עדכון מדרגות מס רכישה ועוד 6 שינויים במיסוי נדל"ן - האם זה מה שישבור את מחירי הדירות ?

תזכיר חוק שמשנה את עולם המיסוי בנדל"ן - לכל בעל דירה בישראל - החל מקיצור תקופת שחלוף דירת מגורים ל 12 במקום 24 חודשים ועד עדכון מדרגות מס רכישה, וכן ביטול פטור למי שאינו תושב ישראל ממס שבח - הפחתה בשיעור מס שבח על קרקעות - החלת שיעור מס על הכנסות גבוהות לעניין רווח ממכירת דירת מגורים - תזכיר חוק פתוח להערות הציבור עד 3 בפברואר בשעה 23:59

 

 
אימיג` dreamstimeאימיג` dreamstime
 

עידו אסיאג
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
13/01/2022

תזכיר חוק שפורסם ביום חמישי להערות הציבור כולל שבעה תיקונים מוצעים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שמטרתם עידוד מכירת קרקעות לבנייה למגורים, הרחבת מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה ותיקון עיוותי מס שונים. התיקונים המוצעים צפויים לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב ומתוך שאיפה להביא להגדלת היצע ולהורדת מחירי הדירות. התזכיר פתוח להערות הציבור עד 3/2/22 בשעה 23:59. 

הפחתה בשיעור מס שבח על קרקעות אשר נרכשו לפני 7 בנובמבר 2001: על מנת לעודד מכירת קרקעות לבנייה למגורים אשר נרכשו לפני ה-7 בנובמבר 2001, קרי קרקעות הנמצאות במשך שנים רבות בידי בעליהן ונצמח עליהן שבח גבוה (אשר באופן רגיל יחויב במס של כ-40% בממוצע), התיקון מציע לקבוע כהוראת שעה, שבמכירת קרקעות כאמור על ידי יחיד, בתקופה של שלוש שנים, יחול שיעור מס של 25% על השבח הריאלי המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד ליום ה-7 בנובמבר 2001 (במקום 47% כיום), ובלבד שבמהלך 8 השנים שלאחר הרכישה נבנו על הקרקע דירות המגורים שניתן לבנות לפי התב"ע החלה עליהן. 

עדכון מדרגות מס רכישה החלות ברכישת דירה יחידה: מוצע לרווח את מדרגות המס הנמוכות, כך שיקטן נטל המס על מי שרוכש דירות בשווי בינוני. כמו כן, מוצע להגדיל את נטל המס ברכישת דירה יחידה בסכומים גבוהים, לטובת מקור תקציבי לריווח מדרגות המס הנמוכות יותר. 



(א)            על חלק השווי שעד 1,930,000 שקלים חדשים – לא ישולם מס.


(ב)             על חלק השווי העולה על 1,930,000 שקלים חדשים ועד 2,330,000 שקלים חדשים – 3.5%.


(ג)              על חלק השווי העולה על 2,330,000 שקלים חדשים ועד 3,100,000 שקלים חדשים – 5%.


(ד)             על חלק השווי העולה על 3,100,000 ועד 5,300,000 שקלים חדשים – 8%.


(ה)            על חלק השווי העולה על 5,300,000 שקלים חדשים – 10%.


סגירת עיוות מס לעניין פטור ממס שבח החל על מוכרי דירת מגורים אשר נבנתה על קרקע שהייתה בבעלותם לפני שנת 2014: החל מינואר 2014 נקבע כי מי שמוכר דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, ושיום רכישתה הינו לפני ה-1 בינואר 2014, ייהנה מפטור ממס שבח בגין השבח הריאלי שנצמח מיום הרכישה ועד ל-1 בינואר 2014. גביה זו יצרה פרצה, לפיה גם מי שבבעלותו הייתה קרקע ב-1 ינואר 2014 ולא דירת מגורים, נהנה מההקלה אם בעת מכירת הנכס נבנתה על הקרקע דירת מגורים. התיקון מבקש לבטל את פרצה זו. על מנת לאפשר לציבור להתאים עצמו לתיקון נקבעה תקופת מעבר של 4 שנים שבה ניתן יהיה עדיין ליהנות מההטבה. 

החלת שיעור מס על הכנסות גבוהות לעניין רווח ממכירת דירת מגורים: כיום, מוטל מס נוסף על יחיד שהכנסותיו החייבות עולות על כ-650 אלפי ₪ בשנה, בגובה של 3% על ההכנסות מעל סכום זה (מס יסף). נכון להיום הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לתקרה של כ - 4.75 מיליון ₪ אינן נכללות בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, על אף שמדובר בהכנסה חייבת במס ככל הכנסה אחרת. תיקון זה מציע להכליל את ההכנסות משבח של דירות מגורים בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, ובלבד שההכנסה איננה פטורה ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין.

ביטול פטור למי שאינו תושב ישראל ממס שבח במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים: לפי נתוני רשות המסים כ-83 אלף דירות מגורים מצויות בבעלות תושבי חוץ (לא כולל דירות מגורים שנרכשו בידי ישראלים שהיגרו), וכ-40 אלף מהן מצויות בתל אביב וירושלים. כיום, תושבים זרים יכולים ליהנות מהפטור הסוציאלי הניתן במכירת דירת מגורים יחידה, וכן מהחישוב הליניארי המוטב, במכירת דירת מגורים בישראל, ומפטור על השכרת דירות מגורים, בדומה לתושבי ישראל. מדובר בפטורים חריגים, ביחס למדינות אחרות במיוחד כיום, בהינתן היצע מצומצם של דירות מגורים לתושבי ישראל ורמות מחירים גבוהות. תיקון זה מציע לבטל הטבות אלה כך שהכנסות של תושבים זרים מבעלותם בדירות מגורים בישראל ימוסו. מוצע שהשינוי יחל רק מתחילת שנת 2024 כדי לאפשר לתושבים הזרים תקופה של שנתיים שבה יוכלו למכור את הדירות שלהם תוך קבלת הטבת המס הקיימת, אם רצונם בכך. 

הבהרה לעניין מיסוי דירות מעטפת: כיום, קיימת מחלוקת בשאלה האם דירת מעטפת היא דירת מגורים לצורך החבות בשיעורי מס הרכישה החלים על דירת מגורים או שיעורי מס הרכישה הרגילים החלים על רכישת זכות במקרקעין. מבחינה מהותית, אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי, ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. על כן, מוצע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים.

קיצור תקופת שחלוף דירת מגורים לעניין שיעורי מס החלים על בעלי דירה יחידה: כיום, משך התקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים, ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה, לצורך הטבות המס הניתנות בחוק לבעלי דירה יחידה, עומדת על 24 חודשים. תקופה ארוכה זו מיטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהות ופוגעת בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה, לאור ההשפעה השלילית על מחירי הדירות. לכן מוצע לקצר את התקופה ל-12 חודשים.

______________________________________________________________________________________________________

תוכן עניינים

תזכיר חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשפ"ב - 2022. 2

א.שם החוק המוצע. 2

ב.מטרת החוק המוצע, הצורך בו, עיקרי הוראותיו והשפעתו על הדין הקיים.. 2

ג.השפעת תזכיר החוק המוצע על התקציב ועל התקן המנהלי של המשרד היוזם, משרדים אחריםורשויות אחרות. 3

ד.להלן נוסח תזכיר החוק המוצע ודברי הסבר. 4

1.      תיקון סעיף 9 חוק מיסוי מקרקעין 5

2.      תיקון סעיף 48א.. 6

3.      תיקון סעיף 49א.. 6

4.      תיקון סעיף 49ג. 7

5.      תיקון סעיף 76א.. 7

6.      תיקון פקודת מס הכנסה. 7

7.      תיקון חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) 7

8.      תיקון חוק מיסוי מקרקעין - תחולה. 7

9.      חוק מיסוי מקרקעין – הוראת שעה. 8

דברי הסבר. 10


 

תזכירחוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשפ"ב - 2022

 

א. שם החוק המוצע

חוק מיסוי מקרקעין (שבחורכישה) (תיקון), התשפ"ב-2022.

 

 

ב. מטרת החוק המוצע, הצורך בו, עיקרי הוראותיו והשפעתו על הדיןהקיים

בתזכיר זה מוצעים מספר תיקוניםבחוקי המס, שמטרתם מניעת עיוותים שונים במיסוי דירות מגורים, מניעת תכנוני מסוביטול פטורים שאינם מוצדקים. תיקונים אלה, שעיקרם בחוק מיסוי מקרקעין (שבחורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין), צפויים להביא להגדלתהכנסות המדינה ממסים. כמו כן, התיקונים המוצעים צפויים לעודד מכירת דירות מגוריםבטווח הקרוב, ולהפחית את התמריץ המיסויי לרכישה והחזקה של דירות מגורים, ובכךלתרום להגדלת היצע הדירות והורדת מחירי הדירות.

 

1.      קיצור תקופת שחלוף דירת מגורים לעניין שיעורי מס החלים על בעלי דירה יחידה

 

הנושא הראשון אשר מוצע לתקן, עניינו בתקופ הבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים, ועדיין להיחשב כבעלים של דירהיחידה, לצורך הטבות המס הניתנות בחוק מיסוי מקרקעין לבעלי דירה יחידה. כיום תקופה זו עומדת על תקופה ארוכה של 24 חודשים. התקופה הארוכה הקיימתכיום בחוק, מיטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהות ופוגעת בזוגות צעיריםהמעוניינים לרכוש דירה לאור ההשפעה השלילית על מחירי הדירות. לפיכך מוצע לקצר אתהתקופה ל-12 חודשים.

 

2.      עדכון מדרגות מסרכישה החלות ברכישת דירה יחידה

 

התיקון השני אשר מוצע בתזכירזה הוא תיקון מדרגות מס הרכישה ברכישת דירה יחידה. מוצע לרווח את מדרגות המסהנמוכות, כך שיקטן נטל המס על מי שרוכש דירות בשווי בינוני. כמו כן, מוצע להגדילאת נטל המס ברכישת דירה יחידה בסכומים גבוהים, וזאת לטובת מציאת מקור תקציבילריווח מדרגות המס הנמוכות יותר כאמור. מדובר באיזון ראוי המאפשר להקל על רוכשידירות יחידות בסכומים בינוניים, באמצעות הכבדת נטל המס על רוכשי דירות בסכומיםגבוהים מאוד.

 

3.      סגירת עיוות מס לענייןפטור ממס שבח החל על מוכרי דירת מגורים אשר נבנתה על קרקע שהיתה בבעלותם לפני שנת2014

 

התיקון השלישי המוצע בתזכיר, הואביטול ההטבה לחישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים שנבנתה על זכות במקרקעיןשהייתה קרקע פנויה במועד רכישתה. החל משנת 2014 מכירה של דירת מגורים שאיננה דירתוהיחידה של המוכר חייבת במס שבח. אך, עם ביטול הפטור ממס שבח בשנת 2014 כאמור, נקבעכי יחושב מס השבח במכירת דירה שנרכשה לפני התיקון לפי ה"חישוב הליניאריהמוטב", כך ששבח שייוחס לתקופה שעד יום תיקון החוק (1 בינואר 2014), בחלוקהלינארית, יהיה פטור ממס שבח, ואילו שבח שייוחס לתקופה שמהמועד האמור ואילך יחויבבמס שבח בשיעור שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת, התיקון לא הגביל את החישובהליניארי המוטב כך שיחול רק על זכות במקרקעין שהייתה דירת מגורים במועד כניסת החוקלתוקף. על כן, גם מי שבמועד התיקון היה בעלים של זכות במקרקעין שהיא קרקע (אשר לאהיה יכול לקבל פטור במכירתה לפני התיקון) יכול ליהנות במכירת הזכות מהחישובהליניארי המוטב, ובלבד שבונה על הקרקע דירת מגורים לפני המכירה. מוצע לתקן את חוקמיסוי מקרקעין כך שמכירות מהסוג האמור יחויבו במס שבח בהתאם לתקופת ההחזקה בזכותבמקרקעין. יחד עם זאת, מוצע לאפשר תקופת מעבר של 4 שנים על מנת להאיץ בנייה בקרקעפרטית בשנים אלו.

 

 

4.      החלת שיעור מס עלהכנסות גבוהות לעניין רווח ממכירת דירת מגורים

 

נושא נוסף אשר מוצע לתקן הואבעניין מס נוסף על הכנסות משבח מקרקעין לפי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה. כיום מוטלמס נוסף על יחיד שהכנסותיו החייבות עולות על כ-650 אלפי ₪ בשנה. שיעור המס הנוסףהוא בגובה של 3% על הכנסות היחיד מעל הסכום האמור. כיום, הכנסות משבח ממכירה שלדירות מגורים עד לתקרה של כ - 4.75 מיליון ₪  אינן נכללות בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, עלאף שמדובר בהכנסה החייבת במס ככל הכנסה אחרת. מוצע להכליל את ההכנסות משבח שלדירות מגורים בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, ובלבד שההכנסה איננה פטורה ממס שבחלפי חוק מיסוי מקרקעין. כמו כן, מוצע לקבוע כי המס הנוסף ייגבה במסגרת שומת המסבמכירת הזכות במקרקעין. זאת כדי להקל על הגבייה ולמנוע מקרים שבהם המוכר לא מגישדוח שנתי למס הכנסה ואיננו משלם את המס הנוסף אשר חייב בו. 

 

5.      ביטול פטור למישאינו תושב ישראל ממס שבח במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים

 

מוצע לבטל פטורים והנחותמסוימים למי שאינם תושבי ישראל המוכרים דירות מגורים בישראל.

על פי נתוני רשות המסים 83אלף דירות מגורים בקירוב מצויות בבעלות תושבי חוץ. הנתון אינו כולל דירות מגוריםשנרכשו בידי ישראלים שהיגרו. 40 אלף דירות בקירוב מצויות בתל אביב וירושלים.

כיום,  תושבים זרים יכולים ליהנות מהפטור הסוציאליהניתן במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר, וכן מהחישוב הליניארי המוטב, במכירתדירת מגורים בישראל, ומפטור על השכרת דירות מגורים, וזאת בדומה לתושבי ישראל. ביחסלמצב הקיים במדינות אחרות מדובר בפטורים חריגים אשר אין להם הצדקה, במיוחד כיום,בהינתן היצע מצומצם של דירות מגורים לתושבי ישראל ורמות מחירים גבוהות. מוצע לבטלהטבות אלה כך שהכנסות של תושבים זרים מבעלותם בדירות מגורים בישראל ימוסו על ידימדינת ישראל, בלא מתן ההקלות אשר ניתנו לתושבי ישראל. מוצע ששינוי משטר המס כאמוריחל רק מתחילת שנת 2024 בכדי לאפשר לתושבים הזרים תקופה של שנתיים שבה יוכלו למכוראת הדירות שלהם תוך קבלת הטבת המס הקיימת, אם ברצונם בכך.

 

6.      הבהרה לענייןמיסוי דירות מעטפת

 

נושא נוסף אשר מוצע להסדיר בתזכירהוא תיקון עיוות במיסוי דירות מעטפת. כיום ישנם מקרים שדירות, בדרך כלל דירותיוקרה, נמכרות על ידי הקבלן ללא שנעשה בהם שיפוץ הפנים בדירה ("דירתמעטפת"). מבחינת נוסח החוק הקיים, קיימת מחלוקת בשאלה אם דירת מעטפת היא דירתמגורים לצורך החבות במס רכישה, ואם הרוכש של הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהיםיותר המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה. מבחינה מהותית, אין הצדקה לכך שרוכשים שלדירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי, ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. על כן, מוצע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישהכדירת מגורים.


7. הפחתה בשיעור מס שבח על קרקעות אשר נרכשו לפני 7 בנובמבר 2001

לבסוף, כדי לעודד מכירת קרקעות אשר נרכשו לפני כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) לצורך בנייתדירות מגורים, קרי קרקעות שנמצאות במשך שנים רבות בידי בעליהן ונצמח עליהן שבחגבוה, מוצע לקבוע, כהוראת שעה, שבמכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים, בידי יחיד, בתקופה של שלוש שנים,  יחול שיעור מופחת של מס שבח, על השבח הריאלי עד יום כ"א בחשון התשס"ב (7בנובמבר 2001) (להלן – השבח הריאלי עד יום התחילה), ובלבד שבמהלך 8 השנים שלאחרהרכישה נבנו על הקרקע דירות המגורים שניתן לבנות לפי התכנית החלה עליהן. ככלשהרוכש יסיים את בניית דירות המגורים בתקופה קצרה, יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת על חלק גדול יותר מהשבח הריאלי עד יום התחילה. כך, מוצע לקבוע כי אם הרוכשישלים את בניית הדירות בתוך 4 שנים מיום המכירה, המוכר יהיה זכאי לשיעור מס של 25%על כלל השבח הריאלי על יום התחילה. מהשנה החמישית ועד השמינית חלק השבח הריאלי עדיום התחילה שיהיה זכאי לשיעור המס של 25%, יפחת בצורה הדרגתית. אם הרוכש לא יבנהאת דירות המגורים עד תום 8 שנים מיום המכירה, המוכר לא יהיה זכאי לשיעור המסהמופחת על אף חלק מהשבח הריאלי עד יום התחילה. כאמור, נועדה ההפחתה המוצעת לשמש תמריץ למכירת הקרקעות וכך להביא להגדלתהיצע הדירות למגורים.

 

  

 

ג. השפעת תזכיר החוק המוצע על התקציב ועל התקן המנהלי של המשרדהיוזם, משרדים אחרים ורשויות אחרות.

החל משנת 2022, בשל התיקוניםהמוצעים לגבי קיצור התקופה לשחלוף דירות מגורים, מיסוי דירות מעטפת והוספת הכנסותמדירות מגורים בבסיס המס הנוסף, צפוי גידול בהכנסות המדינה בכ-100 מיליון שקליםחדשים בשנה. מנגד, בשל התיקון המוצע לשינוי מדרגות מס הרכישה צפויה הפחתה שלהכנסות המדינה בכ-70 מיליון שקלים חדשים בשנה.

נוסף על האמור, החל משנת 2024צפוי גידול בהכנסות המדינה בכ-100 מיליון שקלים חדשים נוספים בשל ביטול הפטוריםוהטבות המס לתושבים זרים.

לבסוף, הוראת השעה בענייןשיעורי מס מוטבים על השבח הריאלי עד יום התחילה, צפי להביא להפחתת הכנסות המדינהממסים בכ-30 מיליון שקלים חדשים בשנים 2022 ו-2023, ולהפחתת הכנסות המדינה ממסיםבשנת 2024 בכ-90 מיליון שקלים חדשים.

לסיכום, ממכלול הצעדיםהמוצעים בתזכיר זה, צפוי שבשנת 2022 ושנת 2023 ההצעה תהיה מאוזנת מבחינה תקציבית,בשנת 2024 צפויה תוספת להכנסות המדינה ממסים בגובה של  כ-40 מיליון שקלים חדשים, ובשנת 2025 ואילךצפויה תוספת להכנסות המדינה ממסים בגובה של כ-130 מיליון שקלים חדשים.

יצוין, שהתיקון המוצע לפיותבוטל ההטבה של החישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים שנבנתה על זכות במקרקעיןשהייתה קרקע פנויה במועד רכישתה, אינו צפוי להביא לגידול בהכנסות המדינה בשניםהקרובות בשל הוראת המעבר שנקבעה, אך בטווח ארוך יותר היא גם צפויה להגדיל אתהכנסות המדינה ממסים.

 

 

 

ד. להלן נוסח תזכיר החוק המוצע ודברי הסבר


 

תזכיר חוק מטעם משרד האוצר:

תזכיר חוק מיסוי מקרקעין (שבחורכישה) (תיקון), התשפ"ב-2022

 

 

 

תיקון סעיף 9 חוק מיסוי מקרקעין

1.                

בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963[1] (להלן – החוק העיקרי) –

 

 

 

(1)             בסעיף קטן (ג), בהגדרה "דירת מגורים", אחרי פסקה (2) יבוא:

 

 

 

 

"(3) דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים, ובדירת מעטפת שבנייתה טרם נסתיימה, למעט אם אין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את בניית דירת המעטפת; לענין זה, "דירת מעטפת" – דירה, בבניין המיועד למגורים, שבנייתה טרם נסתיימה, שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה, ובלבד שהסתיימו בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה".

 

 

 

(2)             בסעיף קטן (ג1ג) –  

 

 

 

 

(א)            בפסקה (2)(ב), במקום "ב-24 החודשים" יבוא "ב-12 החודשים";

 

 

 

 

(ב)             במקום פסקה (3) יבוא:

 

 

 

 

"(3)

(א)            על חלק השווי שעד 1,930,000 שקלים חדשים – לא ישולם מס.

 

 

 

 

 

(ב)             על חלק השווי העולה על 1,930,000 שקלים חדשים ועד 2,330,000 שקלים חדשים – 3.5%.

 

 

 

 

 

(ג)              על חלק השווי העולה על 2,330,000 שקלים חדשים ועד 3,100,000 שקלים חדשים – 5%.

 

 

 

 

 

(ד)             על חלק השווי העולה על 3,100,000 ועד 5,300,000 שקלים חדשים – 8%.

 

 

 

 

 

(ה)            על חלק השווי העולה על 5,300,000 שקלים חדשים – 10%."

 

 

 

(3)             בסעיף קטן (ג2), בהגדרה "המדד הבסיסי", במקום "בסעיף קטן (ג1ג)" יבוא "בסעיף קטן (ג1ג)(1)" ובסופה יבוא "לעניין תיאום הסכומים הנקובים בסעיף קטן (ג1ג)(3) – המדד שפורסם ביום ב' בשבט התשפ"א (15 בינואר 2021)";

תיקון סעיף 48א

2.                

בסעיף 48א לחוק העיקרי-

 

 

(1)             בסעיף קטן (ב1), אחרי "דירת מגורים מזכה" יבוא "שלא חלים לגבי מכירתה סעיפים (ב2) ו-(ב3)";

 

 

(2)             בסעיף קטן (ב2) אחרי "דירת מגורים מזכה" יבוא "שעשה יחיד תושב ישראל"

 

 

(3)             בסעיף קטן (ב3) אחרי "במכירת דירת מגורים מזכה" יבוא "שעשה יחיד תושב ישראל"

 

 

(4)             אחרי סעיף קטן (ב3) יבוא:

 

 

"(ב4) על אף האמור בסעיפים קטנים (ב2) ו-(ב3), במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה היה לפני יום המעבר, ומתקיימים שני התנאים המפורטים להלן, יחול סעיף קטן (ב1) ולא יחולו סעיפים קטנים (ב2) ו-(ב3)

 

 

 

(1)             במועד רכישת הזכות במקרקעין עליה בנויה דירת המגורים המזכה, לא הייתה בנויה על המקרקעין דירת מגורים;

 

 

 

(2)             הושלמה בניית דירת המגורים המזכה לאחר יום יא' בטבת התשפ"ו (31 בדצמבר 2025)";

 

 

(5)             אחרי סעיף קטן (ד1) יבוא:

 

 

"(ד2) נוסף על האמור בסעיפים (ב) עד (ד), במכירת זכות במקרקעין על ידי יחיד, יהיה חייב היחיד לשלם מס נוסף לפי סעיף 121ב לפקודה כפי שיקבע המנהל בכללים".

תיקון סעיף 49א

3.                

בסעיף 49א לחוק העיקרי –

 

 

(1)             בסעיף קטן (א), האמור בו יסומן (1), המילים "או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב" – יימחקו, במקום הסיפה החל במילים "לענין סעיף קטן זה" יבוא "לענין זה, "תושב ישראל" – לרבות מי שרכש את דירת המגורים המזכה כאשר היה תושב ישראל, ובלבד שמועד המכירה היה בתוך 5 שנים מהיום שחדל להיות תושב ישראל".

 

 

(2)             בסעיף קטן (ב), במקום "בסעיף קטן (א)," יבוא "בסעיף קטן (א) לעניין מכירת כל הזכויות במקרקעין בדירת המגורים המזכה,"

תיקון סעיף 49ג

4.                

בסעיף 49ג(1) לחוק העיקרי, במקום "ב-24 החודשים שקדמו למכירה" יבוא "ב-12 החודשים שקדמו למכירה";

תיקון סעיף 76א

5.                

בסעיף 76א(ב) לחוק העיקרי, במקום "הצהרות לפי סעיפים 73 עד 76, כולן או חלקן, בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85, הודעת השגה לפי סעיף 87 ומסמכים כאמור בסעיף 96" יבוא "הצהרות, מסמכים או טפסים שיש להגיש למנהל לפי חוק זה".

תיקון פקודת מס הכנסה

6.                

בסעיף 121ב לפקודת מס הכנסה,[2] במקום "ואולם לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק האמור - רק אם שווי מכירתה עולה על 4 מיליון שקלים חדשים והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין" יבוא "אך למעט שבח שהיה פטור ממס לפי אותו חוק".

תיקון חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים)

7.                

בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990[3], בסעיף 2, בכל מקום, במקום "יחיד שהיתה לו" יבוא "יחיד תושב ישראל שהיתה לו".

תיקון חוק מיסוי מקרקעין - תחולה

8.                

(א)             סעיף 9 לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה, יחולו על דירת מגורים שנרכשה ביום התחילה או לאחריו.  

 

 

(ב)             סעיף 48א(ד2) לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 2 לחוק זה, יחול על מכירת זכות במקרקעין שנעשתה ביום התחילה או לאחריו.

 

 

(ג)              סעיפים 48א(ב2) ו-(ב3) לחוק העיקרי, כנוסחן בסעיף 2 לחוק זה, וסעיף 49 לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 3 לחוק זה, יחולו על מכירת זכות במקרקעין שנעשתה מיום כ' בטבת התשפ"ד (1 בינואר 2024) ואילך.

 

 

(ד)             סעיף 49ג(1) לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 4 לחוק זה, יחול על דירת מגורים שנרכשה ביום התחילה או לאחריו, כתחליף לדירה הנמכרת שעליה חלה החזקה כאמור באותו סעיף.

 

 

(ה)            תחילתו של סעיף 7 לחוק זה ביום כ' בטבת התשפ"ד (1 בינואר 2024), והוא יחול לגבי הכנסתו של יחיד בשנת המס 2024 ואילך.

חוק מיסוי מקרקעין –
הוראת שעה


10.

(א)      על אף האמור בפסקה (1)(א) של סעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין, במכירת זכות במקרקעין שתכנית הבנייה שחלה לגביה מתירה בנייה על הקרקע של 15 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים, בידי יחיד, בתקופה שמיום התחילה עד יום ל' בכסל"ו התשפ"ה (31 בדצמבר 2024) (להלן – בתקופה הקובעת), יהיה היחיד חייב במס על החלק המוטב של השבח הריאלי עד יום התחילה, בשיעור הקבוע בסעיף 48א(ב)(1) לחוק האמור. לענין זה, "החלק המוטב של השבח הריאלי עד יום התחילה" –

 

 

 

(1)             אם הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה עד תום 48 חודשים מיום המכירה – 100% מהשבח הריאלי עד יום התחילה; לעניין סעיף קטן זה יראו בקבלת אישור להספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבניין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבנייה, כסיום הבנייה;

 

 

 

(2)             אם הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה אחרי התקופה הקבועה בפסקה אחת ועד תום 60 חודשים מיום המכירה – 80% מהשבח הריאלי עד יום התחילה;

 

 

 

(3)             אם הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה אחרי התקופה הקבועה בפסקה אחת ועד תום 72 חודשים מיום המכירה  – 70% מהשבח הריאלי עד יום התחילה;

 

 

 

(4)             אם הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה אחרי התקופה הקבועה בפסקה אחת ועד תום 84 חודשים מיום המכירה – 60% מהשבח הריאלי עד יום התחילה;

 

 

 

(5)             אם הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה אחרי התקופה הקבועה בפסקה אחת ועד תום 96 חודשים מיום המכירה – 50% מהשבח הריאלי עד יום התחילה.

 

 

 

(6)             אם לא התקיים האמור באף אחד מפסקאות (1) עד (5) – 0% מהשבח הריאלי עד יום התחילה.

 

 

(ב)       הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על מכירה שנעשתה בלא תמורה או בין קרובים, על מכירה שחל לגביה פטור מהמס, כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת, לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי פקודת מס הכנסה, או על מכירה שחלות לגביה הוראות סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין.

 

 

(ג)       במכירת זכות במקרקעין שתכנית הבנייה שחלה לגביה מתירה בנייה על הקרקע של 15 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים, בידי יחיד, בתקופה הקובעת, רשאי המוכר לבחור באחד מאלה:

 

 

 

(1)       תשלום מס השבח לפי הוראות סעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין, ובהשלמת התנאים האמורים בסעיף קטן (א)(3) – יהיה זכאי המוכר להחזר המס ששילם ביתר, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק מיסוי מקרקעין;

 

 

 

(2)       תשלום מס השבח לפי הוראות סעיף זה ומתן ערובה להנחת דעתו של המנהל בגובה יתרת מס השבח שהיה עליו לשלם לפי הוראות סעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין;

 

 

(ד)       במכירת זכות במקרקעין שחלות לגביה הוראות סעיף זה, יקראו את סעיף 48ב(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין כך שבסופו יבוא "ובלבד ששיעור המס על החלק המוטב של השבח הריאלי עד יום התחילה, כהגדרתו בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון), התשפ"ב-2022, לא יעלה על שיעור המס הקבוע בסעיף 48א(ב)(1)".

 

 

(ה)      לכל מונח בסעיף זה תהיה המשמעות הנודעת לו בחוק מיסוי מקרקעין אלא אם כן נקבע במפורש אחרת.

 

 

(ו)       בסעיף זה –

 

 

"היתר בנייה" – כמשמעותו בחוק התכנון והבנייה;

 

 

"חוק התכנון והבנייה – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965;

 

 

"יחיד" – לרבות חברה משפחתית כמשמעותה בסעיף 64א לפקודת מס הכנסה, ולרבות שותפות שחל לגביה סעיף 63 לפקודה האמורה;

 

 

"קרוב" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, אולם, המונח "שליטה" בהגדרה האמורה יפורש כאמור בסעיף 19(4)(ב)(3) לחוק האמור;

 

 

"השבח הריאלי עד יום התחילה" – כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין.

 

 

"תכנית בנייה" – תכנית מפורטת כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, או תכנית כמשמעותה באותו חוק שתנאי לאישורה הוא אישור תכנית איחוד וחלוקה כמשמעותה בסימן ז' לפרק ג' בחוק האמור.

 

דברי הסבר

לסעיף 1

לפסקה (1)

כיום ישנם מקרים שדירות, בדרך כלל דירות יוקרה,נמכרות על ידי הקבלן ללא שנעשה בהם שיפוץ הפנים בדירה ("דירת מעטפת"). בשלנוסח הסעיף יש מחלוקת לגבי אם דירות מעטפת מוגדרות כדירת מגורים לצורך מיסוימקרקעין, ואם הרוכש של הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים יותר המוטלים ברכישתדירת מגורים להשקעה. מבחינה מהותית אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנומיתרון המיסוי, ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. על כן, מוצעלקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים.

 

לפסקה (2)

לפסקת משנה (א)

ביום י"ט באדר ב'התשע"ו (29 במרס 2016) התקבל תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),התשכ"ג-1963 (ס"ח התשע"ו, עמ' 694), אשר קבע בהוראת שעה קיצור ל-18חודשים של משך הזמן שמשפרי דיור יכולים להחזיק במקביל בשתי דירות להיחשב כבעלידירה יחידה לפני שמכרו את דירתם הישנה. הוראת השעה פגה תוקף ביום כ"ו בתמוזהתשפ"א (6 ביולי 2021)  (לאחר שהוארך תוקפה מכוחסעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת), ולאחר מכן משך התקופה חזר לתקופה של 24 חודשים כלשוןהחוק.

מתן האפשרות ליהנותמהטבות המיסוי לדירה יחידה תוך החזקה בשתי הדירות לתקופה ממושכת מתמרצת את משפריהדיור להמתין לעליית מחירי הדיור לפני שהם מוכרים את דירתם הישנה. דבר זה מביאלמלאי גדול של "דירות בהמתנה", מקטין את היצע הדירות הזמינות בשוק ומביאלעליית מחירי הדירות. לצד זאת, ככלל, משפרי דיור המחזיקים ב-"דירהבהמתנה" מאופיינים בהכנסה גבוהה מאוד למשק בית שמגיעה בממוצע לכפי שתיים ממשקבית ממוצע בישראל. זאת האיתנות הפיננסית הנדרשת כדי להחזיק לפרק זמן ארוך בשתידירות מגורים.

מכאן שהתקופה הארוכההקיימת כיום בחוק המאפשרת ליהנות מהטבות המיסוי המיועדות לבעלי דירה יחידה, גם לבעלידירות המחזיקים בשתי דירות למשך שנתיים, מיטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהותופוגעת בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה כתוצאה מההשפעה השלילית של דירותבהמתנה על מחירי הדירות.

על כן, ובמטרה לעודדרוכשי דירות חלופיות להקדים ולמכור את דירותיהם הראשונות, מוצע לתקן את סעיף 9(ג1ג)(2)(ב)לחוק מיסוי מקרקעין, כך שרק מי שימכור את דירתו הראשונה בתוך 12 חודשים (ולא 24חודשים – כפי שסעיף זה מאפשר היום), ייהנה מהשיעורים המופחתים של מס רכישה החלים עלרוכש דירה יחידה, בשל רכישת הדירה החלופית.

לצד התיקון המוצע, מוצעלערוך תיקון דומה לעניין שיעורי מס שבח, כמפורט להלן בדברי ההסבר לסעיף 4.

 

לפסקת משנה (ב)

בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין קבועיםשיעורי מס הרכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה. מוצע להקל את נטל מס הרכישה המוטל על רוכשיםשל דירות יחידות בשווי בינוני. בהתאם, מוצע לתקן את סעיף 9(ג1ג)(3) האמור, ולרווחאת מדרגות המס הנמוכות, כך שיקטן נטל המס על מי שרוכש דירות בשווי בינוני. כמו כן,מוצע להגדיל את נטל המס ברכישת דירה יחידה בסכומים גבוהים, וזאת לטובת מציאת מקורתקציבי לריווח מדרגות המס הנמוכות יותר כאמור. מדובר באיזון ראוי המאפשר להקל עלרוכשי דירות בסכומים בינוניים, באמצעות הכבדת נטל המס על רוכשי דירות בסכומיםגבוהים מאוד.

 

לסעיף 2

פסקאות (1) ו-(4)

ביום כ"ט באבהתשע"ג (5 באוגוסט 2013), פורסם חוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוניחקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו– 2014), התשע"ג-2013 (ס"חהתשע"ג, עמ' 116, 154)(להלן – תיקון 76). בסעיף 43 לחוק האמור תוקן חוק מיסוימקרקעין. במסגרת אותו תיקון בוטלה הוראת הפטור ממס שבח למשקיעים שהייתה קבועהבסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, וחלה על מוכר דירה שבבעלותו יותר מדירת מגוריםאחת אם המכירה עמדה במספר תנאים שהיו קבועים בחוק. מנגד, נקבע באותו תיקון, לגבידירת מגורים שנרכשה לפני כניסת תיקון 76 לתוקף, שלמי שבבעלותם יותר מדירת מגוריםאחת יחושב מס השבחבמכירת דירה כאמור לפי ה"חישוב הליניארי המוטב",כך ששבח שייוחס לתקופהשעד יום כ"ט בטבת התשע"ד (1 בינואר 2014)יהיה פטור ממס שבח, ואילושבח שייוחס לתקופהשמהמועד האמור ואילך יחויב במס שבח בשיעור שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין.

למרות שמטרתו של התיקוןהיה להקל עם מי שהיו בעלי דירות מגורים במועד התיקון כך שיהיו פטורים ממס על השבחשנצבר לפני התיקון, ובדומה למצב החוקי שחל לפני תיקון מס' 76, התיקון לא הגביל אתהחישוב הליניארי המוטב כך שיחול רק על זכות במקרקעין שהייתה דירת מגורים במועדכניסת החוק לתוקף. על כן, גם מי שבמועד התיקון היה בעלים של זכות במקרקעין שהיאקרקע (שלא היה יכול לקבל פטור במכירתה לפני התיקון) יכול ליהנות במכירת הזכותמהחישוב הליניארי המוטב, ובלבד שבונה על הקרקע דירת מגורים לפני המכירה. לפיכך, מוצעלתקן את סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין כך שייקבע כי מוכר זכות במקרקעין שהיא דירתמגורים שנרכשה לפני כניסת תיקון 76 לתוקף, לא יוכל להנות מהחישוב הליניארי המוטב,אם במועד הרכישה על המקרקעין לא הייתה בנויה דירת מגורים. מוצע להקל על מי שבנודירה על הקרקע לפני תחילת התיקון המוצע, שהייתה להם ציפייה ממשית ליהנות מהחישובהליניארי המוטב, ולאפשר להם לממש את ציפייתם זו, בכך שיוכלו למכור את הדירה ולקבלאת החישוב הליניארי המוטב.   

נוסף על האמור, ובשלהרצון לעודד בניית דירות על קרקע פנויה, מוצע לתת פרק זמן למי שבבעלותו קרקע כאמורלסיים בניית דירת מגורים על הקרקע, ואם יעשה כן, יקבל במכירתה את המסלול הליניאריהמוטב. על כן, מוצע לקבוע שאם הושלמה בניית דירת המגורים המזכה לפני יום יא' בטבתהתשפ"ו (31 בדצמבר 2025), ייהנה המוכר מהחישוב הליניארי המוטב במכירת הדירה.

 

לפסקאות(2) ו-(3)

כאמורבדברי ההסבר לפסקה הקודמת, נקבע בתיקון 76 חישוב ליניארי מוטב על שבח במכירת דירתמגורים שנרכשה לפי שנת 2014. בלא הוראה סותרת, החישוב המוטב חל גם במכירת דירתמגורים מזכה על ידי תושב חוץ, בדומה לאופן שבו הוא חל על תושב ישראל. מתן פטורלתושב חוץ על מכירה של זכות במקרקעין בישראל הוא חריג לעקרונות המיסוי הבין לאומי,שבהן זכות המיסוי נשמרת למדינת המקור ביחס להכנסות שנובעות מהמקרקעין שלה. בהקשרזה, יצוין שבמקרים רבים פטור ממס שניתן על ידי מדינת ישראל לתושב זר אינו מקטין אתנטל המס המוטל עליו, מכיוון שאינו פוטר אותו מהמס אשר מוטל עליו מכוח תושבותבמדינת החוץ, ובכך הפטור מהווה מעין סובסידיה שניתנת על ידי מדינת ישראל למדינתהתושבות. מוצע לתקן את החוק כך שייקבע שתושב זר אשר מוכר דירת מגורים שנרכשה לפנישנת 2014 יידרש לשלם מס על כלל השבח אשר נוצר במכירת הדירה בלא לקבל את החישובהליניארי המוטב.

לפי סעיף התחולה, תיקוןזה יחול על מכירות המתבצעות החל משנת המס 2024, כך שיהיה לתושב זר הבוחר למכור אתדירת המגורים המזכה אשר בבעלותו, תקופת מעבר בו יוכל למכור את הדירה. אם ייעשה כןבתקופת המעבר חישוב המס במכירה ייעשה לפי החישוב הליניארי המוטב.   

 

לפסקה(5)

בסעיף121ב לפקודת מס הכנסה נקבע שיחיד יהיה חייב במס נוסף על חלק הכנסתו החייבת העולהעל הסכום הקבוע באותו סעיף, בשיעור של 3%. לעניין זה, ככלל, הכנסות ממכירות זכויותבמקרקעין נכללות כחלק מההכנסה החייבת של היחיד לצורך הטלת המס הנוסף כאמור. יחידשחייב במס נוסף אינו זכאי לפטור מהגשת דו"ח שנתי ועל כן מחויב להגיש בסוף שנתהמס דו"ח ולשלם את המס הנוסף אשר חייב בו (ראו תקנה 3(א)(8) ו-5(ב) לתקנות תקנותמס הכנסה (פטור מהגשת דין וחשבון), התשמ"ח-1988). כדי לטייב את גביית המסהנוסף ממי שחייב במס נוסף בשל מכירת זכות במקרקעין, מוצע לקבוע כי המס הנוסףיתווסף לחבות מס השבח, וישולם כבר במסגרת שומת מס השבח. תיקון זה צפוי להקל על גביית המס הנוסף, ולהביא לכך שהמס הנוסף ישולםבקירוב למועד הפקת ההכנסה בפועל.

מכיוון שבמועד הדיווחעל מכירת המקרקעין לא ניתן לדעת את החבות המדויקת של המס הנוסף שיחויב בו המוכר(שכן, כדי לחשב את החבות המדויקת במס נוסף יש צורך בחישוב כלל ההכנסה החייבתהשנתית של המוכר), מוצע להסמיך את מנהל רשות המסים לקבוע בכללים את אופן החישוב שלסכום המס שיגבה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

יובהר כי בהתאם לסעיף48ב, לענין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח, כפי שנקבע על פי חוק מיסוימקרקעין, כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה. על כן, כאשריגיש המוכר את הדוח השנתי בסוף השנה הוא יעשה את החישוב הסופי של המס הנוסף שחייבבו באותה שנה, וישלם את חבות המס בהתאם. ככל שלפי חישוב זה הוא נדרש להוסיף תוספת מסהוא ישלם אותו במועד הקבוע לתשלום המס הנוסף בפקודת מס הכנסה, וככל ששילם ביתרבמסגרת שומת המקרקעין, יהיה זכאי לקבל החזר.

 

לסעיף3

לפסקה(1)

משקיעיםזרים הרוכשים דירת מגורים בישראל יכולים ליהנות מהפטורים במס שבח הקבועים בפרקחמישי 1, אם עומדים בתנאים הקבועים בפרק ובלבד שמצהירים כי אין בבעלותם דירתמגורים נוספת במדינתם. הפטורים הקבועים בפרק חמישי 1 הם פטורים סוציאליים אשרמטרתם להיטיב עם מי שבבעלותו דירת מגורים אחת, וזו מתוך תפיסה כי ראוי לפטור ממסעליית ערך בדירת מגוריו של היחיד. ככלל, מדינת ישראל איננה מקנה הטבות סוציאליותלתושבים זרים, ומוצע לקבוע כי תושב זר גם לא יהיה זכאי לפטורים הקבועים בפרק חמישי1. מעבר לעלות הכלכלית של מתן הפטור לתושב הזר, השלכה שלילית נוספת של מתן פטוריםלתושבים זרים על השקעה במקרקעין בישראל היא שהדבר מתמרץ תושבים זרים לרכוש דירותמגורים בישראל, ובכך מביא לעלייה בביקוש לדירות מגורים ועליית מחירי הדירות.

בכדי שלא לפגוע בתושביישראל אשר נוסעים לתקופה קצרה למדינה זרה, ומנתקים את תושבותם למספר קטן של שנים,על אף שמתכוונים לחזור, מוצע לקבוע כי מי שרכש דירה בהיותו תושב ישראל, ומכר אתאותה הדירה פחות מ-5 שנים לאחר שהפך להיות תושב חוץ, יהיה זכאי לפטורים ממסהקבועים בפרק בדומה לתושבי ישראל. סעיף זה אף צפוי לעזור לתושב ישראל אשר נאלץלנתק תושבות באופן מהיר, ולאפשר לו למכור את דירת המגורים שלו לאחר שכבר ניתק אתתושבותו בלא לאבד את הפטור ממס אשר היה זכאי לו.  

 

לפסקה(2)

סעיף 49א(ב) לחוק מיסוימקרקעין נועד לאפשר למוכר לקבל את ההטבות הניתנות במכירת דירת מגורים גם בעסקת קומבינציהשבה מוכר רק חלק מהזכויות שלו בדירת המגורים. וזאת, בהתגבר על האמור בסעיף 49א(א),שם נקבע כי הפטורים הקבועים בפרק יינתנו רק "למי שמוכר את כל הזכויותבמקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה". כדי להבהיר שסעיף קטן (ב) נועד להתגברעל סעיף קטן (א), הוא מתחיל במילים "על אף האמור בסעיף קטן (א)". מוצעלהבהיר כי הכוונה היא שהסעיף מתגבר רק על ההוראה הקובעת כי לצורך קבלת הפטור ישלמכור את כל הזכויות במקרקעין בדירת המגורים המזכה, בכדי שיובן שהסעיף לא נועדלהתגבר על התנאים האחרים בסעיף 49א(א). כך יהיה ברור, בין השאר, כי ההוראה אשרמוצע לקבוע בסעיף קטן (א), לפיה יש להיות תושב ישראל לצורך קבלת הפטורים הקבועיםבפרק, חלה גם בעסקאות קומבינציה. 

 

לסעיף4

סעיף 49ג(1) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק למי שבבעלותודירת מגורים יחידה, הרוכש דירה חליפית, פרק זמן שבמהלכו הוא יכול להיחשב לבעלים שלדירה יחידה לצורך קבלת הפטור ממס שבח הניתן לבעלי דירה יחידה (לפי סעיף 49ב(2)לאותו חוק), הגם שבפועל בבעלותו שתי דירות.

במטרה להאיץ את מכירת הדירות הראשונות ולהביא להגדלת היצע הדירות למגורים,מוצע לתקן את סעיף 49ג(1) לחוק מיסוי מקרקעין כך שהפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוקיינתן רק למי שמכר את הדירה הראשונה בתוך 12 חודשים (במקום 24 חודשים היום). תיקוןדומה מוצע בסעיף 1 לעניין פטור ממס רכישה.

יובהר כי לאור ההגדרה "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין,ברכישת דירה חלופית מקבלן שבנייתה טרם הסתיימה, תימנה התקופה שבמהלכה אפשר למכוראת הדירה הראשונה בפטור רק מהמועד שבו נסתיימה בנייתה של הדירה החלופית.

 

לסעיף5

סעיף 76א לחוק מיסוימקרקעין קובע כי שר האוצר באישור וועדת הכספים רשאי לקבוע כי הצהרות לפי סעיפים 73עד 76, כולן או חלקן, בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85, הודעת השגה לפי סעיף 87ומסמכים כאמור בסעיף 96, יוגשו באופן מקוון. ישנם הצהרות וטפסים נוספים שיש להגישלפי סעיפים אחרים בחוק, אבל לפי נוסח הסעיף היום, אין חובה להגישם באופן מקוון.

יתר על כן, לפי נוסחהסעיף, שר האוצר, באישור וועדת הכספים, לא יכול לקבוע חובה להגשת המסמכים באופןמקוון. זאת בניגוד לסעיפים המקבילים בשאר חוקי המס (כדוגמת פקודת מס הכנסה, וחוקמס ערך מוסף, התשל"ו-1976), שבהם שר האוצר באישור וועדת הכספים, רשאי לקבועשכל אחד מההצהרות והטפסים שיש להגיש לפי החוקים האמורים יוגשו באופן מקוון. מוצע להתאיםאת נוסח חוק מיסוי מקרקעין לשאר חקיקת המס ולקבוע ששר האוצר, באישור וועדת הכספים,יהיה רשאי לקבוע אילו טפסים יוגשו באופן מקוון מבין כלל הטפסים שבחוק. ויובהר,שבעת התקנת התקנות לקביעה כי טופס מסויים יוגש באמצעים מקוונים, הקביעה תיבחן לאוראמות המידה הקבועות בהנחיית היועץ 1.2500 לעניין גיבוש הסדרים דיגיטליים.

 

לסעיף6

כאמור,בסעיף 121ב לפקודת מס הכנסה נקבע שיחיד יהיה חייב במס נוסף על חלק הכנסתו החייבתהעולה על הסכום הקבוע באותו סעיף, בשיעור של 3%. לעניין זה, ככלל, שבח הנצמחכתוצאה ממכירת זכות במקרקעין נכלל כחלק מההכנסה החייבת של היחיד לצורך הטלת המסהנוסף כאמור, אולם לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, השבח ייכלל רק אם שווימכירת הדירה עולה על 4,754,280 שקלים חדשים (נכון לשנת 2021) והמכירה אינה פטורהממס לפי כל דין. סעיף זה, מחד, כולל הכנסות רבות מדי בבסיס המס, ומאידך אינו מכניסלבסיס המס הכנסות שאין סיבה שלא יוטל עליהן המס הנוסף. מחד, לכאורה, לפי לשוןהסעיף, מס נוסף יוטל על שבח פטור ממס ממכירת זכות במקרקעין שאיננה דירת מגורים.מאידך, שבח שנוצר ממכירת דירות מגורים שאיננה דירת יוקרה אינו נכלל בבסיס המס עלאף שמדובר בהכנסה החייבת במס ככל הכנסה אחרת. למעשה, מדובר בהקלה במס על משקיעיםבדירות לעומת השקעה באפיקים אחרים, וזאת בניגוד למדיניות הממשלתית למיסוי הכנסותמשקיעים בדירות מגורים. על כן, מוצע להחיל מס ייסף על כלל ההכנסות משבח, לרבותממכירת דירות מגורים, ובלבד שההכנסה איננה פטורה ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין.ויובהר, כי מכיוון שלרוב מכירת דירת מגורים יחידה של המוכר פטורה ממס שבח אם עומדתבהוראות סעיף 49ב(2), שבח פטור שנצמח ממכירת דירה יחידה לא ייכלל גם לאחר התיקון בבסיסהמס לעניין מס נוסף לפי סעיף 121ב.

 

לסעיף7

לפיחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, יחידשמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה בכלחודש שבו הכנסות אלה אינן עולות על 5,070 ש"ח באותו חודש (נכון ל-2021),ופטור חלקי אם הכנסותיו משכר דירה גבוהות במקצת מסכום זה. מוצע לקבוע כי הפטור לפיהחוק יחול רק לגבי הכנסותיו של תושב ישראל, כך שתושב חוץ שמשכיר דירות בישראל יהיהחייב במס על הכנסותיו משכר דירה בלא שיהיה זכאי לפטור לפי החוק האמור.

 

לסעיף8

מוצע לקבוע כי התיקון המוצעשל סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין, בסעיף 1(2) להצעת החוק, יחול רק על דירתמגורים שנרכשה ביום התחילה או לאחריו. כך, לבעליה של דירת מגורים יחידה שרכש דירהנוספת (חלופית) לפני יום התחילה, יהיו 24 חודשים מיום רכישת הדירה הנוספת שבמהלכםיוכל למכור את הדירה שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה הנוספת, וליהנותברכישת הדירה הנוספת משיעורי מס הרכישה הניתנים לרוכש דירה יחידה.

כמו כן, מוצע לקבוע כי סעיף49ג(1) לחוק מיסוי מקרקעין כתיקונו המוצע בסעיף 4 להצעת החוק, יחול רק על דירה שנרכשהביום התחילה  או לאחריו, כתחליף לדירההנמכרת שבשלה הופעלה החזקה כאמור בסעיף 49ג(1) האמור. כך, מי שרכש דירה חלופית כאמורלפני יום התחילה, יוכל למכור את דירתו הראשונה (שהייתה דירתו היחידה לפני רכישתהדירה החלופית) בפטור ממס שבח הניתן לבעל דירה יחידה, בתוך 24 חודשים ממועד רכישתהדירה החלופית.

כמוכן, מוצע לקבוע כי ההוראות המבטלות את הפטור של משקיעים זרים לפי פרק חמישי 1לחוק, וההוראה המבטלת את החישוב הליניארי המוטב במכירת דירות על ידי משקיעים זרים,יחולו על מכירת זכות במקרקעין שנעשתה מיום 1 בינואר 2024 ואילך. זאת כדי לאפשרלתושבים הזרים זמן מספק למכור את דירותיהם תוך שיחול עליהם הדין הישן.

 

לסעיף9

לסעיף קטן (א)

סעיף 48א(ב1)(1) לחוקמיסוי מקרקעין קובע כי סכום מס השבח לגבי מקרקעין שנרכשו עד יום כ' בחשווןהתשס"ב (6 בנובמבר 2001), מחושב באופן ליניארי, כך שעל השבח הריאלי עד יום כ'בחשוון התשס"ב (6 בנובמבר 2001) מוטל מס בשיעור מס ההכנסה שחל על היחיד לפיסעיף 121 לפקודת מס הכנסה (ראו פסקת משנה (א) של סעיף 48א(ב1)(1) לחוק), ועל השבחהריאלי שמיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום המכירה מוטל מסהעומד נכון להיום על שיעור של עד 25% ליחיד (ראו פסקאות משנה (ב) ו-(ג) של הסעיף האמור).

סעיף 48א(ד)(1) לחוקמיסוי מקרקעין מסייג את האמור וקובע ששיעור מס השבח לגבי מקרקעין שנרכשו בתקופה שעדיום ט"ו בניסן התשכ"א (1 באפריל 1961) לא יעלה על 12% אם יום הרכישה היהעד סוף שנת המס 1948, ואם יום הרכישה היה בשנות המס 1949 עד 1960 לא יעלה שיעורהמס על 12% מהשבח ועוד 1% לכל שנה משנת המס 1949 ועד שנת הרכישה.

מהאמור עולה, כי במכירתמקרקעין שנרכשו בתקופה שמיום ט"ו בניסן התשכ"א (1 באפריל 1961) עד יוםכ' בחשוון התשס"ב (6 בנובמבר 2001), מוטל על השבח הריאלי שנצמח עד יום כ'בחשוון התשס"ב (6 בנובמבר 2001) מס בשיעור מס ההכנסה שחל על היחיד לפי סעיף121 לפקודת מס הכנסה. סעיף זה קובע על הכנסותיו של היחיד שיעור מס שולי מקסימלי של47%. שיעור זה הוא כמעט כפול משיעור המס המוטל על מוכר זכות במקרקעין שנרכשו לאחר יוםכ' בחשוון התשס"ב (6 בנובמבר 2001). שיעור זה יוצר תמריץ שלילי למכור אתהמקרקעין, ומעכב מכירת קרקעות לגורמים אשר יכולים לפתח את הקרקע וכך להגדיל אתהיצע הדירות.

 כדי לעודד מכירת קרקעות אשר נרכשו לפני כ"אבחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001), קרי קרקעות שנמצאות במשך שנים רבות בידיבעליהן ונצמח עליהן שבח גבוה, מוצע לקבוע, כהוראת שעה, שבמכירת זכות במקרקעיןהמיועדים לבנייה למגורים, בידי יחיד, בתקופה שמיום התחילה עד יום ל' בכסל"ו התשפ"ה(31 בדצמבר 2024)   – יחול שיעור מופחת של מס שבח, על חלק מהשבחהריאלי שנצבר עד יום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001), שיהיה בשיעורהמס הקבוע בסעיף 48א(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, העומד היום על 25% (בהמשך יפורטכיצד יקבע החלק מהשבח שיזכה בשיעור המס המופחת). כאמור, זהו שיעור המס המשולם עלהשבח הריאלי שנצמח כיום, והוא נמוך משמעותית משיעור המס המוטל על השבח שנצבר לפני יוםכ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ואשר היה נגבה במכירת המקרקעין לולא ההוראההמוצעת. כאמור, נועדה ההפחתה המוצעת לשמש תמריץ למכירת הקרקעות וכך להביא להגדלתהיצע הדירות למגורים.

שיעור המס המופחת כאמור יינתן על פי המוצע רק אם המכירה היאשל זכות במקרקעין שהיא קרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה (המוגדרת על פי המוצע בסעיף קטן(ה) כתכנית מפורטת כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, או תכנית כמשמעותהבאותו חוק שתנאי לאישורה הוא אישור תכנית לאיחוד וחלוקה כמשמעותה בסימן ז' בפרק ג'לחוק האמור) (להלן בסעיף זה – תכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע של 15 דירותמגורים לפחות. תנאי זה מגשים את מטרת ההוראה המוצעת, קרי הגדלת היצע הדירות, בכךשיתמרץ מכירה של קרקעות שפוטנציאל הבנייה עליהן גבוה.

התנאי הנוסף שמוצעלקבוע לזכאות לשיעור המס המופחת הוא שבתוך תקופה קצובה הסתיימה בנייתן על הקרקע שלכל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכותבמקרקעין במועד סיום הבנייה. תנאי זה נועד לתמרץ את רוכש הקרקע להוציא לפועל אתבניית הדירות במהירות, וכך להגדיל את היצע הדירות (מאחר שההקלה ניתנת למוכר,התמריץ לרוכש יופעל באמצעות חוזה המכר, שיתייחס לתוצאות אי-עמידתו בתנאי סיוםהבנייה). מוצע שלעניין תנאי זה, יראו כמועד סיום הבנייה את המועד שבו התקבל אישורלאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבניין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבנייה.

ככל שהרוכש יסיים אתבניית דירות המגורים בתקופה קצרה, יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת על חלק גדוליותר מהשבח הריאלי עד יום התחילה. כך, מוצע לקבוע כי אם הרוכש ישלים את בנייתהדירות בתוך 4 שנים מיום המכירה, המוכר יהיה זכאי לשיעור מס של 25% על כלל השבחהריאלי על יום התחילה. מהשנה החמישית ועד השמינית חלק השבח הריאלי עד יום התחילהשיהיה זכאי לשיעור המס של 25%, יפחת בצורה הדרגתית כמפורט בסעיף. אם הרוכש לא יבנהאת דירות המגורים עד תום 8 שנים מיום המכירה, המוכר לא יהיה זכאי לשיעור המסהמופחת על אף חלק מהשבח הריאלי עד יום התחילה.

 

לסעיף קטן (ב)

מוצע לקבוע כי ההקלה במסשבח שמוצע לקבוע כהוראת שעה בסעיף קטן (א), לא תחול על מכירת קרקע שנהנית מפטורממס, מלא או חלקי, או שחל לגביה שיעור מס מופחת, זאת כדי שלא יינתן כפל הטבה. יצויןעם זאת, כי נישום המעוניין שיחולו עליו הוראות הסעיף המוצע, במקום ההקלות האחרותשלהן הוא זכאי, רשאי לבחור בכך.

נוסף על כך, כדי למנועשימוש לרעה בהקלה, מוצע לקבוע, כי הוראות הסעיף המוצע לא יחולו במכירת דירה בלאתמורה, בהעברת המקרקעין למלאי עסקי שנחשבת למכירה לפי הוראות סעיף 5(ב) לחוק מיסוימקרקעין, או במכירה שנעשתה בין קרובים.

לסעיף קטן (ג)

במכירת זכות במקרקעין שתכנית הבנייה שחלהלגביה מתירה בנייה על הקרקע של 15 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים, בידי יחיד, בתקופה הקובעת, לא ניתן לדעת, במועד המכירה, אם יתקיים התנאיהדורש בנייה למגורים בתוך תקופה מסוימת מיום המכירה (להלן בסעיף זה – התקופהלבנייה), אלא רק בדיעבד. מוצע על כן לאפשר למוכר זכות במקרקעין כאמור, לבחור אםלשלם את המס כפי שהיה מוטל עליו לולא הוראת השעה (כלומר, לפי הוראות סעיף 48א(ב1)לחוק מיסוי מקרקעין) ולקבל החזר בגובה ההפרש שבין המס שבו חויב לבין המס שבו הואחייב לפי הוראות סעיף זה אם וכאשר תעמוד המכירה גם בתנאי של סיום הבנייה בתוךהתקופה לבנייה; או לשלם את המס בשיעור המופחת בהתאם לסעיף זה ולהמציא ערובה מתאימהלהבטחת תשלום יתרת המס, שתפקע אם וכאשר תעמוד המכירה בתנאי של סיום הבנייה בתוךהתקופה כאמור. במועד תום הבנייה, ייעשה חישוב של איזה חלק מהשבח הריאלי לפני יוםהתחילה זכאי לשיעור המס המופחת ואיזה חלק לא זכאי לשיעור המס המופחת, וישולם יתרתהמס או יבוצע החזר מס, לפי העניין.  

לסעיף קטן (ד)

לפי הוראות סעיף 48בלחוק מיסוי מקרקעין, במכירת זכות במקרקעין שנרכשה לפני יום כ"א בחשווןהתשס"ב (7 בנובמבר 2001), יראו את השבח כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנתהמס שבה נעשתה המכירה, ועל השבח הריאלי יחולו בין השאר הוראות סעיפים 121 או 126לפקודת מס הכנסה, לפי העניין.

מוצע לקבוע כי במכירתזכות במקרקעין שחלות לגביה הוראות הסעיף המוצע, שיעור המס לפי פקודת מס הכנסה על החלקהמוטב של השבח הריאלי עד יום התחילה שנקבע לפי הוראות סעיף זה, לא יעלה על שיעור המס הקבוע בסעיף 48א(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כך שההטבהבשיעור המס, תיזקף לזכות המוכר גם לעניין הוראות פקודת מס הכנסה. 

לסעיף קטן (ה)

מוצע לקבוע שהמונחיםבסעיף זה יפורשו, אם לא הוגדרו באופן פרטני, כפי משמעותם בחוק מיסוי מקרקעין, למעטהמונח "יחיד" אשר יכלול לעניין הוראות הסעיף גם חברה משפחתית כמשמעותהבסעיף 64א לפקודת מס הכנסה, ושותפות שחל לגביה סעיף 63 לפקודה האמורה. כאמור בדבריההסבר לסעיף קטן (א), מוצע להגדיר, לצורך פסקה (2) של אותו סעיף קטן, מהי תכניתבנייה.

 

 



[1] ס"ח התשכ"ג, עמ' 156;התש"ף, עמ' 331.

[2] דיני מדינת ישראל, נוסח חדש 6, עמ'120;התשפ"ב, עמ' 248.

[3] ס"ח התש"ן, עמ' 148;התשס"ז, עמ' 65.