איתי גורן, מנכ"ל ומייסד בוליגו קפיטל: "לבוליגו אין חוב תאגידי, ואנו מחזיקים ביתרות מזומנים גבוהות במטרה לנצל את חלון ההזדמנויות שנוצר בשוק הנדל"ן"

חברת השקעות הנדל"ן בוליגו קפיטל (Buligo Capital) מסכמת את המחצית הראשונה של שנת 2023 עם המשך צמיחה בהיקף הנכסים המנוהלים, ורווח נקי של 4.1 מיליון דולר, כתוצאה מניצול מושכל של הזדמנויות בשוק הנדל"ן בארה"ב ושורה של מימושים שהניבו לבוליגו דמי הצלחה שתרמו לשורה התחתונה.

היקף נכסי הנדל"ן המנוהלים עלי ידי בוליגו בסוף המחצית הראשונה של 2023 עומד על כ-2.8 מיליארד דולר (במונחי עלות), וכ-1.06 מיליארד דולר בהון עצמי.

הכנסות בוליגו קפיטל במהלך המחצית הראשונה של 2023 הסתכמו בכ-11.6 מיליון דולר, זאת לעומת הכנסות בהיקף של כ-26.7 מיליון דולר במהלך מחצית שנת 2022. הירידה בהכנסות נובעת מירידה בהיקף הפעילות לאור התנאים המאקרו כלכליים בשוק וסביבת הריבית. עם זאת החברה מדווחת כי היא מזהה ומנצלת הזדמנויות רכישה.

ההכנסות מדמי עמלות הסתכמו בכ-4.5 מיליון דולר וההכנסות מדמי הצלחה בכ-6.5 מיליון דולר. בשורה התחתונה, בוליגו הצליחה לשמור על רווחיות מרשימה בתקופה מאתגרת של עלייה בריבית, עם רווח נקי של 4.1 מיליון דולר לחציון. במהלך המחצית הראשונה של שנת 2023 בוליגו ביצעה סדרה של מימושים של נכסי נדל"ן בארה"ב, בעיקר של מקבצי דיור,  בהיקף מצטבר של כ-175 מיליון דולר, כאשר כל המימושים בוצעו ברווח משמעותי למשקיעים. 

במקביל, במהלך המחצית הראשונה של שנת 2023, בוליגו ביצעה ארבע עסקאות הכוללות רכישה של מקבץ דיור, מרכז מסחרי, נכס תעשייה ולוגיסטיקה, ורכישה של בית אבות בהיקף כולל של כ-136 מיליון דולר. בנוסף, בוליגו ביצעה הרחבת עסקה בהיקף של כ-13 מיליון דולר וזאת במסגרת ייזום ופיתוח של שטח להשכרה נוסף, במבנה תעשייתי המוחזק במסגרת השקעה קיימת של בוליגו. בקופת המזומנים של בוליגו כ-28 מיליון דולר, ובשונה מרוב חברות הנדל"ן בישראל, בוליגו מעולם לא גייסה חוב, כך שהיא שומרת על גמישות פיננסית מירבית ויכולת ניצול הזדמנויות בשוק הנדל"ן בארה"ב.

היקף ההון המנוהל על ידי בוליגו צמח ל- 1.06 מיליארד דולר, לעומת 1.01 מיליארד דולר בסוף שנת 2022. בוליגו מציגה תרחישים שונים לדמי ההצלחה להם תהיה זכאית החברה לכשיתממש הפורטפוליו הקיים. על פי התרחיש השמרני ביחס של  10% דמי הצלחה מתוך סך ההון העצמי המנוהל, בוליגו צפויה להכיר בכ-106 מיליון דולר של רווחים צבורים. בתרחיש ביניים, ביחס של 13.9% דמי הצלחה מתוך סך ההון המנוהל (יחס דמי ההצלחה ההיסטורי מהם נהנתה החברה מכל המימושים עד היום), בוליגו תכיר בכ-147 מיליון דולר. במהלך 12 החודשים האחרונים (יוני 2022 עד יוני 2023) גייסה החברה מעל 260 מיליון דולר הון עצמי ממשקיעים. 

איתי גורן, מנכ"ל ומייסד בוליגו קפיטל: "תוצאות המחצית מעידות על העוצמה והיכולת של בוליגו לפעול בתנאי שוק משתנים ולשמור על שורה תחתונה רווחית. שוק הנדל"ן בארה"ב כבר צופה הורדות ריבית ב-2024 וזינוק בהיקפי העסקאות. לבוליגו אין חוב תאגידי, ואנו מחזיקים ביתרות מזומנים גבוהות במטרה לנצל את חלון ההזדמנויות שנוצר בשוק הנדל"ן".   

בוליגו מחזיקה ב-32 מקבצי דיור על פני 11 מדינות בארה"ב, הכוללים כ-7,860 יחידות דיור, בשיעור תפוסה ממוצע של 96%. בוליגו מחזיקה ומנהלת 13 נכסי תעשייה ולוגיסטיקה בהיקף כולל של כ-213 אלף מ"ר, מתוכם 7 נכסים באחזקה בלעדית. בנוסף, בוליגו מחזיקה ומנהלת ב-13 בתי אבות הכוללים כ-1,434 יחידות דיור וב-17 מרכזים מסחריים בשטח של כ-197 אלף מ"ר.

בוליגו מציינת כי רבים מהנכסים בפורטפוליו שלה ממומנים בריבית קבועה, כך שהאינפלציה שוחקת את ההלוואה ומעלה את פוטנציאל הרווח ואת דמי ההצלחה להם זכאית החברה. במקביל, 72% מהנכסים של בוליגו מושכרים בשכירות שנתית משתנה, כך שדמי השכירות צפויים להמשיך ולעלות בסביבה אינפלציונית. בנוסף, להערכת בוליגו התייקרות עלויות הבנייה צפויה להמשיך ולתמוך בעליית מחירי הנכסים הקיימים.

ממועד הקמתה בוליגו ביצעה בארה"ב 125 עסקאות, הכוללות 138 נכסים, לבד וביחד עם שותפיה המקומיים, בהיקף כולל של כ-4 מיליארד דולר, מתוכם כספי משקיעים בהיקף של כ-1.4 מיליארד דולר. מתוך עסקאות אלה מומשו 53 עסקאות (הכוללות 62 נכסים) בעבור תמורה כוללת של כ-1.7 מיליארד דולר, במכפיל הון ממוצע (נטו למשקיעי החברה) של כ- x2.1  ובתשואה שנתית ממוצעת (IRR) של כ-28.4%. תקופת ההשקעה הממוצעת בנכסים שמומשו עמדה על כ-4 שנים.
בוליגו מתמחה בהשקעות נדל"ן אסטרטגיות בארה"ב, שכוללות מקבצי דיור (מולטי-פמילי) מרכזים מסחריים, נכסי תעשייה ולוגיסטיקה ובתי אבות באזורי צמיחה, בעיקר בדרום ארה"ב, ובמדינות ההרים במערב.