזום, פיתוח, הקמה וניהול פרויקטים מסחריים בישראל, החל מרכישה ו/או החכרה של קרקע, השבחתה, השלמת הליכי התכנון ובנייתם כמרכזי מסחר, בעיקר, במתכונת של מרכזי מסחר פתוחים Power Center,, וכן בתפעול, ניהול והשכרה של מרכזי המסחר.
בשנים האחרונות, רואה החברה במגזר הלא יהודי כיעד פוטנציאלי ומנוע צמיחה לגידול בפעילותה. לפיכך, בחודש ספטמבר 2017 התקשרה במערכת הסכמים עם צדדים בלתי קשורים לבעלת השליטה בחברה, לרכישת מניות ב-"קבוצת רקע", אשר עיקר פעילותה, באמצעות שותפויות ביחד עם צדדים שלישיים, איתור, ייזום והקמה של מרכזים מסחריים במגזר הלא יהודי.
בד בבד, במהלך התקופה שמחודש דצמבר 2017 ועד לתחילת 2019 פעלה החברה, בדרך של התקשרויות עם השותפים שהיו קיימים בשותפויות אשר לרקע הר זכויות בהן, להגדלת אחזקותיה באותן שותפויות ולקידום פרויקטים נוספים במגזר הלא יהודי.
לקבוצה שישה (6) מרכזי מסחר, ביישובים מעלות, בית שאן, נתיבות, ערד, אום אל פאחם וירכא (לגבי השניים האחרונים, מכוח הסכמי שכירות עם בעלי זכויות במקרקעים,( המשתרעים על שטח כולל לשיווק של כ- 50,000 מ"ר )חלק החברה( ובתפוסה ממוצעת של כ-95% ("המרכזים המסחריים הקיימים"); פרויקט בהקמה בכפר סבא, המשלב מתחם קניות, משרדים, ואשר יכלול, בכפוף לאישור הבקשה להיתר בנייה ולהיתר לשינויים, כ- 20,000 מ"ר של שטחי מסחר ובילוי וכ-34,000 משרדים ("פרויקט בהקמה כפר סבא"); בנוסף, לקבוצה זכויות במקרקעין בשדרות ובמתחם אגם מונפורט וכן, מכוח הסכמי שכירות עם בעלי זכויות במקרקעין, זכויות שכירות ביישובים טירה, טמרה, אום אל פאחם (שלב ב').
"
ביצועים פיננסיים
אוקי, אז יש חזון ויש עבודה בשטח, אבל איך זה נראה מבחינת הניהול העסקי הכללי של החברה. הנה שתי טבלאות המתארות היטב את מה שקורה, והמגבות לא רע את מה שקורה במניה וביחס המשקיעים המוסדיים כלפי החברה. בטבלה הראשונה נביא את ביצועי החברה על פי רבעונים:
סימנתי כאן את מה שהיה ברבעון השלישי של 2020 מול מה שקרה ברבעון הזה (מלבנים כחולים) ואין ספק שהיה כאן שיפור משמעותי. כמו כן, סימנתי בסגול את הרווח התפעולי (באחוזים) והרווח הנקי (גם באחוזים). מה אנו למדים מהם? אין ספק שהייתה נפילה ברבעון הראשון של 2021. אבל, מה שחשוב הוא, שהחברה עשתה את מה שצריך כדי לחזור למסלול הנכון, והצליחה להשיג ברבעון השלישי של 2021 מספרים גבוהים מנקודת ההתחלה של הטבלה, ובקנה מידה. הטבלה השנייה מראה את התפתחות הרווח על פי שנים:
כאן, העיקר קצת שונה: למרות ההכנסות והרווח הגולמי העולים במהלך השנים כולן, 2018 הייתה שנה פחות טובה ברווח התפעולי, ובמיוחד ברווח הנקי. והנה, 2019, ובמיוחד 2020 מרשימות בצורה של החזרה מעלה שלהן. זאת, כאשר 2020 הייתה באמת שנה מיוחדת. על פי כל מה שאנו ראינו גם בטבלה הראשונה, 2021 תמשיך את הטוב הזה.
התייחסות המוסדיים של קרנות הנאמנות
תחילה, כמו תמיד, נציג את המחזיקים הכי הרבה במניה. יש המודדים את טיב המחזיקים כסמן של איכות אותה החזקה. ודוגמה לכך כאן: בתי ההשקעות של ילין לפידות ומור נחשבים לבתי השקעות מצוינים, ועצם עובדת היותם הגדולים במחזיקים מדברת בעד עצמה:
נקודה לציון: שימו לב להבדל הדרמטי של הכמויות שבידי ילין, מור ואף פסטרנק מול הבא אחריהם (פרופאונד). כ-34, כ-29, וכ-18 מיליונים של שקלים מול 5.5 מיליון בהתאמה (!!). הטבלה הזו מאירה עיניים אבל המגמה של סה"כ האחזקה לא פחות חשובה:
הגרף הזה די מדהים (מעודכן ל-09-2021) כי הוא מראה במדויק את הנקודה (ינואר 2021) שבה המחזיקים "הכניסו גז" ועלו מדרגה. ביוני 2021 הייתה "תאונה קטנה" אבל הכמויות גדלו שוב לייצר מגמה עולה ושיא חדש בתצוגה. מסקנה: מתחילת השנה התעורר משהו אצל המשקיעים (האם הממשלה החדשה שלנו, והתקציבים שאמורים להגיע למגזר?) אשר כמעט ולא פסק עד עתה.
ההיסטוריה על פי תנועת המחיר במניה
לצורך השלמת התמונה, אראה כאן שני גרפים: אחד שבועי ואחד יומי. הטווח הארוך, והטווח היותר קצר. נתחיל בשבועי:
בניגוד לנקודה הברורה שבה המוסדיים החלו את איסוף הסחורה, המניה מראה לנו מסר שונה, קצת יותר חיובי אפילו: מאז שפל הקורונה היא נמצאת במגמה עולה רשמית. מדוע? פשוט: על פי ההגדרה: רצף של שיאים ושפלים עולים. שנית, רמת ה-400 היא רמת החשיבות העליונה עבור המניה: מה שהיה התנגדות עכשיו תמיכה קשיחה. שלישית, שימו לב לגידול הדרמטי במחזורים בקיץ 2021, כאשר המניה חזרה והתקרבה לאותה רמה של 400. זו, כנראה, נראית עכשיו כרמת השקעת הערך הברורה כאן (1). לבסוף, בגרף השבועי, אנו עדים לפריצת קו המגמה התוחם את התעלה העולה של המניה (2). פריצה המצביעה על האצת העניין בה, כפי שראינו בגידול באחזקות של מוסדי הקרנות. זה הזמן לבחון את הגרף היומי:
כאן, הדינאמיקה החיובית נראית עוד יותר בבהירות: אחרי שני מהלכים מתקנים שהיו להזדמנויות קנייה (1) ו-(2), שוכנעו רבים שהמניה הזו מתקדמת לטובה, על בסיס השפלים הגבוהים יותר (3). ואז, מאזור ה-400, זווית חדה כלפי מעלה כאשר סביבות 550 ו-600 היוו עוד נקודות לאיסוף לפני ההתפרצות החדה האחרונה (4).
סיכום קצר:
חברת רני צים עוסקת בתחום של פיתוח מרכזי קניות כאשר חלק גדול מעיסוקה משפר את איכות החיים במגזר הערבי. זה לא היה מספיק כדי לקדם אותה, אבל זה בוודאי תורם לה, בקונפיגורציה הפוליטית הנוכחית. מה גם שהחברה עצמה מנוהלת היטב ומביאה רווחיות טוב למשקיעיה. העניין בה אושר על ידי המוסדיים של קרנות הנאמנות מאז תחילת 2021, כאשר הגופים העיקריים שקנו את המניה הינם מטובי המשקיעים בארץ. מעבר לכך, המניה בבורסה במגמה חיובית מאז תחתיות הקורונה, כאשר לאחרונה ממש (11-12-2021), אנו רואים זווית חדה של התלהבות כלפיה. אנו לא ממליצים כאן על חברות או מניות אלא רק מצביעים על כאלו ששווה לנתח ולבחון. ורני צים בהחלט שייכת, כרגע, לקטגוריה הזו. בהצלחה לכולם.
מבלי להיכנס כלל לפוליטיקה (דבר שאתר זה נמנע ממנו בכל דרך) לפניכם חברה שכנראה מבטאת את היחס של המשקיעים ביחס לשינוי הכלכלי הקורה במגזר הערבי במדינתנו. עוד נראה שהחברה נהנית מיחס חיובי למדי מצד שוק ההון. זה גם מצביע על התקווה הגדולה של פיתוח המגזר והתגברות היכולת של היזמים בו לעשות רווחים יפים מעליית רמת החיים של אזרחיו. זאת, במיוחד, כאשר אנו חושבים על התקופה הנוכחית הכללית בעולם, ובארץ: תקופת הקורונה.
לכאורה, מתחמים מסחריים אינן אמורים להיות בשיא ההוויה החיובית של שחקני שוק ההון. ריחוק חברתי, פס ירוק, וכו... לא תורמים רבות לחוויה של קניות באותם מרכזים. למרות זאת, החברה מצליחה לבלוט ביכולותיה הפיננסיות בדמות מנייתה בבורסה. על מי מדובר? בחברת רני צים. ומהאתר של החברה, לפניכם מבט מתמצת למדי על מה שהיא עושה:
וכרגיל, ניתן למנהליה ולמי שמציג אותה הכי טוב, לתאר את פרופיל החברה:
"
ממועד הקמתה, עוסקת החברה, בעצמה ובאמצעות חברה בנות שלה בתחום ייזום, פיתוח, הקמה וניהול פרויקטים מסחריים בישראל, החל מרכישה ו/או החכרה של קרקע, השבחתה, השלמת הליכי התכנון ובנייתם כמרכזי מסחר, בעיקר, במתכונת של מרכזי מסחר פתוחים Power Center,, וכן בתפעול, ניהול והשכרה של מרכזי המסחר.
בשנים האחרונות, רואה החברה במגזר הלא יהודי כיעד פוטנציאלי ומנוע צמיחה לגידול בפעילותה. לפיכך, בחודש ספטמבר 2017 התקשרה במערכת הסכמים עם צדדים בלתי קשורים לבעלת השליטה בחברה, לרכישת מניות ב-"קבוצת רקע", אשר עיקר פעילותה, באמצעות שותפויות ביחד עם צדדים שלישיים, איתור, ייזום והקמה של מרכזים מסחריים במגזר הלא יהודי.
בד בבד, במהלך התקופה שמחודש דצמבר 2017 ועד לתחילת 2019 פעלה החברה, בדרך של התקשרויות עם השותפים שהיו קיימים בשותפויות אשר לרקע הר זכויות בהן, להגדלת אחזקותיה באותן שותפויות ולקידום פרויקטים נוספים במגזר הלא יהודי.
לקבוצה שישה (6) מרכזי מסחר, ביישובים מעלות, בית שאן, נתיבות, ערד, אום אל פאחם וירכא (לגבי השניים האחרונים, מכוח הסכמי שכירות עם בעלי זכויות במקרקעים,( המשתרעים על שטח כולל לשיווק של כ- 50,000 מ"ר )חלק החברה( ובתפוסה ממוצעת של כ-95% ("המרכזים המסחריים הקיימים"); פרויקט בהקמה בכפר סבא, המשלב מתחם קניות, משרדים, ואשר יכלול, בכפוף לאישור הבקשה להיתר בנייה ולהיתר לשינויים, כ- 20,000 מ"ר של שטחי מסחר ובילוי וכ-34,000 משרדים ("פרויקט בהקמה כפר סבא"); בנוסף, לקבוצה זכויות במקרקעין בשדרות ובמתחם אגם מונפורט וכן, מכוח הסכמי שכירות עם בעלי זכויות במקרקעין, זכויות שכירות ביישובים טירה, טמרה, אום אל פאחם (שלב ב').
"
ביצועים פיננסיים
אוקי, אז יש חזון ויש עבודה בשטח, אבל איך זה נראה מבחינת הניהול העסקי הכללי של החברה. הנה שתי טבלאות המתארות היטב את מה שקורה, והמגבות לא רע את מה שקורה במניה וביחס המשקיעים המוסדיים כלפי החברה. בטבלה הראשונה נביא את ביצועי החברה על פי רבעונים:
סימנתי כאן את מה שהיה ברבעון השלישי של 2020 מול מה שקרה ברבעון הזה (מלבנים כחולים) ואין ספק שהיה כאן שיפור משמעותי. כמו כן, סימנתי בסגול את הרווח התפעולי (באחוזים) והרווח הנקי (גם באחוזים). מה אנו למדים מהם? אין ספק שהייתה נפילה ברבעון הראשון של 2021. אבל, מה שחשוב הוא, שהחברה עשתה את מה שצריך כדי לחזור למסלול הנכון, והצליחה להשיג ברבעון השלישי של 2021 מספרים גבוהים מנקודת ההתחלה של הטבלה, ובקנה מידה. הטבלה השנייה מראה את התפתחות הרווח על פי שנים:
כאן, העיקר קצת שונה: למרות ההכנסות והרווח הגולמי העולים במהלך השנים כולן, 2018 הייתה שנה פחות טובה ברווח התפעולי, ובמיוחד ברווח הנקי. והנה, 2019, ובמיוחד 2020 מרשימות בצורה של החזרה מעלה שלהן. זאת, כאשר 2020 הייתה באמת שנה מיוחדת. על פי כל מה שאנו ראינו גם בטבלה הראשונה, 2021 תמשיך את הטוב הזה.
התייחסות המוסדיים של קרנות הנאמנות
תחילה, כמו תמיד, נציג את המחזיקים הכי הרבה במניה. יש המודדים את טיב המחזיקים כסמן של איכות אותה החזקה. ודוגמה לכך כאן: בתי ההשקעות של ילין לפידות ומור נחשבים לבתי השקעות מצוינים, ועצם עובדת היותם הגדולים במחזיקים מדברת בעד עצמה:
נקודה לציון: שימו לב להבדל הדרמטי של הכמויות שבידי ילין, מור ואף פסטרנק מול הבא אחריהם (פרופאונד). כ-34, כ-29, וכ-18 מיליונים של שקלים מול 5.5 מיליון בהתאמה (!!). הטבלה הזו מאירה עיניים אבל המגמה של סה"כ האחזקה לא פחות חשובה:
הגרף הזה די מדהים (מעודכן ל-09-2021) כי הוא מראה במדויק את הנקודה (ינואר 2021) שבה המחזיקים "הכניסו גז" ועלו מדרגה. ביוני 2021 הייתה "תאונה קטנה" אבל הכמויות גדלו שוב לייצר מגמה עולה ושיא חדש בתצוגה. מסקנה: מתחילת השנה התעורר משהו אצל המשקיעים (האם הממשלה החדשה שלנו, והתקציבים שאמורים להגיע למגזר?) אשר כמעט ולא פסק עד עתה.
ההיסטוריה על פי תנועת המחיר במניה
לצורך השלמת התמונה, אראה כאן שני גרפים: אחד שבועי ואחד יומי. הטווח הארוך, והטווח היותר קצר. נתחיל בשבועי:
בניגוד לנקודה הברורה שבה המוסדיים החלו את איסוף הסחורה, המניה מראה לנו מסר שונה, קצת יותר חיובי אפילו: מאז שפל הקורונה היא נמצאת במגמה עולה רשמית. מדוע? פשוט: על פי ההגדרה: רצף של שיאים ושפלים עולים. שנית, רמת ה-400 היא רמת החשיבות העליונה עבור המניה: מה שהיה התנגדות עכשיו תמיכה קשיחה. שלישית, שימו לב לגידול הדרמטי במחזורים בקיץ 2021, כאשר המניה חזרה והתקרבה לאותה רמה של 400. זו, כנראה, נראית עכשיו כרמת השקעת הערך הברורה כאן (1). לבסוף, בגרף השבועי, אנו עדים לפריצת קו המגמה התוחם את התעלה העולה של המניה (2). פריצה המצביעה על האצת העניין בה, כפי שראינו בגידול באחזקות של מוסדי הקרנות. זה הזמן לבחון את הגרף היומי:
כאן, הדינאמיקה החיובית נראית עוד יותר בבהירות: אחרי שני מהלכים מתקנים שהיו להזדמנויות קנייה (1) ו-(2), שוכנעו רבים שהמניה הזו מתקדמת לטובה, על בסיס השפלים הגבוהים יותר (3). ואז, מאזור ה-400, זווית חדה כלפי מעלה כאשר סביבות 550 ו-600 היוו עוד נקודות לאיסוף לפני ההתפרצות החדה האחרונה (4).
סיכום קצר:
חברת רני צים עוסקת בתחום של פיתוח מרכזי קניות כאשר חלק גדול מעיסוקה משפר את איכות החיים במגזר הערבי. זה לא היה מספיק כדי לקדם אותה, אבל זה בוודאי תורם לה, בקונפיגורציה הפוליטית הנוכחית. מה גם שהחברה עצמה מנוהלת היטב ומביאה רווחיות טוב למשקיעיה. העניין בה אושר על ידי המוסדיים של קרנות הנאמנות מאז תחילת 2021, כאשר הגופים העיקריים שקנו את המניה הינם מטובי המשקיעים בארץ. מעבר לכך, המניה בבורסה במגמה חיובית מאז תחתיות הקורונה, כאשר לאחרונה ממש (11-12-2021), אנו רואים זווית חדה של התלהבות כלפיה. אנו לא ממליצים כאן על חברות או מניות אלא רק מצביעים על כאלו ששווה לנתח ולבחון. ורני צים בהחלט שייכת, כרגע, לקטגוריה הזו. בהצלחה לכולם.
