Image by Tom from Pixabay
מוטי קפלן
29/12/2023
מה מציעה התוכנית ולמי?
תוכנית 'דירה בהנחה' מציעה לזכאים מספר מסלולי דיור במחיר מופחת (מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת ודירה להשכיר), ומיועדת גם ל'משפרי דיור' לפי התנאים שיפורטו בהמשך.
ההנחה במסלול מחיר מטרה מוגבלת ל-20% ממחיר הדירה או ל-300,000 לפי הסכום הנמוך מבניהם. משרד הבינוי והשיכון קבע את המפרטים הטכניים לדירות שנמכרות בתוכנית. הדירות נמכרות בהנחה בעקבות סבסוד עלויות הקרקע והפיתוח.
בהגדרה הבסיסית התוכנית מיועדת ל'חסרי דירה' - מוגדרים מי שבמשך 3 שנים לפני שקיבלו את אישור הזכאות לתוכנית, הם לא היו הבעלים של דירה או מעל ל-1/3 דירה. הם צריכים להמשיך לענות על התנאים המפורטים בהגדרות עד שיחתמו על חוזה לרכישת דירה בתוכנית.
׳משפרי דיור׳ - אם בתום שנה מההגרלה הראשונה נשארו בפרויקט דירות שלא רכשו אותן חסרי דירה, הן יימכרו בתנאי הזכייה גם למי שעונים על הגדרת 'משפרי דיור'. משפרי דיור הם מי שהיה בבעלותם נכס ב-3 השנים שקדמו לרכישת הדירה החדשה והנכס יימכר לא יאוחר מ-12 חודשים אחרי שיקבלו אישור לאכלוס הדירה (טופס 4). אגב, בעלות על הנכס תיחשב גם אם הבעלים הוא אחד משני בני זוג.
עדיפות ל'בן מקום'
מי שמתגוררים ב-3 השנים האחרונות או ב-4 מתוך 10 השנים האחרונות בתחום הרשות שבה ייבנה פרויקט מסוים יקבלו עדיפות והקצאת דירות בהגרלה לאותו פרויקט. כתובות המגורים של כל אחד מבני הזוג מועברות בנפרד מרשות האוכלוסין למשרד הבינוי והשיכון. בהתאם לנתונים אלה המשרד יקבע אם הם בני המקום, אין אפשרות לערער על הקביעה.
7,000 דירות יוגרלו
בהגרלה האחרונה שנפתחה ב-26.12.23 יוגרלו כ-7,000 יחידות דיור ב-16 יישובים ברחבי הארץ בהם. העיר בה יש סיכוי גבוה באופן יחסי לזכות בגלל מספר יחידות הדיור שיוגרלו בה, היא קריית גת עם 2,666 דירות. הזכאים להירשם הם כל חסרי הדירה בעלי אישור זכאות בתוקף. בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה בצל מלחמת 'חרבות ברזל', תינתן עדיפות למשרתי מילואים פעילים ולמשפחות עם ילדים נכים.
כפי שהיה בהגרלות קודמות, יש הגבלה להרשמה להגרלות הראשונות לשלושה יישובים בלבד, אך מותר להירשם לכל ההגרלות באותם היישובים ללא הגבלה, בסדרת הגרלות המשך אין הגבלה על מספר ההגרלות. כמו כן, אין חשיבות למועד ההרשמה להגרלה במהלך ימי ההרשמה. תוצאות ההגרלה צפויות להימסר לזוכים במהלך חודש מרץ 24.
מימוש זכייה אחת במסגרת התוכנית
חשוב לציין כי ניתן לממש זכייה אחת בלבד, כך שאם זכאי זכה במסגרת תוכנית אחרת כמו למשל מענקי יד שנייה' לא ניתן להירשם להגרלות דירה בהנחה שכוללות דירות חדשות מקבלן. מי שיקבל הודעה על זכייתו בתוכנית מענקי יד שנייה, תבוטל הרשמתו לכל ההגרלות האחרות שנרשם אליהן במסגרת דירה בהנחה ולא יאושר לו להירשם להגרלות נוספות (אלא אם יחליט לבטל את זכייתו בהגרלה זו). כ'כ יוסר רישום הזוכה מרשימות ההמתנה בהגרלות קודמות שבהן השתתף, וכך תימנע ממנו האפשרות לזכות בהגרלות דירה בהנחה, גם אם לא מימש עדיין את זכייתו.
לרוכשי דירה בתוכנית אסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4, או במשך 7 שנים ממועד ההגרלה שבה זכו, לפי המועד המוקדם מביניהם.
תושבים ביישובי קו העימות זכאים למענק ביטחוני עבור בניית ממ'ד בדירתם.
כשדירה בהנחה הופכת להיות דירה באנחה..
זכינו בשנת 2019 אין עדיין התקדמות...עוד הגרלה!! חבל שלא מטפלים בהגרלות קודמות', זו התגובה שכתבה זוכה מתוסכלת בהגרלה שהתקיימה לפני כ- 5 שנים, באחד האתרים שעסקו בהודעה על פתיחת ההרשמה להגרלה האחרונה. היא מייצגת לא מעט זוכים מאוכזבים, שחשבו בתמימות שהם ברי מזל שזכו ב'פרס הגדול' והנה הם נכנסים לדירה חדשה בעלות נמוכה ממחירי השוק, והבינו באיחור לצערם שהם בעצם רכשו רק זכות לדירה, ושזו בפועל יותר דירה באנחה.
אין ספק שהמטרה בפרויקט היתה טובה, להקל על חסרי הדירה במיוחד הזוגות הצעירים להגיע לדירה בישראל, קורת גג מה בסך הכל ביקשו, במחיר הגיוני ובעיקר בתנאים משופרים ממה שמציע השוק החופשי.
יתכן שהיתה מטרה 'סמויה' נלווית, במיוחד בשנים האחרונות עם הגאות והזינוק במחירי הדיור, להוציא מהשוק מאות אלפי רוכשים פוטנציאלים, ואולי לנסות בדרך זו להוריד את הביקושים שגרמו להעלאת מחירים דרסטית בשוק.
לפי ניתוח הגרלות קודמות בממוצע משתתפים בכל הגרלה כ-100,000 זכאים. כ-70% מהזוכים מתגוררים בדירה שזכו בה ואינם מתכוונים למכור את הדירה.
החסרונות הבולטים של תוכנית 'דירה בהנחה'
בשתי מילים – אי וודאות. זאת בנוסף להוצאות כלכליות משמעותיות שחייבים לקחת בחשבון גם אם זכיתם בהגרלה. יש לזכור כי במקרים רבים הקבלנים שזכו במכרזים טרם החלו אפילו בהליך הבסיסי של קבלת היתר לבנייה, לפרויקט שבו זכיתם.
אפשרות בחירת דירה בפרויקט מוגבלת. בהתאם לדירות שיישארו בפרויקט.
שכ"'ד בתקופת ההמתנה. קחו בחשבון גם 4 שנים ויותר, עד לכניסה לדירה.
משכנתא. עלויות משכנתא שתצטרכו להתחיל לשלם עם חתימת החוזה, במיוחד אם אין לכם הון עצמי מספיק.
מדד תשומות הבנייה. תצטרכו להוסיף למחיר הדירה בהתאם לעליית המדד.
התייקרות השוק בזמן ההמתנה. יתכן שהשוק יתייקר יותר מההנחה לדירה.
לא ניתן למכור את הדירה. במשך 5 עד 7 שנים.
מה האלטרנטיבות שכדאי לבחון לפני החלטה על דירה בהנחה?
דירה חדשה מקבלן. דירה מוכנה, או בשלבים מתקדמים שניתנת לאיכלוס בטווח סביר למשל עד שנתיים.
דירות יד 2 לרכישה מיידית. דירה שאתם יכולים לרכוש מייד ללא אי וודאות.
מיזם נחמד אולם עם המון חסרונות
דירה בהנחה היא מיזם נחמד מתוך רצון אולי להקל על חסרי הדירה, במיוחד צעירים ללא הון עצמי גבוה ומשאבים, להם זאת אפשרות סבירה. כיום התוכנית הרבה פחות אטרקטיבית לאור חסרונותיה הבולטים הנ"ל, ביחס לעבר כשההפרש במחיר בין דירה בשוק החופשי באותו אזור, לבין דירה במסגרת הפרויקט היה משמעותי והיווה 'זכייה' של ממש במאות אלפי שקלים. כיום בניכוי ההוצאות הנלוות כפי שציינו מרגע הזכייה עד קבלת הדירה, והחסרונות הלא מעטים, הכדאיות ל'דירה בהנחה' פחתה משמעותית. נדמה שמדובר בתוכנית שנועדה להיות יותר פתרון פסיכולוגי ותדמיתי של הגופים האחראים להתמודד עם מצוקת הדיור, כלפי מי שמתקשים ברכישת דירה לאור ההתייקרויות במיוחד בשנים האחרונות.
במיוחד במגמה הברורה של ירידת מחירי הדירות מתחילת 23, בחלק מהמקומות באופן דרמטי, מגמה שצפויה להימשך לדעת רבים מהמומחים (אולי פחות לדעת הקבלנים..), גם בשנת 2024 והלאה, עוד יותר שווה לחשוב אם זה הפתרון הכדאי עבורכם. לאור המספר חסר התקדים של דירות חדשות מהקבלנים העומדות על המדף ומצפות לשווא לקונים. זאת במקביל לגידול משמעותי בהתחלות הבנייה ומספר הדירות בבנייה פעילה, אולי כדאי לרכוש דירה היכן שאתם מעוניינים, ולא להיות תלויים במזל שיחליט עבורכם היכן תהיה דירתכם, ולהיות כפופים למגבלות של התוכנית.
'דירה בהנחה' היא תוכנית דגל שיזמה מדינת ישראל במטרה להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. 'דירה בהנחה' היא שם כולל למגוון תוכניות הדיור של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל: מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר.
מה מציעה התוכנית ולמי?
תוכנית 'דירה בהנחה' מציעה לזכאים מספר מסלולי דיור במחיר מופחת (מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת ודירה להשכיר), ומיועדת גם ל'משפרי דיור' לפי התנאים שיפורטו בהמשך.
ההנחה במסלול מחיר מטרה מוגבלת ל-20% ממחיר הדירה או ל-300,000 לפי הסכום הנמוך מבניהם. משרד הבינוי והשיכון קבע את המפרטים הטכניים לדירות שנמכרות בתוכנית. הדירות נמכרות בהנחה בעקבות סבסוד עלויות הקרקע והפיתוח.
בהגדרה הבסיסית התוכנית מיועדת ל'חסרי דירה' - מוגדרים מי שבמשך 3 שנים לפני שקיבלו את אישור הזכאות לתוכנית, הם לא היו הבעלים של דירה או מעל ל-1/3 דירה. הם צריכים להמשיך לענות על התנאים המפורטים בהגדרות עד שיחתמו על חוזה לרכישת דירה בתוכנית.
׳משפרי דיור׳ - אם בתום שנה מההגרלה הראשונה נשארו בפרויקט דירות שלא רכשו אותן חסרי דירה, הן יימכרו בתנאי הזכייה גם למי שעונים על הגדרת 'משפרי דיור'. משפרי דיור הם מי שהיה בבעלותם נכס ב-3 השנים שקדמו לרכישת הדירה החדשה והנכס יימכר לא יאוחר מ-12 חודשים אחרי שיקבלו אישור לאכלוס הדירה (טופס 4). אגב, בעלות על הנכס תיחשב גם אם הבעלים הוא אחד משני בני זוג.
עדיפות ל'בן מקום'
מי שמתגוררים ב-3 השנים האחרונות או ב-4 מתוך 10 השנים האחרונות בתחום הרשות שבה ייבנה פרויקט מסוים יקבלו עדיפות והקצאת דירות בהגרלה לאותו פרויקט. כתובות המגורים של כל אחד מבני הזוג מועברות בנפרד מרשות האוכלוסין למשרד הבינוי והשיכון. בהתאם לנתונים אלה המשרד יקבע אם הם בני המקום, אין אפשרות לערער על הקביעה.
7,000 דירות יוגרלו
בהגרלה האחרונה שנפתחה ב-26.12.23 יוגרלו כ-7,000 יחידות דיור ב-16 יישובים ברחבי הארץ בהם. העיר בה יש סיכוי גבוה באופן יחסי לזכות בגלל מספר יחידות הדיור שיוגרלו בה, היא קריית גת עם 2,666 דירות. הזכאים להירשם הם כל חסרי הדירה בעלי אישור זכאות בתוקף. בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה בצל מלחמת 'חרבות ברזל', תינתן עדיפות למשרתי מילואים פעילים ולמשפחות עם ילדים נכים.
כפי שהיה בהגרלות קודמות, יש הגבלה להרשמה להגרלות הראשונות לשלושה יישובים בלבד, אך מותר להירשם לכל ההגרלות באותם היישובים ללא הגבלה, בסדרת הגרלות המשך אין הגבלה על מספר ההגרלות. כמו כן, אין חשיבות למועד ההרשמה להגרלה במהלך ימי ההרשמה. תוצאות ההגרלה צפויות להימסר לזוכים במהלך חודש מרץ 24.
מימוש זכייה אחת במסגרת התוכנית
חשוב לציין כי ניתן לממש זכייה אחת בלבד, כך שאם זכאי זכה במסגרת תוכנית אחרת כמו למשל מענקי יד שנייה' לא ניתן להירשם להגרלות דירה בהנחה שכוללות דירות חדשות מקבלן. מי שיקבל הודעה על זכייתו בתוכנית מענקי יד שנייה, תבוטל הרשמתו לכל ההגרלות האחרות שנרשם אליהן במסגרת דירה בהנחה ולא יאושר לו להירשם להגרלות נוספות (אלא אם יחליט לבטל את זכייתו בהגרלה זו). כ'כ יוסר רישום הזוכה מרשימות ההמתנה בהגרלות קודמות שבהן השתתף, וכך תימנע ממנו האפשרות לזכות בהגרלות דירה בהנחה, גם אם לא מימש עדיין את זכייתו.
לרוכשי דירה בתוכנית אסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4, או במשך 7 שנים ממועד ההגרלה שבה זכו, לפי המועד המוקדם מביניהם.
תושבים ביישובי קו העימות זכאים למענק ביטחוני עבור בניית ממ'ד בדירתם.
כשדירה בהנחה הופכת להיות דירה באנחה..
זכינו בשנת 2019 אין עדיין התקדמות...עוד הגרלה!! חבל שלא מטפלים בהגרלות קודמות', זו התגובה שכתבה זוכה מתוסכלת בהגרלה שהתקיימה לפני כ- 5 שנים, באחד האתרים שעסקו בהודעה על פתיחת ההרשמה להגרלה האחרונה. היא מייצגת לא מעט זוכים מאוכזבים, שחשבו בתמימות שהם ברי מזל שזכו ב'פרס הגדול' והנה הם נכנסים לדירה חדשה בעלות נמוכה ממחירי השוק, והבינו באיחור לצערם שהם בעצם רכשו רק זכות לדירה, ושזו בפועל יותר דירה באנחה.
אין ספק שהמטרה בפרויקט היתה טובה, להקל על חסרי הדירה במיוחד הזוגות הצעירים להגיע לדירה בישראל, קורת גג מה בסך הכל ביקשו, במחיר הגיוני ובעיקר בתנאים משופרים ממה שמציע השוק החופשי.
יתכן שהיתה מטרה 'סמויה' נלווית, במיוחד בשנים האחרונות עם הגאות והזינוק במחירי הדיור, להוציא מהשוק מאות אלפי רוכשים פוטנציאלים, ואולי לנסות בדרך זו להוריד את הביקושים שגרמו להעלאת מחירים דרסטית בשוק.
לפי ניתוח הגרלות קודמות בממוצע משתתפים בכל הגרלה כ-100,000 זכאים. כ-70% מהזוכים מתגוררים בדירה שזכו בה ואינם מתכוונים למכור את הדירה.
החסרונות הבולטים של תוכנית 'דירה בהנחה'
בשתי מילים – אי וודאות. זאת בנוסף להוצאות כלכליות משמעותיות שחייבים לקחת בחשבון גם אם זכיתם בהגרלה. יש לזכור כי במקרים רבים הקבלנים שזכו במכרזים טרם החלו אפילו בהליך הבסיסי של קבלת היתר לבנייה, לפרויקט שבו זכיתם.
אפשרות בחירת דירה בפרויקט מוגבלת. בהתאם לדירות שיישארו בפרויקט.
שכ"'ד בתקופת ההמתנה. קחו בחשבון גם 4 שנים ויותר, עד לכניסה לדירה.
משכנתא. עלויות משכנתא שתצטרכו להתחיל לשלם עם חתימת החוזה, במיוחד אם אין לכם הון עצמי מספיק.
מדד תשומות הבנייה. תצטרכו להוסיף למחיר הדירה בהתאם לעליית המדד.
התייקרות השוק בזמן ההמתנה. יתכן שהשוק יתייקר יותר מההנחה לדירה.
לא ניתן למכור את הדירה. במשך 5 עד 7 שנים.
מה האלטרנטיבות שכדאי לבחון לפני החלטה על דירה בהנחה?
דירה חדשה מקבלן. דירה מוכנה, או בשלבים מתקדמים שניתנת לאיכלוס בטווח סביר למשל עד שנתיים.
דירות יד 2 לרכישה מיידית. דירה שאתם יכולים לרכוש מייד ללא אי וודאות.
מיזם נחמד אולם עם המון חסרונות
דירה בהנחה היא מיזם נחמד מתוך רצון אולי להקל על חסרי הדירה, במיוחד צעירים ללא הון עצמי גבוה ומשאבים, להם זאת אפשרות סבירה. כיום התוכנית הרבה פחות אטרקטיבית לאור חסרונותיה הבולטים הנ"ל, ביחס לעבר כשההפרש במחיר בין דירה בשוק החופשי באותו אזור, לבין דירה במסגרת הפרויקט היה משמעותי והיווה 'זכייה' של ממש במאות אלפי שקלים. כיום בניכוי ההוצאות הנלוות כפי שציינו מרגע הזכייה עד קבלת הדירה, והחסרונות הלא מעטים, הכדאיות ל'דירה בהנחה' פחתה משמעותית. נדמה שמדובר בתוכנית שנועדה להיות יותר פתרון פסיכולוגי ותדמיתי של הגופים האחראים להתמודד עם מצוקת הדיור, כלפי מי שמתקשים ברכישת דירה לאור ההתייקרויות במיוחד בשנים האחרונות.
במיוחד במגמה הברורה של ירידת מחירי הדירות מתחילת 23, בחלק מהמקומות באופן דרמטי, מגמה שצפויה להימשך לדעת רבים מהמומחים (אולי פחות לדעת הקבלנים..), גם בשנת 2024 והלאה, עוד יותר שווה לחשוב אם זה הפתרון הכדאי עבורכם. לאור המספר חסר התקדים של דירות חדשות מהקבלנים העומדות על המדף ומצפות לשווא לקונים. זאת במקביל לגידול משמעותי בהתחלות הבנייה ומספר הדירות בבנייה פעילה, אולי כדאי לרכוש דירה היכן שאתם מעוניינים, ולא להיות תלויים במזל שיחליט עבורכם היכן תהיה דירתכם, ולהיות כפופים למגבלות של התוכנית.
