Image by INRAINZER from Pixabay
מגדלנה טאו, אנליסטית
30/08/2023
מגדלנה טאו, אנליסטית אסיה בבנק ניהלו העושר "יוליוס בר": "סין נוקטת בצעדים חלקיים להקלות רגולטוריות במגזר הנדל"ן, אך זה לא יסייע בלהשיב את אמון השוק בתחום. על מנת לייצר שינוי בר קיימא במגר הנדל"ן, סין מחויבת לבצע צעדים דרמטיים".
"בשבוע האחרון, משרד השיכון והפיתוח העירוני-כפרי, הבנק העממי של סין והמנהל הלאומי לרגולציה פיננסית הודיעו במשותף על הקלות נוספות במדיניות המשכנתאות בניסיון להחיות את מגזר הנכסים. הממשל הציע לאפשר לרשויות המקומיות, לפי שיקול דעתן, להגמיש את ההגדרה של 'רוכש דירה ראשונה'.
בפרט, אלה שהיו להם רקורד של הלוואת משכנתא אך החזירו את מלוא הכספים ואינם בעלי נכס כיום, זכאים כעת להטבות של "רוכשי דירה ראשונה". אנו מציינים שרוכשי דירה ראשונה זכאים ליחסי מקדמה נמוכים יותר (30%-40% לדירה ראשונה לעומת 40%-80% לרוכשי דירה שניה) ושיעורי ריבית נמוכים יותר ( 4.20%–4.75% עבור בית ראשון לעומת 4.80%–5.25% עבור רוכשי בית שני).
הצעדים הללו אולי יסייעו לערים עם הכללים הרגולטורים המחמירים ביותר, אך יש לציין שערים רבות בסין כבר הרפו את כללי המשכנתא לרוכשי דירה ראשונה. כמו כן, הערים מהדרג העליון בסין תורמות רק חלק קטן ממכירות הבתים במדינה, ועל כן השפעת המהלך מוגבלת מאוד בפועל. כמו כן, ישנן חששות שהדבר עלול לבלום את הביקוש בערים בדרגות נמוכות יותר ולהחריף את עומס הנזילות על הקבלנים.
בינתיים, משרד האוצר הסיני הכריז כי הוא יאריך את ההנחות במס הכנסה למי שרוכש בתים חדשים בתוך שנה ממכירת הנכס הקודם, עד סוף 2025. מהלכי הרשויות מתקבלים בברכה, אך לא סביר שהם יוכלו לייצר פיתרון משמעותי עבר הירידה בביקוש לנדל"ן , זאת על רקע ציפיות הכנסה חלשות ותחזית כלכלית שלילית. ריכוך הרגולציה וההקלות על רוכשי דירות חדשות לא מצליחים לתת מענה למגזרים הבעייתיים, בפרט בערים הנמוכות יותר שבהן הביקוש דל. הקבינט של סין אישר ביום שישי האחרון גם הנחיות לתכנון ובנייה של דיור בר השגה, לפי סוכנות הידיעות Xinhua, אך לא נמסרו פרטים.
אנו מצפים להקלות נוספות בתחום הרגולציה על הנכסים בסין, אך סביר להניח שהצעדים החלקיים לא ייתנו מענה אמיתי שיוכל להחיות את האמון בשוק ולדרבן את הביקוש לנדל"ן באופן משמעותי. סין זקוקה לצעדים רדיקליים יותר כדי לתקן את שוק הנכסים".
