הירידה בהתחלות הבנייה בסוף 2022- קצה קצהו של הקרחון

ניר שמול מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שניר מציין כי נתוני הרבעון האחרון של 2022 המראים על ירידה בהתחלות הבנייה הם קצה קצהו של הקרחון לעומת המצב בשטח ברבעון הראשון של 2023. הביקושים לדירות עצרו והיזמים הקפיאו רכישת קרקעות ואנחנו נראה את נתוני התחלות הבנייה ממשיכים לצנוח. נקודת האור היחידה בנתונים כיום היא העלייה השנתית בהתחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית, תופעה שתגבר בחודשים הקרובים. היזמים יעדיפו לקדם פרויקטים של התחדשות עליהם הם לא משלמים ריבית גבוהה בגין מימון רכישת הקרקע על פני רכישת קרקעות חדשות.

עו"ד אלירן דדון, סמנכ"ל גוהרי השקעות מציין כי העלייה בהתחלות הבנייה ברבעונים הראשונים של 2022 היא תופעת לוואי חיובית של שנת 2021, שהייתה שנה של צמיחה בענף אחרי הקורונה והתאפיינה בביקושים גבוהים מאוד לדירות. ברגע שהריבית התחילה לעלות בהדרגה בשנת 2022 וגרמה להאטה בביקושים, היזמים התחילו להתנהג בזהירות יתרה בכל הקשור לרכישת קרקעות חדשות או ביציאה לשיווק של פרויקטים חדשים. אני מעריך שברבעון הראשון של 2023 נראה ירידה חדה נוספת בהתחלות הבנייה, זה ברור כשמש. היזמים היום נמצאים בקונפליקט רציני, כאשר מצד אחד הם רכשו קרקעות במחירים גבוהים יחסית, ומשלמים עליהן ריבית גבוהה מאוד. אך מצד שני, גם אם יצליחו לזרז קבלת היתרים ולצאת לבנייה, הליווי הבנקאי יותנה במכירה מוקדמת של בין 15%-ל – 20% מהפרויקט, וכל עוד השוק קפוא, המכירה המהירה בשלב הפריסייל לא מובטחת להם. בינתיים הביקושים הכבושים בשוק מצטברים והחשש הוא שכאשר הרוכשים יחזרו לשוק פעיל, עלויות הריבית יועמסו על רוכשי הקצה.

אוהד אסרף מנכ"ל ובעלים של ארי מגורים לשיווק נדל"ן מציין שהירידה בהתחלות הבנייה ברבעונים השלישי והרביעי אינה מבשרת טובות לענף. אמנם הריבית עלתה, והביקושים לדירות חדשות נעצרו אך הגידול באוכלוסייה נמשך ועבור רוב רובם של הישראלים יש רצון וצורך לרכישת דירה בבעלות ולכן הדגש הוא על ביקושים שנעצרו אך לא נעלמו. כרגע השוק מושפע מציפייה שהמחירים ירדו אבל ההשפעה היא לא רק על הרוכשים אלא גם על היזמים והיא מתבטאת במכרזים לרכישת קרקעות שמסתיימים ללא מתמודדים ובעצירת בנייה על ידי יזמים שממתינים לראות את הלך הרוח בשוק.  אני מעריך שגם ברבעון הראשון של 2023 נמשכה מגמת הירידה בהתחלות הבנייה והבעיה היא שקל לעצור בנייה אבל קשה להניע מחדש להערכתי מלאי הדירות ירד בדיוק בנקודה שבה הריבית תחזור לרדת והביקושים יתפרצו מחדש ואז נחווה שוב עליית מחירים.