מיכל ארצי
12/02/2023
בשבוע האחרון עלתה לכותרות פרסומת בה מופיעה הצעה, לכאורה, מטעם בנק לאומי למשכנתאות (תחת הכותרת בנק לאומי למשכנתאות מציג), שאומרת: "משלמים 5% הון עצמי ויכולים לקבל הלוואה עד 15% להשלמת ההון העצמי למשך 4 שנים, ללא ריבית!". באקלים הנוכחי בו גיוס הון עצמי לרכישת דירה הפך למטרה מאוד קשה להשגה, לכאורה מדובר בהצעה מפתה מאוד. אבל רגע: לפי הוראות בנק ישראל, לא תינתן משכנתא בשיעור של מעל ל-75% מערך הנכס לדירה ראשונה יחידה (ולעיתים אף פחות: 70% למשפרי דיור, 50% לדירה להשקעה). כלומר, הרוכש צריך להציג 25% הון עצמי על מנת לקבל משכנתא לדירה. אז איך יכול להיות שאפשר לרכוש דירה רק עם 5% הון עצמי?
1) מי מקבל את ההלוואה?
ראוי להבהיר, הפרסומת הזו איננה מציעה הלוואות לציבור הרחב מטעם בנק לאומי למשכנתאות. הפרסומת היא מטעם יזם נדל"ן, שלמעשה בא ואומר: אתם תתנו 5% מההון של הדירה היום, את ההפרש שצריך על מנת לקבל משכנתא, בנק לאומי למשכנתאות ייתן כהלוואה ליזם, לא ללקוח. והיזם יוכל על ידי כך לתת "הטבה" בדמות פריסת תשלומים של ההון העצמי.
צריך לזכור: עליית הריבית במשק, הכניסה גם את יזמי הנדל"ן למצב בעייתי: הם מממנים את הבניה באשראי, ועלויות המימון שלהם זינקו. מנגד זמן מכירת הדירה התארך ככל שהרוכשים הפוטנציאלים מתקשים לעמוד במחירים, לגייס את ההון העצמי, ולהתמודד עם מגבלות נוספות על המשכנתאות כמו מגבלת ההחזר מההכנסה הפנוייה, שלאחר עליית הריבית הפך להיות הרבה יותר משמעותי.
היזמים, שלא ממהרים להוריד את מחירי הדירות, יוצאים במבצעים שונים והטבות שונות, שלמעשה מגלמים הנחה במחיר הדירה – אבל במסווה. המבצע הזה הוא סוג של הטבה לרוכשי הדירות, מימון של 15% מערך הדירה ללא ריבית.
2) המספרים מתחברים?
כדאי לשים לב שהפרסומת מדברת על 5% הון עצמי, ועל פריסת תשלומים של 15% ל-4 שנים. אבל, על מנת לקבל משכנתא, יש צורך ב-25% הון עצמי, כלומר יש כאן עוד 5% שנדרש הרוכש להביא, ומהפרסומת לא ברור מה עולה בגורלם. זו הטבה של הקבלן שיממן אותם בהנחה על מחיר הדירה? הרוכש צריך להעמיד אותם אחרי ה-4 שנים? כדאי להבין באיזה שלב של העסקה, יהיה צורך להשלים את אותם 5% הון עצמי, לכל הפחות על מנת להבין אילו הוצאות יהיו לאחר הרכישה מבחינה תזרימית, ואיך כדאי להיערך אליהן.
3) הלוואה בלי ריבית, זה רע?
על פי הפרסום, ההלוואה ללא ריבית, שעל פניו מדובר בהטבה לא קטנה, כיום שריבית בנק ישראל מתקרבת ל-4%. אבל צריך להמשיך ולחקור, על מנת להבין לעומק מה באמת עלות ההטבה. האם היא ללא ריבית, אבל גם ללא הצמדה? האם מחיר הדירה כולו מוצמד בתקופה זו למדד תשומות הבנייה? ריבית, אותה הציבור בעיקר מכיר בהלוואות הקצרות יותר כריבית צמודת פריים, כזו שמושפעת מהשינוי בריבית בנק ישראל, היא רק מנגנון הצמדה אחד כאשר אנו רוכשים דירה, וייתכן שיש מנגנונים אחרים שמתגלגלים למחיר הדירה ומשפיעים עליו, שמסתתרים באותיות הקטנות.
4) איפה נכנסת המשכנתא?
שאלה נוספת שרוכשי הדירות צרכים לבדוק היא האם ההטבה הזו תאפשר להם בהמשך לקחת משכנתא מכל בנק אחר, או שהם מוגבלים לבנק לאומי למשכנתאות, לחלק מהתקופה לפחות. מו"מ בין בנקים שונים על המשכנתא עצמה, מאפשר להפחית באופן ניכר את עלויות המימון, וכשמדובר על הלוואה של מיליון שקל בממוצע ל-25 שנה, כל הפחתה קטנה בריביות מתרגמת בסוף הדרך לחיסכון גדול. אם קיימת הגבלה כלשהיא, אפילו על חלק מהתקופה, לגבי זהות נותן המשכנתא, כדאי לדעת מראש את הריביות בהן יתקבל המימון, ולהבין האם לצד אותה הטבה של 15% הון עצמי ללא ריבית, אין תוספת עלות למשכנתא שמקטינה את שווי ההטבה.
5) האם מגבלת בנק ישראל אפקטיבית?
אחת השאלות שעולות למראה הפרסומת הזו היא האם הגבלת בנק ישראל על משכנתא בגובה 75% מהנכס ו-25% הון עצמי היא אפקטיבית? בעבר, היה נוהג לפיו הבנקים עצמם נתנו "השלמות" ישירות לרוכשי הדירות בדמות הלוואה לכל מטרה, שימשו להשלמת ההון העצמי. בנק ישראל עצר את הנוהג הזה. אבל ככל ששוק האשראי הולך ומשתכלל, וישנם לווים נוספים על הבנקים, חלקם לא מפוקחים על ידי בנק ישראל עצמו, המגבלה הופכת לפחות ופחות אפקטיבית, וניתן לרכוש דירה גם עם הון עצמי נמוך מ-25%. צריך להדגיש כי המגבלה, לפני שהיא נועדה לשמור על החוסכים, היא נועדה לשמור על הבנקים, על מנת שגם בתרחיש של ירידת מחירים, אם הלווה איננו פורע את ההלוואה, ויש צורך במימוש הנכס, הוא יכסה את המשכנתא.
6) אז למה לא לקנות דירה עם 5% הון עצמי?
הפרסומת עוררה שיח ער ברשתות החברתיות, ורבות מהתגובות היו "זו בעצם הדרך היחידה לרכוש היום דירה, אז למה לא?". לכאורה, אם אפשר לגייס הון עצמי של 5% בלבד ולהתחדש בדירה מקבלן, זה פותר לזוגות צעירים רבים שנים ארוכות של חיסכון סיזיפי עוד בטרם נטילת המשכנתא. אבל כשהולכים על עסקה כזו, צריך להבין לפני הכל את המשמעויות התזרימיות למשק הבית:
האם תוכלו לעמוד בהחזרים של אותם 15% הון עצמי ביחד עם גיוס 5% ההון העצמי הנוספים, ביחד עם תשלום משכנתא, ואולי אף תשלום שכירות – אם הדירה לא מוכנה? אם אתם דוחים אחד מהתשלומים, למשל – גרייס על המשכנתא – בכמה זה מייקר את ההחזר החודשי והאם אתם יכולים לעמוד בכך? אם יש המשך של התפרצות אינפלציונית והמשך של עליית הריבית – בכמה מייקרים כל הרכיבים של כל ההלוואות, ואיך זה משפיע על התזרים החודשי שלכם? בסוף, הלוואות צריך להחזיר.
