הפרמיה הירוקה: מה היתרונות של השקעות עם חתימת פחמן נמוכה?

בלי שכמעט נרגיש, בזמן שאנחנו בישראל נמצאים בעיצומו של המשבר הפוליטי והחוקתי, פרסמו רשות החירום הלאומית והשירות המטאורולוגי את דו"ח - "תרחיש ייחוס לאומי למזג אוויר קיצוני". אחת המסקנות של הדו"ח היא שאנחנו צפויים לחוות בקיץ הזה גלי חום שיארכו זמן רב יותר, ושיביאו לגידול בתמותה.

הדו"ח האחרון לא צריך להפתיע אף אחד. בשנים האחרונות, ישראל והעולם כולו מתמודדים עם תרחישי מזג האוויר קיצוניים, שהתדירותם שלהם רק עולה ועולה, שמחייבים אותנו לשנות ההתנהגות, ולהפחית עד כמה שאפשר את פליטת גזי החממה לאוויר. 

"נדל"ן אחראי ל-39% מפליטות הפחמן בעולם. פרמיית השכירות של בניינים ירוקים גבוהה ב-6% ופרמית המכירה בעד 7.6% יותר".

גם לענף הנדל"ן יש חלק מרכזי במאבק בהתחממות הגלובלית. ע"פ WorldGBC (המועצה העולמית לבנייה ירוקה), מבנים בעולם אחראים ל-39% מפליטות הפחמן הנוגעות לאנרגיה. 28% מאותן פליטות מגיעות מאמצעי קירור, חימום והנעה וכו', וכ-11% מחומרי ותהליכי בנייה.

במקביל לתפקיד החשוב שיש לענף, מסתתרת בין השורות גם הזדמנות גדולה מאוד לשחקנים המשמעותיים הנמצאים בו, גם לקדם את השמירה על הסביבה וגם להגדיל את הרווחים, וקוראים לה בשתי מילים: פרמיה ירוקה. 

כלומר הפרש התשואה החיובי עבור נכס, שעושה שימוש בטכנולוגיות ירוקות נקיות, לעומת נכס שלא. ניתוח של 42 מחקרים שנערכו בין 2016-2008 על ידי Dalton ו-Fuerst מראה שפרמיית השכירות של בניינים ירוקים גבוהה ב-6% לעומת בניינים "חומים" ופרמית המכירה גבוהה בעד 7.6% יותר. 

הבנייה הירוקה, אמנם כוללת בתוכה עלויות גבוהות יותר, אבל בסוף היא קוצרת את הפירות במחירי מכירה, שעולים על עלות ההשקעה הנוספת. כלומר, הסטטיסטיקות מראות שנכסים ירוקים נהנים מתשואות טובות יותר.

משקיעים, יזמים, קבלנים וכמעט כל גורם בענף הנדל"ן צריך להבין היום ששמירה על איכות הסביבה וצמצום פליטות הפחמן, היא לא רק מטרה חברתית נעלה, אלא מטרה עסקית הישרדותית לכל דבר. 

גורמים בשוק הנדל"ן חייבים לראות את הנולד ואת העתיד ולהבין שנכסי נדל"ן, בעיקר באזורים בהם השכיחות לתופעות מזג האוויר הופכת נפוצה וקשה יותר ויותר, כמו למשל בארה"ב, מחייבת אותם לשנות את אסטרטגיית ניהול הנכסים שלהם. עליהם לגבש חזון ותוכניות עסקיות שמשלבות גם שמירה על הסביבה. הם חייבים לערוך מחקר שוק מעמיק, והבנה של התקנים המחמירים ביותר והרלוונטים ביותר לשוק בו הם פועלים, עם כמובן ראייה עתידית. אחת הדרכים לעשות זאת, היא באמצעות בניית בתים בעלי בידוד איכותי יותר, העושים שימוש במוצרי חשמל שאינם צורכים אנרגיה ברמה גבוהה הכוללים גם פאנלים סולאריים. בתים אלו נקראים Zero-Energy House, והם שומרים על חום/קור ברמה גבוהה ושימוש באנרגיה שהפיקו בעצמם.

משקיעים ויזמים לטווח ארוך חייבים לקחת את זה בחשבון. כך הם ירוויחו פרמיות תשואה וגם שוכרים גדולים ויציבים יותר, שלא יסכימו לשכור נכסים שאינם עומדים בסטנדרטים ירוקים. לפי מיקנזי, מחקר שבחן מספר תיקי מניות מגוונים, מצא כי סיכוני האקלים עלולים להפחית את התשואות השנתיות של חברות שלא יאמצו תקני איכות סביבה, בשיעור של עד 40%, לקראת סוף העשור.

במקביל בנק גדול בארה"ב ביצע ניתוח נכסים עתידי בתיק הנדל"ן שלו, ומצא כי עשרות מהם עלולים להיות חשופים לירידת ערך משמעותית מערכם במהלך העשור הקרוב, בגלל הצפות ואובדן מקומות העבודה. אלה יתרחשו בעקבות מזג אוויר ונזקים של משבר האקלים. 

שיתוף פעולה בין הגורמים השונים לאורך השרשרת - מפעלי ייצור חומרים, קבלנים, יזמים, משקיעים, כולם חייבים לעבוד יחד ולשתף במידע, אסטרטגיות ופתרונות ולקבוע לוח זמנים הדרגתי, לאימוץ כל תקן של שמירה על איכות הסביבה. במקביל גם הדיירים או השוכרים חייבים להגדיל את הביקוש לבתים שנבנו בעזרת טכנולוגיות, מערכות וחומרים ירוקים, ביניהם: שימוש בפאנלים סולאריים, מערכות בקרה וניהול צריכת שימוש האנרגיה בבניין, מערכת לקליטה וטיהור מי הגשמים ועוד.

סבסוד טכנולוגיות ירוקות או הטלת מס על שימוש באמצעים מזהמים - ב-2021 בספרו "איך להימנע מאסון אקלים?", ביל גייטס טען שאחת הבעיות המרכזיות היא שמונעת יישום של טכנולוגיות ירוקות, נוגעת ל"פרמיה הירוקה", שתאגידים ועסקים נאלצים לשלם, כדי לעשות שימוש באמצעים ירוקים וידידותיים לסביבה. 

לפי הקרן Breakthrough Energy, שהקים גייטס, עלות ייצור טון פחמן ללא שימוש בטכנולוגיות שמסייעות ללכידת הפחמן שנפלט במהלך הייצור, עומדת על כ-125 דולר לעומת 300-219 דולר, כאשר מסתייעים בטכנולוגיות אלו. כשלפי הקרן, כל טון של מלט יוצר טון של פחמן דו חמצני. 

ארה"ב לבדה מייצרת היום יותר מ-96 מיליון טונות של מלט בשנה. ממשל ביידן העביר בקיץ האחרון חוק תקדימי, שמזרים כ-370 מיליארד דולר, לשימוש בתחליפי אנרגיה ירוקים ולהפחתת זיהום האוויר. במסגרתו ייהנו אזרחים, מפעלים וחברות שונות מהטבות מס ולמימון פרויקטים שונים להפחתת זיהום אוויר. הכיוון הוא חיובי אבל לא מספק. אנחנו נמצאים היום במירוץ נגד הזמן המחייב את כל הגורמים לחבור יחד למען המטרה החשובה. מסתבר שזה ישתלם להם חברתית וגם כלכלית.