חברות הנדל"ן הופכות את ההודעות לבורסה לשיווק ? אלו הנחיות הרשות לניירות ערך

שאלה:

תאגיד פרסם דוח מיידי בדבר פרויקט התחדשות עירונית שהוא מקדם או עתיד לקדם. מהו הגילוי הנדרש בדיווח כאמור?

תשובה:

סגל הרשות בחן בעת האחרונה מספר דיווחים מיידיים של תאגידים שעסקו בהתקשרות בפרויקט התחדשות עירונית שהם עתידים לקדם. במסגרת זו בחן סגל הרשות האם התאגידים כללו בדיווח את מלוא הגילוי הנדרש בהם. באותם מקרים סגל הרשות הבהיר, כל מקרה לפי נסיבותיו, כי על התאגידים לכלול כל פרט שנדרש למשקיע סביר לצורך הבנת התכנות הוצאתו לפועל של הפרויקט והיקפו הצפוי.　

בכלל זה, תיאור כללי על הפרויקט ובכלל זה מיקומו, שטח הקרקע עליו מקודם הפרויקט ומבנה הבעלות בה, מספר יח"ד הקיימות והמתוכננות/מבוקשות, סטאטוס תכנוני, האם ניתנה החלטה מקדמית במסלול מיסוי, האם המתחם הוכרז (במסלול מיסוי או במסלול רשויות מקומיות), שיעור הסכמה הנדרש על פי דין ושיעור ההסכמה בפועל למועד הדיווח (שיעור חתימת בעלי הדירות), תנאים נדרשים להוצאתו לפועל של הפרויקט (כגון שינוי תב"ע, הצורך בקרקע משלימה וסטטוס ההקצאה), עמדת הרשות המקומית ביחס לפרויקט ולוחות זמנים משוערים עד להתחלת הבניה. 　

פרטים חשובים נוספים יכולים לכלול למשל העדר הלימה בין תכנון הפרויקט למדיניות המוצהרת של גופי התכנון/הרשות המקומית, ניסיונות קודמים שנעשו על ידי יזמים לקידום פרויקט התחדשות עירונית על הקרקע, קיומם של יזמים נוספים שמתמודדים שמחתימים את הדיירים על אותו פרויקט, קיומם של מבנים לשימור בשטח הפרויקט, וקיומם של דיירים מוגנים ביחידות הקיימות.　

 

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, אם התאגיד בוחר לכלול מידע אודות נתונים כספיים צפויים של הפרויקט, כגון הכנסות צפויות או רווחיות צפויה, עליו לפרט את ההנחות המרכזיות בבסיס המידע התחזיתי, את מידת הוודאות של הנחות אלו והגורמים העשויים להשפיע עליהן, ואת לוחות הזמנים המשוערים לתחילת הבניה ועד לסיומה אם התאגיד בוחר לכלול נתונים על אודות הרווחיות הצפויה, עליו להתייחס גם לשיעור הרווח היזמי אותו לקח בחשבון). 　

 

יובהר כי האמור לעיל משקף את פעולות סגל הרשות ביחס לדיווחים מהסוג המתואר לעיל בדבר פרויקטים של התחדשות עירונית. אין באמור לעיל בכדי לגרוע מחובות הגילוי החלות בדיווחים בקשר לפרויקטים בתחומי נדל"ן מסוגים אחרים.