הטעויות הנפוצות ברכישת דירה למגורים או להשקעה

אין ספק שרכישת דירה במיוחד בימינו זו הוצאה שכרוכה בממון רב, אם זה מהון עצמי, ובוודאי אם זה באמצעות הלוואה ומשכנתא. 

מעבר להוצאה הכספית, מדובר בתהליך מורכב במקרים רבים, של חיפוש, איתור דירה, ניהול מו'מ ומוכנות מנטלית לתהליך שלעיתים די מייגע.

ננסה לעשות סדר כדי ש'המירוץ לדירה' שלכם יהיה אפקטיבי ובעיקר יחסוך לכם כסף רב. נתמקד ברכישת דירה 'יד שנייה', לרכישת דירות חדשות מקבלן נקדיש כתבה ניפרדת בעתיד.

מי לא שמע את הטענה הזאת, שחוזרת על עצמה כל פעם מחדש, ע'י רבים ממחפשי הדירות. מסתבר שזו אחת הטעויות הנפוצות, שעשויה לעלות לכם ביוקר. זה נכון שמתווך עולה כסף 2% ממחיר הדירה + מע'מ. ברכישת דירה בשווי 2 מיליון ₪, זו הוצאה של 46,800 ₪, ממש לא מעט.

במציאות של השנים האחרונות במיוחד, רוב שוק הדירות יד 2, וגם פרויקטים חדשים, משווקים על ידי מתווכים. המשמעות היא שגם אם איננו חפצים בכך, במרבית המקרים נצטרך לפגוש את המתווך.

אבל האבסורד הגדול הוא שדווקא מכירה ישירה מפרטי, שלכאורה אמורה לחסוך לנו את 'דמי התיווך' לעיתים קרובות יקרה משמעותית מהמחיר המשווק ע'י המתווך. זה יכול להגיע בקלות גם לפער של 10% על אותה דירה, באותה שכונה, ואפילו באותו רחוב ובניין! שימו לב במודעות המכירה באתרים כמו 'יד-2' או 'מדלן', לתופעה המוזרה לכאורה.

למה זה קורה? בעיקר כי בדרך כלל המוכרים הפרטיים, חסרי ניסיון במכירת דירות, חסרי הידע והמאגר להשוואה שיש למתווך. היצר הישראלי 'לא לצאת פרייאר' גורם לרבים לפרסם מחירים גבוהים בהרבה משווי הדירה האמיתי, ולהכשיל את עצמם.

למתווך כמובן יש אינטרס מובהק לתווך בעיסקה, ולהרוויח את עמלתו. אבל הוא במקרים רבים גם 'הגורם היעיל' כפי שזה מוגדר בשפת התיווך, לסגור עיסקה לטובת 2 הצדדים. מתווך טוב ואמין ידע להוריד מהעץ מוכר חמדן מדי, וידע לשכנע קונה ספקן בכדאיות העיסקה.

ועוד טיפ קטן...אני ועוד משקיעי נדל'ן, אוהבים לתגמל את המתווך, אפילו יותר מעמלתו הרגילה. במיוחד כשהוא מוצא לנו דירה טובה, במחיר נמוך לעיתים ממחיר השוק. תנסו ותיווכחו, זה עובד ומשתלם בדרך כלל.

'ראינו דירה יפה ומושקעת, עם תאורה ופרקטים ודירה באותו רחוב די מוזנחת'...זה קורה גם לעיתים קרובות, אנחנו רואים דירות כמעט זהות מבחינת גודלן, באותו רחוב, ואפילו לעיתים באותו הבניין. הדירה המטופחת מיד קורצת לנו, ואנחנו רוצים כבר לסגור עיסקה. 'מי צריך שיפוץ עכשיו על הראש', אנחנו אומרים לעצמנו או לבן/בת הזוג. טעות! ברוב המקרים, דווקא הדירה הפחות מושקעת ונוצצת, היא האטרקטיבית והכדאית לרכישה.

מי שלא עוסק בתחום השיפוצים מתקשה בדרך כלל לשערך את הנכס, במצבו לפני שיפוץ, ועלויות ההשקעה בשיפוץ. לעיתים קרובות נידרש שיפוץ שטחי, או אפילו קוסמטי, כמו צביעת הדירה, החלפת רצפות, או הנחת פרקט, שמשנה לגמרי את מראה הדירה. בדרך כלל מדובר בהוצאה קטנה בהרבה מהרושם הראשוני, והכי חשוב זו הוצאה משתלמת במיוחד, בוודאי אם מדובר בדירה להשקעה או 'לאקזיט' בהמשך.

באתרים כמו 'מידרג' ניתן להתרשם ממחירי השיפוצים לדירה. כמו במשא ומתן, ניתן להוזיל את השיפוץ לפחות ב-15-20% מהמחיר המתפרסם, חובה לקבל לפחות 3 הצעות בכתב מבעלי מקצוע.

כמובן שיש להבחין בין דירה שרק המראה שלה מוזנח, לבין דירה עם בעיות מורכבות. למשל דירה שמוגדרת בבניין 'מבנה מסוכן', תשתית, רטיבות, וכיו'ב, אגב בבת ים ובמקומות נוספים, יש ריבוי 'מבנים מסוכנים'. בדרך כלל הליקויים לא קיצוניים, אך יש להם משמעות משפטית ובמחיר כמובן, מול דירה רגילה.ולכן מומלץ להיעזר באנשי מקצוע, עו'ד ומהנדס.

לא נעים לחשוב שרכשנו את דירת חלומותינו ולקום בבוקר, לכל רעש וצפצופים מחרישי אזניים, ולהבין באיחור, שמדובר ברחוב בעייתי שמנקז את התנועה מכל האזור. לכן חיוני לבקר בימים ובשעות שונות באזור, ברחוב ובבניין. לא להתעצל, וללמוד היטב את מאפייני האזור, האוכלוסיה, התחבורה, החניה כמובן, השירותים שנמצאים באזור ועוד. זה לא נעים לגלות באיחור שהשכנים שלכם חובבי תיפוף רועש, או קריוקי בשעות מוזרות... 

במסגרת הבדיקות מאוד מומלץ להגיע לאגף ההנדסה בעירייה בה שוכן הנכס. לבדוק את מצבו של הנכס והבניין, התב"ע והתוכניות לאזור, פינוי בינוי, תשתיות חדשות וכדומה. כמובן שאם אתם משפחה צעירה עם ילדים, חשוב לבדוק את מסגרות החינוך בסביבה.

בסופו של דבר לכל נכס יש מחיר, ולעיתים לא צריך להיבהל מליקויים שוליים שתיקון או שיפוץ פשוט, ישנה את המראה באופן ניכר, אך כאמור יש לבחון זאת בעזרת איש מקצוע.

ניתן במו'מ חכם ונכון, להוריד במחיר הרכישה לעיתים עשרות אלפי שקלים, ואפילו מעבר, אם יודעים להבדיל בין טפל ועיקר בדירה שאנחנו מעוניינים.