צילום מסך מתוך הסקירה
משרד האוצר
10/01/2024
עיקרים
בחודש נובמבר 2023 נרכשו 4,133 דירות (חדשות ויד שניה), הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי נובמבר בעשרים השנים האחרונות לפחות. בהשוואה לנובמבר 2022 זוהי ירידה של 47%, שיעור ירידה מתון בשמונה נקודות אחוז בהשוואה לירידה שנרשמה בחודש אוקטובר 2023 בהשוואה למקביל לו בשנת 2022. בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בחודש אוקטובר האחרון זהו גידול חד של 85%.
בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר על 3,981 דירות, ירידה של 45% בהשוואה לנובמבר 2022 וגידול של 81% בהשוואה לחודש הקודם.
מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו ב- 1,496 דירות, ירידה של 49% בהשוואה לנובמבר 2022. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב- 1,344 דירות, ירידה של 43% בהשוואה לנובמבר 2022 וגידול של 86% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בחודש אוקטובר האחרון.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי חלה ירידה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", כאשר שיעור זה עמד על 61% .שיעור זה נמוך משמעותית, ב- 11 נקודות אחוז, בהשוואה לנובמבר 2022 , כאשר גם בהשוואה לחודש אוקטובר האחרון נרשמה ירידה משמעותית של ארבע נקודות אחוז.
מכירות יד שניה בחודש נובמבר הסתכמו ב- 2,637 דירות, ירידה חדה של 46% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לרמת השפל ההיסטורי שנרשמה בחודש אוקטובר האחרון זהו גידול של 79%.
רכישות המשקיעים בחודש הסתכמו ב- 740 דירות, ירידה חדה של 44% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בחודש אוקטובר חל גידול של 80% ברכישות המשקיעים. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש נובמבר על 17.9%, בדומה לחודש הקודם וגבוה ב- 1 נקודת אחוז בהשוואה לנובמבר 2022.
רכישות המשקיעים בחודש הסתכמו ב- 740 דירות, ירידה חדה של 44% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בחודש אוקטובר חל גידול של 80% ברכישות המשקיעים. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש נובמבר על 17.9%, בדומה לחודש הקודם וגבוה ב- 1 נקודת אחוז בהשוואה לנובמבר 2022.
רכישות תושבי החוץ (נכללים בתוך סגמנט המשקיעים) הסתכמו בחודש נובמבר ב- 77 דירות, ירידה חדה של של 48% בהשוואה לנובמבר אשתקד. במקביל יש לציין כי בחודש נובמבר נמכרו 39 דירות ע"י תושבי חוץ, כך שנטו רכישות תושבי החוץ הסתכמו בחודש נובמבר ב- 38 דירות בלבד.
מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו - 907 דירות, ירידה חדה של %46 בהשוואה לנובמבר 2022, בדומה לשיעור הירידה שנרשם בסך עסקאות יד שניה. בהשוואה לרמה הנמוכה במכירות אלו בחודש אוקטובר זוהי עליה של 85% . אזור ב"ש בולט בירידה מתונה יחסית במכירות המשקיעים בהשוואה לירידה שנרשמה בסך עסקאות יד שניה באזור זה. בולט גידול יחסי במשקל המוכרים שאינם מתגוררים באזור הדרום.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש נובמבר ב- 2,096 דירות, ירידה של 46% בהשוואה לנובמבר 2022. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב- 1,944 דירות, ירידה של 40% בהשוואה לנובמבר 2022 וגידול של 86% בהשוואה לחודש הקןדם.
רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב- 1,297 דירות, ירידה חדה של 51% בהשוואה לנובמבר 2022. זהו שיעור הירידה החד ביותר מבין כל הסגמנטים. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בחודש הקודם זוהי עליה של 75%. לראשונה מזה תקופה ארוכה נרשמה ירידה בשיעור "מצמצמי" הדיור, יתכן בין היתר על רקע העדפה גוברת לרכישת דירות חדשות יחסית, עם ממ"ד.
נתונים ראשוניים לחודש דצמבר מצביעים אף הם על רמה נמוכה של עסקאות ובכך לחתום את שנת 2023 כאחת הנמוכות ביותר בעשרים השנים האחרונות.
סקירת ענף הנדל"ן למגורים חודש נובמבר
בחודש נובמבר 2023 נרכשו 4,133 דירות (חדשות ויד שניה), הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי נובמבר בעשרים השנים האחרונות לפחות. בהשוואה לנובמבר 2022 זוהי ירידה של 47% , שיעור ירידה מתון במעט (בשמונה נקודות אחוז) בהשוואה לירידה שנרשמה בחודש אוקטובר 2023 בהשוואה למקביל לו בשנת 2022. בהשוואה לחודש אוקטובר 2023 נרשם גידול חד של 85% במספר העסקאות, כאשר זה מוסבר בעיקר ברמה הנמוכה במיוחד בעסקאות בחודש בו פרצה המלחמה, כמו גם ממיעוט ימי העבודה בחודש אוקטובר על רקע חג הסוכות. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר ב- 3,981 דירות, ירידה של 45% בהשוואה לנובמבר 2022 וגידול של 81% בהשוואה לחודש הקודם.
כפי שצוין, בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בחודשי נובמבר מאז תחילת שנות האלפיים (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותינו) נמצא כי מספר העסקאות בחודש נובמבר האחרון הינו הנמוך ביותר. כך למשל, אפילו בנובמבר 2002, אשר עמד בצל פרוץ האינתיפאדה השהניה והמיתון במשק, נרשמה רמה גבוהה יותר של עסקאות, בנובמבר 2002, אשר עמד בצל פרוץ האינתיפאדה השהניה והמיתון במשק, נרשמה רמה גבוהה יותר של עסקאות, סגידול משמעותי במספר משקי הבית(. השפל בעסקאות בחודש נובמבר האחרון בולט במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה. בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי נמצא כי בחודשי נובמבר של 2008 (פרוץ המשבר העולמי) וזה של שנת 2011 (המחאה החברתית) נרשמו רמות נמוכות יותר של מכירות קבלנים בהשוואה לנובמבר 2023 (בפער של 16% ו- 5% בהתאמה).
מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו ב- 1,496 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 49% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה באוקטובר 2023 (817 דירות) נרשם גידול של 85% במכירות הקבלנים. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש נובמבר ב- 1,344 דירות, ירידה של 43% בהשוואה לנובמבר 2022 וגידול של 86% בהשוואה לחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש נובמבר נמצא כי בכל האזורים נרשמו ירידות בשיעורים חדים בהשוואה לנובמבר 2022, כאשר אלו נעות בין ירידה של 21% באזור ירושלים לירידה חדה במיוחד של 64% באזור רחובות. יש לציין כי שיעור ירידה זה באזור רחובות הינו חד אף מזה שנרשם בחודש אוקטובר באזור זה (בהשוואה לאוקטובר 2022), בעוד שבמרבית האזורים שיעור הירידה בנובמבר היה מתון מזה שנרשם באוקטובר. יש לציין כי אזור ת"א, אף שרשם ירידה מעט מתונה מזו שנרשמה במכירות הקבלנים ברמה הארצית, בולט עם רמה נמוכה במיוחד של עסקאות, כאשר הסתכמו בפחות ממאה דירות (93 דירות), ממצא חריג באזור זה, בפרט בחודשים שאינם מאופיינים במיעוט ימי עבודה (כמו החודשים בהם חלים חגי תשרי וחג הפסח).
באופן כללי כאשר מפלחים את מכירות הקבלנים בשוק החופשי בין הפריפריה למרכז נמצא כי שיעור הירידה במכירות הקבלנים באזורי הפריפריה בחודש נובמבר היה חד במעט בהשוואה לאזורי הביקוש במרכז (ירידה של 44% לעומת 42%, בהתאמה). בהקשר זה נציין כי מאז חודש אוגוסט 2023 נרשמים שיעורי ירידה חדים יותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזורי הפריפריה, זאת לאחר תקופה ממושכת בהם דווקא במרכז נרשמו שיעורי ירידה חדים יותר. בכך ירד משקל מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזורי הפריפריה משיעור של 52% במרץ 2023 לשיעור של 38% בחודש נובמבר.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה (ביחס למועד החתימה על החוזה) נמצא כי שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" עמד בחודש נובמבר על 61% , שיעור הנמוך משמעותית, ב- 11 נקודות אחוז, בהשוואה לנובמבר 2022, כאשר גם בהשוואה לחודש אוקטובר האחרון נרשמה ירידה משמעותית של ארבע נקודות אחוז בשיעור זה. נתונים אלו יש בהם כדי לרמז כי הירידה החדה במכירות הקבלנים (בהשוואה לנובמבר 2022) חלה במקביל להעדפה גבוה יותר לדירות הנמצאות כבר בתהליך בניה. כמו כן לא ניתן לפסול על הסף קושי גובר של קבלנים לשווק פרוייקטים חדשים, כאשר מלאי הדירות הלא מכורות שבידיהם כבר הגיע עפ"י נתוני הלמ"ס לרמת שיא של 62 אלף דירות בחודש אוקטובר האחרון 2 (גידול חד של 28% בהשוואה לאוקטובר 2022).
הירידה במכירות הקבלנים בחודש נובמבר מצאה ביטוי מקביל בירידה חדה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו. נציין כי במונח זה אנו מתכוונים לתמורה הכספית בגין מכירת הדירות, ללא תלות במועד בו תתקבל תמורה זו 3, ולפני קיזוז התשומות המותרות בניכוי. כך, סך תזרים פוטנציאלי זה עמד בחודש נובמבר על 3.8 מיליארד ₪, ירידה ריאלית בשיעור חד של 37% בהשוואה לנובמבר 2022 . משקל הדירות בסבסוד ממשלתי בסך תזרים זה בחודש נובמבר עמד על 4% בלבד מסך תזרים זה, זאת לעומת חמישית מתזרים זה בנובמבר 2022, זאת על רקע ירידה חדה במיוחד במכירות בסבסוד ממשלתי.
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש נובמבר עמד על 2,637 דירות, ירידה חדה של 46% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בחודש אוקטובר (היה נמוך אף מאפריל 2020, בו פרמה הקורונה) נרשם גידול של 79% במכירות יד שניה.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר עסקאות יד שניה בהשוואה לנובמבר 2022 הקיפה את כל האזורים, כאשר ירידות אלו נעות בין ירידה של 29% באזור נצרת לירידה של 56% באזור חדרה. באזור ב"ש נרשמה ירידה של 53%, בדומה לשיעור הירידה באזור ת"א. יש לציין כי אזור ב"ש, אשר בדר"כ מוביל לסרוגין עם אזור חיפה את מספר העסקאות בדירות יד שניה, וירד למקום הרביעי במכירות אלו בחודש אוקטובר, עבר במעט את אזורי המרכז ורחובות בחודש אוקטובר ובכך מדורג במקום השני, בפער משמעותי אחרי אזור חיפה.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר עסקאות יד שניה בהשוואה לנובמבר 2022 הקיפה את כל האזורים, כאשר ירידות אלו נעות בין ירידה של 29% באזור נצרת לירידה של 56% באזור חדרה. באזור ב"ש נרשמה ירידה של 53%, בדומה לשיעור הירידה באזור ת"א. יש לציין כי אזור ב"ש, אשר בדר"כ מוביל לסרוגין עם אזור חיפה את מספר העסקאות בדירות יד שניה, וירד למקום הרביעי במכירות אלו בחודש אוקטובר, עבר במעט את אזורי המרכז ורחובות בחודש אוקטובר ובכך מדורג במקום השני, בפער משמעותי אחרי אזור חיפה.
רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב- 740 דירות, ירידה חדה של 44% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בחודש אוקטובר חל גידול של 80% ברכישות המשקיעים. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש נובמבר על 17.9%, בדומה לחודש הקודם וגבוה ב- 1 נקודת אחוז בהשוואה לנובמבר 2022.
בפילוח בין דירות חדשות ליד שניה נמצא כי כ- 41% מרכישות המשקיעים בנובמבר היו בפלח השוק של הדירות החדשות, ללא שינוי בהשוואה לתשעת החודשים הראשונים של השנה. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של שתי נקודות אחוז.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה כמעט את כל האזורים כאשר בולטים במיוחד אזורי ב"ש ורחובות עם ירידה של 57% בהשוואה לנובמבר אשתקד. אזור ירושלים רשם ירידה מתונה יחסית, עם שיעור ירידה של 13% ברכישות אלו, לאחר יציבות שנרשמה בחודש הקודם, זאת במידה רבה על רקע מבצע מכירות בפרוייקט חדש, המאופיין באופן יחסי בשיעור גבוה של משקיעים, בכלל זה תושבי חוץ.
על רקע הערכות שנרשמו בקרב פעילים בענף על צפי לגל רכישות של תושבי חוץ נציין כי בחודש נובמבר נרכשו 77 דירות ע"י תושבי חוץ, ירידה של 48% בהשוואה לנובמבר אשתקד (שיעור ירידה חד מזה שנרשם בקרב כלל המשקיעים). במקביל יש לציין כי בחודש נובמבר נמכרו 39 דירות ע"י תושבי חוץ, כך שנטו רכישות תושבי החוץ הסתכמו בחודש נובמבר ב- 38 דירות בלבד. ראה תרשים 10.
על רקע הערכות שנרשמו בקרב פעילים בענף על צפי לגל רכישות של תושבי חוץ נציין כי בחודש נובמבר נרכשו 77 דירות ע"י תושבי חוץ, ירידה של 48% בהשוואה לנובמבר אשתקד (שיעור ירידה חד מזה שנרשם בקרב כלל המשקיעים). במקביל יש לציין כי בחודש נובמבר נמכרו 39 דירות ע"י תושבי חוץ, כך שנטו רכישות תושבי החוץ הסתכמו בחודש נובמבר ב- 38 דירות בלבד. ראה תרשים 10.
מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב- 907 דירות, ירידה חדה של 465 בהשוואה לנובמבר 2022, בדומה לשיעור הירידה שנרשם בסך עסקאות יד שניה. בהשוואה לרמה הנמוכה במכירות אלו בחודש אוקטובר זוהי עליה של 85%.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, כאשר היא נעה בין ירידה של 25% באזור ירושלים לירידה של 655 באזור חדרה (הבולט בירידות חדות גם בסך העסקאות). באזור ב"ש נרשמה ירידה של 44% במכירות המשקיעים, שיעור ירידה מעט מתון מזה שנרשם ברמה הארצית במכירות אלו, זאת כאשר בסך עסקאות יד שניה נרשמה באזור זה ירידה של 53% בחודש נובמבר, שיעור ירידה חד מזה שנרשם ברמה הארצית. בניתוח מאפייני מכירות המשקיעים באזור זה בחודש נובמבר, בהשוואה לחודש אוגוסט, טרום המלחמה 7 עולים כמה ממצאים בולטים, המוצגים בתרשימים 11 ו- 12. כך, בולט למשל גידול בשיעור המוכרים המתגוררים במחוז ת"א (13% מהמוכרים בנובמבר לעומת 10% בחודש אוגוסט). במקביל ירד שיעור המוכרים המתגוררים במחוז הדרום בשש נקודות אחוז. מנגד, בניתוח מחוזות המגורים של מי שרכשו את הדירה ממשקיעים אלו בולטת עליה של עשר נקודות אחוז בקרב מי שמתגוררים במחוז הדרום (מ- 53% בחודש אוגוסט ל- 63% בחודש נובמבר). במקביל נרשמה ירידה של חמש נקודות אחוז בקרב מי שמתגוררים במרכז בקרב רוכשים אלו.
מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש נובמבר, כאשר במהלכו נגרעו ממלאי זה 167 דירות. נציין כי הירידות במלאי זה החלו בחודש דצמבר 2021, לאחר העלאת מס הרכישה על המשקיעים, כאשר בחודשיים שקדמו להעלאת המס (אוקטובר-נובמבר 2021) נרשם גידול חד ברכישות המשקיעים אשר הביא לגידול של כחמשת אלפי דירות ב"מלאי" זה באותם חודשיים. ירידת המלאי מאז דצמבר 2021 מסתכמת בעשרת אלפי דירות. דהיינו, מאז אוקטובר 2021 נגרעו מהמלאי 5.3 אלף דירות בסה"כ.
רכישות הזוגות הצעירים בחודש נובמבר הסתכמו ב- 2,096 דירות, ירידה של 46% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש הקודם זו גידול של 84%. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב- 1,944 דירות, ירידה של 40% בהשוואה לנובמבר 2022 וגידול של 86% בהשוואה לחודש הקןדם.
בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי נמצא כי הירידה החדה ברכישות בנהשוואה לנובמבר 2022 הקיפה את כל האזורים, כאשר היא נעה בין ירידה של 24% ברכישות אלו באזור ירושלים ועד ירידה של 48% באזור רחובות. באזור ב"ש אשר הוביל את הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בחודש אוקטובר, עם ירידה של 65% בהשוואה לאוקטובר 2022, התמתן שיעור הירידה ל- 40% בחודש נובמבר.
סך הרכישות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת") בחודש נובמבר עמד על 152 דירות בלבד, ירידה חדה של 75% לעומת נובמבר 2022. למעלה ממחצית (55%) ממכירות אלו התרכזו בפריפריה (אזורי ב"ש וטבריה).
רכישות "משפרי הדיור" בחודש נובמבר הסתכמו ב- 1,297 דירות, ירידה חדה של 51% בהשוואה לנובמבר 2022. זהו שיעור הירידה החד ביותר מבין כל הסגמנטים. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בחודש הקודם זוהי עליה של 75%.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידות החדות ברכישות משחלפי הדיור הקיפו את כל האזורים, תוך שונות נמוכה יחסית בשיעורי השינוי בין האזורים. כך, גם אזור ירושלים שבלט בשיעורי ירידה מתונים יחסית בקרב המשקיעים והזוגות הצעירים רשם ירידה חדה של 46% ברכישות משפרי הדיור. שיעורי ירידה חדים עוד יותר נרשמו באזור ת"א (ירידה של 67%) ובאזורי חדרה וטבריה (ירידות של 75%).
בניתוח רכישות משחלפי הדיור בחודש נובמבר, בין מי ששיפרו דיור (רכשו דירה יקרה יותר מזו שמכרו) לבין "מצמצמי" הדיור נמצא כי שיעור זה ירד ל- 29% בחודש נובמבר, שיעור הנמוך בארבע נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2022, זאת לאחר שבחודש אוקטובר האחרון נרשמה לראשונה זה תקופה ארוכה בלימה בגידול בשיעור "מצמצמי" הדיור (בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2022), תופעה שהחלה לאחר תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל. ממצאים אלו יש בהם כדי לרמז כי הירידה החדה ברכישות משפרי הדיור בחודשיים הראשונים לפרוץ המלחמה חלה תוך שינוי בתמהיל הרכישות, יתכן בין היתר תוך העדפה לרכישת דירות עם ממ"ד.
