מחזיקים משכנתא בריבית משתנה ? תתחילו לפחד

כל אדם שיש לו הלוואת משכנתא שנטל לצורך רכישת דירה, וגם אנשים שגם בהכירם את מספר המשכורות העצום הדרש לרכישת דירה בישראל (כ-150 משכורות נכון לשנת 2021) מחפשים בכל זאת לרכוש דירה, שמע לבטח פעמים רבות את המונח ״משכנתא בריבית משתנה״ - מה משמעות המושג הזה ?

מדובר כאן בסוג הלוואה פשוטה אשר מהווה חלק מתמהיל ההלוואה שלוקח נוטל משכנתא – שמורכבת בדרך כלל מההלוואות המצוינות מטה.

הלוואה בריבית צמודה לריבית הפריים – הלוואה בריבית של כ 2.0% לשנה (נכון ל 1.2022 – לתקופה של 30 שנים) שהיא כ 0.4% מעל ריבית הפריים (1.6% נכון ל 1.2022) כאשר חישוב החזר ההלוואה נעשה מראש עם לקיחת ההלוואה והתשלום השוטף, אשר כולל החזר ריבית וקרן (לפי שיטות חישוב שונות בהקשר החזר קרן וריבית  - לוח שפיצר / החזר שווה) צמודה לריבית הפריים אחת לתקופה (בד"כ פעם בשנה או חמש שנים) – מתאימה במיוחד ללקוח שחיפש, עד לא מזמן, הלוואה זולה יחסית לחלק מהמשכנתא לפי כללי בנק ישראל לנושא.

הלוואה בריבית צמודה למדד המחירים לצרכן – הלוואה בריבית של כ 3.4% (נכון ל 1.2022 – לתקופה של 30 שנים) מעל שיעור מדד המחירים לצרכן, כאשר חישוב החזר ההלוואה נעשה מראש עם לקיחת ההלוואה והתשלום השוטף, אשר כולל החזר ריבית וקרן (לפי שיטות חישוב שונות בהקשר החזר קרן וריבית  - לוח שפיצר / החזר שווה) צמוד למדד המחירים לצרכן – מתאימה ללקוח שעד כה התרגל לאינפלציה אפסית עד נמוכה מאד כפי שהתקיימה בפועל במשק הישראלי ב 10 השנים האחרונות. 

הלוואה בריבית לא צמודה – הלוואה בריבית של כ 3.9% לשנה (נכון ל 1.2022 – לתקופה של 30 שנים) כאשר חישוב החזר ההלוואה נעשה מראש עם לקיחת ההלוואה והתשלום השוטף, אשר כולל החזר ריבית וקרן (לפי שיטות חישוב שונות בהקשר החזר קרן וריבית – לוח שפיצר / החזר שווה) הינו קבוע ואינו מוצמד למדד המחירים לצרכן – מתאימה במיוחד ללקוח "שונא" סיכון המעוניין לדעת בדיוק כמה שקלים חדשים יידרש להחזיר כל חודש בחודש.

קיימים כללים מסודרים של בנק ישראל לבנקים (ובקרוב, גם לנותני אשראי חוץ בנקאי) לגבי לקיחת הלוואות משכנתא אשר מתעדכנות מדי פעם בהקשרי כושר החזר, יחסי גומלין בין ההלוואות ושווי הנכס, בין ההלוואות עצמן וכיו"ב – ניתן להתרשם מהם בקישור הנחיות בנק ישראל לנוטלי הלוואת משכנתא.

במסגרת מאמר זה אתמקד דווקא בהלוואה הראשונה – הלוואה בריבית צמודה לריבית הפריים, והשפעתם הרבה של גורמים מאקרו כלכליים במיוחד על ההחזר של הלוואה זאת. 

יתרונות ההלוואה הצמודה לריבית הפריים – מחיר נמוך ביחס לאלטרנטיבות ההלוואה אחרות.

חסרונות ההלוואה הצמודה לריבית הפריים – רגישות רבה לשינויי ריבית הפריים כפי שמחושבת כיום (1.2022) – ריבית בנק ישראל 0.1% + מרווח בנקאי 1.5% שהם 1.6% , עמלת פירעון מוקדם בחלק מהמקרים אשר מקטינה את מידת כדאיות הביצוע שלה במקרים מסוימים. 

ניתן לעיין במאמרים נוספים של כותב מאמר זה בשנה האחרונה, ולראות בבירור כי כל המגמות הכלכליות בארץ ובעולם מנבאות את סופו של עידן הריבית האפסית, או אפילו הריבית השלילית, עקב עליית האינפלציה העולמית שהתחילה להרים ראש עקב סיבות שונות, למרות הכחשות של גורמים כלכליים ופוליטיים גם יחד כי זהו המצב לאשורו נכון לתקופה הקרובה – ועקב המורכבות הרבה במצב השווקים שהורגלו וגם "התמכרו" לריביות כאלו וכן במורכבות הגיאו פוליטית לצד נוכחות נגיף הקורונה בחיינו כבר שנתיים – יכולת החיזוי לתהליכים אינפלציוניים כאלו היא בלתי אפשרית, גם בהקשר לעוצמתם וגם לגבי התקופה אשר ימשכו – כאשר דבר אחד ברור לגבי הריבית שתיקבע לגבי התקופה הקרובה הוא כי כל מה שהיה רלוונטי בעבר – כבר אינו רלוונטי לגבי העתיד הקרוב.

בהנחה שריבית בנק ישראל אכן תעלה בקרוב – ההחלטה בנושא זה מתקבלת ביום השני האחרון בשבוע בכל חודש קלנדרי, המשמעות היא כי ההלוואה תעלה באותו שיעור – אתן כאן "כלל אצבע" מקורב בהלוואות בו אקבע כי בהלוואה של 1,000,000 ₪ ל 30 שנים, כל העלאת ריבית של 1% תגדיל את ההחזר החודשי בכ 500 ₪ כפי שניתן לראות בטבלה המצורפת.

צריך לזכור גם כי מעבר להוצאה המשמעותית החודשית על המשכנתא, נדרשות גם הוצאות רבות אחרות בהקשר רכישת הנכס עצמו – מס רכישה, תשלומים לעורכי דין, מתווכים, העברת תכולת דירה, שיפוצים וכיו"ב – שאינם מגולמים במחיר הדירה/נכס עצמו ולכן צריכים להיות מובאים בחשבון בעת לקיחתה, וגם כי במסגרת אותו תהליך אינפלציוני, אותו מנסה למנוע תהליך העלאת הריבית, יעלה גם מדד המחירים לצרכן, שהסתכם ב 2.8% בשנת 2021 לאחר 10 שנים של מדדים נמוכים ושליליים גם יחד, כאשר התמונה דומה ואף חריפה יותר בארה"ב ובאירופה – ומכאן, גם הגדלה של חלק הלוואת המשכנתא הצמודה, באם נלקחה, באותו השיעור.

אציין כי כבר כעת מורגש השינוי בשווקים – ריבית בנק ישראל כעת היא 0.1% כאשר אותו "מרווח בנקאי" המותר להם הוא 1.5% - דבר המאפשר קבלת רווח בנקאי מיידי מאחר ואינו מוענק ללקוחות על פיקדונות או חסכונות המקבלים ריבית זכות של כ 0.2% בלבד, כך שעד לא מזמן, נתנו הבנקים גם הלוואות בריבית הנמוכה מריבית הפריים במקרים מסוימים (פריים פחות 0.4% לדוגמה ללקוחות "טובים") – מגמה ההולכת ומסתיימת על מנת לא לפגוע ברווחים ולפצות על הסיכון הגדל המגולם בקביעת אותו מרווח בנקאי שצויין לעיל, וגם להזכיר שריבית הפריים הגיעה בעבר למספרים משמעותיים מאד בעבר, לדוגמה, כ 10% בתחילת שנת 2003!

קיים גם מנגנון של ביטול עמלת סילוק מוקדם על מנת ל"שחלף" משכנתא קיימת במשכנתא חדשה, אך גם כאן נמצאות עמלות תחליפיות כמו "עמלת תפעול" לתהליך, עלות יועצי משכנתא לתהליך (באם נלקחו לתהליך לקיחת המשכנתא), כיתות רגליים לצורך הצעות הבנקים השונים וניהול מו"מ מולם לגבי התנאים, כאשר גם כאן יצאה לפני כחודשיים הנחיה של בנק ישראל לצורך מתן הצעת הלוואה בפורמט אחיד בין כל הבנקים שתאפשר השוואה אמיתית "בלי טריקים ובלי שטיקים" בין ההצעות השונות לנושא הלוואת משכנתא או מחזורה לגבי התמהיל המתאים ביותר למאפייניו של הלווה במסגרת הכללים שנקבעו לתנאים המסחריים הניתנים ע"י הבנקים.

לסיכום, כמו נשיא ארה"ב הראשון שנפטר לפני כ 270 שנים,  נצטרך, כדי לדאוג פחות, לסגל לעצמנו דרך חשיבה חדשה וגם אחריות מוגברת לגבי נושא נטילת הלוואות בכלל ולגבי הלוואות משכנתא בפרט, שכן ברור כעת מעבר לכל ספק כי עידן "הכסף הזול" עומד להסתיים בקרוב – דבר שלבטח יתעצם כאשר נגיד הבנק המרכזי של ארה"ב יניע בקרוב, כפי שהובטח, את תהליך עליית הריבית הבנקאית בארה"ב, שיניע אחריו נגידי בנקים מרכזיים להכרזה דומה כמענה לתהליך האינפלציוני העולמי המתגבר, וגם יעלה את מחירי המשכנתאות, הקיימות והחדשות, בהן דנו במאמר הזה.

מאמר זה הינו כללי בלבד , ואין להסתמך עליו מעבר להנחות כלליות שצויינו בו.