Image by jplenio from Pixabay
מוטי קפלן
30/07/2023
אם שנת 2022 בשוק הנדל"ן הסתיימה בעליות מחירים מרשימות של כ-20%, שנת 2023 מסתמנת כשנה של קיפאון וירידה דרמטית בביקושים.
עליית הריבית המתמשכת ב-2023 ע"י בנק ישראל, ברציפות מריבית אפסית, ל-4.75% ולריבית פריים של 6.25%, גרמה לרבים לחשוב טוב טוב האם זה הזמן לקחת משכנתא יקרה, שלא לדבר על הלווים הסובלים מיידית מהזינוק.
ירידות המחירים עדיין לא מורגשות באופן מובהק, אך אין ספק שבטווח הקצר זה עניין של זמן, עד שניראה את מגמת ירידת המחירים בשוק הנדל"ן למגורים.
לפי נתוני הלמס, מתחילת השנה מדובר בירידה של כ-50% בהיקף העסקאות, לעומת השנה שעברה, ובירידה של כ-45% בנטילת משכנתאות.
פעילות המשקיעים (רוכשים בעלי יותר מדירה אחת), רשמה ירידה דרמטית של כ-60%. נתון שבהחלט מכביד גם על ההיצע בשוק השכירות, כשכספי המשקיעים מופנים לאפיקים אחרים, בדגש על חו"ל במקום בישראל.
כל זה עוד לפני שנודע על החקיקה בנושא עילת הסבירות שעברה בכנסת, ובימים אלה אנחנו רק מתחילים בכדור השלג, שאין ספק שכבר משפיע באופן שלילי ויחמיר עוד בהמשך. גופי הדירוג והבנקים הגדולים בעולם, כבר אמרו את דעתם בנושא בכל הקשור להשפעה על כלכלת ישראל, וכדאיות ההשקעה בה.
נפגשנו עם העוסקים בתחום הנדל"ן ומכירים היטב את הנתונים והמציאות בשטח, ביקשנו לשמוע את דעתם ושיקוף של לקוחותיהם, לסיכום החצי שנתי.
חיים אטקין, שמאי מקרקעין רכוש וחקלאות, מחבר הספר בועת נדל"ן. אטקין מעבר להיותו שמאי מוערך וותיק בתחום, הוא בעל דיעה שונה ואולי הפוכה, מרוב הפרשנים, על התנהלות שוק הנדל"ן בישראל.
"להיות בעלים של דירה בישראל הפך להיות טרנד שאיבד פרופורציה, בעידוד גורמים כמו התקשורת. בשנים 2007 - 2009 קראתי דווקא לרכוש דירות, כי המחירים היו נמוכים מהשווי, הרווח על הריבית היה גדול, והתשואה על שכירות הגיעה לעד כ-13%.
החל משנת 2010 התחילה להתפתח הבועה, וב-2012 ניתן היה להתחיל לזהות שהמחירים מתרחקים מהשווי. מהו מחיר? מחיר זה נתון שמתקבל מעיסקה שבוצעה אתמול או היום. מהו שווי? שווי זו מסקנה כלכלית על מחיר שראוי להתקבל. כלומר תועלת כלכלית, והיוון על סמך נתונים כמו ריבית, תשואה מיקום הדירה, תפוסת שכירות של הדירה, וכדומה.
ב-2012 זיהיתי לראשונה שמחירי הדירות היו כבר 10% מעל השווי. ומ-2012 התחילו לנסוק מחירי הדירות והתפתחה הבועה. הגרף של הבועה בנדל"ן החל לנסוק באופן דרמטי. בספר שלי אני מפרט את כל השלבים מ-2007 עד היום.
אז למה הבועה לא מתפוצצת? ראשית מצב בועתי הוא מצב "כייפי" לכולם. כולם נהנים מהמצב, ולכן בועה צריכה אירוע חיצוני קיצוני כדי להתפוצץ. מגפת הקורונה היתה מצב קיצוני, וצומת שהבועה היתה צריכה להתפוצץ. היו 100,000 דירות חדשות של הקבלנים על המדפים ללא רוכשים, המדינה לא היתה יכולה להתמודד עם 2 המשברים ביחד. המדינה הקטינה מס רכישה למשקיעים, הגדילה את רכיב הפריים במשכנתאות, הקפיאה את ההחזרים, וחילקה מענקים. בנוסף מי שתידלק את השוק היו הבנקים.
מי שנכנס קנה דירה במיליון ומכר ב-2 מיליון ועשה סיבוב הרוויח. וכרגיל במו בכל פירמידה, האחרונים שנכנסים מפסידים. מה שקורה בשוק הנדל"ן זו ההונאה הכלכלית הגדולה מאז משבר מניות הבנקים. הבעיה לדעתי היא לא בשוק הפרטי כיום אלא בחברות הבנייה והקבלנים. הבנקים נתנו לקבלנים מימון ב-100% והקבלנים כמובן הקפיצו את המחירים. היום הקבלנים תקועים עם מלאי שלא מצליחים למכור. וכשיתחיל אפקט הדומינו אי אפשר יהיה לעצור את זה. כולם רצו וקנו דירות ב-2022, לקחו משכנתאות מטורפות, משועבדים ל-30 שנה. ועכשיו הם הולכים לעבוד בשביל הבנקים ל-30 שנה...כשהבנקים כמובן הרוויחו. אני חושב שדירה זה משאב לאומי, והצעירים לא צריכים לעבוד 30 שנה בשביל דירה, מספיק 10 שנים.
מה אתה אומר על אנשים שאומרים שלמרות שיש עצירה בשוק, הריבית זינקה, אבל המחירים לא יורדים? לא בונים ואין היצע, אז המחירים שוב יעלו.
יש עודפי היצע היום, מעולם לא היה מחסור, אני מגדיר את "המחסור" כהונאת העשור בישראל. לקבלנים יש 60,000 דירות במלאי שלא נימכרו! זה מלאי ל-3 שנים. בכל שנה מצטרפים לשוק 30,000 משפחות, זה לפי נתוני הלמ"ס, אז אין מחסור בניגוד לשקר הנפוץ שמפיצים לנו. בשוק הדירות יד 2 יש כיום 70,000 דירות על המדף! אגב גם הנתון שמדברים עליו לגבי חוסר בהיצע דירות באזורי הביקוש, זה לא נכון. דווקא באזור ת"א קיים היצע הדירות הגדול כיום, אבל המחירים מפלצתיים, ועם ניפוץ הבועה ירדו באופן דרסטי.
ויש פתרונות אם רק רוצים. יש היצע של 4 מיליון מ"ר שטחי משרדים (!), שניתן להסב למגורים. ניתן להסב אותם לדירות מגורים קטנות להשכרה לצעירים, כפרויקט לאומי, ולפתור ל-10 שנים את הצורך בדירות מגורים לצעירים."
הדר וקובי זהבי, מ"השקעה נכונה" עוסקים בליווי והדרכת משקיעי נדל"ן.
קובי: "ב2023 ניתן לראות ללא ספק, ששוק הנדל"ן בישראל במגמת עצירה. הרבה פחות קונים שמסתובבים בשוק ומחפשים דירות לקניה אם זה למגורים, וגם כמשקיעים, ירידה מאוד גדולה ביחס ל-2022 וגם ביחס ל-2021. יחד עם זאת חשוב להבין שכמות המשקיעים ירדה בגלל עליית הריבית, לא בגלל חוסר רצון לקנות דירות או חוסר ביקוש. לא לכולם מתאים המצב כיום במיוחד כשמדברים בתקשורת כל הזמן על קריסת שוק הנדל"ן, ירידת מחירים גדולה, שמפחידה את הרוכשים. דבר שגורם לאנשים לשבת על הגדר, למרות שהביקושים בעצם לא יורדים, אלא השוק בקיפאון ואנשים מאוד מהססים, וממתינים כיום בהחלטה לממש רכישת דירה.
הדר: אנשים מתקשרים ומבררים, וממש אומרים שבינתיים הם יושבים על הגדר. אני מתרשמת שהציפיות שלהם שאולי הריבית תרד. כיום השוק ברובו מבוסס על רוכשי דירות למגורים ולא על משקיעים. לדעתי בדירות הזולות יותר עד מיליון וחצי אני לא צופה שיהיו ירידות. יחד עם המצב הבעייתי כיום, אנחנו חושבים שזו תקופה טובה להשקעה, במיוחד לבעלי הון עצמי גבוה.
קובי: במאי יוני 23 היתה ירידה חסרת תקדים בעיסקאות, כשאלה דווקא החודשים החזקים בשנה בדרך כלל. אני מאמין שברגע שהנגיד יודיע על הורדת ריבית, תהיה שוב נהירה לשוק הנדל"ן, במיוחד כשהממשלה כמו תמיד לא ניראה שעושה משהו בנושא הנדל"ן. אגב בדירות של עד מיליון וחצי ₪, אנחנו כמעט ולא רואים ירידת מחירים עדיין. בדירות מעל 2 מיליון ₪ הסיפור שונה, בגלל גובה המשכנתא הנדרשת בדרך כלל לרכישה, בנוסף להון העצמי, ושם יש ירידות מחירים, קשה למכור את הדירות האלה, גם בשוק הדירות החדשות וגם בשוק היד 2.
מה ההמלצה שלכם בתקופה הזאת למי שמעוניין לרכוש דירה?
לדעתנו בתקופה הזאת מאוד חשוב לנהל תקציב משפחתי נכון ומדויק, עוד לפני שרצים להשקיע בדירה, לברר מה ההכנסה הפנויה, ולבדוק את תזרים הכספים העתידי הצפוי. יתכן שנהיה בתזרים שלילי בתקופה זו עם החזרי המשכנתא. חשוב לחקור ולבחור את השוק שמתאים לנו, להבין את המחירים ולחפש הזדמנויות, במיוחד בתנאי השוק כיום ואי הוודאות. מכיוון שיש ירידה מאוד גדולה בהתחלות הבניה, אנחנו נפגוש את המחסור בהיצע בעוד כשנתיים, ואז שוב ניראה עליית מחירים עקב הביקוש שמתפרץ. כדאי לדעתנו לנצל את התקופה הנוכחית ולרכוש בתנאים טובים ונוחים יותר את הדירה, עקב הרגיעה בשוק ומיעוט העיסקאות, שתורמות ליתרון לקונים, בניהול המו"מ והמחירים.
עדי בן אדרת דהן ורוני אגא, "פמילי אקזיט" בניית תיק נכסים מניב מנדל"ן.
עדי: במחצית הראשונה של 23 נוצר שילוב של עליית הריבית בנוסף למצב הפוליטי, שגרם לאנשים לחשוב אם זה הזמן הנכון לקנות דירה למגורים או להשקעה.המצב הביא לקיפאון בשוק, וההגיון הכלכלי מתחיל לחלחל לרוכשים.סביבת הריבית הנמוכה שהיתה בעבר, וההחזר החודשי הנמוך של המשכנתא ביחס לשכירות שמשלמים, היתה גורם שהקל מאוד על החלטת הקנייה. היום כשצריך הון עצמי משמעותי עם הריבית הגבוהה, הזוגות הצעירים מהססים.
רוני: בהשוואה למחצית 23, לאור החקיקה שעברה השבוע, אנחנו רואים תופעה של הרבה פניות אלינו, של כאלה שנכנסו לפאניקה. הם מדברים על מכירת דירה להשקעה, מכירת דירת מגורים, מכירת קרן פנסיה, לממש נכסים. השפעה נוספת ומשמעותית אם יתממשו התחזיות השליליות, תהיה פגיעה בצמיחה, אולי מיתון, ופגיעה בנכסים. צריך לזכור, מי שהעלה את מחירי הנכסים במרכז, היו בעיקר עובדי ההייטק.
איך לדעתכם המצב החדש בעקבות החקיקה ובכלל, ישפיע על השוק?
עדי: זה תלוי באיזה צד אתה מבחינת הצפי שלך למה שיקרה במדינה. יש כאלה שפסימים ורוצים רק למכור ולממש נכסים, לעשות רילוקיישן לחו"ל, ולהוציא כספים מישראל, מצב שיגרום כמובן ליותר היצע נכסים בשוק. אני חושבת שמי שמתכוון לרכוש דירה זו תקופה טובה, יש התמתנות וישיבה על הגדר מתמשכת, רוב הציבור יישאר בישראל, ולטווח הארוך מחירי הנדל"ן שוב יעלו. הקושי של הקבלנים וקשיי המימון שלהם, גורמים למבצעים אטרקטיבים למי שמעונין בדירה חדשה, או אפילו ברכישת "דירה על הנייר". יש עכשיו הרבה הזדמנויות, גם בקרב המוכרים בשוק יד 2 בהחלט רואים עצירה, ומי שמעוניין למכור יצטרך להתגמש.
רוני: צריך לזכור שהשינויים בשוק הנדל"ן הרבה יותר איטיים משוק ההון. ייקח לפחות כמה חודשים עד שבאמת נוכל לראות את ההשפעה על שוק הנדל"ן. ניראה לאן הכלכלה הולכת, יהיו יותר נתונים, ואם הדברים יסתדרו לדעתי לא ניראה ירידה משמעותית בנכסים, כי אין היצע גדול של נכסים. בשוק הנדל"ן למגורים, מדובר בעיקר בהחלטה רגשית של הרוכשים. אין עדיין את מצב הרוח לרובם, לרדת מהגדר ולרכוש דירות.
רוני: אנחנו מבחינת התובנות שלנו, זה לבנות תיק נכסים מניבים שמפוזר על מיספר שווקים, ואנחנו מתמקדים רק בשווקים מערבים וכלכלות מפותחות וחזקות. עד היום פעלנו באנגליה, ארה"ב וקנדה, בנוסף לישראל. זה נותן פיזור של סיכון, ומעבר לזה מדובר במגמות שונות בשווקים, זה לא אחיד בכל העולם, למשל באנגליה נהננו מהעובדה שהיא סבלה מרצף של משברים, כשנכנסנו לארה"ב זה היה אחרי משבר הסאב פריים, לקנדה נכנסנו אחרי משבר הקורונה. זה מייצר לנו הכנסות פאסיביות במטבעות שונים, העלייה בשכירויות היא הרבה יותר קיצונית ממה שמוכר בישראל, יכולה להיות גם 20%-30% בשנה. ב6-7 שנים שאנחנו בארה"ב השכירות עלתה ביותר מ100% באזור שהשקענו. זה נותן לך גידור כנגד הגידול בעלויות המחייה בישראל, וההכנסות שלך במט"ח.
עדי: אני אומרת שאתה צריך להסתכל על תיק נכסים ועל שוק הנדל"ן, כמו על שוק ההון. אם יש לי פיזור של מניות, צריך להיות לי פיזור של מקומות גיאוגרפים, כדי לצמצם את הסיכון. זה בעצם הסיכום של השקעה בנדל"ן גלובלי. צריך לקחת סיכונים מחושבים, להשקיע במדינות מערביות, ולהבין שגם מעת לעת יכולה מדינה לספוג משבר, אבל אתה לא תיפגע ברמה של התיק.
אין ספק כפי שראינו כבר, מחצית 23 שונה לחלוטין משנת 22, בכל הקשור לשוק הנדל"ן. חודש יולי 23 מעבר לנתוני המאקרו ונתוני הכלכלה בישראל, יכול להיות נקודת מיפנה לאחר שחוק הסבירות עבר, ללא קשר בעד או נגד, עם כל המשמעויות וההשפעות על הכלכלה בישראל והתייחסות גופים בינלאומיים, בנקים חברות הדירוג ועוד. אמנם כבר יש השפעה שלילית, אבל לאיזה כיוון תתפתח המגמה? באיזו עוצמה? ולכמה זמן? כמו שנאמר ימים יגידו.
הכתבה היתה אמורה להתייחס לתקופה ינואר 23 עד יולי 23. אך לא ניתן להתעלם מההשפעה הכלכלית ומעבר לכך, מהחוק שעבר לפני מיספר ימים, בנושא הסבירות, על הכלכלה ושוק הנדל"ן בישראל, והשפעות רבות נוספות בהקשר לתגובות לחוק.
אם שנת 2022 בשוק הנדל"ן הסתיימה בעליות מחירים מרשימות של כ-20%, שנת 2023 מסתמנת כשנה של קיפאון וירידה דרמטית בביקושים.
עליית הריבית המתמשכת ב-2023 ע"י בנק ישראל, ברציפות מריבית אפסית, ל-4.75% ולריבית פריים של 6.25%, גרמה לרבים לחשוב טוב טוב האם זה הזמן לקחת משכנתא יקרה, שלא לדבר על הלווים הסובלים מיידית מהזינוק.
ירידות המחירים עדיין לא מורגשות באופן מובהק, אך אין ספק שבטווח הקצר זה עניין של זמן, עד שניראה את מגמת ירידת המחירים בשוק הנדל"ן למגורים.
לפי נתוני הלמס, מתחילת השנה מדובר בירידה של כ-50% בהיקף העסקאות, לעומת השנה שעברה, ובירידה של כ-45% בנטילת משכנתאות.
פעילות המשקיעים (רוכשים בעלי יותר מדירה אחת), רשמה ירידה דרמטית של כ-60%. נתון שבהחלט מכביד גם על ההיצע בשוק השכירות, כשכספי המשקיעים מופנים לאפיקים אחרים, בדגש על חו"ל במקום בישראל.
כל זה עוד לפני שנודע על החקיקה בנושא עילת הסבירות שעברה בכנסת, ובימים אלה אנחנו רק מתחילים בכדור השלג, שאין ספק שכבר משפיע באופן שלילי ויחמיר עוד בהמשך. גופי הדירוג והבנקים הגדולים בעולם, כבר אמרו את דעתם בנושא בכל הקשור להשפעה על כלכלת ישראל, וכדאיות ההשקעה בה.
נפגשנו עם העוסקים בתחום הנדל"ן ומכירים היטב את הנתונים והמציאות בשטח, ביקשנו לשמוע את דעתם ושיקוף של לקוחותיהם, לסיכום החצי שנתי.
חיים אטקין, צילום עצמי
"להיות בעלים של דירה בישראל הפך להיות טרנד שאיבד פרופורציה, בעידוד גורמים כמו התקשורת. בשנים 2007 - 2009 קראתי דווקא לרכוש דירות, כי המחירים היו נמוכים מהשווי, הרווח על הריבית היה גדול, והתשואה על שכירות הגיעה לעד כ-13%.
החל משנת 2010 התחילה להתפתח הבועה, וב-2012 ניתן היה להתחיל לזהות שהמחירים מתרחקים מהשווי. מהו מחיר? מחיר זה נתון שמתקבל מעיסקה שבוצעה אתמול או היום. מהו שווי? שווי זו מסקנה כלכלית על מחיר שראוי להתקבל. כלומר תועלת כלכלית, והיוון על סמך נתונים כמו ריבית, תשואה מיקום הדירה, תפוסת שכירות של הדירה, וכדומה.
ב-2012 זיהיתי לראשונה שמחירי הדירות היו כבר 10% מעל השווי. ומ-2012 התחילו לנסוק מחירי הדירות והתפתחה הבועה. הגרף של הבועה בנדל"ן החל לנסוק באופן דרמטי. בספר שלי אני מפרט את כל השלבים מ-2007 עד היום.
אז למה הבועה לא מתפוצצת? ראשית מצב בועתי הוא מצב "כייפי" לכולם. כולם נהנים מהמצב, ולכן בועה צריכה אירוע חיצוני קיצוני כדי להתפוצץ. מגפת הקורונה היתה מצב קיצוני, וצומת שהבועה היתה צריכה להתפוצץ. היו 100,000 דירות חדשות של הקבלנים על המדפים ללא רוכשים, המדינה לא היתה יכולה להתמודד עם 2 המשברים ביחד. המדינה הקטינה מס רכישה למשקיעים, הגדילה את רכיב הפריים במשכנתאות, הקפיאה את ההחזרים, וחילקה מענקים. בנוסף מי שתידלק את השוק היו הבנקים.
מי שנכנס קנה דירה במיליון ומכר ב-2 מיליון ועשה סיבוב הרוויח. וכרגיל במו בכל פירמידה, האחרונים שנכנסים מפסידים. מה שקורה בשוק הנדל"ן זו ההונאה הכלכלית הגדולה מאז משבר מניות הבנקים. הבעיה לדעתי היא לא בשוק הפרטי כיום אלא בחברות הבנייה והקבלנים. הבנקים נתנו לקבלנים מימון ב-100% והקבלנים כמובן הקפיצו את המחירים. היום הקבלנים תקועים עם מלאי שלא מצליחים למכור. וכשיתחיל אפקט הדומינו אי אפשר יהיה לעצור את זה. כולם רצו וקנו דירות ב-2022, לקחו משכנתאות מטורפות, משועבדים ל-30 שנה. ועכשיו הם הולכים לעבוד בשביל הבנקים ל-30 שנה...כשהבנקים כמובן הרוויחו. אני חושב שדירה זה משאב לאומי, והצעירים לא צריכים לעבוד 30 שנה בשביל דירה, מספיק 10 שנים.
מה אתה אומר על אנשים שאומרים שלמרות שיש עצירה בשוק, הריבית זינקה, אבל המחירים לא יורדים? לא בונים ואין היצע, אז המחירים שוב יעלו.
יש עודפי היצע היום, מעולם לא היה מחסור, אני מגדיר את "המחסור" כהונאת העשור בישראל. לקבלנים יש 60,000 דירות במלאי שלא נימכרו! זה מלאי ל-3 שנים. בכל שנה מצטרפים לשוק 30,000 משפחות, זה לפי נתוני הלמ"ס, אז אין מחסור בניגוד לשקר הנפוץ שמפיצים לנו. בשוק הדירות יד 2 יש כיום 70,000 דירות על המדף! אגב גם הנתון שמדברים עליו לגבי חוסר בהיצע דירות באזורי הביקוש, זה לא נכון. דווקא באזור ת"א קיים היצע הדירות הגדול כיום, אבל המחירים מפלצתיים, ועם ניפוץ הבועה ירדו באופן דרסטי.
ויש פתרונות אם רק רוצים. יש היצע של 4 מיליון מ"ר שטחי משרדים (!), שניתן להסב למגורים. ניתן להסב אותם לדירות מגורים קטנות להשכרה לצעירים, כפרויקט לאומי, ולפתור ל-10 שנים את הצורך בדירות מגורים לצעירים."
הדר וקובי זהבי, צילום: ליהי אדל ל Q Elite Beauty
קובי: "ב2023 ניתן לראות ללא ספק, ששוק הנדל"ן בישראל במגמת עצירה. הרבה פחות קונים שמסתובבים בשוק ומחפשים דירות לקניה אם זה למגורים, וגם כמשקיעים, ירידה מאוד גדולה ביחס ל-2022 וגם ביחס ל-2021. יחד עם זאת חשוב להבין שכמות המשקיעים ירדה בגלל עליית הריבית, לא בגלל חוסר רצון לקנות דירות או חוסר ביקוש. לא לכולם מתאים המצב כיום במיוחד כשמדברים בתקשורת כל הזמן על קריסת שוק הנדל"ן, ירידת מחירים גדולה, שמפחידה את הרוכשים. דבר שגורם לאנשים לשבת על הגדר, למרות שהביקושים בעצם לא יורדים, אלא השוק בקיפאון ואנשים מאוד מהססים, וממתינים כיום בהחלטה לממש רכישת דירה.
הדר: אנשים מתקשרים ומבררים, וממש אומרים שבינתיים הם יושבים על הגדר. אני מתרשמת שהציפיות שלהם שאולי הריבית תרד. כיום השוק ברובו מבוסס על רוכשי דירות למגורים ולא על משקיעים. לדעתי בדירות הזולות יותר עד מיליון וחצי אני לא צופה שיהיו ירידות. יחד עם המצב הבעייתי כיום, אנחנו חושבים שזו תקופה טובה להשקעה, במיוחד לבעלי הון עצמי גבוה.
קובי: במאי יוני 23 היתה ירידה חסרת תקדים בעיסקאות, כשאלה דווקא החודשים החזקים בשנה בדרך כלל. אני מאמין שברגע שהנגיד יודיע על הורדת ריבית, תהיה שוב נהירה לשוק הנדל"ן, במיוחד כשהממשלה כמו תמיד לא ניראה שעושה משהו בנושא הנדל"ן. אגב בדירות של עד מיליון וחצי ₪, אנחנו כמעט ולא רואים ירידת מחירים עדיין. בדירות מעל 2 מיליון ₪ הסיפור שונה, בגלל גובה המשכנתא הנדרשת בדרך כלל לרכישה, בנוסף להון העצמי, ושם יש ירידות מחירים, קשה למכור את הדירות האלה, גם בשוק הדירות החדשות וגם בשוק היד 2.
מה ההמלצה שלכם בתקופה הזאת למי שמעוניין לרכוש דירה?
לדעתנו בתקופה הזאת מאוד חשוב לנהל תקציב משפחתי נכון ומדויק, עוד לפני שרצים להשקיע בדירה, לברר מה ההכנסה הפנויה, ולבדוק את תזרים הכספים העתידי הצפוי. יתכן שנהיה בתזרים שלילי בתקופה זו עם החזרי המשכנתא. חשוב לחקור ולבחור את השוק שמתאים לנו, להבין את המחירים ולחפש הזדמנויות, במיוחד בתנאי השוק כיום ואי הוודאות. מכיוון שיש ירידה מאוד גדולה בהתחלות הבניה, אנחנו נפגוש את המחסור בהיצע בעוד כשנתיים, ואז שוב ניראה עליית מחירים עקב הביקוש שמתפרץ. כדאי לדעתנו לנצל את התקופה הנוכחית ולרכוש בתנאים טובים ונוחים יותר את הדירה, עקב הרגיעה בשוק ומיעוט העיסקאות, שתורמות ליתרון לקונים, בניהול המו"מ והמחירים.
עדי בן אדרת דהן ורוני אגא, צילום: אדיר אסרף
עדי: במחצית הראשונה של 23 נוצר שילוב של עליית הריבית בנוסף למצב הפוליטי, שגרם לאנשים לחשוב אם זה הזמן הנכון לקנות דירה למגורים או להשקעה.המצב הביא לקיפאון בשוק, וההגיון הכלכלי מתחיל לחלחל לרוכשים.סביבת הריבית הנמוכה שהיתה בעבר, וההחזר החודשי הנמוך של המשכנתא ביחס לשכירות שמשלמים, היתה גורם שהקל מאוד על החלטת הקנייה. היום כשצריך הון עצמי משמעותי עם הריבית הגבוהה, הזוגות הצעירים מהססים.
רוני: בהשוואה למחצית 23, לאור החקיקה שעברה השבוע, אנחנו רואים תופעה של הרבה פניות אלינו, של כאלה שנכנסו לפאניקה. הם מדברים על מכירת דירה להשקעה, מכירת דירת מגורים, מכירת קרן פנסיה, לממש נכסים. השפעה נוספת ומשמעותית אם יתממשו התחזיות השליליות, תהיה פגיעה בצמיחה, אולי מיתון, ופגיעה בנכסים. צריך לזכור, מי שהעלה את מחירי הנכסים במרכז, היו בעיקר עובדי ההייטק.
איך לדעתכם המצב החדש בעקבות החקיקה ובכלל, ישפיע על השוק?
עדי: זה תלוי באיזה צד אתה מבחינת הצפי שלך למה שיקרה במדינה. יש כאלה שפסימים ורוצים רק למכור ולממש נכסים, לעשות רילוקיישן לחו"ל, ולהוציא כספים מישראל, מצב שיגרום כמובן ליותר היצע נכסים בשוק. אני חושבת שמי שמתכוון לרכוש דירה זו תקופה טובה, יש התמתנות וישיבה על הגדר מתמשכת, רוב הציבור יישאר בישראל, ולטווח הארוך מחירי הנדל"ן שוב יעלו. הקושי של הקבלנים וקשיי המימון שלהם, גורמים למבצעים אטרקטיבים למי שמעונין בדירה חדשה, או אפילו ברכישת "דירה על הנייר". יש עכשיו הרבה הזדמנויות, גם בקרב המוכרים בשוק יד 2 בהחלט רואים עצירה, ומי שמעוניין למכור יצטרך להתגמש.
רוני: צריך לזכור שהשינויים בשוק הנדל"ן הרבה יותר איטיים משוק ההון. ייקח לפחות כמה חודשים עד שבאמת נוכל לראות את ההשפעה על שוק הנדל"ן. ניראה לאן הכלכלה הולכת, יהיו יותר נתונים, ואם הדברים יסתדרו לדעתי לא ניראה ירידה משמעותית בנכסים, כי אין היצע גדול של נכסים. בשוק הנדל"ן למגורים, מדובר בעיקר בהחלטה רגשית של הרוכשים. אין עדיין את מצב הרוח לרובם, לרדת מהגדר ולרכוש דירות.
מה לגבי ההשקעות שלכם והתפיסה בכלל על השקעות בחו"ל?
רוני: אנחנו מבחינת התובנות שלנו, זה לבנות תיק נכסים מניבים שמפוזר על מיספר שווקים, ואנחנו מתמקדים רק בשווקים מערבים וכלכלות מפותחות וחזקות. עד היום פעלנו באנגליה, ארה"ב וקנדה, בנוסף לישראל. זה נותן פיזור של סיכון, ומעבר לזה מדובר במגמות שונות בשווקים, זה לא אחיד בכל העולם, למשל באנגליה נהננו מהעובדה שהיא סבלה מרצף של משברים, כשנכנסנו לארה"ב זה היה אחרי משבר הסאב פריים, לקנדה נכנסנו אחרי משבר הקורונה. זה מייצר לנו הכנסות פאסיביות במטבעות שונים, העלייה בשכירויות היא הרבה יותר קיצונית ממה שמוכר בישראל, יכולה להיות גם 20%-30% בשנה. ב6-7 שנים שאנחנו בארה"ב השכירות עלתה ביותר מ100% באזור שהשקענו. זה נותן לך גידור כנגד הגידול בעלויות המחייה בישראל, וההכנסות שלך במט"ח.
עדי: אני אומרת שאתה צריך להסתכל על תיק נכסים ועל שוק הנדל"ן, כמו על שוק ההון. אם יש לי פיזור של מניות, צריך להיות לי פיזור של מקומות גיאוגרפים, כדי לצמצם את הסיכון. זה בעצם הסיכום של השקעה בנדל"ן גלובלי. צריך לקחת סיכונים מחושבים, להשקיע במדינות מערביות, ולהבין שגם מעת לעת יכולה מדינה לספוג משבר, אבל אתה לא תיפגע ברמה של התיק.
אין ספק כפי שראינו כבר, מחצית 23 שונה לחלוטין משנת 22, בכל הקשור לשוק הנדל"ן. חודש יולי 23 מעבר לנתוני המאקרו ונתוני הכלכלה בישראל, יכול להיות נקודת מיפנה לאחר שחוק הסבירות עבר, ללא קשר בעד או נגד, עם כל המשמעויות וההשפעות על הכלכלה בישראל והתייחסות גופים בינלאומיים, בנקים חברות הדירוג ועוד. אמנם כבר יש השפעה שלילית, אבל לאיזה כיוון תתפתח המגמה? באיזו עוצמה? ולכמה זמן? כמו שנאמר ימים יגידו.
