הערכות, מחירי הדירות בשדרות קרסו

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו ב-12 באוקטובר, לא כוללים מן הסתם את תקופת המלחמה שהחלה ב-7 לחודש. לפי הנתונים, התרחשה עליה מתונה של 0.1% במדד מחירי תשומה בבנייה למגורים בספטמבר 2023. הדו"ח מתייחס לחודשים יוני-אוגוסט 23, אבל כבר עכשיו ניתן לבחון את המגמה ביחס לדו"ח הקודם של הלמ"ס. רק הדו"ח שיפורסם בחודש דצמבר, יספק נתונים שיכללו את תקופת המלחמה והשפעתה, בדגש על אזורי העוטף והדרום שהותקפו קשות, ופונו מרוב התושבים. כפי שניתן לראות בנתונים אשקלון ושדרות, הובילו אז במכירת הדירות. ההערכות הן לירידה של עשרות אחוזים במחיר דירה בשדרות, לפחות בטווח הקצר. האם המלחמה בדרום תתחיל קריסה של מחירי דירות בכל הארץ ? קשה לנבא.  

יוני-אוגוסט – מחוז הדרום הובילו את המכירות

בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2023 נמכרו 8,400 דירות חדשות, עלייה של 26.7% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, מרץ-מאי 2023. 29.3% מהדירות החדשות שנמכרו היו בסבסוד ממשלתי. כ-29.7% מהדירות החדשות שנמכרו היו במחוז הדרום, וכ-23.4% במחוז המרכז. אשקלון ושדרות מסתבר נמצאות בראש רשימת היישובים עם מספר הדירות הגבוה ביותר שנמכר. כפי שציינו, סביר להניח שבדו"ח הבא הנתונים יהיו שונים מאוד לגבי אשקלון ושדרות. עד כמה? זה מאוד תלוי באמון התושבים שניפגע קשות.

בחודש אוגוסט 2023 נמכרו 2,980 דירות חדשות, עלייה של 23.2% לעומת יולי 2023. 34.8% מהדירות החדשות שנמכרו במהלך חודש אוגוסט היו בסבסוד ממשלתי. בסוף אוגוסט 2023 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ- 59,670 דירות, ומספר חודשי ההיצע היה 21.9 חודשים. כפי שראינו גם בדו"ח הקודם, יותר ממחצית מהדירות שנותרו למכירה התרכזו במחוזות תל אביב (30.4%) והמרכז (24.4%).

מבחינת דירות חדשות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, בשלושת החודשים האחרונים יוני-אוגוסט 2023, נמכרו כ-2,460 דירות בסבסוד ממשלתי, שהן כ-29.3% מסך מהדירות החדשות שנמכרו, עלייה של 37.9% לעומת שלושת החודשים הקודמים.

בשלושת החודשים האחרונים יוני-אוגוסט,2023 האחוז הגבוה ביותר של דירות חדשות שנמכרו היה במחוז הדרום – 29.7%. אשקלון ושדרות נמצאות בראש רשימת היישובים עם מספר הדירות הגבוה ביותר שנמכר בשלושת החודשים אלה (611 ו-598 דירות בהתאמה).

היישובים שבהם נרשמו העליות החדות ביותר בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2023 בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מרץ-מאי 2023) הם: ראש העין, שדרות, דימונה, אשדוד, נהרייה וקריית ביאליק מחוז המרכז – 23.4% עלייה במחיר, ואלה מהווים כ-53% מסך הדירות שנמכרו. די מדהים לראות את הזינוק במכירת הדירות בערי הדרום לעומת הדו"ח הקודם, במיוחד בשדרות.

שדרות, עלייה של 572% (!). מרץ-מאי נמכרו 89 דירות בלבד, יוני-אוגוסט נמכרו 598 דירות.

אשדוד, עלייה של 116%. מרץ-מאי נמכרו 141 דירות, יוני-אוגוסט נמכרו 305 דירות.

אשקלון, עלייה של 46.5%. מרץ-מאי נמכרו 417 דירות, יוני-אוגוסט נמכרו 611 דירות.

ראש העין, עלייה של 919% (!) במכירת דירות. מרץ-מאי נמכרו 21 דירות, יוני-אוגוסט נמכרו 214 דירות.

היישובים שבהם נרשמו הירידות החדות בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2023 בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים היו נתיבות ובאר שבע.

מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-59,670 דירות. 30.4% מהן במחוז תל אביב (18,170 דירות) ו-24.4% במחוז המרכז (14,540 דירות) (תרשים 2). בסוף אוגוסט,2023 מספר חודשי ההיצע היה 21.9 חודשים.

דירה חדשה שנמכרה – דירה שזוהתה בעסקה מ"יד ראשונה" בדיווח לרשות המסים לצורך תשלום מס רכישה.

דירה חדשה שנותרה למכירה – דירה חדשה שנבנתה למטרת מכירה, וברשות המסים טרם התקבל עליה דיווח שנמכרה.

דירה חדשה שנמכרה בסבסוד ממשלתי – דירה שמחירה כולל סבסוד ממשלתי והיא אינה נמכרת במחיר שוק רגיל (כגון "מחיר מטרה", "מחיר למשתכן").

חודשי היצע – אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש יימכרו, בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו חודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש (בהנחה שנמכרה לפחות דירה אחת).

אם נסכם את הדברים, אין ספק שאת השפעת המלחמה על תושבי הדרום שהתגוררו ביישובים שנפגעו קשות, נדע רק לאחר המלחמה. זהו מבחן אנושי מדרגה ראשונה, איך תטפל המדינה בתושבים לאחר הטראומה, כדי להשיב את האמון שלהם במדינה ובכוחות הביטחון. אמון שקרס באותו בוקר נורא. דו"חות הלמ"ס הבאים ובעיקר הדו"ח שיפורסם בחודש דצמבר, שיכלול את נתוני אוקטובר, יאפשרו בחינה ראשונה של ההשפעה על תחום הנדל"ן למגורים, באותם יישובים. כבר עכשיו ברור, שמדובר בעלות שיקום של עשרות מיליארדי שקלים, בהקמה מחדש של יישובים כמו הקיבוצים על הגדר שנפגעו באופן החמור ביותר, כמובן בראש ובראשונה בקורבנות הנוראיים שספגו. גם ערים כמו שדרות, שידעה פריחה מרשימה עד למלחמה, או אשקלון, יזדקקו לתהליך שיקום ארוך ויקר.