מתחם 06, צילום: גיא שחם, arc deco
מורן שקד
23/07/2023
ועדת התכנון המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים העבירה את החלטתה בהמשך לדיון שערכה בשבוע שעבר (17.7.23). ההחלטה כוללת אישור שתי תכניות שהוגשו על ידי קבוצת בית ירושלמי.
הפרויקט הראשון הוא מתחם 06 בקטמונים, מיזם פינוי בינוי באחד האזורים שצפויים להיות מהמבוקשים בירושלים, סמוך לאצטדיון טדי ומגרשי הטניס הארנה במלחה, סמוך ליציאה לכביש בגין (50) וכן לתחנת רכבת קלה עתידית שבנייתה החלה.
מדובר בפרויקט דגל של בית ירושלמי במסגרתו יוקמו 700 יח"ד וכ4,500 מ"ר שטחי מסחר שישולבו במגדלים ובניה מרקמית. בהחלטה ניתנה התייחסות עבור תוספת יח"ד כנגד הפקדה בסך 18 מיליון ₪ בקרן תחזוקה לטיפול מיידי בבלאי במתקנים חיוניים וכדי להבטיח תחזוקה ארוכת טווח של המבנים.
בנוסף, אושר פרויקט פינוי בינוי הממוקם בין הרחובות גואטמלה 25,27,29 לבוליביה בשכונת קריית יובל בירושלים. המגרש כולל 3 מבני רכבת קיימים ובהם 85 יח"ד ובמקומן ייבנו שני מגדלים בני 27 קומות שיכילו כ-320 יח"ד.
התוכנית המאושרת כוללת הפרשת שטח של כ-1.5 דונם לשם יצירת מגרש עבור מבנה ציבור המשלב מעבר ציבורי בין הרחובות. התכנית מנצלת את הפרשי הקרקע ע"י חיבור לשטח ירוק גדול ומבני ציבור. התכנית מציעה הרחבה של הדרך גם מרחוב בוליביה וגם מרחוב גואטמלה, בדגש על הנגשה לציבור של השטחים הפתוחים באזור. בתוכנית קרן תחזוקה של 12 מיליון ₪.
הייחוד של התוכנית היא ניצול של הקרקע בצורה נכונה באופן שמפצה על הפרשי הגובה לטובת חיבור של הדיירים לפארקים ומבני ציבור, התכנית אף כוללת מעלית מיוחדת שתגשר על הפרשי הגובה.
עו"ד החברה בשני הפרויקטים: משרד עו"ד ERM; אדריכל בפרויקט גואטמלה: פרוס אדריכלים; אדריכל פרויקט קטמונים 06-עמית מנדלקורן.
דיון בתוכנית נוספת לאישור הוועדה, של פינוי בינוי בשכונת עיר גנים, ברחוב קוסטה ריקה, יתקיים בחודש הבא. התכנית מציעה 114 יח"ד במגדל של 21 קומות, במקום 25 יח"ד בבנין של 4 קומות.
התוכנית עברה כבר התנגדויות והדיון הקרוב בשבוע הבא יתמקד בקרן תחזוקה. מדובר על פתרון לסוגיית ג'נטריפיקציה בפרוייקטים של פינוי בינוי, הבא להיטיב עם הדיירים שהתגוררו עד כה במבנים נמוכים ללא מעליות, כך שלא נשאו בעול הוצאות כלליות של הבניין. בתום תקופת הבינוי, יעברו הדיירים לגור במגדלים חדשים ומודרניים, שעלות התחזוקה והניהול שלהם גבוהה, לכן, בשנת 2016 חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הסדיר עניין זה וקבע כי בעל דירה קיימת לא יהיה חייב בהוצאות ניהול ותחזוקה למשך חמש שנים אלא היזם.
במאי אשתקד פרסם משרד המשפטים חוו"ד עליה חתומה המשנה ליועמ"ש (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס, העוסקת בקביעת שטחי בניה בתכניות הכוללות רבי קומות. במסגרת חוות הדעת עלתה הבעיה כי אחזקת בניינים מרובי קומות יקרה וכוללת מערכות מורכבות. באם מערכות אלו לא יתוחזקו באופן קבע וייווצרו בהם ליקויים, הרי שהדבר עלול לגרום לסכנת חיים. אשר על כן, חוות הדעת הציעה כי עד שהנושא יוסדר בחקיקה, היזם יקים ויממן קרן תחזוקה בה יש כסף זמין לשם טיפולים בליקויים הנזכרים, מבלי שיזדקקו הדיירים לחסדיו של היזם ואילו בתמורה יקבל היזם נפחי בניה נוספים.
