Photo Snake81 Dreamstime.com
מוטי קפלן
21/12/2023
התנאי הצודק של תושבי הצפון המפונים והמובן מבחינתם, הוא חד משמעי, הסרת האיום של ארגון הטרור החיזבאללה שעד פרוץ המלחמה היה צמוד לגדרות היישובים, וגם כיום מנסה לפגוע לא רק בחיילי צה"ל, אלא גם במעט התושבים שנותרו ביישובים במיוחד הסמוכים לגדר באופן יום יומי.
הטרנד למגורים בבית פרטי בצפון זינק בתקופת הקורונה
יישובי הצפון במיוחד האזורים הכפריים הקיבוצים והמושבים, ידעו תקופת פריחה שהתחזקה בתקופת הקורונה ב-2020, ונמשכה למעשה עד פרוץ המלחמה. רבים שמאסו בצפיפות בערי המרכז באורח החיים האינטנסיבי, בעיות התחבורה והחסרונות בעיר, מצאו מיפלט ואיכות חיים טובה בהרבה ביישובים הפרוסים בצפון כולל בסמוכים לקו העימות.
הטבות המס וההקלות הכלכליות בהחלט היו גם שיקול במעבר לצפון. למצוא מגורים בשכירות או לרכוש בית פרטי בסביבה ירוקה במחיר שרק אפשר לחלום עליו לעומת המחירים במרכז, בהחלט משך צעירים רבים, עצמאים, אך גם משפחות רבות שבחרו לעשות שינוי באורח החיים. תופעת 'הנוודים הדיגיטליים' שמאפשרת לכל אחד כיום לעסוק במקצוע שלו מרחוק, עם לפטופ ואינטרנט, בהחלט הפכה לטרנד ברבים מהיישובים הקיבוצים והמושבים. צריך לזכור שרבים מתושבי הצפון עוסקים בתיירות, אלפי צימרים צמודים לבתים הם מראה שכיח שסיפק פרנסה נוספת או עיקרית לתושבים בצפון, לוותיקים והחדשים שהגיעו.
האיום הקבוע של הטרור מצפון
התמקמות חיזבאללה ממש צמוד לגדר הגבול היה בהחלט ברקע מטריד ומעורר חשש, אך במפתיע לא השפיע באופן קיצוני על חיי התושבים באזור, וגם בשנים האחרונות ההגירה לצפון היתה חיובית ומורגשת מה שהעלה את מחירי הנדל"ן למגורים לקנייה ולהשכרה.
אם חשבתם שכל היישובים בוודאי הסמוכים לגדר מוגנו מזמן, טעיתם ובגדול. אמנם ב-2018 הוחלט ליזום תוכנית למיגון יישובי הצפון עם שם יפה 'מגן הצפון' פרויקט משותף למשרד הביטחון ופיקוד העורף. תוכנית 'מגן הצפון' הייתה אמורה בשלב הראשון למגן 21 ישובים צמודי גדר, כאשר את העבודות מבצעת מנהלת 'מגן הצפון' באגף ההנדסה והבינוי של משרד הביטחון בשיתוף עם פיקוד העורף, התקציב המתוכנן לפרויקט היה כ-5 מיליארד שקלים.
בצפון חסרים אלפי ממ"דים וחדרי ביטחון
בצירוף מקרים מעניין, ב-2.4.23 הודיע משרד הביטחון כי "הוחל בהקמת ממ"דים ביישוב אדמית ומאות ממ"דים ביישובים נוספים בגבול הצפון, בהם: משגב עם – שם נבנים 122 ממ"דים, מרגליות – 67 ממ"דים, שתולה- 41 ממ"דים, מטולה – 69 ממ"דים, אביבים- 57 ממ"דים ושלומי- 40 ממ"דים."
ב-6.4.23 ערב פסח בוצעה התקפה כבדה עם ירי של עשרות רקטות מלבנון על הצפון, הפעם ראשי היישובים תקפו בחריפות את הממשלה ומשרד הביטחון וטענו על מחסור של אלפי חדרי בטחון לתושבים למרות ההבטחות והתקציב שהובטח. בקרית שמונה מסתבר לדברי ראש העיר שטרן חסרים כ-3,000 חדרי בטחון מוגנים, ראש מועצת שלומי נעמן טען ש-4,000 תושבים בשלומי ללא מיגון. מסתבר שמהתקציב המתוכנן קוצצו מאות מיליוני שקלים, 250 מיליון שקלים תוכננו להיות מושקעים בפרויקט בתקציב 2022, ו-500 מיליון שקלים בשנת 2023.
אגב בנובמבר 21' נבנה סוף סוף הממ"ד הראשון בכפר יובל, ונכון להיום נמצאים בתהליכי בנייה כ-1,200 ממ"דים בלבד, מתוך 5,000 שאמורים להיבנות. הפער הוא קריטי מול הצורך במיספר הממ"דים וחדרי הביטחון, וכך הגענו למצב הביטחוני הנפיץ כיום בגבול הצפון עם תקריות מידי יום, כשלרבים מעשרות אלפי התושבים המפונים שישובו לביתם בעתיד הלא ידוע אין מיגון.
הנדל"ן למגורים בצפון עד למלחמה היה במגמת עלייה
לפי דו"ח הלמ"ס מ-11.23 מחוז הצפון הוביל את התייקרות מחירי הדירות למגורים עם עלייה שנתית של 2.8%. מבין היישובים הגדולים בצפון הסמוכים לקו הגבול ניתן למנות את קרית שמונה השוכנת באצבע הגליל עם כ-23,000 תושבים, מעלות עם כ-22,000 תושבים והיישוב שלומי בגלל המערבי עם כ-8,000 תושבים. בשנים האחרונות זינקו המחירים ביישובי הצפון בחלק מהמקומות בעשרות אחוזים, כמו המגמה הכללית במחירי הנדל"ן ב21 ו22, מה יקרה עכשיו? די ברור שירידות המחירים שהחלו יתגברו, כי במצב של חוסר ודאות כמו שקיים כיום בצפון וזה רק הפרומו, השוק מגיב מהר ובחדות למטה.
שוק הנדל"ן למגורים בצפון מציע מגוון רחב של אופציות מגורים לרכישה והשכרה החל מדירות בבניינים, ועד בתים פרטיים מרווחים בקיבוצים במושבים ובערים, והמחירים בהתאם אך בוודאי נמוכים בהרבה מהמרכז.
דוגמאות למחירי נדל"ן למגורים בצפון
קרית שמונה - נוף החרמון, קוטג', 4 ח', 104 מ"ר, 1,300.000שקלים.
דופלקס שכ' הוורדים, 3.5 ח' שינה, 2 שירותים ו-2 מקלחות, מחסן, 'חייב להימכר' (הערה במודעה מ.ק), 1,000.000שקלים.
בשכונת הוורדים, חצב, 4.5 ח', ק' 2, 100 מ"ר, 3 ח' שינה, נוף לחרמון, 1,000,000שקלים.
השופטים, דירת גן, 3 ח', 100 מ"ר, קרקע, 850,000 שקלים.
מעלות – אורנים, 5.5 ח', ק'1, 145 מ"ר, ממ"ד, 1,490,000שקלים.
בית פרטי, דוד המלך, 4 ח' קרקע, 344 מ"ר, 1,350,000שקלים.
שכונה ותיקה, הרצל, 4 ח', ק'1, 90 מ"ר, 865,000 שקלים.
שלומי – הסחלב, דו משפחתי, 5 ח', קרקע, 200 מ"ר, 1,690,000 שקלים.
שכונת יערית, דופלקס, 5ח', ק'1, 175 מ"ר, 1,720,000שקלים.
נווה רבין, דופלקס, 5ח' ק'2, 157 מ"ר, 1,360,000 שקלים.
במטולה – קוטג' דו משפחתי בשטח 165 מ"ר, 5 ח', נימכר ב-1.9 מיליון שקלים.
בקיבוצים ובמושבים – מחירי בתים פרטיים לפני המלחמה היו בין 1.4 מיליון ל-2 מיליון לבית פרטי 5 ח' 150 מ"ר.
בתים בקיבוצים ובמושבים הסמוכים לגדר על שטח של 200 מ"ר ויותר, יכולים היו להימכר עד לאחרונה במחיר של בין 2.5 מיליון שקלים ל 3 מיליון שקלים.
הזדמנות או סיכון?
אזור הצפון הוא חבל ארץ קסום מהיפים במדינה, עם שמורות טבע מסלולי טיולים ואחד המקומות האהובים ביותר לבילוי של רוב הציבור. אין ספק שגם אם לפנינו תקופה קשה ואפילו מלחמה בצפון, בסופו של דבר אנשים יחזרו לבלות בצפון וגם לבחור בו למגורים ותעסוקה עם איכות חיים גבוהה.
אבל הכל מתחיל ונגמר באיך תסתיים המערכה מול ארגוני הטרור בצפון, ובראשם החיזבאללה המסוכן מביניהם.
יתכן שזו תקופה טובה למי שמחפש הזדמנויות לרכישה של נדל"ן כמו באזור הדרום שמתחיל להתאושש, גם באזור הצפון שנימצא להבדיל בתקופת המתנה מתוחה, החלטה שטומנת בחובה כמובן סיכונים ואי וודאות לגבי ההתפתחויות. כיום לא ניתן לדעת אם אנחנו לפני מלחמה לא פשוטה מול החיזבאללה, או אולי לפתרון מדיני שירחיק את ארגון הטרור מעבר לליטני כפי שנקבע בהחלטה 1701 אחרי מלחמת לבנון השנייה ב- 2006, החלטה שכבר שנים לא מיושמת ולדעת פרשנים הסיכויים שתיושם עכשיו בפיקוח האו"ם נמוכים מאוד.
מתוך 130,000 המפונים כ-60,000 הם תושבי הצפון שפונו מעשרות יישובים המאוימים ע"י החיזבאללה. אם בדרום מתחילה להתבהר תמונת המלחמה וצה"ל ממשיך להעמיק את שליטתו בעזה, נידמה שבצפון ביישובי קו העימות ואפילו ביישובים המרוחקים יותר, לא מעיזים לחשוב אפילו על היום שיחזרו לביתם, וכשיחזרו מסתבר שאין לרבים מהתושבים מיגון בבית.
התנאי הצודק של תושבי הצפון המפונים והמובן מבחינתם, הוא חד משמעי, הסרת האיום של ארגון הטרור החיזבאללה שעד פרוץ המלחמה היה צמוד לגדרות היישובים, וגם כיום מנסה לפגוע לא רק בחיילי צה"ל, אלא גם במעט התושבים שנותרו ביישובים במיוחד הסמוכים לגדר באופן יום יומי.
הטרנד למגורים בבית פרטי בצפון זינק בתקופת הקורונה
יישובי הצפון במיוחד האזורים הכפריים הקיבוצים והמושבים, ידעו תקופת פריחה שהתחזקה בתקופת הקורונה ב-2020, ונמשכה למעשה עד פרוץ המלחמה. רבים שמאסו בצפיפות בערי המרכז באורח החיים האינטנסיבי, בעיות התחבורה והחסרונות בעיר, מצאו מיפלט ואיכות חיים טובה בהרבה ביישובים הפרוסים בצפון כולל בסמוכים לקו העימות.
הטבות המס וההקלות הכלכליות בהחלט היו גם שיקול במעבר לצפון. למצוא מגורים בשכירות או לרכוש בית פרטי בסביבה ירוקה במחיר שרק אפשר לחלום עליו לעומת המחירים במרכז, בהחלט משך צעירים רבים, עצמאים, אך גם משפחות רבות שבחרו לעשות שינוי באורח החיים. תופעת 'הנוודים הדיגיטליים' שמאפשרת לכל אחד כיום לעסוק במקצוע שלו מרחוק, עם לפטופ ואינטרנט, בהחלט הפכה לטרנד ברבים מהיישובים הקיבוצים והמושבים. צריך לזכור שרבים מתושבי הצפון עוסקים בתיירות, אלפי צימרים צמודים לבתים הם מראה שכיח שסיפק פרנסה נוספת או עיקרית לתושבים בצפון, לוותיקים והחדשים שהגיעו.
האיום הקבוע של הטרור מצפון
התמקמות חיזבאללה ממש צמוד לגדר הגבול היה בהחלט ברקע מטריד ומעורר חשש, אך במפתיע לא השפיע באופן קיצוני על חיי התושבים באזור, וגם בשנים האחרונות ההגירה לצפון היתה חיובית ומורגשת מה שהעלה את מחירי הנדל"ן למגורים לקנייה ולהשכרה.
אם חשבתם שכל היישובים בוודאי הסמוכים לגדר מוגנו מזמן, טעיתם ובגדול. אמנם ב-2018 הוחלט ליזום תוכנית למיגון יישובי הצפון עם שם יפה 'מגן הצפון' פרויקט משותף למשרד הביטחון ופיקוד העורף. תוכנית 'מגן הצפון' הייתה אמורה בשלב הראשון למגן 21 ישובים צמודי גדר, כאשר את העבודות מבצעת מנהלת 'מגן הצפון' באגף ההנדסה והבינוי של משרד הביטחון בשיתוף עם פיקוד העורף, התקציב המתוכנן לפרויקט היה כ-5 מיליארד שקלים.
בצפון חסרים אלפי ממ"דים וחדרי ביטחון
בצירוף מקרים מעניין, ב-2.4.23 הודיע משרד הביטחון כי "הוחל בהקמת ממ"דים ביישוב אדמית ומאות ממ"דים ביישובים נוספים בגבול הצפון, בהם: משגב עם – שם נבנים 122 ממ"דים, מרגליות – 67 ממ"דים, שתולה- 41 ממ"דים, מטולה – 69 ממ"דים, אביבים- 57 ממ"דים ושלומי- 40 ממ"דים."
ב-6.4.23 ערב פסח בוצעה התקפה כבדה עם ירי של עשרות רקטות מלבנון על הצפון, הפעם ראשי היישובים תקפו בחריפות את הממשלה ומשרד הביטחון וטענו על מחסור של אלפי חדרי בטחון לתושבים למרות ההבטחות והתקציב שהובטח. בקרית שמונה מסתבר לדברי ראש העיר שטרן חסרים כ-3,000 חדרי בטחון מוגנים, ראש מועצת שלומי נעמן טען ש-4,000 תושבים בשלומי ללא מיגון. מסתבר שמהתקציב המתוכנן קוצצו מאות מיליוני שקלים, 250 מיליון שקלים תוכננו להיות מושקעים בפרויקט בתקציב 2022, ו-500 מיליון שקלים בשנת 2023.
אגב בנובמבר 21' נבנה סוף סוף הממ"ד הראשון בכפר יובל, ונכון להיום נמצאים בתהליכי בנייה כ-1,200 ממ"דים בלבד, מתוך 5,000 שאמורים להיבנות. הפער הוא קריטי מול הצורך במיספר הממ"דים וחדרי הביטחון, וכך הגענו למצב הביטחוני הנפיץ כיום בגבול הצפון עם תקריות מידי יום, כשלרבים מעשרות אלפי התושבים המפונים שישובו לביתם בעתיד הלא ידוע אין מיגון.
הנדל"ן למגורים בצפון עד למלחמה היה במגמת עלייה
לפי דו"ח הלמ"ס מ-11.23 מחוז הצפון הוביל את התייקרות מחירי הדירות למגורים עם עלייה שנתית של 2.8%. מבין היישובים הגדולים בצפון הסמוכים לקו הגבול ניתן למנות את קרית שמונה השוכנת באצבע הגליל עם כ-23,000 תושבים, מעלות עם כ-22,000 תושבים והיישוב שלומי בגלל המערבי עם כ-8,000 תושבים. בשנים האחרונות זינקו המחירים ביישובי הצפון בחלק מהמקומות בעשרות אחוזים, כמו המגמה הכללית במחירי הנדל"ן ב21 ו22, מה יקרה עכשיו? די ברור שירידות המחירים שהחלו יתגברו, כי במצב של חוסר ודאות כמו שקיים כיום בצפון וזה רק הפרומו, השוק מגיב מהר ובחדות למטה.
שוק הנדל"ן למגורים בצפון מציע מגוון רחב של אופציות מגורים לרכישה והשכרה החל מדירות בבניינים, ועד בתים פרטיים מרווחים בקיבוצים במושבים ובערים, והמחירים בהתאם אך בוודאי נמוכים בהרבה מהמרכז.
דוגמאות למחירי נדל"ן למגורים בצפון
קרית שמונה - נוף החרמון, קוטג', 4 ח', 104 מ"ר, 1,300.000שקלים.
דופלקס שכ' הוורדים, 3.5 ח' שינה, 2 שירותים ו-2 מקלחות, מחסן, 'חייב להימכר' (הערה במודעה מ.ק), 1,000.000שקלים.
בשכונת הוורדים, חצב, 4.5 ח', ק' 2, 100 מ"ר, 3 ח' שינה, נוף לחרמון, 1,000,000שקלים.
השופטים, דירת גן, 3 ח', 100 מ"ר, קרקע, 850,000 שקלים.
מעלות – אורנים, 5.5 ח', ק'1, 145 מ"ר, ממ"ד, 1,490,000שקלים.
בית פרטי, דוד המלך, 4 ח' קרקע, 344 מ"ר, 1,350,000שקלים.
שכונה ותיקה, הרצל, 4 ח', ק'1, 90 מ"ר, 865,000 שקלים.
שלומי – הסחלב, דו משפחתי, 5 ח', קרקע, 200 מ"ר, 1,690,000 שקלים.
שכונת יערית, דופלקס, 5ח', ק'1, 175 מ"ר, 1,720,000שקלים.
נווה רבין, דופלקס, 5ח' ק'2, 157 מ"ר, 1,360,000 שקלים.
במטולה – קוטג' דו משפחתי בשטח 165 מ"ר, 5 ח', נימכר ב-1.9 מיליון שקלים.
בקיבוצים ובמושבים – מחירי בתים פרטיים לפני המלחמה היו בין 1.4 מיליון ל-2 מיליון לבית פרטי 5 ח' 150 מ"ר.
בתים בקיבוצים ובמושבים הסמוכים לגדר על שטח של 200 מ"ר ויותר, יכולים היו להימכר עד לאחרונה במחיר של בין 2.5 מיליון שקלים ל 3 מיליון שקלים.
הזדמנות או סיכון?
אזור הצפון הוא חבל ארץ קסום מהיפים במדינה, עם שמורות טבע מסלולי טיולים ואחד המקומות האהובים ביותר לבילוי של רוב הציבור. אין ספק שגם אם לפנינו תקופה קשה ואפילו מלחמה בצפון, בסופו של דבר אנשים יחזרו לבלות בצפון וגם לבחור בו למגורים ותעסוקה עם איכות חיים גבוהה.
אבל הכל מתחיל ונגמר באיך תסתיים המערכה מול ארגוני הטרור בצפון, ובראשם החיזבאללה המסוכן מביניהם.
יתכן שזו תקופה טובה למי שמחפש הזדמנויות לרכישה של נדל"ן כמו באזור הדרום שמתחיל להתאושש, גם באזור הצפון שנימצא להבדיל בתקופת המתנה מתוחה, החלטה שטומנת בחובה כמובן סיכונים ואי וודאות לגבי ההתפתחויות. כיום לא ניתן לדעת אם אנחנו לפני מלחמה לא פשוטה מול החיזבאללה, או אולי לפתרון מדיני שירחיק את ארגון הטרור מעבר לליטני כפי שנקבע בהחלטה 1701 אחרי מלחמת לבנון השנייה ב- 2006, החלטה שכבר שנים לא מיושמת ולדעת פרשנים הסיכויים שתיושם עכשיו בפיקוח האו"ם נמוכים מאוד.
