Image by pictavio from Pixabay
רשות ניירות ערך
26/02/2023
נושא ההחלטה:
טיפול בשינוי תנאי חכירה
תאריך החלטה:
אוקטובר 2022
סוג ותאריך הדיווח:
טיפול בשינוי תנאי חכירה
תאריך החלטה:
אוקטובר 2022
סוג ותאריך הדיווח:
דוחות כספיים שנתיים לשנת 2021 ודוחות כספיים ביניים לרבעון השני לשנת 2022 של תאגיד (להלן – "החברה") שנכללו במסגרת טיוטת תשקיף הנפקה לראשונה של אגרות חוב לציבור (להלן – "טיוטת התשקיף").
תיאור המסכת העובדתית והטיפול החשבונאי שיושם:
החברה עוסקת בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב. כחלק ממהלך העסקים הרגיל של החברה היא נוהגת להתקשר בהסכמי חכירה עם בעלי קרקעות (צדדים שלישיים) במסגרתם רוכשת החברה את מבנה הנדל"ן המניב וחוכרת את הקרקע שעליו בנוי המבנה, לתקופה של 99 שנים תמורת דמי חכירה שנתיים קבועים (להלן – "הסכמי החכירה" ו-"דמי החכירה הקבועים", בהתאמה).
בסמוך למועד פרסום טיוטת התשקיף, הצדדים להסכמי החכירה (החברה ובעלי הקרקעות) וכן חברה ייעודית חדשה בבעלות בעל השליטה בחברה, שהוקמה לצורך העניין (להלן – "Payer") חתמו על תיקון להסכמי החכירה (להלן: "התיקון להסכמים"). בהתאם לתיקון להסכמים, החברה תשלם לבעל הקרקע חלף דמי החכירה הקבועים, סכום משתנה אשר ייקבע כשיעור מההכנסות התפעוליות נטו של הנכסים באותה שנת שכירות (להלן – "דמי חכירה משתנים"). אם דמי החכירה המשתנים בשנה מסוימת יהיו נמוכים מדמי החכירה הקבועים שנקבעו בהסכמי החכירה, ישלים Payer את ההפרש לבעלי הקרקעות. ובמידה ודמי החכירה המשתנים יהיו גבוהים מדמי החכירה הקבועים, ישלם המחכיר ל-Payer את ההפרש. כתוצאה מהאמור, המחכיר ימשיך לקבל לאחר התיקון להסכמים דמי חכירה קבועים זהים לסכומי דמי החכירה שקיבל עובר לתיקון להסכמים.
דמי החכירה המשתנים שנקבעו לפי התיקון להסכמים, מבוססים על הערכות החברה לתזרימי המזומנים החזויים מכל אחד מהנכסים, כך שבפועל בהתאם לתחזיותיה לא צפויים להיווצר הפרשים מהותיים בין דמי החכירה המשתנים לבין דמי החכירה הקבועים.
בהתאם לתיקון להסכמים, אי תשלום דמי חכירה קבועים לבעלי הקרקעות, בין אם מחמת החברה ובין אם מחמת Payer, יהווה הפרה של הסכם החכירה, יוביל לביטולו ולהשבת הקרקע לבעלים.
החברה הצהירה, כי המטרה העיקרית של התיקון להסכמים הינה הקטנת הסיכון של מחזיקי אגרות החוב על ידי המרת דמי החכירה הקבועים לדמי חכירה משתנים המבוססים על ביצועי הנכסים בפועל.
סעיפים 44-46 לתקן דיווח כספי בינלאומי 16 חכירות (להלן - "16 IFRS"), קובעים כי כאשר חל תיקון חכירה שאינו כולל שינוי בהיקף החכירה יש למדוד מחדש את התחייבות החכירה ולבצע תיאום מקביל לנכס זכות השימוש.
נספח א' ל- 16 IFRS מגדיר תיקון חכירה כ- "שינוי בהיקף של חכירה או בתמורה עבור חכירה, שלא היווה חלק מהתנאים המקוריים של החכירה (לדוגמה, הוספה של הזכות להשתמש בנכס בסיס אחד או יותר או ביטולה, או הארכה של תקופת החכירה החוזית או קיצורה)".
לעניין מדידת התחייבות החכירה, נקבע בסעיף 27 ל- 16 IFRS כי יש לכלול במדידה זו רק תשלומים קבועים במהותם.
בהתאם לאמור, עמדת החברה היא כי התיקון להסכמים מהווה תיקון חכירה שאינו כולל שינוי בהיקף החכירה, ומכיוון שתחת תנאי החכירה המעודכנים החברה חבה בתשלומי חכירה משתנים בלבד, יש לגרוע את התחייבות החכירה מספרי החברה (תוך תיאום מקביל לנכס זכות השימוש).
החלטת סגל הרשות:
לעמדת סגל הרשות, לא חל כל שינוי בהסכם החכירה מכיוון שמבחינה מהותית התיקון להסכמים אינו משקף תיקון חכירה אלא הסדר פיננסי בין החברה לחברה אחות של החברה. משכך שהטיפול החשבונאי בו התכוונה החברה לנקוט אינו משקף את המהות הכלכלית הגלומה בהסכם החכירה. לפיכך, לעמדת סגל הרשות אין לראות בתיקון להסכמים כתיקון חכירה.
לעמדת סגל הרשות, במקרה הנדון לא יהיה זה נאות לראות בשינוי הסכמי השכירות כתיקון הסכם חכירה. עמדת הסגל, התבססה על השיקולים הבאים:
1. מבחינת המחכיר לא חל כל שינוי בהיקף החכירה או בתשלומי החכירה. אמנם, במצב בו דמי החכירה המשתנים יהיו נמוכים מדמי החכירה הקבועים, האחריות המשפטית להשלמת דמי החכירה הקבועים תחול על Payer, אך לאור זכות המחכיר להשבת הקרקע (והנכס שעליו) לרשותו במקרה של הפרה, לא חל בעיני המחכיר שינוי בסיכון האשראי הנובע מהצד הנגדי להסכם החכירה.
2. החברה קבעה את דמי החכירה המשתנים בהתאם לתזרים המזומנים החזוי מכל אחד מהנכסים. בהתאם לתחזיות החברה, בפועל לא אמורים להיווצר הפרשים מהותיים בדמי החכירה שישולמו בתקופות עתידיות כתוצאה משינוי ההסכמים כך שתשלומי החכירה אשר היה על החברה לשאת בהם עובר לתיקון להסכמים זהים במהות תשלומים אשר על החברה לשאת בהם לאחר התיקון להסכמים.
3. החברה נותרה חשופה לתשלום דמי החכירות הקבועים - אם Payer לא יעמוד במחויבותו להשלים את הפערים בין דמי השכירות קבועים למשתנים, על החברה יהיה להשלים את הפערים או שהקרקע תשוב למחכיר (לרבות המבנה שעליה הנמצא בבעלות החברה). יצוין כי אין מדובר בתרחיש בעל סבירות קלושה, שכן כאמור לעיל, שווי הנכסים שהועבר ל-Payer מספיק כדי לכסות תנודתיות צפויה בלבד. בהתאם לכך, מבחינה כלכלית החברה נותרה חשופה ומחויבת בתשלום דמי חכירה קבועים אף לאחר התיקון להסכמים.
התאגיד נשוא החלטת אכיפה זו קיבל את עמדת סגל הרשות .
בהתאם להסכמים המעודכנים, בעל השליטה יעביר ל-Payer נכסים ששווים בהתאם להערכת החברה אמור לכסות את חשיפת ה-Payer להשלמת דמי חכירה לבעלי הקרקעות1. סכום חשיפה זו הוערך על ידי החברה בכ-25 מיליוני דולר ארה"ב (בעוד סך ההתחייבות בגין חכירה בגין דמי החכירה הקבועים הסתכם לסך של מעל מיליארד דולר ארה"ב).
הנכסים שהועברו ל-Payer לא שועבדו לטובת החברה ולא הוחלו מגבלות על חלוקת דיבידנדים על ידי Payer לבעל השליטה.
בהתאם לתיקון להסכמים, אי תשלום דמי חכירה קבועים לבעלי הקרקעות, בין אם מחמת החברה ובין אם מחמת Payer, יהווה הפרה של הסכם החכירה, יוביל לביטולו ולהשבת הקרקע לבעלים.
החברה הצהירה, כי המטרה העיקרית של התיקון להסכמים הינה הקטנת הסיכון של מחזיקי אגרות החוב על ידי המרת דמי החכירה הקבועים לדמי חכירה משתנים המבוססים על ביצועי הנכסים בפועל.
סעיפים 44-46 לתקן דיווח כספי בינלאומי 16 חכירות (להלן - "16 IFRS"), קובעים כי כאשר חל תיקון חכירה שאינו כולל שינוי בהיקף החכירה יש למדוד מחדש את התחייבות החכירה ולבצע תיאום מקביל לנכס זכות השימוש.
נספח א' ל- 16 IFRS מגדיר תיקון חכירה כ- "שינוי בהיקף של חכירה או בתמורה עבור חכירה, שלא היווה חלק מהתנאים המקוריים של החכירה (לדוגמה, הוספה של הזכות להשתמש בנכס בסיס אחד או יותר או ביטולה, או הארכה של תקופת החכירה החוזית או קיצורה)".
לעניין מדידת התחייבות החכירה, נקבע בסעיף 27 ל- 16 IFRS כי יש לכלול במדידה זו רק תשלומים קבועים במהותם.
בהתאם לאמור, עמדת החברה היא כי התיקון להסכמים מהווה תיקון חכירה שאינו כולל שינוי בהיקף החכירה, ומכיוון שתחת תנאי החכירה המעודכנים החברה חבה בתשלומי חכירה משתנים בלבד, יש לגרוע את התחייבות החכירה מספרי החברה (תוך תיאום מקביל לנכס זכות השימוש).
החלטת סגל הרשות:
לעמדת סגל הרשות, לא חל כל שינוי בהסכם החכירה מכיוון שמבחינה מהותית התיקון להסכמים אינו משקף תיקון חכירה אלא הסדר פיננסי בין החברה לחברה אחות של החברה. משכך שהטיפול החשבונאי בו התכוונה החברה לנקוט אינו משקף את המהות הכלכלית הגלומה בהסכם החכירה. לפיכך, לעמדת סגל הרשות אין לראות בתיקון להסכמים כתיקון חכירה.
בסיס להחלטה:
לעמדת סגל הרשות, במקרה הנדון לא יהיה זה נאות לראות בשינוי הסכמי השכירות כתיקון הסכם חכירה. עמדת הסגל, התבססה על השיקולים הבאים:
1. מבחינת המחכיר לא חל כל שינוי בהיקף החכירה או בתשלומי החכירה. אמנם, במצב בו דמי החכירה המשתנים יהיו נמוכים מדמי החכירה הקבועים, האחריות המשפטית להשלמת דמי החכירה הקבועים תחול על Payer, אך לאור זכות המחכיר להשבת הקרקע (והנכס שעליו) לרשותו במקרה של הפרה, לא חל בעיני המחכיר שינוי בסיכון האשראי הנובע מהצד הנגדי להסכם החכירה.
2. החברה קבעה את דמי החכירה המשתנים בהתאם לתזרים המזומנים החזוי מכל אחד מהנכסים. בהתאם לתחזיות החברה, בפועל לא אמורים להיווצר הפרשים מהותיים בדמי החכירה שישולמו בתקופות עתידיות כתוצאה משינוי ההסכמים כך שתשלומי החכירה אשר היה על החברה לשאת בהם עובר לתיקון להסכמים זהים במהות תשלומים אשר על החברה לשאת בהם לאחר התיקון להסכמים.
3. החברה נותרה חשופה לתשלום דמי החכירות הקבועים - אם Payer לא יעמוד במחויבותו להשלים את הפערים בין דמי השכירות קבועים למשתנים, על החברה יהיה להשלים את הפערים או שהקרקע תשוב למחכיר (לרבות המבנה שעליה הנמצא בבעלות החברה). יצוין כי אין מדובר בתרחיש בעל סבירות קלושה, שכן כאמור לעיל, שווי הנכסים שהועבר ל-Payer מספיק כדי לכסות תנודתיות צפויה בלבד. בהתאם לכך, מבחינה כלכלית החברה נותרה חשופה ומחויבת בתשלום דמי חכירה קבועים אף לאחר התיקון להסכמים.
לאור מכלול השיקולים לעיל, לעמדת סגל הרשות התיקון להסכמים אינו משקף שינוי בתנאי החכרת הנכס, אלא הסדר פיננסי בין החברה לבין חברה אחות של החברה, ומשכך לעמדת סגל הרשות לא יהא זה נאות לראות בתיקון זה כתיקון חכירה. כתוצאה מכך, לעמדת הסגל היה על החברה להמשיך להכיר בהתחייבות חכירה ובנכס זכות שימוש, ולטפל בנפרד בהסכם בינה ובין Payer.
תיאור הטיפול שיושם:
התאגיד נשוא החלטת אכיפה זו קיבל את עמדת סגל הרשות .
