עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "ברבעון הרביעי 22 נשמרה יציבות בביקושים לשטחי משרדים באתרי החברה"

החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד בסך של 20 מיליון ש"ח, ובסך הכל תחלק דיבידנדים בסך כולל של כ-74 מיליון ש"ח בגין שנת 2022;

ההכנסות מדמי שכירות וניהול גדלו בכ-34.7% לכ-166.7 מיליון ש"ח;

ה-Same Property NOI צמח בכ-16% לכ-130 מיליון ש"ח;

הרווח הנקי הסתכם בכ-144 מיליון ש"ח לעומת כ-158.8 מיליון ש"ח בשנת 2021. הרווח הנקי (בניטרול הוצאות רכישה חד פעמיות) הסתכם בכ-174.2 מיליון ש"ח, עלייה של כ-5.4% לעומת הרווח הנקי ב-2021; 

סך שווי הנדל"ן המניב שבבעלות החברה עלה לכ-2.7 מיליארד ש"ח, כולל נכס תעשייתי ביבנה שרכשה החברה בתמורה לכ-30 מיליון ש"ח לאחר תאריך המאזן;

שיעור התפוסה בנכסי החברה, המשיך לעלות במהלך השנה ועומד כיום על למעלה מ-96%;

היקף המזומנים ליום 31 בדצמבר 2022 עומד על כ-370 מיליון ש"ח.

(בחודש אפריל 2023, צפויה להפרע יתרת אג"ח (סדרה א) בסך כ- 226 מיליון ש"ח); 

שיעור המינוף נטו של החברה ליום 31 בדצמבר 2022 עמד על כ-43% בלבד (לא חל שינוי מהותי בשיעור המינוף לאחר תאריך הדוח);

החברה פרסמה תחזיות ראשונות לשנת 2023:

אומדן ה-NOI מהפעלת הנכסים הקיימים הינו כ-172-178 מיליון ש"ח. אומדן ה-FFO הריאלי מסתכם כ-125-128 מיליון ש"ח, גידול של כ-13%. 

החברה צופה כי תחלק דיבידנדים בסך של כ-78-83 מיליון ש"ח, גידול של כ-8%; 

מניבים קרן הריט החדשה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי ולשנת 2022. החברה מחזיקה, נכון ליום 31.12.22, ב-21 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-250 אלף מ"ר וכ-63 אלף מ"ר שטחי חניה, וכן קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים ושטחי משרדים, מסחר וחניות במגדל שנמצא בשלבי הקמה בתל אביב. בנוסף, לאחר תאריך המאזן (בחודש פברואר 2023), רכשה החברה מבנה תעשייתי באזור התעשיה ביבנה הבנוי על מגרש בשטח של כ-3.6 דונם, בשטח בנוי בהיקף של כ-4,600 מ"ר. סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, נכון ליום 31 בדצמבר 2022, מסתכם בכ-2.7 מיליארד ש"ח. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.52 מיליארד ש"ח, נכון ליום 31 בדצמבר 2022.

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו בשנת 2022 בכ-166.7 מיליון ש"ח, לעומת 123.8 מיליון ש"ח בשנת 2021, גידול של 34.7%. הגידול נובע מהכנסות מנכסים חדשים שנרכשו, מאכלוס מגדל מניבים כפר סבא ומגידול בהכנסות השכירות ביתר הנכסים הקיימים. ברבעון הרביעי של 2022 הסתכמו ההכנסות בכ-45.5 מיליון ש"ח, לעומת 32.6 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2021 - גידול של כ-39.6%. 

ה-NOI בשנת 2022 הסתכם בכ-150.8 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ-112.4 מיליון ש"ח בשנת 2021, גידול של כ-34.2%. ה-NOI לשנת 2022 הסתכם מעבר לטווח העליון בתחזית ה-NOI של החברה, שעמדה על 147-150 מיליון ש"ח, וזאת לאחר שהתחזית עודכנה כלפי מעלה במהלך השנה. ה-NOI ברבעון הרביעי של 2022 הסתכם בכ-41.3 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ-29.9 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2021, גידול של כ-38.5%. 

שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ליום 31 בדצמבר 2022, מסתכם בכ-95.7% וכ-96.4% נכון למועד פרסום הדו"ח. 

Same Property NOI – בשנת 2022 הסתכם בכ-130 מיליון ש"ח, עלייה של כ-16% לעומת כ-112.1 מיליון ש"ח ב-2021. ברבעון הרביעי של 2022 הסתכם ה- Same Property NOIבכ-34.1 מיליון ש"ח, עלייה של כ-15.3% לעומת כ-29.5 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2021. יצוין כי הנתון אינו כולל את הנכסים בבני ברק, קיסריה, אור יהודה, עכו, חיפה ורמת החייל שלא הניבו בתקופות המקבילות בשנת 2021. הגידול נובע מעלייה בשיעור התפוסה במגדל מניבים ומעליית דמי שכירות ושיעורי התפוסה ביתר הנכסים.

שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-6.9%, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה, נכון ליום פרסום הדוח (כולל הנפקת אגרות החוב מסדרה ד') הינה כ-1.9%, ולאחר פרעון אגרות חוב (סדרה א') בסוף חודש מרץ 2023, עלות החוב המשוקללת צפויה להסתכם בכ-1.85%, המשקפת מרווח של כ-5% ביחס לשיעור התשואה המשוקלל.

שיעור המינוף נטו הינו כ-43%, נכון ליום 31 בדצמבר 2022.

ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) בשנת 2022 הסתכם בכ-112 מיליון ש"ח, עלייה של 43.9% לעומת כ-77.8 מיליון ש"ח בשנת 2021. ה-FFO לשנת 2022 הסתכם מעבר לטווח העליון בתחזית ה-FFO של החברה, שעמדה על 109-110 מיליון ש"ח, וזאת לאחר שהתחזית עודכנה כלפי מעלה במהלך השנה. ה-FFO הריאלי ברבעון הרביעי של 2022 הסתכם בכ-31.1 מיליון ש"ח, לעומת כ-21 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2021 - גידול של 47.6%. 

ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות הרשות לניירות ערך) בשנת 2022 הסתכם בכ-50.7 מיליון ש"ח לעומת כ-60.1 מיליון ש"ח בשנת 2021. ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות הרשות לניירות ערך) ברבעון הרביעי של 2022 הסתכם בכ-18.9 מיליון ש"ח, לעומת כ-19.1 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2021. 

שערוך נדל"ן להשקעה – בשנת 2022 רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים (לפני הפחתת הוצאות רכישה, ראה להלן) בסך 123.6 מיליון ש"ח, לעומת 105.1 מיליון ש"ח בשנת 2021. במהלך הרבעון הרביעי נרשמו הכנסות בסך 81.8 מיליון ש"ח בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים, לעומת 95.5 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2021. במהלך הרבעון ביצעה החברה הערכות שווי לנכסיה בכפר סבא, רעננה, רחובות וירושלים, וכן שיערכה לראשונה את המבנים בבני ברק וקיסריה והקרקע בפרדס חנה. הכנסות השיערוך ברבעון הרביעי נבעו מגידול ריאלי ב-NOI מנכסי החברה (בעיקר עקב ההשכרות הנוספות במגדל מניבים כפר סבא), מהפרשי הצמדה ומשיערוך לראשונה כאמור של נכסים שנרכשו בתחילת שנת 2022. 

הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים – בשנת 2022 נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות (בעיקר מס רכישה) בסך של 30.2 מיליון ש"ח, לעומת 6.4 מיליון ש"ח בשנת 2021. ברבעון הרביעי של 2022 נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות בסכום של 8.8 מיליון ש"ח, לעומת 6.4 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2021. ההוצאות ברבעון הרביעי מיוחסות לרכישת נכס מניב ברמת החייל. ברבעונים הקודמים כלל הסעיף הוצאות בגין רכישת המבנים בבני ברק, בקיסריה, זכויות הקרקע בפרדס חנה, בית האבות הסיעודי בחיפה והשטח המסחרי במגדל מניבים כפר-סבא. 

הרווח הנקי בשנת 2022 הסתכם בכ-144 מיליון ש"ח, לעומת 158.8 מיליון ש"ח בשנת 2021. בנטרול הוצאות רכישה חד פעמיות, הרווח הנקי בשנת 2022 הסתכם בכ-174.2 מיליון ש"ח, גידול של כ-5.45% לעומת הרווח הנקי ב-2021. הרווח הנקי ברבעון הרביעי 2022 הסתכם בכ-92 מיליון ש"ח, לעומת רווח נקי בסך של כ-108.2 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2021.

חלוקת דיבידנד – ביום 16 במרץ 2023 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 20 מיליון ש"ח לבעלי המניות (הדיבידנד ישולם ביום 3 באפריל 2023), וזאת בהמשך לחלוקת דיבידנד בסכום של 19 מיליון ש"ח שחילקה החברה ביום 15 בדצמבר 2022 בגין תוצאות הרבעון השלישי של 2022. סך הדיבידנדים שיחולקו בגין שנת 2022 מסתכמים לסך של 74 מיליון ש"ח, בהתאם לתחזיות הנהלת החברה. 

נכון ליום 31 בדצמבר 2022, ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.52 מיליארד ש"ח, לעומת 1.31 מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר 2021. הגידול בהון העצמי נובע בעיקר מהנפקת ההון שבוצעה בחודש ינואר 2022 (תמורה נטו בסך של כ-141.9 מיליון ש"ח), מהרווח בשנת 2022; בקיזוז הדיבידנדים שהוכרזו במהלך השנה.

לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים בסך של 172 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2022, ויתרה בסך של כ-370 מיליון ש"ח ליום פרסום הדו"חות הכספיים (בחודש אפריל 2023, צפויה להפרע יתרת אג"ח (סדרה א) בסך של כ-226 מיליון ש"ח). החברה דיווחה, כי למעט פירעון הקרן האמור, המועד הבא של פירעון קרן מהותי בגין אגרות החוב של החברה יחול רק בעוד כ-5 שנים ביום 31.12.2027. בנוסף דווח על ידי החברה, כי כלל הנדל"ן שברשותה אינו משועבד. האיתנות הפיננסית של החברה, המתבטאת ביתרות המזומנים שברשות החברה, במינוף הנמוך (כ-43%) ובכך ש-100% מנכסי החברה אינם משועבדים, עשויים לסייע לחברה להתמודד עם מקרי קיצון, כגון עלייה משמעותית נוספת של שיעור הריבית במשק.

עסקאות בולטות והשבחת נכסים 

רכישת מבנה תעשייתי ביבנה – בחודש פברואר 2023, חתמה החברה על הסכם לרכישת מבנה תעשייתי ביבנה בתמורה לכ-30 מיליון ש"ח בתוספת הוצאות עסקה בסך של כ-2.25 מיליון ש"ח. הנכס ממוקם באזור התעשייה של העיר, והוא מניב תחת חוזה השכירות הקיים NOI בסך של כ-1.7 מיליון ש"ח בשנה. הנכס מושכר כיום לשוכר יחיד, חברה תעשייתית, החתומה על הסכם שכירות עד לסוף שנת 2024. הנכס בנוי על מגרש בשטח של כ-3.6 דונם, וכולל שטח בנוי בהיקף של כ-4,600 מ"ר בשתי קומות הכוללות רמפת עלייה לרכבי תפעול לקומה השנייה. החברה מעריכה את ה-NOI השנתי הצפוי מתום תקופת השכירות הנוכחית בלפחות 2.2 מיליון ש"ח.

רכישת שטחי משרדים, מסחר וחניות במגדל בהקמה במרכז תל אביב – בחודש אוקטובר 2022 חתמה החברה על הסכם לרכישת קומות משרדים בשטח של עד 12,000 מ"ר, שטחי מסחר בשטח של כ-300 מ"ר ו-67 מקומות חניה במגדל שנמצא בשלבי הקמה ברחוב לבנדה בתל אביב. המוכר נמצא בשלבים מתקדמים של הליך להגדלת זכויות הבנייה, כך שהבניין יכלול 12 קומות משרדים בשטח של כ-12,000 מ"ר. ככל ששטחי המשרדים בעסקה יסתכמו בכ-12,000 מ"ר, תשלם החברה למוכר כ-297 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ והוצאות עסקה (95% מהתמורה תשולם במועד מסירת הנכס). התמורה, בניכוי התמורה בגין שטחי המסחר והחניות, מגלמת מחיר של כ-21,200 ש"ח למ"ר ברמת מעטפת בתוספת הצמדה למדד. ככל שמספר קומות המשרדים יקטן, התמורה בעסקה תעודכן בהתאמה. סיום הבנייה ומסירת השטחים הנרכשים צפויים במהלך הרבעון השני של 2026. החברה מעריכה כי ההשקעה הצפויה בהתאמות גמר תעמוד על כ-35 מיליון ש"ח, ה-NOI השנתי המלא הצפוי בתפוסה מלאה בגמר מלא יסתכם בכ-20-26 מיליון ש"ח (ככל שהבניין יכלול כ-12,000 מ"ר שטחי משרדים) ובהתבסס על דמי שכירות של 100-135 ש"ח למ"ר לחודש בגין שטחי המשרדים ברמת מעטפת ו-130-165 ש"ח למ"ר לחודש ברמת גמר. 

רכישת נכס מניב בשכונת רמת החייל בתל אביב – בחודש אוקטובר 2022 רכשה החברה בניין משרדים ומסחר ברמת החייל. הבניין הינו בשטח עילי של כ-5,800 מ"ר, והוא כולל קומת קרקע למשרדים ומסחר, חמש קומות משרדים וכ-130 מקומות חניה ושטחי אחסנה. בתמורה שילמה החברה סך כולל של 119 מיליון ש"ח, בתוספת הוצאות עסקה. במקביל התקשרה החברה עם המוכרים בהסכם שכירות להשכרת מלוא השטחים בבניין לתקופה של 6 שנים. ה-NOI השנתי על פי הסכם השכירות עומד על כ-7.56 מיליון ש"ח.

הנפקות חוב והון – בחודש פברואר 2023 הנפיקה החברה סדרת אגרות חוב חדשה (סדרה ד'). התמורה (ברוטו) מההנפקה הסתכמה לסך של כ-195.9 מיליון ש"ח. אגרות החוב (סדרה ד') הינן צמודות למדד המחירים לצרכן ונושאות ריבית שנתית בשיעור של 3.18%. 

במהלך 2022 גייסה החברה חוב בהיקף כולל של כ-262 מיליון ש"ח ברוטו (260.2 מיליון ש"ח נטו) במסגרת הרחבות של סדרות ג' וב' וכן גייסה הון בהיקף של כ-142 מיליון ש"ח במסגרת הנפקת מניות לציבור.

אימוץ תוכנית רכישה עצמית של מניות החברה - ביום 16 במרץ 2023 אישר דירקטוריון החברה תוכנית רכישה עצמית של מניות החברה. העלות הכוללת של תוכנית הרכישה נקבעה על סך של עד 10 מיליון ש"ח. רכישת המניות תבוצע על ידי חברה בת (100%) של החברה באמצעות צד שלישי (ברוקר).

תחזיות NOI ו-FFO לשנת 2023

במסגרת הדוחות הכספיים פירסמה החברה תחזיות NOI ו-FFO לשנת 2023. אומדן ה-NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2023 הינו כ-172-178 מיליון ש"ח. אומדן ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2023 הינו כ-125-128 מיליון ש"ח. כמו כן החברה צופה כי תחלק דיבידנד בסך של כ-78-83 מיליון ש"ח בגין שנת 2023. 

עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "התוצאות הכספיות לשנת 2022 מביאות לידי ביטוי שנה מוצלחת לחברה, בה הגדלנו את ה-NOI וה-FFO בשיעורים ניכרים, ולעלות על הטווח העליון בתחזיות האחרונות שפורסמו. במהלך השנה השכרנו חלק ניכר משטחי המשרדים שהיו פנויים - באור יהודה, ירושלים ומגדל מניבים בכפר סבא, והתפוסה הכוללת בנכסי החברה עלתה בצורה משמעותית למעל 96%". במהלך הרבעון הרביעי של 2022, נשמרה היציבות בביקושים לשטחי משרדים בכל אתרי החברה, כשתמהיל השימושים המגוון בשטחי המשרדים של החברה (חברות בתחומי מדעי החיים, תשתיות ואנרגיה, מקצועות חופשיים, משרדי ממשלה, מרפאות ועוד) צפוי לסייע לחברה להתמודד עם המגמות בשוק הנדל"ן המניב. אנו פותחים את 2023 עם יתרות מזומנים מספקות, שיעור מינוף נטו נמוך של כ-43%, ועלות משוקללת נמוכה של החוב, שעיקרו גויס בשנים האחרונות. כל אלה, ביחד עם התמקדותנו בתחום התעשיה/לוגיסטיקה שממשיך להיות יציב, עשויים לסייע לחברה להתמודד עם אתגרי מקרו משקיים שמערערים כיום את יציבות המשק".

שרון שוופי, יו"ר מניבים: "במהלך 2022 ועד לפרסום הדו"ח, הצליחה מניבים להמשיך ולצמוח בשיעורים משמעותיים, והגדילה את פרוטפוליו הנכסים המניבים שלה ברכישת 6 נכסים חדשים, בהיקף כולל של כ-500 מיליון ש"ח. כל זאת, בהתבסס על אסטרטגיית רכישת הנכסים של החברה, הכוללת, מעבר לתשואה, גם מתן משקל משמעותי למחיר למ"ר בנוי ואיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה. התוצאות החזקות ב-2022 איפשרו לחברה להמשיך ולהגדיל את חלוקת הדיבידנד למשקיעים, כך שבסך הכול תחלק החברה דיבידנדים בסכום מצטבר בסך של 74 מיליון ש"ח בגין תוצאות החברה בשנה החולפת, וזאת בהתאם לתחזיות החברה. 

אנו סבורים כי איכות נכסיה ומגוון לקוחותיה של החברה, ומשקיעי החברה, המלווים אותה מתחילת הדרך ועד היום, מסייעים לחוסנה הפיננסי של החברה וימשיכו לתמוך בביצועיה גם בשנת 2023, חרף האתגרים העומדים לפתחו של המשק הישראלי".

לגרף מניבים ריט לחצו כאן