חתמתם על הסכם קניית דירה או שכירות דירה ואז פרצה המלחמה, מה עושים? עו"ד אהוד גרי בראיון ל-FUNDER

המלחמה של ה-7 באוקטובר, יצרה השלכות דרמטיות, ופגעה באוכלוסיות רבות ומגוונות, שמצאו עצמם חסרי אונים. הנפגעים המיידיים היו כמובן התושבים באזורי העימות בדרום, בעוטף עזה והיישובים בדרום, בהמשך נפגעו גם התושבים בקו העימות בצפון. בנוסף, מאות אלפי חיילי מילואים גויסו בצו 8, ומעל 130,000 תושבים פונו מבתיהם הסמוכים לגבול, בדרום ובצפון הארץ.

חוק דחיית מועדים

ביום 18.10.2023 נחקק חוק דחיית מועדים (הוראת שעה "חרבות ברזל"- חוזה, פסק דין או תשלום לרשות, התשפ"ד – 2023 להלן "החוק"), אשר מטרתו להסדיר את זכאותם של אוכלוסיות שהוגדרו בחוק לדחיית מועדים לדיווחים ותשלומים אשר חלים במהלך התקופה הקובעת מיום 7 באוקטובר 2023 עד יום 7 בנובמבר 2023.

בתנאים מסוימים, מי שחויבו לבצע בתקופה שבין 07.10.2023 ל-31.12.2023 פעולה כלשהי לפי חוזה (למשל תשלום משכנתא או שכר דירה) רשאים לדחות את ביצוע הפעולה ב-145 ימים או עד 29.02.2024 לפי המוקדם ביניהם.

זכאים לדחיית המועד: תושבי יישובים בדרום ובצפון הארץ, חיילים ואנשי כוחות הביטחון וההצלה, ועוד אוכלוסיות שהוגדרו. הזכאים שמחויבים בביצוע אותה פעולה או מימוש הסכם, דחיית המועד לא תיחשב כהפרת החוזה ולא תגרום לחיוב בריבית פיגורים. ישנם מקרים שבהם לא ניתן לקבל דחייה (למשל אם מדובר בחוזה עבודה או בהסכם לתשלום מזונות).

מה עושים במלחמה עם הסכמים בתחום הנדל"ן?

ננסה לענות על השאלה האם מותר להפר הסכם בגלל מלחמה? איך מכבדים ומקיימים חוזים והתחייבויות בזמן מלחמה? עו"ד אהוד גרי שותף מנהל (גרי, סרוסי, רשף, סמרה ושות') יסייע לנו.

האם אפשר להפר חוזה בזמן מלחמה?

המלחמה שנכפתה עלינו מדרום ואולי גם מצפון מעלה שאלות משפטיות שיש לתת להן מענה. בעקבות ה-7 באוקטובר, הוכרז מצב מלחמה בישראל. מצב מלחמה מוגדר משפטית כמצב חירום ויש לו השלכות משפטיות.

לאחרונה בעקבות ימי המלחמה הקשים בהם אנו מצויים רעשה הרשת כאשר התפרסם כי משכיר דירה בחיפה דרש דמי שכירות משוכרת שנחטפה בשבי החמאס. מעבר לזעם המובן שצעד כזה מעורר בהיבט המוסרי והאנושי, הוא גם מעלה שאלה משפטית והיא: האם בכלל יש חובה על צד להסכם שסבור כי אינו יכול לקיימו למשל בשל מצב המלחמה – לקיים את ההסכם?

סעיף 18 לחוק החוזים תרופות, עוסק במצב משפטי שנקרא 'סיכול'. הסעיף קובע שסיכול חוזה הוא מצב בו נמנעה האפשרות של צד מסוים לקיום ההסכם, כאשר הצד המפר לא ידע או לא יכול היה לדעת מראש שלא יוכל לקיים את ההסכם ואף לא יכול היה למנוע את ההפרה.לכאורה צד להסכם שנמנע ממנו לקיימו בשל מצב המלחמה "מוגן" מכוח סעיף הסיכול ועל כן אינו צריך לחשוש מכך שיתבע בשל הפרת הסכם.

אלא שבעבר נקבע בפסיקה כי בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל (ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ), פסיקה מצמצמת זו שניתנה על רקע מלחמת יום הכיפורים, קבעה כי בישראל מלחמה היא דבר צפוי ולכן קיים קושי להסתמך על טענת סיכול כטענת הגנה במקרה בו ההסכם אינו מקוים.

תום לב בקיום ההסכמים

בשנים האחרונות חל ריכוך מסוים בעמדה זו והבחינה כיום מתמקדת פחות בשאלת הצפיות ויותר בשאלה האם לצד שמבקש שלא לקיים את ההסכם הייתה שליטה על הנסיבות המעכבות תוך בחינת סוג האירוע המסכל ויחסי הכוחות שבין הצדדים. בנוסף גם נפסק כי צד להסכם העומד על ביצוע דווקני שלו, על אף המצב החריג שנוצר בעת המלחמה עשוי להיתפס כמי שנוהג בחוסר תום לב. 

למשל אם משכיר דירה מתעלם מפינוי שוכרת מדירתו מקו העימות לפי הוראות הצבא, כשאין לה שליטה על ההחלטה ומצפה להמשך קיום ההסכם כאילו כלום לא קרה.

כמובן כפי שציינו הציפייה היא לקיים את ההסכמים אך כל מקרה לגופו ויש חשיבות לפרשנות גם בנוגע לסיכול ההסכם.

על פי מבחנים אלו בצרוף הקושי האמיתי לחזות את אירועי השבת השחורה (ה- 7.10.23) שחורגים מכל ציפייה סבירה, גם במדינת ישראל, ניתן להעריך כי יתכן וטענת סיכול תתקבל על ידי ערכאות השיפוט. מדובר בסיטואציה חריגה מאוד מאז קום המדינה שהשפעתה ניכרת גם ימים וחודשים ארוכים לאחר מכן. 

עם זאת חשוב לציין שכלל לחוזה צדדים מחויבים לעשות כל מאמץ להימנע מהפרתו גם בעת מלחמה, ועל הצד המפר להוכיח באופן מדויק את אי יכולתו לבצע המוטל עליו.

הפרת הסכם שכירות בעלי עסקים בעת מלחמה 

בעקבות המלחמה בדרום המתפתחת כך עושה רושם גם לצפון, הרבה מאוד בעלי עסקים מוצאים עצמם מול התחייבות גדולות מצד אחד ומצד שני אובדן הכנסות משמעותי. בעולם המקרקעין מדובר בהפסדים משמעותיים.

עו"ד גרי מספר על מקרה של לקוח: אם התייחסנו קודם לטענת סיכול- כעילה לביטול הסכם לאחרונה פנה למשרדנו לקוח עסקי שבבעלותו חברה המשכירה דירות וחללים לאזרחים וחברות מחו"ל- דירות Airbnb את הנכסים הללו החברה שוכרת לתקופות ארוכות מחברת נדל"ן ישראלית, בעקבות מצב המלחמה אין ביקוש לשירותי החברה שכן אין תנועת תיירות נכנסת לישראל, לקוחותיה נמנעים מלהגיע לישראל, בשל כך ביקשה החברה לבטל את הסכמי השכירות שלה מול חברת הנדל"ן. מבחינה משפטית סוגיה זו "נשלטת" על ידי סעיף 18 לחוק החוזים תרופות (סיכול), הקובע שבמקרה בו נמנעה האפשרות של צד מסוים לקיום ההסכם, כאשר הצד המפר לא ידע או לא יכול היה לדעת מראש שלא יוכל לקיים את ההסכם ואף לא יכול היה למנוע את ההפרה רשאי שלא לקיים את ההסכם.השאלה האם קיים במקרה הנוכחי סיכול היא שאלה מורכבת שיש לה פנים לכאן ולכאן.

מלחמה היא דבר צפוי בישראל

שוב צריך לזכור את הפסיקה כי בישראל מלחמה היא דבר צפוי ולכן קיים קושי להסתמך על טענת סיכול כטענת הגנה במקרה בו ההסכם אינו מקוים.

מאידך, בשנים האחרונות חל ריכוך מסוים בעמדה זו והבחינה כיום מתמקדת פחות בשאלת הצפיות ויותר בשאלה האם לצד שמבקש שלא לקיים את ההסכם הייתה שליטה על הנסיבות המעכבות תוך בחינת סוג האירוע המסכל ויחסי הכוחות שבין הצדדים.

במישור הפרקטי - עולה שאלה נוספת והיא אילו ביטחונות העמידה החברה לחברת הנדל"ן. במקרה שלנו למרבה הפלא, לא הועמדו ביטחונות כלשהם ועל כן ככל שהחברה תבחר לבטל את הסכמי השכירות עם חברת הנדל"ן חברת הנדל"ן היא זו שתידרש ליזום הליך משפטי של אכיפת ההסכמים במסגרתו החברה תתגונן בטענת סיכול.

לעומת זאת אם היו לחברת הנדל"ן במקרה המתואר ביטחונות דוגמת שיק ביטחון ערבויות וכיוצ"ב התמונה הייתה משתנה והחברה היא שהייתה נדרשת לנקוט בהליך משפטי לצורך ביטול ההסכמים.

בהקשר זה השאלה האם החברה תגיע להליך משפטי כתובעת או כנתבעת משמעויות כבדות משקל בין השאר לאור נטל ההוכחה השונה שיוטל עליה.

הפרת הסכם מכר – רכישת דירה בעת מלחמת 'חרבות ברזל'

ננסה לבדוק נבחן את חוק המכר (דירות), ואיזה מענה הוא נותן למקרים של הפרת הסכם בזמן מלחמה, הן מצד רוכשי דירות והן מצד קבלנים.

כידוע רכישת דירה מקבלת חוסה תחת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

מדובר בחוזים בין רוכשים ובין קבלנים ו/או מי שבנה דירה בעצמו ו/או על ידי קבלן; דהיינו רוב רובן של עסקאות המכר בהן נרכשות דירות חדשות.

מה אומר חוק המכר?

סעיף 5א לחוק המכר קובע שמוכר (קבלן) שאיחר בחודש ומעלה במסירת הדירה יחויב בפיצוי סטטוטורי (פיצוי ללא הוכחת נזק) לקונה.

אלא שמצד שני, סעיף 5 א(ג) מאפשר למוכר (קבלן) להימנע מאותו תשלום פיצוי סטטוטורי במקרה של "…איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינו בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו"

ומה בית המשפט אומר?

"על פי הפסיקה ‏ על הקבלן להוכיח במישור העובדתי שהאיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו ובמישור המשפטי שהסיכוי להתרחשות הנסיבות האמורות ותוצאותיהן, אינו מוטל עליו.

כלומר המוכר נדרש להוכיח במישור העובדתי כי המלחמה היא שגרמה לעיכוב וזאת תוך הנחה סבירה כי בנסיבות אלו הוא יכול לשכנע שאין להטיל עליו את התרחשות הנסיבות שהובילו לעיכוב.

בהקשר זה נפסק לא אחת כי לא ניתן לקבל טענות סתמיות ויש להוכיח בראיות את הקשר שבין המלחמה ובין העיכוב (למשל אי הגעת פועלים, אי מתן היתרי עבודה ועיכוב בחומרי בניה כיו"ב). במצב הדברים הקיים במדינת ישראל, נכון לכתיבת שורות אלה, ישנו כבר עיכוב מצד קבלני הדירות בהמשך הבנייה או מסירת הדירות, שכן העיריות השונות הוציאו צווי הפסקת בנייה בערי ישראל, מאז תחילת המלחמה.

אלא שאם נראה עיריות שונות מאפשרות עבודה בתחומיהן, כשבאתרי הבנייה יעבדו עובדים שאינם פלסטינאים למשל- יתקשו הקבלנים לתרץ איחור גדול במסירת הדירות ללקוחות.

עם זאת חשוב לציין שככלל המוכר (כמו גם הקונה) מחייב לעשות כל מאמץ להימנע מהפרתו גם בעת מלחמה ככל שהדבר מצוי בשליטתו".

צעדים מידיים שהממשלה ומשרד המשפטים נדרשים לבצע

משרד המשפטים פנה לציבור לקראת גיבוש שינויים בחוק, ובין היתר ביקש להסדיר שאלות כמו מתי ראוי לאפשר לצד לבטל חוזה ומתי לא, האם ראוי להבחין בין חוזים ארוכי טווח לקצרים, והאם יש להפריד בין חיובים כספיים וכאלה שאינם כספיים ועוד.

אין ספק שכל נושא הנדל"ן במלחמה, עיכובים במסירת דירות, נטישת דירות שכורות עקב המלחמה, בעלי עסקים שסגרו את העסק השכור וגויסו, תשלומים למדינה ולרשויות עבור הנכסים הריקים ועוד, יהיו חייבים למצוא מענה בהקדם.

לאחר יותר מ- 3 חודשי מלחמה, אין ספק שכל הצדדים להסכמים יאלצו להגיע במקרים רבים להבנה, ולא להסתמך על בתי המשפט בלבד שיכריעו עבורם.

המלחמה הנוכחית חריגה בהיבטים רבים, מעבר לסוגיות המשפטיות רבים נאלצו בעל כורחם לנטוש את ביתם, או להתגייס למלחמה ולהשאיר את המשפחה שפונתה מאחור, ויש לכך כמובן השפעות על כל מהלך החיים שהשתבש. אין ספק שהממשלה תהיה חייבת לתת מענה למי שאיבדו את ביתם אם באופן קבוע או זמני, ולדאוג כבר עכשיו לפתרונות מעבר לחוק היבש.

עד שהממשלה ומשרד המשפטים ינסו לתת מענה לסוגיות מורכבות בקשר לקיום הסכמים בזמן המלחמה, מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בנושא, כדי למזער נזקים להבין ולמצות זכויות המגיעות לכם בגין המצב שנקלעתם אליו.