נדל"ן - דרומה לבאר שבע בירת הנגב, פעם כוכבת המשקיעים, והיום?

באר שבע, עיר עם 215,000 תושבים, נחשבת לבירת הדרום והמטרופולין, המרכזת את החיים הכלכליים, תעשייה ומסחר, השכלה גבוהה, התרבות וההתפתחות באזור הדרום. אוניברסיטת בן גוריון, מכללות ומוסדות אקדמאיים, ביה"ח סורוקה, וראש העיר הנמרץ והוותיק דנילוביץ, בהחלט מיתגו את העיר ככזו ובצדק.

אבל אם ננתח את הנתונים האחרונים של הלמ"ס, לשנת 2021, נגלה שהמציאות בבאר שבע כבר לא כל כך זוהרת. 'עיר ההזדמנויות' כפי שכונתה במשך שנים ע"י המשקיעים, כבר פחות אטרקטיבית. מסתבר שההגירה השלילית מהעיר רק עולה עם הזמן, ע"ח ערים בדרום שמספקים איכות חיים טובה יותר בעיני העוזבים, דיור במחיר נוח יותר, והטבות מס בהחלט כדאיות. חלק מהתושבים עוזבים גם לאזור המרכז, בעיקר משיקולי תעסוקה. לפי הלמ"ס, עזבו את העיר 6,582 תושבים, ושיעור הנכנסים לעיר היה 4,926. כלומר מאזן הגירה שלילי של 1,656 תושבים ב-2021.

העיר הגדולה הזולה בישראל

ניתן למצוא בעיר דירות זולות יחסית, במחיר של כ-630 א' שקלים. מדובר בעיקר בדירות ישנות של עד 2 ח'. דירות 3 ח' יעלו כ-680 א' שקלים. המחיר הממוצע לדירה בבאר שבע בהמשך לנתוני דו"ח הלמ"ס, עמד על כ-1,2 מ' שקלים.

בחינה של עסקאות שבוצעו בין אפריל למאי השנה, לעומת מאי-יוני השנה, מראה שינוי זניח. אך נתוני הלמ"ס מראים שבכל הקשור לערים גדולות, כי באר שבע היא העיר הזולה במדינה במחירי הנדל"ן למגורים. כלומר, תמיד ניתן למצוא מקומות זולים יותר (כמו ירוחם למשל), אבל מבחינת עיר גדולה גם בהשוואה לחיפה למשל, המחירים בבאר שבע זולים יותר.

מפת האיזורים השונים בעיר

נעזרנו בשי שטרן זכיין "רימקס באר שבע", לקבל זווית אקטואלית על מצב הנדל"ן בעיר, שכונות ומאפיינים באזורים השונים בעיר.

העיר העתיקה. העיר העתיקה משלבת אדריכלות היסטורית, ומורשת תרבותית. עם הרחובות הצרים והמבנים המסורתיים שלו, אזור זה פונה למי שמחפש הצצה נוסטלגית לעברה של העיר שמאופיינית בבתי קרקע בסגנון אותנטי ובשנים האחרונות אנחנו עדים לפרויקטים של פינוי בנוי בעיר העתיקה.

שכונה א'. א היא שילוב של חללי מגורים ומסחר. היא גדלה במהירות בשנים האחרונות, ומושכת אליה אנשי מקצוע צעירים ומשפחות. השכונה מאופיינת במתחמי דירות מודרניים ושטחים ירוקים שתורמים למשיכה שלה.

שכונה ב'. השכונה מציעה אווירה מודרנית עם מגוון אפשרויות דיור, החל מבתים צמודי קרקע ועד מתחמי דירות יוקרה. הנוכחות של בתי ספר, פארקים ומרכזי קניות הופכת אותה לבחירה אידיאלית עבור משפחות וסטודנטים.

שכונות ג' ו-ד'. שכונות שידועות בקרבתן לאוניברסיטת בן-גוריון ולכן מושכות משקיעי נדלן. האזור תוסס עם אנרגיה צעירה, בהשפעת אוכלוסיית הסטודנטים. השכונות מאופיינות במגוון דירות לסטודנטים, וכן דירות ובתים קטנים. בשנים האחרונות אנחנו עדים לפרויקטים של פינוי בינוי, שמגדילים את אטרקטיביות ההשקעה באזורים אלה.

טווח מחירים בשכונות השונות

העיר העתיקה. מחירי נכסים היסטוריים או דירות משופצות בעיר העתיקה יכולים לנוע בין 1.5-3 מיליון שקלים.

שכונה א'. מתחמי דירות מודרניים בשכונה מתחילים בדרך כלל בסביבות 800 א' שקלים ליחידה בת 3 חדרים, בעוד שדירות גדולות יותר יכולות להגיע עד 1.5 מ' שקלים.

שכונה ב'. אופי פרברי בשילוב מודרני ויוקרתי, מגיע עם טווח מחירים במנעד רחב. ניתן למצוא כאן דירות החל ממיליון שקלים, בתי קרקע החל מ-2 מיליון שקלים ועד נכסי יוקרה החל מ-2 מיליון שקלים ועד 4.5 מ' שקלים תלוי בגודל ובמיקום.

שכונות ג' ו ד'. דירות המתאימות למשקיעים וסטודנטים, או לאנשי מקצוע צעירים. המחירים נעים בדרך כלל בין 600 א' שקלים ועד 1.2 מ' שקלים.

הצמיחה של באר שבע בשנים האחרונות, הביאה למשקיעים בשוק הנדל"ן בעיר, תשואה ממוצעת של 4% משכירות, ועוד 4% עליית ערך.

דינמיקת השוק משתנה לאחרונה ןניכרת ירידה בביקושים, בעיקר בעקבות עליות הריבית. בשנים האחרונות באר שבע יודעת לספק תשואה של 4% ישירות ועוד כ-4% עליית ערך.

קיפאון הנדל"ן מורגש גם בבאר שבע

אם נסכם את מצב הנדל"ן בבאר שבע, נכון לאוגוסט 23, אין ספק שהקיפאון בשוק הנדל"ן מורגש היטב גם בבאר שבע, ומעבר לכך ניכר שירידות המחירים בהחלט מורגשות.

משיקולי מס ושיקולים נוספים, בחרו חלק מתושבי העיר לעבור לערים מסביב כמו דימונה, שמבחינתם משקפות איכות חיים טובה יותר, ומחירי דירות זולים יותר. אולי זו הסיבה להגירה השלילית בעיר הנמשכת בשנים האחרונות.

יחד עם זאת אין ספק לבאר שבע פוטנציאל בתחום הנדל"ן, בזכות החשיבה לטווח ארוך, מוסדות החינוך והאקדמיה, ההיי טק המתפתח, בסיסי צה"ל באזור, השכונות החדשות, התרבות המפותחת ועוד.

התחבורה הנגישה יחסית למרכז באמצעות הרכבת וקווי התחבורה הציבורית, בהחלט מוסיפים יתרון לעיר, למגורים או להשקעה.

בסופו של דבר ככל שהמרכז יהפוך ליקר עבור מחפשי פתרונות דיור במחירים הגיוניים, גם ללא הון עצמי גבוה, כמו צעירים, משפחות שמעוניינות לשפר דיור, ויכולות לעבור דרומה, באר שבע כמטרופולין הדרום, והערים בסביבה בהחלט יכולים לשמש פתרון עבורם.

עסקאות אחרונות בעיר

שכונה ב' 

שדרות רגר

דירת 4 חדרים 190 מ"ר קומה 14/21

מעלית מרפסת 14 מ"ר,

נמכרה ב- 2,210,000 שקלים

רח' אברהם מחרז

דירת 4 חד' 153 מ"ר קומה 3/28

מעלית מרפסת 14 מ"ר

נמכרה ב- 1,720,000 שקלים

רח' שמעון בר גיורא

דירת 2 חד' 40 מ"ר קומה 3/3

נמכרה ב- 515,000 שקלים

רח' אהרון ציזלינג

דירת 3 חד 74 מ"ר קומה 3/3

נמכרה ב- 733,000 שקלים

רח' עמוס ריקוני

דירת 4 חד 132 מ"ר קומה 4/5

נמכרה ב- 1,270,000 שקלים 

רח' הרב שלמה טנא

דירת 4 חד' ; 112 מ"ר קומה 15/16

ממ"ד מעלית מרפסת 12 מ"ר

נמכרה ב- 1,360,000 שקלים