Image by evening_tao on Freepik
מוטי קפלן
16/01/2024
דירות חדשות שנמכרו
בשלושת החודשים ספטמבר-נובמבר 2023 נמכרו 4,760 דירות חדשות, ירידה של 45.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, יוני-אוגוסט 23' 8,720. בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-5,460 דירות, ירידה מתונה יותר של 31.5% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים 7,980.
בחודש נובמבר 23' נמכרו 1,480 דירות חדשות, עלייה של 52.8% לעומת אוקטובר 2023 שבו פרצה מלחמת 'חרבות ברזל'. בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-1,560 דירות, עלייה של 21.3% לעומת חודש אוקטובר 23'. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד (נובמבר 2022) מדובר בירידה של 51.5% ובניכוי עונתיות ירידה מתונה יותר של 43.4%.
ירידה מתמשכת של כמעט 3 שנים
בחינת נתוני המגמה של דירות חדשות שנמכרו מראה כי מחודש אוגוסט 2021 עד חודש פברואר 2023, נרשמה ירידה של 3.7% בממוצע לחודש. לעומת זאת, החל ממרץ 2023 ועד ספטמבר 2023 נרשמה עלייה בשיעור של 2.5% בממוצע לחודש. בשל הנתונים החריגים שנרשמו בחודשים אוקטובר-נובמבר והמצב המתמשך של המלחמה, לא חושבו אומדני מגמה של חודשים אלו. הלמ"ס מתכוון בחודשים הבאים, בהתאם לנתונים שיתקבלו, לבחון את המגמה.
נתוני הלמ"ס מול נתוני בנק ישראל והאוצר
חשוב להבין את ההגדרות והמושגים של הלמ"ס כדי להבין ולנתח נכון את הנתונים התקופתיים, שלעיתים עומדים לכאורה בסתירה או לא תואמים במדויק לנתונים של גופים כלכליים אחרים שמדווחים, כמו הכלכלן הראשי והאוצר, או בנק ישראל.
תיאור הנתונים
מכירת דירות חדשות מתבצעת לאורך כל שלבי הבנייה. נתונים פיזיים על מלאי הדירות החדשות העומדות למכירה ועל מספר הדירות החדשות שנמכרו, מוצגים לפי תקופה ומיקום. הפריטים מסווגים לפי דירות שנמכרו במכירה רגילה (שוק חופשי) ודירות בסבסוד ממשלתי.
דירה חדשה שנמכרה – לצורך תשלום מס רכישה, דירה שזוהתה בעסקה מ'יד ראשונה' בדיווח לרשות המסים.
דירה חדשה שנותרה למכירה – דירה חדשה שנבנתה למטרת מכירה, וברשות המסים טרם התקבל עליה דיווח שנמכרה.
דירה חדשה שנמכרה בסבסוד ממשלתי – דירה שמחירה כולל סבסוד ממשלתי והיא אינה נמכרת במחיר שוק רגיל כגון 'מחיר מטרה', מחיר למשתכן וכדומה'.
חודשי היצע
אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש יימכרו, בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו חודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש, בהנחה שנמכרה לפחות דירה אחת.
בשלושת החודשים האחרונים ספטמבר-נובמבר 2023 נמכרו כ-910 דירות בסבסוד ממשלתי, שהן כ-19.2% מסך מהדירות החדשות שנמכרו.
מעל 63 אלף דירות למכירה
בסוף ספטמבר 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-173.2 אלף דירות! דירות חדשות שנותרו למכירה בסוף נובמבר 2023 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-63,580 דירות. 30.5% מהן במחוז תל אביב (19,420 דירות) ו25.2% במחוז המרכז (16,050 דירות) (תרשים 2).
הירידה החדה במכירות הדירות החדשות בדרום לא מפתיעה לאור אירועי המלחמה, אך בכל זאת ספק אם ירידה או צלילה של 62% היתה צפויה.
דירות חדשות שנמכרו
בשלושת החודשים ספטמבר-נובמבר 2023 נמכרו 4,760 דירות חדשות, ירידה של 45.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, יוני-אוגוסט 23' 8,720. בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-5,460 דירות, ירידה מתונה יותר של 31.5% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים 7,980.
בחודש נובמבר 23' נמכרו 1,480 דירות חדשות, עלייה של 52.8% לעומת אוקטובר 2023 שבו פרצה מלחמת 'חרבות ברזל'. בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-1,560 דירות, עלייה של 21.3% לעומת חודש אוקטובר 23'. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד (נובמבר 2022) מדובר בירידה של 51.5% ובניכוי עונתיות ירידה מתונה יותר של 43.4%.
ירידה מתמשכת של כמעט 3 שנים
בחינת נתוני המגמה של דירות חדשות שנמכרו מראה כי מחודש אוגוסט 2021 עד חודש פברואר 2023, נרשמה ירידה של 3.7% בממוצע לחודש. לעומת זאת, החל ממרץ 2023 ועד ספטמבר 2023 נרשמה עלייה בשיעור של 2.5% בממוצע לחודש. בשל הנתונים החריגים שנרשמו בחודשים אוקטובר-נובמבר והמצב המתמשך של המלחמה, לא חושבו אומדני מגמה של חודשים אלו. הלמ"ס מתכוון בחודשים הבאים, בהתאם לנתונים שיתקבלו, לבחון את המגמה.
נתוני הלמ"ס מול נתוני בנק ישראל והאוצר
חשוב להבין את ההגדרות והמושגים של הלמ"ס כדי להבין ולנתח נכון את הנתונים התקופתיים, שלעיתים עומדים לכאורה בסתירה או לא תואמים במדויק לנתונים של גופים כלכליים אחרים שמדווחים, כמו הכלכלן הראשי והאוצר, או בנק ישראל.
תיאור הנתונים
מכירת דירות חדשות מתבצעת לאורך כל שלבי הבנייה. נתונים פיזיים על מלאי הדירות החדשות העומדות למכירה ועל מספר הדירות החדשות שנמכרו, מוצגים לפי תקופה ומיקום. הפריטים מסווגים לפי דירות שנמכרו במכירה רגילה (שוק חופשי) ודירות בסבסוד ממשלתי.
דירה חדשה שנמכרה – לצורך תשלום מס רכישה, דירה שזוהתה בעסקה מ'יד ראשונה' בדיווח לרשות המסים.
דירה חדשה שנותרה למכירה – דירה חדשה שנבנתה למטרת מכירה, וברשות המסים טרם התקבל עליה דיווח שנמכרה.
דירה חדשה שנמכרה בסבסוד ממשלתי – דירה שמחירה כולל סבסוד ממשלתי והיא אינה נמכרת במחיר שוק רגיל כגון 'מחיר מטרה', מחיר למשתכן וכדומה'.
חודשי היצע
אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש יימכרו, בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו חודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש, בהנחה שנמכרה לפחות דירה אחת.
דירות חדשות שנמכרו בסבסוד ממשלתי
בשלושת החודשים האחרונים ספטמבר-נובמבר 2023 נמכרו כ-910 דירות בסבסוד ממשלתי, שהן כ-19.2% מסך מהדירות החדשות שנמכרו.
ירושלים נמצאת בראש רשימת היישובים עם מספר הדירות הגבוה ביותר שנמכר – 526, בשלושת החודשים ספטמבר-נובמבר 2023. אחריה אשדוד עם 291 דירות, אשקלון – 234, ותל אביב – 214. אשקלון צנחה ב-61.8% במכירות לעומת הדו"ח הקודם. שדרות פחות מ-150 דירות לא כלולה בדו"ח.
מעל 63 אלף דירות למכירה
בסוף ספטמבר 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-173.2 אלף דירות! דירות חדשות שנותרו למכירה בסוף נובמבר 2023 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-63,580 דירות. 30.5% מהן במחוז תל אביב (19,420 דירות) ו25.2% במחוז המרכז (16,050 דירות) (תרשים 2).
