האם הסיפור של חנן מור הוא קצה הקרחון?

את הקרקע בשדה דב לשעבר, רכש חנן מור במחיר הגבוה ביותר במכרז, ב-2021 תמורת 1.5 מיליארד שקל. את הרכישה האדירה מימן מור באמצעות אשראי של 1.3 מיליארד שקל מדיסקונט, לאומי, מיטב והפניקס. הריבית כידוע אז היתה אפסית, ההלוואה ניתנה בריבית פריים+1% (אז 1.6% כיום 6.25%), ואמורה להיפרע עד לדצמבר 2024, כשקרקע הפרויקט משועבדת עבורה. רק תשלומי הריבית הרבעוניים על ההלוואה הזו עומדים כיום על כ-30 מיליון שקלים, הקרקע ברור לחלוטין שווה כיום הרבה פחות. 

על הקרקע בשטח של 7,600 מ"ר, התכוון חנן מור לבנות 381 דירות למכירה, 77 דירות להשכרה, מלון ובו 80 חדרים ו-1,500 מ"ר של שטחי מסחר. שווי השוק של חנן מור עומד כיום על כ-87 מיליון שקל בלבד, לעומת שווי בשיא של 1.1 מיליארד שקל בינואר 2022. כיום האג"ח של חנן מור נסחר בתשואות זבל, סדרות י"ב - 239% וי"ד- 109%. לאחרונה אף הודיעה החברה על אי תשלום הריבית לאיגרות חוב ט', ו-טו, מה שגרר השעיית מסחר של איגרות החוב האלה.

בבקשת עיכוב ההליכים שהעבירה החברה לבית המשפט, ציינה החברה כי "נכון למועד הנוכחי, מור אחזקות מבצעת ארבעה פרויקטים של בנייה למגורים: אור ים א', אור ים ב', חריש ומודיעין, בהיקף כולל של כ-1,100 יחידות דיור המצויות בשלבי ביצוע / אכלוס שונים, כאשר כ-900 יחידות דיור מתוכן נמכרו. הקבוצה טוענת כי "כל אחד מפרויקטים אלה מצוי בליווי פיננסי סגור, רובם בליווי בנקאי (דיסקונט - שלושה פרויקטים) ויתרתם בליווי מוסדי (הפניקס - אור ים א'). כל אחד מארבעת הפרויקטים הללו צפוי, לאחר פירעון מלוא האשראי המובטח בגינו, להסתיים בעודף. במקביל לפרויקטים הפעילים, מור אחזקות דאגה להצטייד במלאי קרקעות נוסף לצורך המשך פעילות היזום שלה".

בראש קונסורציום הבנקים שהעמיד לרשות חנן מור את ההלוואה לרכישת הקרקע האמורה, עומד בנק דיסקונט שהילווה בסך הכל כ-2 מיליארד שקלים, לאומי 700 מיליון שקלים והיתר 250 מיליון שקלים. כלומר, היקף ההלוואות של דיסקונט לחברה גבוה בהרבה לזה שהועמד מלכתחילה ברכישת הקרקע.

חברות אחרות כבר הפחיתו משמעותית את שווי הקרקע

אגב 2 חברות ציבוריות נוספות שרכשו קרקעות במיליארדי שקלים במתחם שדה דב הם שיכון ובינוי, וישראל קנדה. שיכון ובינוי זכתה בשני מכרזים בשדה דב להקמה של 835 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח ושטחי מסחר. ישראל קנדה אמורה להקים 480 דירות ושטחי מסחר. שיכון ובינוי הבינה קצת באיחור כניראה, שהשווי שרכשה את הקרקע במתחם כבר לא אותו שווי כיום בלשון המעטה, וברבעון השני ביצעה החברה הפחתת שווי בהיקף של כמעט 300 מיליון שקל בגין שווי הקרקעות שרכשה בשדה דב בשנים 2021־2022. השווי של הקרקעות הופחת לכ־2.17 מיליארד שקל, לעומת השווי הקודם 2.43 מיליארד שקל. 

מה קורה היום ברקע המלחמה והסתבכות של אלפי קבלנים בהחזרי חובות? נכון שרוב הקבלנים חייבים סכומים קטנים יחסית שלא מתקרבים למיליארדים שלוו הטייקונים והחברות הגדולות, אך הצטברות ההלוואות שהעניקו הבנקים לקבלנים ללא בטחונות מספיקים כפי שמסתבר במקרים רבים, על סמך "ציפיות אופטימיות" בתקופת ביקוש השיא ב2021, ונמצאות בסכנה ממשית להחזר, מגיע לעשרות מיליארדים. בהתאחדות הקבלנים מעריכים כי האשראי לענף זינק לכ-677 מיליארד שקלים (!), וכי קריסת חברות בנייה עומדת לסכן את הבנקים ואת המערכת הפיננסית כולה. מה שווה הקרקע ששימשה כבטחון בזמנו להלוואת המיליארדים לחנן מור, כשהיא שווה כיום פחות 25% מערכה ב2021? איפה היו בבנקים מי שאמורים לצפות העלאת ריבית, שהרי זה היה תסריט לא מנותק מהמציאות, בוודאי למי שזה מקצועו ולהתייחס לסיכון?

מהבטחה גדולה להתרסקות במציאות

זה מה שאמר חנן מור באסיפת מחזיקי האג"ח האחרונה: "השנים האחרונות הפכו לתקופה שבה כל הברבורים השחורים נכנסו אחד אחרי השני. הפרויקט של שדה דב נראה כהבטחה גדולה כשקנינו אותו. הריבית אז היתה 0.1%. לקחנו תרחיש שהריבית תעלה, אבל לא הערכנו לאיזו רמה היא תעלה ולכמה זמן תישאר גבוהה. אבל גם הבנקים והשמאים לא העריכו זאת. ההחלטה הזאת על הכתפיים של כולנו. האחריות היא שלי לצאת מהאירוע הזה".

ועכשיו חנן מור מבקש מביהמ"ש הקפאת הליכים של 90 יום ומאשים את בנק לאומי ש"ניצל" את מצבו. במסגרת הבקשה מתברר שלחברה חובות ענק של 2.7 מיליארד שקלים, אין ספק שאנחנו רק בתחילתו של הסיפור חנן מור והבנקים.

זה המצב אצל רוב הקבלנים שרכשו קרקעות שהיום מסתבר שמחירם היה מופקע, אבל אז לפני שנתיים זה היה נראה כבוננזה לעשות רווחים יפים בחסות מינוף מהבנקים, שהגיע גם ל-87% במקרה של חנן מור והוא ממש לא היחיד.

למרות הוועדה ולמרות אין ספור הבטחות לצעדים רגולטורים למניעת תופעת התספורות ומחיקת חובות במיליארדים לטייקונים ובעלי ההון, העובדות מוכיחות כי עולם כמנהגו נוהג, גם ב-2023.

כשלווה פרטי מהיישוב, רוצה לקחת משכנתא, שולח הבנק שמאי מטעמו, שבדרך כלל יעריך את הנכס בחסר מסויים "ליתר בטחון". הסכום הסופי של ההלוואה או המשכנתא ינתן ללווה הפרטי בהתאם להערכת השמאי את הנכס. מדוע הבנק לא נוהג בשמרנות וזהירות כלפי לווים במיליארדים, שרוכשים קרקע יקרה, בסביבת ריבית שעשויה להשתנות כפי שקרה עם חנן מור? הרי זה בדיוק תפקידם של המומחים לניהול סיכונים ואשראי בבנקים. האם לא הגיע הזמן לחייב את הבנקים לנהוג בזהירות ולא לאפשר כמו במקרה של פישמן צבירת כ 4 מיליארד שקלים חובות ורק אז להתעורר? במצב הנוכחי של חוסר רגולציה אפקטיבית לא נופתע אם בקרוב נשמע שוב על לווה גדול שלא מסוגל להחזיר את חובותיו במאות מיליונים או מיליארדים לבנקים. אל תופתעו אם הסדר החוב או "התספורת" הבאה כבר בדרך.

האירועים של חנן מור, הזכירו לוותיקי שוק ההון את אירועי גל הסדרי החוב שהגיע אחרי משבר הסאבפריים. מי שאז כונו "טייקונים" – יצחק תשובה, מוטי זיסר, לב לבייב, פישמן, ועידן עופר כולם הגיעו להסדרי חוב משמעותיים מאוד במשק.

אחד ההסדרים שזכור לרע, היה הסדר ב"דלק נדל"ן" של תשובה שגילם תספורת של כ-70%, ונמחק לו חוב של 1.4 מיליארד שקלים. השופטת אלשיך שאישרה את ההסדר טענה שתשובה "הציל את עורו" בהסדר. אגב בנובמבר 22, אושרה ייצוגית נגד דלק ויצחק תשובה על הסתרת מידע ממשקיעים בתקופת הקורונה, ביהמ"ש המחוזי בת"א לענייני כלכלה אישר את הייצוגית נגד הקבוצה ובכירים בה. בתביעה נטען כי דלק הסתירה מידע מהותי ממשקיעיה, הנוגע לשעבוד נכסי החברה לבנקים המלווים של הקבוצה.

ועדת החקירה "ועדת הטייקונים"

בעקבות הסדרי החוב המשמעותיים, הוקמו מספר ועדות. וועדת חודק, וועדת אנדורן, וגם ועדת חקירה פרלמנטרית בכנסת, בנוגע להתנהלות המערכת הפיננסית בהסדרי אשראי ללווים עסקיים גדולים", או בשמה המקוצר "ועדת הטייקונים". בראש הוועדה עמד חבר הכנסת דאז איתן כבל. מטרה לבדוק את התנהלותם של הבנקים והגופים המוסדיים שמנהלים את הפנסיות שלנו בעניין ההלוואות שהם נותנים מהכסף שלנו, הציבור, לטייקונים. המטרה היתה לבדוק את התנהלותם של הבנקים והגופים המוסדיים שמנהלים את הפנסיות שלנו, בעניין ההלוואות שהם נותנים מהכסף שלנו לטייקונים.

הוועדה, בה היו חברים חברי כנסת מהקואליציה ומהאופוזיציה וכן יועצים מקצועיים, הוקמה לאחר שהתגלה כי במהלך השנים זכו שורה של טייקונים, כמו אליעזר פישמן, נוחי דנקנר, יצחק תשובה לקבל "תספורות" והסדרי חוב על סך מיליארדי שקלים, על חשבון כספי הפנסיות של הציבור. הסדרים שאדם מן היישוב שמחזיק בחוב של כמה אלפי שקלים בלבד לעולם לא היה זוכה לקבל. רק באפריל 2019, לאחר שנתקלה בקשיים רבים ואף בחוסר שיתוף פעולה של הגורמים שנבדקו ובהם הבנקים וכן אנשי אגף הפיקוח על הבנקים, פרסמה הוועדה דו"ח שמתח ביקורת חריפה על הרגולטורים- בעלי התפקידים והרשויות האמונים על הפיקוח על המוסדות הפיננסיים שלנו כמו הבנקים ושוק ההון.

האם הלקחים נלמדו?

ועדת החקירה הפרלמנטרית גילתה כי שומרי הסף, מי שהיו אמורים לפקח מטעם הציבור על הכספים של כולנו – כשלו במילוי תפקידם. הדו"ח שפרסמה הוועדה הצביע על שורה של כשלים חמורים באגף הפיקוח על הבנקים. הכשל המרכזי שאיתרה הוועדה היה שהפיקוח לא עושה שימוש בשיניים שניתנו לו כדי לאכוף רגולציה על הבנקים. "הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מתנהל מול המערכת הבנקאית כרגולטור שבוי – שלא פועל להרתעת מפוקחיו – וכך נפגע האינטרס הציבורי", נכתב.

האם הלקחים של אז נלמדו? צריך לזכור שמטרות הוועדות השונות לא היתה לבטל אפשרות לפירוק או הסדר חוב של חברה שנקלעה לקשיים. התפקיד של הוועדות האלה היה להיטיב את תנאיהם של בעלי איגרות החוב, לחייב את הגופים המוסדיים להתנהל באופן הולם יותר בכספי ציבור, ובסך הכל לשפר את שוק ההון. העובדה שאנחנו עכשיו נמצאים לקראת סופו של תהליך עליית הריבית, יהיה כנראה מאופיין בעוד הסדרי חוב. כפי שבאפט אמר פעם, כשהגאות יורדת, מגלים מי שוחה ללא בגד ים.