בעקבות עליית הריבית – ההמתנה להיתר בנייה נוגסת ברווחי היזמים

על פי דו"ח מבקר המדינה שפורסם בשנת 2021 משך הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה בישראל עומד על 319 ימים להיתר רגיל ועל 407 ימים לקבלת היתר שכלל מתן הקלות או שימושים חורגים. אמנם מאז פרסום הסקר אושרה רפורמת הרישוי העצמי והוחלט על ביטול ההקלות, אבל הרפורמות האלו טרם משפיעות על השוק והיזמים ממשיכים להתמודד עם המתנה ארוכה עד לקבלת ההיתר.

בעקבות עליית הריבית, ההמתנה הזאת עולה ליזמים הרבה יותר.

מבדיקה שנערכה על ידי קרן פיננסיה הכשרה המתמחה במתן אשראי וערבויות ליווי ליזמים בתחום המגורים. יזמים שרוכשים קרקע במכרזי המדינה או מבעלים פרטיים ונעזרים במימון לשם הרכישה מתחילים לשלם את הוצאות המימון ממועד קבלתו. 

ארז סגמן, מנכ"ל קרן פיננסיה הכשרה מציין כי כל עוד הריבית במשק הייתה אפסית ההמתנה עד להשלמת התכנון, הוצאת ההיתר והתחלת המימוש לא הייתה כרוכה בעלויות מימון גבוהות יחסית. אולם כיום כאשר הריבית נמצאת במגמת עלייה הרי שעלויות המימון מתייקרות. אם לדוגמא יזם רכש קרקע ב- 100 מיליון ₪  וקיבל כ- 85% מימון מהבנק, עלות המימון שלו לפני עליית הריבית עמדה על כ- 2 מש"ח לתקופה של שנה וכעת היא עולה כ- 4 מש"ח, עליה של כ- 2 מש"ח נוספים לאותה תקופה. 

אם נבחן מכרזים מחוץ לאזור המרכז שבהם עלות הקרקע ליחידה עמדה על כחצי מיליון ₪ , עלות המימון רק של הקרקע מתייקרת בכ- 10,000 ₪ כל שנה, ובריביות של היום, במקרה של המתנה של 3 שנים להיתר , סך כל עלות המימון מייקרת את הקרקע בכ- 12%

בשנים האחרונות לצד הריבית האפסית השוק התאפיין גם בעלייה חדה במחירי הדירות. אז ניתן לומר שההמתנה בעיקר בפרויקטים רגילים היטיבה עם היזמים כי כאשר הם הגיעו לשלב המכירה הרווחים מהמכירות היו גדולים יותר ועלויות המימון היו בטלות בשישים. אולם כעת נראה כי עליית המחירים נבלמה, יש האטה בביקושים וייתכן שההמתנה לא תשחק לידם של היזמים, בעיקר אלו שרכשו את הקרקעות בתקופה האחרונה במחירים גבוהים.

כאשר בוחנים את המצב בפרויקטים של מחיר למשתכן לדוגמא, ההשפעה גדולה יותר. אמנם  דו"ח המבקר מתייחס למשך הזמן הממוצע לקבל היתר, אבל בשטח אנחנו עדים לתקופות ארוכות יותר לקבלת היתר. כך לדוגמא יש פרויקטים של מחיר למשתכן שבהם היזמים ממתינים שנים להיתרי בנייה בגלל מחסור בתשתיות ועיכובים שונים מצד המדינה או הרשויות המקומיות. בפרויקטים אלו היזם מתחייב למחיר המכירה של הדירה כך שעליית מחירי הדירות אינה מפצה אותו על עליית עלויות המימון, הן בעליית הריבית והן בהגדלת התקופה ( בכל הנוגע לדירות שימכרו במסגרת התוכנית הממשלתית )

בתחום ההתחדשות העירונית , בשלב הרישוי היזמים לרוב אינם נעזרים במימון חיצוני כי הם אינם צריכים לשלם על רכישת הקרקע. אבל המתנה ארוכה להיתר פוגעת גם בהם כי ההוצאות על תקורות, עובדים, עלות מתכננים ויועצים, עלויות שיווק מול ועדי בתים וכדו... הולכות ומצטברות והם עלולים להיכנס לבור פיננסי עוד טרם קבלת המימון הראשוני.

לדוגמא אם פרויקט תמ"א 38-2 בתל אביב, נטל הלוואת השלמת הון עצמי בהיקף של 7 מיליון ₪ ,תהליך התכנון והרישוי כבר נמשך כ-5 שנים, בעקבות עליית הריבית, היזמים ישלמו כ- 130,000 ₪ נוספים בשנה ( על פי הריבית כיום).