עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "הרבעון הראשון של 2022 עמד בסימן המשך מגמת הצמיחה והמשך שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים"

ה-NOI גדל בכ-29% לכ-34 מיליון שקל; ה- FFO הריאלי צמח בכ-35% לכ-24.6 מיליון שקל

 

 

 
עופר אברם, שרון שוופי, איתי מל, צילום: נועה זניעופר אברם, שרון שוופי, איתי מל, צילום: נועה זני
 

עומר רגב
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
25/05/2022

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול גדלו בכ-29% לכ-37.3 מיליון שקל בשל רכישת נכסים חדשים, השכרת שטחים פנויים ועליית דמי שכירות בנכסים קיימים;

Same Property NOI צמח בכ-14.5% לכ-30.2 מיליון שקל;

החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד בסך של 17 מיליון שקל, וצופה שתחלק דיבידנדים בסך כולל של כ-70-73 מיליון שקל בגין שנת 2022;

החברה עדכנה את תחזית ה- NOI לשנת 2022 לכ-140-144 מיליון שקל, ואת תחזית ה-FFO הריאלי לכ-102-106 מיליון שקל;

החברה דיווחה החודש על עסקה ראשונה בתחום בתי האבות הסיעודיים, במסגרתה תרכוש 50% מבית האבות "נוף הגפן" שבחיפה בכ-23 מיליון שקל;

מניבים קרן הריט החדשה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון הראשון של שנת 2022. החברה מחזיקה כיום ב-19 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-240 אלף מ"ר, כ-58 אלף מ"ר שטחי חניה וכן קרקע וזכויות בניה להקמת נכסים מניבים. סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, נכון ליום 31 במרץ 2022 מסתכם בכ-2.352 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.42 מיליארד שקל, נכון ליום 31 במרץ 2022.

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו ברבעון הראשון של 2022 בכ-37.3 מיליון שקל, לעומת-כ 28.9 מיליון שקל - גידול של כ-29%. הגידול בהכנסות נובע מרכישת נכסים חדשים בעכו, אור יהודה, קיסריה ובני ברק (תוספת הכנסות בסך של כ-4 מיליון שקל); מאכלוס מגדל מניבים כפר סבא (תוספת הכנסות בסך של כ-2.6 מיליון שקל); והיתרה מעליית דמי שכירות בנכסים הקיימים.

שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ליום 31 במרץ 2022, עלה לכ-91.2% וכ-92.5% נכון למועד פרסום הדוח הכספי. נתוני התפוסה כוללים את מגדל מניבים בכפר סבא ואת המבנה באור יהודה שנמצאים בהליכי שיווק.

ה-NOI ברבעון הראשון של 2022 הסתכם בכ-34 מיליון שקל, לעומת NOI בסך של כ-26.4 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021, גידול של כ-29%. הגידול ב-NOI נובע בעיקר מהגידול בהכנסות מדמי שכירות כאמור.

Same Property NOI – ברבעון הראשון של 2022 הסתכם בכ-30.2 מיליון שקל, עלייה של כ-14.5% לעומת כ-26.4 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021. הגידול נובע הן מגידול שיעור התפוסה במגדל מניבים (בסך של 2.2 מיליון שקל); והן מעליית דמי שכירות ושיעורי התפוסה ביתר הנכסים הקיימים.

שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-6.85%, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה, נכון ליום 31 במרץ 2022, הינה כ-1.4% (צמוד מדד). נתונים אלה מבטאים מרווח של כ-5.45%. 

שיעור המינוף נטו הינו כ-38%, נכון ליום 31 במרץ 2022.

ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) ברבעון הראשון של 2022 הסתכם בכ-24.7 מיליון שקל, לעומת כ-18.2 מיליון שקל ב-2020 - גידול של כ- 35%. 


הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים - במהלך הרבעון הראשון של 2022 נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות בסך של 17.7 מיליון שקל בגין רכישת נכסים בסכום כולל של כ-261.3 מיליון שקל. ההוצאות, הכוללות בעיקר מס רכישה, מיוחסות לרכישת המבנה בבני ברק (כ-11.5 מיליון שקל, מתוכן מס רכישה בסך כ-10.6 מיליון שקל), רכישת המתחם בקיסריה (כ-5.3 מיליון שקל, מתוכן מס רכישה בסך כ-4.3 מיליון שקל) ורכישת זכויות הקרקע בפרדס חנה (בסך כ-1 מיליון שקל, מתוכן מס רכישה בסך כ-0.8 מיליון שקל).

ברבעון הראשון של 2022 נרשם הפסד בסך של כ-7.1 מיליון שקל, לעומת רווח נקי בסך של כ-18 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021. ההפסד נבע מהוצאות רכישה חד פעמיות כאמור, וכן מהפרשי הצמדה למדד המחירים על אגרות החוב של החברה (בסך של כ-12.4 מיליון שקל) כתוצאה מעליית מדד המחירים בשיעור של כ-1.2% במהלך הרבעון. בנטרול סעיפים אלו, הרבעון הסתיים ברווח של כ-23 מיליון שקל. במהלך הרבעון, החברה לא ביצעה הערכות שווי לנכסיה. 

ביום 24 במאי 2022 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 17 מיליון שקל לבעלי מניות החברה. זאת, בהמשך לחלוקות דיבידנד בסכום של 32 מיליון שקל ב-7 אפריל 2022 בגין רווחי שנת 2021, וחלוקה מצטברת בסך של 59 מיליון שקל ב-2021.

נכון ליום 31 במרץ 2022, ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.42 מיליארד שקל. לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים בסך של 175 מיליון שקל ליום 31 במרץ 2022, ויתרה בסך של כ-157 מיליון שקל ליום פרסום הדוח הרבעוני. כלל הנדל"ן שברשות החברה אינו משועבד. עובדה זו מאפשרת לחברה גמישות פיננסית רחבה.  

עסקאות בולטות: 

מגדל מניבים - נכון למועד הדוח הושכרו כ-60% משטחי מגדל מניבים ומתנהלים משאים ומתנים נוספים. עד כה חתמה מניבים על הסכמי שכירות, הכוללים בין היתר, הסכם עם חברת חללי העבודה המשותפים ריג'ס (Regus) מקבוצת IWG, קבוצת אבנון, נופר אנרגיה, Rivulis, חברת התחבורה הציבורית מטרופולין ועוד. הסכמי השכירות נחתמו בממוצע לתקופות של 3-5 שנים עם אפשרויות הארכה שונות. דמי השכירות במגדל מניבים הינם 80-90 שקל למ"ר לחודש בגמר מלא. מניבים דיווחה כי ה-NOI (ההכנסות התפעוליות נטו) השנתי הצפוי מהמגדל בתפוסה מלאה, בגמר מלא, מוערך בכ-25 מיליון שקל. 

רכישת 50% מנכס בקיסריה ומזכויות בעלות במקרקעין בפרדס חנה - בחודש ינואר 2022 השלימה החברה עסקה לרכישת 50% ממתחם תעשיה ומשרדים בקיסריה ו-50% ממגרש המיועד להקמת פרויקט תעסוקה ומסחר בסמוך לתחנת רכבת קיסריה-פרדס חנה בתמורה כוללת של כ-84 מיליון שקל (לא כולל הוצאות רכישה). החברה מעריכה כי ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרתו המלאה של הנכס הראשון צפוי להסתכם בכ-4.25 מיליון שקל (חלק החברה). בנכס השני, החברה פועלת עם המוכרת לייזום והקמת מבנה משרדים ומסחר, כשכל אחד מהצדדים יחזיק ב-50% מהפרויקט.

"מגדלי שקל" בבני ברק - בחודש ינואר 2022 השלימה החברה רכישת מלוא הזכויות במבנה משרדים ומסחר בבני ברק, הידוע בשם "מגדלי שקל", בתמורה לסך של 177 מיליון שקל (לא כולל הוצאות רכישה בסך כ- 11.5 מיליון שקל). למבנה צמודות זכויות בנייה נוספות של כ-5,000 מ"ר ברוטו המאפשרות תוספת משרדים, לרבות באמצעות הקמת מבנה סמוך נוסף. ה-NOI השנתי הצפוי מהחוזים החתומים נכון למועד פרסום הדוח הרבעוני עודכן לכ-11.75 מיליון שקל לעומת 11 מיליון שקל במועד רכישת הנכס, ולהערכת החברה, לאחר השכרתו המלאה הוא צפוי לעמוד על כ-12.5 מיליון שקל. 

אירועים לאחר תקופת הדוח:

רכישת 50% מבית האבות הסיעודי "נוף הגפן" – בחודש מאי 2022, דיווחה החברה על עסקה ראשונה בתחום בתי האבות הסיעודיים, במסגרתה תרכוש 50% מבית האבות "נוף הגפן" שבחיפה בתמורה ל-23.25 מיליון שקל, בתוספת הוצאות עסקה בסך של כ-1.5 מיליון שקל. הרכישה נעשית במשותף עם שוכר הנכס המשמש כמפעילו, חברת טנדר לאבינג קאר בע"מ, המפעילה רשת בתי אבות סיעודיים, שתרכוש בעסקה את יתרת (50%) הזכויות בנכס. הנכס מושכר לתקופה של כ-20 שנה (עד אוקטובר 2042), ומניב  NOI שנתי בסך של כ-2.95 מיליון שקל (חלק החברה 50%), המבטא תשואת NOI נוכחית של כ-6.3%. העסקה טרם הושלמה. 

הנפקת מניות – בחודש ינואר 2022 פירסמה החברה דוח הצעת מדף להנפקת מניות לציבור. בהתאם לתוצאות ההנפקה, הנפיקה החברה 62,512,000 מניות בתמורה (נטו) בסך של כ-142 מיליון שקל.

תחזיות NOI ו-FFO לשנת 2022

אומדן ה-NOI המעודכן הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2022 הינו כ-140-144 מיליון שקל. האומדן המעודכן של ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2022 הינו כ-102-106 מיליון שקל. כמו כן צופה החברה כי תחלק דיבידנד בסך של כ-70-73 מיליון שקל בגין שנת 2022. עוד העריכה החברה, שה-NOI השנתי הצפוי מנכסי החברה בתפוסה מלאה הינו כ-164-166 מיליון שקל, ה-FFO הצפוי בהתאם הינו כ-126-128 מיליון שקל (כל התחזיות הינן בגדר מידע צופה פני עתיד).  

עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "הרבעון הראשון של 2022 עמד בסימן המשך מגמת הצמיחה והמשך שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים. במהלך הרבעון הגדלנו את ה-NOI וה-FFO בשיעורים ניכרים של כ-29% וכ-35% בהתאמה, הודות לרכישות שביצענו, המשך אכלוס מגדל מניבים בכפר סבא ועליית דמי שכירות, הצמודים למדד, בנכסים קיימים. בשל הרכישות בתקופת הדוח, בסכום כולל של מעל 260 מיליון שקל, רשמנו הוצאות רכישה חד פעמיות, שנכללו בתוצאות הרבעון. עם זאת, התחזיות לשנת 2022, הכוללות הנבה מלאה של הנכסים שנרכשו, משקפות את הערכת החברה להמשך התרחבות וצמיחה. נמשכת מגמת הגידול בשיעור התפוסה בכלל נכסי החברה, עם ההתקדמות בשיווק מגדל מניבים החדש ובית המניפה באור יהודה. אנו ממשיכים לאתר נכסים חדשים לרכישה התואמים את האסטרטגיה שלנו, כדוגמת עסקת רכישת בית האבות הסיעודי בחיפה שבוצעה לאחרונה".

לגרף מניבים ריט לחצו כאן

107 קרנות נאמנות שמחזיקות סה"כ 82.54 מיליון במניבים ריט
קרנות נאמנות שמחזיקות את מניבים ריט. לרשימה המלאה