5 פרמטרים חשובים שיש לבדוק לפני כניסה להשקעת נדל"ן בארה"ב

שוק הדיור המשוכלל והמגוון בארה"ב קורץ מאוד למשקיעים זרים ולישראלים בפרט

 

 

 
ירון שיפוני, מנכ״ל ובעלים מיאמי ת״א, צילום: סמדר כפריירון שיפוני, מנכ״ל ובעלים מיאמי ת״א, צילום: סמדר כפרי
 

ירון שיפוני
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
18/05/2022

שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בנקודת רתיחה בשנתיים האחרונות. המענקים שהזרימה הממשלה אל התושבים בעקבות הקורונה, המשכורות העולות, רכישת הבתים המאסיבית ע"י דור ה-Y וגופי השקעה רבים שמשקיעים במספרים גבוהים יותר ויותר, הן, בין היתר, הסיבות למחירי הנדל"ן העולים בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות.

טירוף הנדל"ן שמורגש היטב בישראל כבר מספר שנים, הגיע גם ל"דוד סם". ע"פ אתר Zillow, בשנת 2021, מחיר של בית ממוצע בארה"ב עלה ב-19.6%, ושוק הנדל"ן הפרטי צמח ב-6.9 טריליון דולר והגיע לשווי כולל של 43.4 טריליון דולר. זה יותר מפי 2 משוויו לפני עשור. מספרים פשוט מטורפים. במקביל בארה"ב נבנו בשנה שעברה, הכי הרבה בתים חדשים מאז 2007.

שוק הדיור המשוכלל והמגוון בארה"ב קורץ מאוד למשקיעים זרים ולישראלים בפרט. המידע והמחירים הגלויים לכולם בצורה מבוקרת, לרבות המגמות הדמוגרפיות, נתוני השכר, התעסוקה, הפשיעה ועוד, לצד היציבות הפוליטית והכלכלית וההשקעה הרבה בתשתיות, מושכים משקיעים רבים אל המדינה.

ועל אף כל זאת, שוק הנדל"ן בארה"ב שונה באופיו מישראל. אז על מנת לסייע לישראלים רבים ששוקלים להיכנס להשקעת נדל"ן במדינה, ריכזנו במאמר הבא כמה נקודות ופרמטרים חשובים שעליכם להכיר לפני ההשקעה:

הכירו את מאפייני הנכסים בארה"ב: ניתן לחלק את הבתים למגורים בארה"ב ל-5 קטגוריות עיקריות:

סינגל פמילי - בית פרטי אמריקאי טיפוסי אינו דומה לסוגי הבתים הפרטיים בישראל, מהסיבה שרוב הבתים הפרטיים בארה"ב נבנים מעץ. לכן יש להם בלאי גבוה ועלויות תחזוקה יקרות ברמה החודשית. 

דופלקסים - אין מדובר בדופלקסים ישראליים, אלא בבתים פרטיים המתחלקים ל-2 דירות נפרדות למשפחות במבנה אחד.

טריפלקסים ופורפלקסים - בתים המחולקים ל-3 או 4 דירות המחוברות זו לזו. הן נרכשות תמיד כיחידה אחת ולא ניתנות לפיצול. 

מולטי-פמילי - מקבצי דיור שמכילים מ-5 ועד אלפי יחידות דיור. המבנה הזה מקל מאד על רוכשים ומשקיעים מוסדיים לרכוש אותן, להעריך את שוויון ולתחזק אותן. כמעט תמיד מדובר בדירות המושכרות לדיירים שונים, והן כוללות לפעמים שירותים נלווים כמו מכון כושר, בריכת שחייה, מסעדות ועוד.

בשנים האחרונות ניתן לראות ששוק המולטי-פמילי נמצא במגמת התחזקות מרשימה, לאור מחירי השכירות הנמוכים שהוא מציע לטווח הארוך, כשחוקים רבים בארה"ב מגנים על השוכרים מפני עליות מחירים. המולטי-פמילי נותן מענה גם לתקופות של משברים כלכליים והוא קורץ למשקיעים ששמים לב לביקוש ההולך ועולה למתחמים אלו.

קונדו - מדובר בדירת מגורים המקבילה לדירה ישראלית, הנרכשת בבניין ורשומה כדירה נפרדת. 

מה עוד עליכם לבחון בטרם בחירת השקעה בארה"ב: 

אזור וסביבת הנכס - כאשר אתם ניגשים לבחור אזור השקעה, עליכם לבחון, בין היתר, את הפרמטרים הבאים: שיעורי התעסוקה והאבטלה באזור, תוכניות עתידיות למעבר של חברות מובילות לעיר או הקמת מטות חדשות (כמו לדוגמא הקמת המטה החדש של אמזון סמוך לוושינגטון D.C), בדקו מה הסיווג של אזור ההשקעה ובחנו את מקורות ההכנסה של השוכרים באזור. רצוי לבחון גם האם המשכירים באזור נתקלו בעבר בשוכרים שעשו להם קשיים, את רמת פיתוח התשתיות באזור (לרבות שדרוג הכבישים והתחבורה ציבורית), איכות מוסדות החינוך, מצב התברואה ועוד.

מגמות דמוגרפיות - בחנו האם העיר או המטרופולין נהנים מהגירה חיובית של תושבים  ממעמד סוציו-אקונומי גבוה והאם ההגירה החיובית היא של תושבים?

תשואה ומחירי הבתים - אחד הדברים החשובים ביותר לבחינה בעת רכישת נכס, היא התשואה שנרשמה בשנים האחרונות אצל נכסים דומים, לצד הערכות התשואה העתידיות של המומחים בתחום. מומלץ לבדוק את קצב עליית המחירים באזור הרכישה והאם קיימות תנודות חדות במחירים או שהמגמה היא חיובית ויציבה. נדבך חשוב נוסף שיש לבחון הוא מהי התשואה הצפויה ביחס לסיכון? וודאו שככל שהסיכון שאתם לוקחים גבוה יותר, כך התשואה הצפויה תהיה גבוהה בהתאם.

בחינת טרנדים עכשוויים - כאמור, בשנתיים האחרונות, ארה"ב חוותה עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן, כאשר המגורים במרכזי הערים צפויים להמשיך ולצמוח בתקופה הקרובה. הערכות רבות מדברות על כך שעליית מחירי הדיור בארה"ב צפויה להביא רבים לפנות לשוק השכירות ולמולטי פמילי, אשר נחשבים פתרון זול וחברתי. לפי NewMark, ב-2021 התשואה השנתית הכוללת של מתחמי המולטי פמילי עלתה ב-19.9%, השיעור הגבוה ביותר מאז 2005, ויותר מכפול מהממוצע ארוך הטווח של 8.6%.

ארה"ב נמצאת היום בנקודת זמן מעניינת. מצד אחד מחירי הבתים מציגים עליות משמעותית, אך מצד שני אנחנו עדים להעלאת ריבית ע"י הבנק הפדרלי המרכזי, במהלך שנועד להילחם באינפלציה העולה, פעולה אשר תייקר את המשכנתא ותצנן את שוק הנדל"ן הגואה. עם זאת, יש לזכור כי בכל הנוגע לשוק המשקיעים בארה"ב, אחוז ניכר מהמשקיעים הם זרים שמשלמים את מרבית סכום הרכישה במזומן, ולכן העלאת הריבית לא תשפיע עליהם. 

בינתיים כאשר שווקי ההון מגלים תנודתיות ומחירי הנדל"ן בישראל רק עולים ועולים - השקעות הנדל"ן בארה"ב מציגות אופצית השקעה אטרקטיבית, זמינה ובטוחה. יחד עם זאת, טרם כניסה להשקעה, חשוב לעשות שיעורי בית יסודיים ולהתייעץ עם מכרים וגורמי מקצוע בעלי ניסיון אשר יוכלו לסייע לכם לקבל החלטה מושכלת ונבונה.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של מיאמי תל-אביב השקעות נדל"ן