מניבים רוכשת מקרן ריאליטי 50% ממגדל "הארמון" בחיפה בתמורה כוללת של כ-109 מיליון שקל

העסקה משקפת לנכס שווי של 218 מיליון שקל, וזאת לאחר שריאליטי רכשה את הנכס בשנת 2020 תמורת 105 מיליון שקל עם NOI של כ-3.5 מיליון שקל בלבד ופעלה לאכלוסו המלא. 

ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרת מלוא שטחי המגדל הינו כ-14.2 מיליון שקלים, בתוספת החזר בגין עבודות התאמה, ומשקף תשואה של כ-6.85% ביחס לתמורה;  בתקופת החזקתה, השקיעה ריאליטי עשרות מיליוני שקלים בשדרוג המגדל.

המגדל אוכלס ע"י ריאליטי בשוכרי עוגן יציבים בחוזים לטווח ארוך ביניהם מנהל הדיור הממשלתי, בנק דיסקונט וקופות חולים שמהווים יחדיו למעלה מכ-90% מהמגדל. 

שיעור התפוסה במגדל עם השלמת העסקה יעמוד על כ-97% לפחות, זאת לאחר שבמועד רכישתו ב- 2020 עמד על פחות מ 30%, ומאז הניב לריאליטי עשרות מיליוני שקלים; 

כחלק מההסכם, ניתנו לשני הצדדים אופציות הדדיות, שיאפשרו למניבים לרכוש את יתרת זכויות הבעלות במגדל (50%) לחילופין, יאפשרו לקרן ריאליטי למכור את יתרת זכויותיה למניבים;

מניבים קרן הריט החדשה מדווחת על עסקה נוספת, הפעם בתחום הנדל"ן למשרדים, שהיא השנייה עליה מדווחת מניבים מתחילת 2024. במסגרת העסקה תרכוש מניבים מקרן הנדל"ן ריאליטי, 50% ממגדל משרדים ומסחר בחיפה, המוכר בשם "מגדל הארמון", בתמורה ל-103.75 מיליון שקל (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-8.1 מיליון שקל- בעיקר מס רכישה) ובתוספת עבודות התאמה לשוכר בסכום נוסף של 5 מיליון שקל.

כחלק מההסכם, ניתנו לשני הצדדים אופציות הדדיות, במועדים שנקבעו, שיאפשרו למניבים לרכוש את יתרת זכויות הבעלות במגדל (50%) בתמורה למחיר מימוש שיחושב לפי שיעור התשואה העתידי מ-NOI (אופציית Call); לחילופין, יאפשרו לקרן ריאליטי למכור את זכויותיה הנותרות במגדל למניבים בהתאם למחיר המימוש שייקבע (אופציית PUT). 

במסגרת העסקה תרכוש מניבים מחצית מזכויות קרן ריאליטי במגדל הארמון הבנוי על קרקע בשטח של כ-3.5 דונם והממוקם בשכונת הדר בחיפה. המגדל, שנרכש על ידי ריאליטי ב-2020 בתמורה לכ-105 מיליון שקל, כולל 18 קומות מעל 6 קומות מרתפי חניה, בשטח עילי להשכרה של כ-16,000 מ"ר (14,600 מ"ר שטחי משרדים ו-1,400 מ"ר שטחי מסחר) וכ-410 מקומות חניה. ריאליטי פעלה לאכלוסו המלא של הנכס ובמהלך תקופת החזקתה הניב לה הנכס עשרות מיליוני שקלים. לאורך השנים הפעילה הקרן פעילות אימפקט משמעותית בנכס בשיתוף עם עירית חיפה והפעילה חללים לתרבות אמנות וקהילה. בשלוש השנים האחרונות וגם במועד זה, בוצעו ומבוצעות על ידי ריאליטי במגדל עבודות שיפוץ מקיפות של השטחים הציבוריים, המערכות ושטחי הגמר בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים.

השותפים של ריאליטי, צילום: טל גבעוני

בהסכם נקבע שיוסבו למניבים מחצית מזכויות הסכמי השכירות החתומים עם השוכרים במגדל - רובם נותני שירותים ברמת טריפל A. לצד זאת, ההסכם כולל תנאי מתלה לפיו קרן ריאליטי תשלים, תוך תקופה של עד 75 ימים ממועד ההתקשרות בעסקה, התקשרות עם שוכר מהותי שאמור להשלים את השכרת שטחי המשרדים במגדל. מניבים תשלם סך של 5 מיליון שקל נוספים בגין התאמות שבוצעו לאחד משוכרי המגדל ושבגינם מניבים תהיה זכאית להכנסה נוספת.

עם השלמת חתימת הסכם השכירות המהותי הנוסף, צפוי שיעור התפוסה במגדל, לעמוד על כ-97% באופן בו שטח של כ-8,300 מ"ר המהווה למעלה ממחצית משטחי המגדל, יושכר למנהל הדיור הממשלתי לתקופות שכירות שבין 10-13 שנים וזאת לצד שטח של 6,200 מ"ר המהווה כ-38% משטחי המגדל, המושכר כיום לקופות חולים לתקופות שכירות של בין 7-10 שנים. 

ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרת מלוא שטחי המגדל הינו כ-14.2 מיליון שקל, ומשקף תשואה של כ-6.85% ביחס לשווי הנכס וזאת לאחר שבמועד רכישת הנכס על ידי ריאליטי עמד ה NOI על כ-3.5 מיליון שקל בלבד. בנוסף תהיה זכאית מניבים להכנסה נוספת בגין התשלום שישולם על עבודות התאמה לשוכר. תשלום התמורה בעסקה ישולם מיתרות המזומן אשר ברשות מניבים.

את ריאליטי יצגו בעסקה עו"ד קארין פריד ועו"ד שירן חן ממשרד הרצוג פוקס נאמן ואת מניבים יצגו עו"ד יפית פלסנפלד ועו"ד לידור סייג ממשרד גולדפרב גרוס זליגמן.  

עופר אברם, מנכ"ל מניבים קרן הריט החדשה: "אנו שמחים לדווח היום על עסקה חדשה במסגרתה נרכוש 50%  מ'מגדל הארמון' בשכונת הדר בחיפה. מדובר בנכס ייחודי, הממוקם בלב אזור מרכזי במטרופולין חיפה, הכולל שוכרים ברמת טריפל A, במח"מ חוזים ארוך של מעל 9 שנים, עם הכנסה יציבה, בהם מינהל הדיור הממשלתי וקופות חולים. העסקה  החדשה משקפת תשואה של כ-6.85%, והיא תואמת את אסטרטגיית ההשקעה של החברה, לאיתור נכסים ברמת סיכון נמוכה, רמות מחיר למ"ר נמוכות המניבים תשואה טובה ויציבה לאורך זמן. עם השלמת הרכישות האחרונות שביצענו, צפויים לגדול בהתאמה כל הפרמטרים הפיננסיים של החברה, לרבות NOI, FFO והדיבידנד השוטף, תוך התייצבות על שיעור מינוף אופטימלי של כ-50%".

דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי: "מגדל הארמון הוא אחת מעסקאות ההשבחה היפות של קרן ריאליטי  במהלכה זיהינו את הצורך המרכז אזרחי שיתן מענה לצרכי הסביבה. מדובר בנכס שנרכש לפני כשלוש שנים במצב לא מיטבי כש- 28% בלבד מהמבנה היה מאוכלס ומאז פעלה הקרן להשבחתו עם הכנסת שוכרי עוגן מהשורה הראשונה ופעילות אימפקט התומכת בתפיסה העירונית של שכונת הדר כמרכז העיר, והפיכת רחוב הנביאים לציר מסחרי ראשי המחבר בין כרמל לעיר תחתית". 

מניבים ממשיכה לנצל את התקופה הנוכחית לאיתור עסקאות חדשות ולהגדלת הפורטפוליו. בשבוע שעבר דיווחה החברה על עסקה משמעותית לרכישת נכס לוגיסטי, המיועד לתעשייה, אחסנה ומשרדים, באזור התעשייה אפק בראש העין בתמורה לכ-89.8 מיליון שקל, בתוספת מע"מ (לא כולל הוצאות עסקה). בספטמבר 2023 השלימה החברה עסקת Sale & Leaseback, במסגרתה רכשה את מפעל זנלכל באזור התעשייה אלון תבור, והשכירה מחדש את הנכס לזנלכל לתקופה ארוכה. התמורה בעסקה זו הסתכמה לסך של כ-154 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ (לא כולל הוצאות עסקה). 

מניבים, מקרנות הריט הגדולות בישראל, החזיקה, נכון ליום 30 בספטמבר 2023, ב-23 נכסים מניבים, בשטח כולל של כ-282 אלף מ"ר וכ-63 אלף מ"ר שטחי חניה, וכן קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים. סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, נכון ליום 30 בספטמבר 2023, מסתכם בכ-2.9 מיליארד ש"ח. שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ליום 30 בספטמבר 2023, הינו גבוה ומסתכם בכ-97%.

בתשעת החודשים הראשונים של 2023 צמחו הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול בכ-22% לכ-147.9 מיליון ש"ח, לעומת התקופה המקבילה ב-2022. החברה דיווחה על גידול של כ-23% ב-NOI לכ-134.4 מיליון ש"ח ועלייה של 25% ב-FFO הריאלי לכ-101.3 מיליון ש"ח. עם פרסום הדו"חות הכספיים לרבעון השלישי של 2023, החברה העלתה שוב את תחזיותיה לשנת 2023: אומדן ה-NOI מהפעלת הנכסים הקיימים הינו כ-180-182 מיליון ש"ח, ואומדן ה-FFO הריאלי הינו כ-134-136 מיליון ש"ח. החברה צופה כי תחלק דיבידנדים בסך 80-82 מיליון ש"ח.

מגדל הארמון, צילום: צחי קיבנשטיין