מניית אלוני חץ: מידרוג בהערת ענף על חברת אלוני חץ

שערוכים שליליים בארה"ב ובריטניה על רקע החולשה בשוק המשרדים וירידה בשווי שוק האחזקות הסחירות בצל המלחמה העלו את רמת המינוף של החברה והם בעלי השפעה שלילית על סיכון האשראי;  מידרוג לא מניחה פגיעה בתקבולי הדיבידנדים בחברה בשנה הקרובה ותוסיף לעקוב אחר רמת המינוף

ביום 19.10.2023 פרסמה אלוני-חץ נכסים והשקעות בע"מ ("אלוני חץ" או "החברה", Aa3.il אופק דירוג יציב) דוח מיידי בדבר אינדיקציות לרישום שערוכים שליליים בהיקף של כ- 500 מ' ₪ (חלק החברה) בחברות פרטיות מוחזקות של החברה בארה"ב (AH BOSTON, ו-CARR) ובבריטניה (BROCKTON EVERLAST), מכך כ- 400 מ' ₪ בארה"ב וכ- 100 מ' ₪ בבריטניה. אלו מצטרפים לשערוכים שליליים שרשמו אחזקות אלו החל משנת 2022 ועד ל-30.06.2023 בסך של כ- 2.3 מיליארד ₪ (חלק החברה), ובסך מצטבר עד כה של כ- 2.8 מיליארד ₪ חלק החברה (זאת לעומת שערוכים חיוביים בחברות הנ"ל בסך של כ- 1 מיליארד ₪ בשנת 2021, חלק החברה). אמות השקעות (Aa2.il) המוחזקת על ידי החברה (53.75%) רשמה בשנת 2022 ועד ל- 30.06.2023 שערוכים חיוביים של כ- 614 מ' ₪ חלק החברה (בנוסף לשערוכים חיוביים באמות בסך של כ- 413 מ' ₪ בשנת 2021, חלק החברה).

הפסדי השיערוך בארה"ב גבוהים מהערכותינו הקודמות ונובעים בעיקר מעליית שיעור ההיוון של תזרימי המזומנים החזויים של נדל"ן להשקעה בטווח של 0.25%-0.5%, בשל עליית הריבית, בד בבד עם האטת הביקושים והעסקאות בשוק המשרדים בארה"ב ועלייה בשיעור האי-תפוסה בשוק כתלות גם באיכות ומיקום הנכסים. אלו קיבלו ביטוי גם בהערכות השווי, בין היתר, דרך האטת הצמיחה בשכר הדירה בחידוש חוזים וגידול בהשקעות ובתמריצים לשימור והשגת שוכרים. השערוכים השליליים בנכסי החברה בבריטניה נבעו בעיקר מעלייה בשיעור ההיוון של תזרים המזומנים החזוי של נכסים בסיטי של לונדון, שמצויים בשלבי ייזום מתקדמים. 

בנוסף, חלה ירידה בשווי השוק של החברות הסחירות שבשליטת החברה, אמותו- אנרגי'קס (A2.il) וזאת בעיקר מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל", מגמה שאפיינה את שוק המניות כולו. 

בסמוך למועד דוח זה, יחס חוב פיננסי נטו (סולו מורחב) לבין סך שווי השקעות מותאם (LTV)  נאמד בכ- 40% בהשוואה לכ- 33% ליום 30.06.2023 וליום 31.12.2022. יחס המינוף הנוכחי של החברה מצוי בטווח הגבוה של תחזית מידרוג שהינה כ-40%. 

מידרוג אינה צופה פגיעה בדיבידנדים שמקבלת החברה מהחברות המוחזקות בשנה הקרובה, המתבססים בעיקר על אמות ואנרג'יקס. ב-4 הרבעונים שעד 30.06.2023 רשמה אלוני חץ דיבידנדים ממוחזקות (סולו מורחב) בסך כ- 651 מ' ₪ ותחזית מידרוג הינה 550-660 מ' ₪ לשנה בשנים 2023-2024 עם יחס חזוי חוב פיננסי נטו ל- FFO בטווח של 12-15 שנים ויחס כיסוי ריבית חזוי של 3-3.5 שנים.

ברקע זה, מידרוג מעריכה בטווח הקצר-בינוני כי שוק המשרדים בארה"ב יוסיף להפגין חולשה כתוצאה מההאטה הכלכלית העולמית והמעבר לעבודה היברידית וכן, בשל צמצום האשראי לנדל"ן מניב ברקע עליית הריבית. השפעות אלו עלולות להמשיך ולהשפיע על פעילות החברות המוחזקות בארה"ב (AH BOSTON, ו-CARR) ובבריטניה (BROCKTON EVERLAST). 

דירוג החברה מושפע לחיוב מהערכת מידרוג לגבי המדיניות הפיננסית השמרנית של החברה, לרבות ברמת החברות המוחזקות, המבטאת ברמת מינוף מתונה לאורך זמן, לרבות באמצעות גיוסי הון לצורך השקעות מהותיות. מנגד, הדירוג מושפע לשלילה מחשיפת החברה לתנודתיות במטבעות הפעילות של המוחזקות מול השקל, שעשויה אף היא להשפיע על מינוף החברה.

מידרוג תוסיף לעקוב אחר רמת המינוף של החברה ותזרימי המזומנים והשפעתם על הדירוג.