הביקושים יתפרצו בבת אחת אבל את התחלות הבנייה ייקח חודשים להתניע מחדש

על רקע נתוני התחלות הבנייה שפורסמו היום ומעידים על ירידה חדה ברבעון הראשון לעומת הרבעון המקביל אשתקד מציין אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן שהירידה בהתחלות בנייה צריכה להדאיג מאוד את מקבלי ההחלטות בממשלה. במשך שנים דובר על הצורך להגדיל את היצע הדירות ורק אחרי שנים של שיווקים מאסיביים התחלות הבנייה כבר הגיעו ברבעון הראשון של שנת 2022  לכמעט 20,000 דירות ברבעון אך מאז עליית הריבית אנחנו עדים לקריסה במספר התחלות הבנייה החל מהרבעון השני 2022 על רקע עליית הריבית והירידה החדה בביקושים. הבעיה המרכזית היא שהביקושים לדירות יתפרצו בבת אחת, כאשר הריביות יתחילו לרדת או כאשר תהייה הסתגלות בשוק למצב הקיים, אולם את התחלות הבנייה יהיה קשה מאוד להתניע מחדש באותו קצב  ונחזה שוב במצב שבו חברות הבנייה לא ערוכות עם מלאי של דירות התואם את הביקושים ומחירי הדירות יחזרו לעלות.

יש לזכור כי מרגע הזכייה במכרז ועד לקבלת היתר בנייה יכולות לעבור שנתיים או שלוש, הבנייה תיקח עוד שנתיים שלוש כלומר שעל מנת לייצר מסירת דירה בפועל לרוכשי הדירות יעברו כשש שנים מפרסום המכרז, שש שנים שבהם הרוכשים ימשיכו לגור בשכירות וישלמו מחירי שכירות שרק הולכים ועולים.

מכיוון שנכון להיום, הצפי הוא שסביבת הריבית הגבוהה תמשך עוד מספר חודשים, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל צריכים לקחת בחשבון את היום שאחרי ולייצר את התנאים שיעודדו יזמים להתמודד במכרזים גם בתקופה הזאת, באמצעות הפחתת מחירי המינימום של הקרקעות, הפחתת המיסים, דחיית תשלומים על הקרקע על מנת להוריד את הוצאות המימון (כפי שהוצע בחוק ההסדרים אך לא אושר) וכדו... 

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי SK שמאות ציין כי הירידה בהתחלות הבנייה היא תעודת עניות לממשלה ופגיעה קשה בענף. חלפה יותר משנה מאז שהריבית התחילה לעלות וכבר חודשים רבים שהשוק מתאפיין בירידה בביקושים ובירידה בהשתתפות במכרזים. לא ברור למה עד עכשיו הממשלה לא ביצעה מהלכים שיעודדו יזמים להמשיך ולבנות. בממשלה חייבים להציג פתרונות מיידים, עלויות המימון ליזמים שרוכשים קרקע מהמנהל זינקו מסכומים שוליים לעשרות מיליוני שקלים בשנה, רשות מקרקעי ישראל לא יכולה להמשיך לשווק קרקעות במחירי מינימום גבוהים המבוססים על מכרזים קודמים או לנסות לשווק קרקעות לשכירות ארוכת טווח באותם תנאים, יש לייצר את התנאים המתאימים שיפחיתו את השפעת הריבית ויפחיתו את הסיכונים ליזמים. רק עכשיו מתחילים לדבר על הפחתת מס הרכישה ליזמים ועל פתרונות נוספים אולם זה מעט מדי וייתכן שגם מאוחר מדי. היום הביקושים לדירות נמוכים, אבל הצורך בדירות רק הולך וגדל עם הגידול באוכלוסייה וגם לאור עליית מחירי השכירות כאשר הביקושים יתפרצו הם יפגשו מלאי קטן של דירות ושוב נחזה בעליית מחירים.