האם יכולים לפנות אתכם מהבית ? בנק ישראל מתערב בתחום המשכנתאות ההפוכות

לפני כשבועיים פרסם בנק ישראל טיוטא שמסדירה את תחום המשכנתאות ההפוכות בבנקים. עד כה, רק בנק מזרחי טפחות היה פעיל בתחום, וכעת בנקים נוספים מעוניינים להיכנס אליו. בנק ישראל החליט להבהיר את הכללים למתן המשכנתא ההפוכה, ששינתה תפקיד בשנים האחרונות. בטיוטת החוזר שהוציא, הוא קובע מפורשות שהמשכנתאות ההפוכות, בניגוד למשכנתאות הרגילות, יהיו הלוואות בהן הבנק לא יכול לחזור אל הלווים אם הנכס לא מספיק לתשלום המשכנתא. מהיכן נובע הפוטנציאל של שוק המשכנתאות ההפוכות, ואיך הוא הפך לפופולארי?

המשכנתה ההפוכה היא הלוואה שנועדה לבני 60 ומעלה שיש להם נכס והם רוצים לקבל עבורו כסף בהלוואת בלון – כך שהם לא יחזירו את ההלוואה מהתשלום השוטף, אלא לאחר מותם הבית ישמש לפירעון ההלוואה. המשכנתא ההפוכה מוגבלת ל-50% מערך הנכס. לאחר שבעלי הנכס הולכים לעולמם, היורשים פורעים את ההלוואה או על ידי מכירת הבית, או באמצעות מקור אחר. הריביות של משכנתאות הפוכות אינן ריביות נמוכות של משכנתא לקניית נכס, אלא הן ריביות של הלוואה לכל מטרה בשיעבוד נכס מגורים, כאשר הייחוד הוא היכולת לא לפרוע אותן באופן שוטף. 

במקור, משכנתא הפוכה שמשה למחייה שוטפת. אנשים שקנו ביית אך לא חסכו לפנסיה, לא יכלו לממן את המחייה השוטפת שלהם. באמצעות המשכנתא ההפוכה, הם יכלו לבקש קצבה חודשית בסכום מסויים. קצבה זו צברה ריבית, ולאחר מותם החזר ההלוואה ששמשה לקצבה, בתוספת הריבית, נפרעו ממכירת הבית.

עם זאת, בשנים האחרונות מטרת המשכנתא ההפוכה השתנתה: רק במיעוט המקרים היא נלקחת כקצבה, כאשר לרוב היא משמשת כסכום כסף שההורים נותנים לילדים, על חשבון ירושה עתידית, על מנת שישמש אותם להון עצמי לדירה. זאת, גם בגלל הצורך בהון עצמי הולך וגדל בשל זינוק במחירי הדיור, גם בגלל התארכות תוחלת החיים, ובחסות עשור של ריביות נמוכות שתדלק את שוק המשכנתאות. למעשה, היום המשכנתא ההפוכה משמשת דרך לאפשר לילדים להתחיל להינות מהירושה כאשר ההורים עדיין בחיים, ואפילו בגיל צעיר יחסית של ההורים.

ב-2021 זיהו את התחום חברות הביטוח. מבין חברות הביטוח, רק לכלל ביטוח היתה פעילות משכנתאות, ומשכנתאות הפוכות, כאשר ב-2021 הצטרפו אליה הראל, הפניקס, ואיילון – שדיווחו על ביקושים ערים. למרות שהמשכנתא ההפוכה ניתנת מגיל 60, בשוק מספרים שהגיל הממוצע של נוטלי המשכנתאות ההפוכות מתקרב ל-70.

לאחר מות בעלי הנכס, יש ליורשים שנה לפרוע את המשכנתה והריבית שהצטברה, בין אם על ידי מכירת הבית או ממחזור המשכנתא למשכתא רגילה לכל מטרה, או מכל מקור אחר. הדחייה ל-12 חודשים מוסדרת גם על ידי בנק ישראל בטיוטת החוזר.

בניגוד לבנקים שמחלקים את המשכנתאות הרגילות למספר מסלולים, מרבית חברות הביטוח העניקו את המשכנתאות ההפוכות בעיקר בריבית קבועה צמודה, ולא זולה בכלל – ברמת הריביות של הלוואה לכל מטרה. להלוואות צמודות יש נטייה לתפוח בתקופות אינפלציה כפי שאנו חווים ב-2022, ולאורך זמן אינפלציה גבוהה הרסנית עבור נוטלי משכנתאות. נדגיש, בניגוד למסלולי פריים בהם העלייה בריבית מורגשת מהר בהחזר החודשי, האינפלציה משפיעה בעיקר על הקרן, ומגדילה אותה לאורך שנות ההלוואה. הבנקים ככל הנראה יציעו תמהיל מורכב ורחב יותר למשכנתאות ההפוכות. 

בנק ישראל אוסר על הבנקים לשווק את המשכנתא ההפוכה בדחיפה, כלומר, להתקשר לאנשים ולהציע להם. החשש הגדול מהמשכנתאות ההפוכות הוא מלחץ שמפעילים ילדים על ההורים המבוגרים למשכן את הבית שלהם, ומקשיים שהדבר ייצור בהמשך הדרך בחלוקת הירושה בין אחים. כיום, הגופים שנותנים את המשכנתאות ההפוכות לא אחידים ביחסם למערכת המשפחתית המורכבת. חלקם דורשים שהילדים יהיו ערבים למשכנתא, חלקם דורשים רק את יידוע כל הילדים על המשכנתא, אבל נושא הלחצים שמופעלים על ההורים לא נעלם מבנק ישראל. אגב, בנק ישראל בעבר ער למעורבות הורים יותר ויותר בתחום המשכנתאות, בעיקר כערבים למשכנתאות של הילדים שאין להם יכולת החזר שנדרשת לפי הרגולציה.

הסדרת הכללים על ידי בנק ישראל יוצרת בהירות גם בשאלה - אם לקחתם משכנתה הפוכה האם אפשר לקחת לכם את הבית בתנאי מסוים? בחברות הביטוח, בחברות הביטוח לא ניתן לעשות זאת במשכנתא ההפוכה, שניתנת לכל אורך חיי הלווים. אולם, מוצרי המשכנתא של הבנקים מוגבלים ל-30 שנים, כך שאם ההלוואה לא נפרעה לאחר תקופה זה, במידה ובעלי הנכס האריכו חיים, לכאורה ניתן היה לפרוע את ההלוואה, שהמשמעות היא למכור את הנכס ולפנותם. הטיוטא החדשה של בנק ישראל מסדירה גם את התחום הזה, ומחדדת שמשכנתא הפוכה היא משכנתא לכל משך החיים של נוטל המשכנתא האחרון שבחיים, ולא ניתן להוציאו מהנכס.

צריך להדגיש: חברות הביטוח לא נמצאות בפיקוח בנק ישראל, ולמרות הסדרת התחום על ידי בנק ישראל עדיין יהיו הבדלים בכללי הרגולציה שחלים עליהן, לעומת אלו שחלים על הבנקים, אך ככל שיכנסו בנקים נוספים לתחום, מגוון האפשרויות יעלה, והדבר אף יוכל להשפיע על המחיר.

שתי אפשרויות החזר נפוצות במשכנתא הפוכה הן בלון מלא או חלקי. בבלון מלא לאורך הדרך לא משלמים לא את הקרן ולא את הריבית, המשמעות של המסלול היא שלאורך השנים עלות ההלוואה גדלה משמעותית שכן גם הריבית הנדחית צוברת ריבית משלה (אפקט ריבית דריבית רק בהלוואות). מסלול בלון מלא הוא מסלול מאוד יקר. האלטרנטיבה, באם יש יכולת החזר, היא מסלול בלון חלקי, בו הקרן נדחית אבל משלמים את הריבית מידי חודש. בשוק מציינים כי חלק ניכר מהלווים בוחרים לפרוע חלקים מההלוואה לאורך הדרך, ולא להשאיר את כולה במסלול הבלון המלא.