רמת גן - צפופה, פקוקה, ויקרה ללא הצדקה - דירות שנמכרו

רמת גן היא אחת הערים הגדולות במחוז תל אביב. העיר, שהוקמה בשנת 1921, היתה אמורה להיות "עיר גנים", שם קצת יומרני בשנים האחרונות, אם תשאלו את התושבים רמת גן היא "עיר התמ"א והבטון". שטח העיר 16,300 דונם, והיא בשכנות לערים תל אביב-יפו, גבעתיים, קריית אונו, בני ברק וגבעת שמואל. ברמת גן כ 170,000 תושבים עם 68,000 יחידות דיור קיימות ועוד 15,500 בתהליכי בנייה. אזורי התעסוקה בשטח העיר 1.5 מ' מ"ר, המהווים הכנסה משמעותית להכנסות הארנונה של העיר, לעומת הארנונה למגורים שאינה מכסה בדרך כלל את ההוצאות כידוע. 

מלחמת התמ"א בעיר, מי נגד מי

כדי להבין את הסתירה וניגוד האינטרסים בין הרצון של היזמים והקבלנים לבנות בעיר, בעיקר בפרוייקטים של תמ"א 38, ניתן לראות זאת במאבקים בבתי המשפט של כרמל שאמה ראש העיר הנוכחי, שניסה לעצור את מדיניות התמ"א בעיר. הוא עשה זאת לעיתים באופן שלא היה מקובל על ביהמ"ש, בלשון המעטה. הנושא הטעון בא לידי ביטוי בדברי ביהמ"ש, עוד באוגוסט 2021. אז סגן נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, השופט חגי ברנר, ביקר בחריפות את עיריית רמת גן , זאת במסגרת פסק דין המתרכז בדרך פעולתה של העירייה עצמה. השופט ברנר כתב: "מצאתי להעיר כי התמונה הכוללת הנשקפת מהליך זה, בכל הנוגע להליכי תכנון ורישוי בעיריית רמת גן, אינה משביעת רצון. תוכניות כאלה ואחרות אשר בעריכתן הושקעו כספים ומשאבי ציבור באות לעולם וחולפות ממנו כלעומת שבאו. מדיניות עקרונית שאמורה להוות נר לרגלי יזמים, תושבים וגורמים אחרים בתחום ההתחדשות העירונית – משתנה חדשות לבקרים". בהמשך בית המשפט העליון דחה ערר של העירייה על החלטת ביהמ"ש המחוזי, וקבע כי היא מחויבת לאפשר פרויקטים של תמ"א 38.

אין ספק כי פרויקטים של תמ"א 38 פינוי בינוי, הכרחיים במיוחד בעיר כמו רמת גן, שרבים מהבניינים בה ישנים מאוד. הגישה הפופוליסטית של ראש העיר כרמל שאמה, להתנגד באופן גורף לתמ"א מדאיגה. לא ניתן להתעלם מהמצב הבעייתי של אלפי תושבים המתגוררים בדירות בבניינים מתפוררים, ללא כל מיגון וסטנדרטים מתקדמים, ולא מפתיע שנדחתה בצדק ע"י ביהמ"ש.

 אכן יותר תושבים, יותר בנינים דורשים השקעה בתשתיות, מבני ציבור, חינוך ועוד, ופחות אהובים על ראשי ערים. ידוע כי ההכנסה מארנונה למגורים נמוכה משמעותית מארנונה למסחר ושירותים, וגרעונית ביחס להכנסות מול הוצאות.

רמת גן כפול 2?

בנובמבר 2022 הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, הודיעה כי החליטה להפקיד תוכנית להכפלת העיר רמת גן. התוכנית כוללת תוספת של 83.4 אלף יחידות דיור וכן תוספת של כ-4.75 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר עד לשנת 2050.

משמעות החלטת הוועדה בפועל, אישור בנייה גבוהה מעל 35 קומות לאורך דרך ז'בוטינסקי, באזור מתחם הבורסה, ולאורך דרך בן גוריון בחלקו הצפוני ובמתחם אצטדיון רמת גן. בנייה של עד 35 קומות לאורך אבא הלל, בדרך אלוף שדה ולאורך דרך הטייסים. בנייה של עד 20 קומות לאורך רחובות כמו הרא"ה ושדרות ירושלים, שלאורכו עתיד לעבור קו המטרו. בתוך השכונות ובמרכז העיר המטרה היא לשמור על בנייה של שמונה-תשע קומות. בשכונות בהם קיימת בנייה נמוכה - קריית בורוכוב, תל גנים, תל בנימין, רמת חן, שכונת הלל, שיכון ותיקים, כפר אז"ר ורמת אפעל - התוכנית משמרת את אופי הבינוי כבנייה צמודת קרקע.

ומה יהיה עם הסבל של תושבי העיר התקועים בפקקים בכל בוקר וערב, במיוחד בצווארי בקבוק כמו לאורך רחוב הרא"ה, ובשכונות: חרוזים, רמת יצחק, נגבה, בואכה הירדן, והאלוף שדה? "סיוט מתמשך לצאת בבוקר לעבודה ולעמוד בפקקים", זו כבר שיגרה לרבים מהתושבים בעיר.

אין סיבה לאופטימיות רבה מסתבר, די להיווכח בעבודות הרכבת לאורך אלוף שדה, וזה עוד לפני סאגת הדחיות והעיכובים של הרכבת הקלה באזור. 

עיסקאות מהתקופה האחרונה (מקור יד 2)

ברח' גאולים בשכונת הגפן , 3 ח', ק' 2, 62 מ"ר, מחיר: 2,500.000 ₪ 

ברח' הרא"ה, אזור נגבה, 3 ח', ק'1, 69 מ"ר, מחיר: 2,340.000 ₪ 

ברח' חיבת ציון , שכונת הלל, 3ח', ק' 2, 62 מ"ר, מחיר: 2,070.000 ₪ 

בשד למדן, שכונת בן גוריון, 2 ח', ק' 1, 57 מ"ר, מחיר: 2,080.000 ₪ 

רח' בועז, שכונת חשמונאים, 3 ח', ק' 7, 71 מ"ר, מחיר: 2,950.000 ₪ 

 רח' איתן, רמת אפעל, 4 ח', ק ' 5, 82 מ"ר, מחיר: 3,046.000 ₪ 

משיחות עם מתווכים בעיר, יש הסכמה כי המחירים בירידה, וזו כניראה רק ההתחלה. אין ספק שהשילוב של ריבית בעלייה מתמדת, עם מחירים מוגזמים שזינקו ללא פרופורציה במהלך 2022, עם עיר פקוקה ועמוסה בבניה בכל פינה, לא גורמים לרוכשים, או לשוכרי דירות להתלהב.

תמונת מצב עגומה מייצג רחוב הרא"ה, הרחוב הארוך שחוצה את העיר מתחיל במערב, ומתפתל דרומה עד לדרך אלוף שדה.

דומה שהרחוב נשאר ללא שינוי כבר שנים רבות, צר עם עומס פקקים וחוסר משווע במקומות חנייה לאורך כל היממה, כשלאורכו צצים מימין ומשאל פרוייקטים של פינוי בינוי, שרק מוסיפים עומס שקיים ממילא.

אם לסכם את מצבה של רמת גן כיום ובעתיד הקרוב, בתחום הנדל"ן והמשמעויות הנילוות כמו תחבורה ותשתיות, התמונה רחוקה מלהיות אופטימית. אמנם הפוטנציאל כעיר גדולה הסמוכה לתל אביב בהחלט קיים, אך איכות החיים של התושבים בירידה מתמשכת. תוסיפו את התייקרות הנדל"ן בעיר, ותבינו שהעיר רחוקה מלהיות אטרקטיבית לרוכשים או לשוכרי דירות.