Image by wirestock on Freepik
מוטי קפלן
30/01/2024
בבעלותם כתבנו? היקף המשכנתאות עומד על מעל 550 מיליארד שקלים, אז תעשו חשבון כמה באמת בעלים על הדירות ובכמה הבנק שותף או בעצם הבעלים בפועל, עד שהמשכנתא תסתיים.
שאלת השאלות, מתי לקנות?
אחת השאלות שחוזרות על עצמן בתחום הנדל"ן הוא העיתוי מתי לקנות. אותה שאלה נשאלת גם לגבי שוק ההון, אך בשוק ההון להבדיל משוק הנדל"ן, ההחלטה יכולה להיות מידית ולא מחייבת סכומים גדולים להשקעה, וללא שיקולים נוספים הכרוכים ברכישת נדל"ן כמו מסלולי משכנתא, ריבית ועוד.
בתקופה הנוכחית, מאז פרצה המלחמה, האתגר בהשקעה בנדל"ן בכלל בדגש על רכישת דירה למגורים גדול, ואי הוודאות מאפיינת מאוד את התקופה וגורמת לרבים לחכות עם ההחלטה בתקווה שהמצב יתבהר.
למה לקנות עכשיו?
שוק של קונים. עוד לפני פרוץ המלחמה שוק הנדל"ן למגורים דישדש עם מגמת ירידת מחירים ברורה, שהתגברה מאז החלה המלחמה. זו הזדמנות לרכוש דירה אם מקבלן או יד 2 בתנאים טובים ובמחיר נמוך בד"כ בוודאי ביחס לעבר להתמקח ולהגיע למחירים לתנאי רכישה משופרים.
הקבלנים לחוצים. מבצעי השיווק של הקבלנים מעידים יותר מכל על המצוקה בה רבים מהם נמצאים, וניתן להגיע במו"מ למחיר לתנאים טובים במיוחד, עם הטבות לעיתים בשווי של מאות אלפי שקלים. בנוסף להיצע של דירות מוכנות ניתן לרכוש דירה על הנייר או בפרי-סייל, ולחסוך סכום לא מבוטל ממחיר דירה מוכנה.
הריבית במגמת ירידה. הורדת הריבית של הנגיד ב-0.25% מאותת על הפסקת עליות הריבית, שינוי מגמה וכוונה להורדה הדרגתית שתשפיע כמובן על המשכנתאות וההלוואות בכלל במשק, ותקטין את ההוצאות השוטפות.
מחסור בעובדים יקטין את ההיצע. המלחמה החמירה את המחסור בעובדים בענף הבנייה, עשרות אלפי הפועלים מעזה והשטחים לא מגיעים יותר, והמחסור בעובדים במקומם מורגש באתרי הבנייה. התוצאה- עצירה או האטה בקצב בניית הדירות, והקטנת ההיצע שיביא לעליית מחירים.
הזדמנויות ביישובי הדרום והצפון. המצב הביטחוני שהוחמר באזורי העימות בדרום ובצפון, גרם לירידת מחירים משמעותית של הנדל"ן באותם אזורים.
לפני המלחמה למרות המצב הביטחוני ערי הדרום כמו אשקלון ושדרות היו במגמה ברורה של התפתחות ושיא בבנייה ובפרויקטים חדשים.
המלחמה תסתיים מתי שהוא בתקווה שהמצב הביטחוני ישתפר, ועם חזרת התושבים והחיים לשיגרה ורגיעה, צפויה התאוששות וחזרה של רוכשים ותושבים חדשים שיעברו לגור באותם אזורים.
למה לא לקנות עכשיו?
השפעת המלחמה על הכלכלה. המלחמה דורשת משאבים אדירים בוודאי מלחמה ארוכה בכמה חזיתות כפי שמסתמן כיום.
אמנם הנגיד אותת על שינוי מגמה אולי והורדת ריבית, אך ברור שהתהליך יהיה איטי והדרגתי. אין ספק שהמדינה תיאלץ לגייס מיליארדים רבים לממן את הוצאות המלחמה, יתכן ע"י העלאת מחירים, מיסים, או ביטול פטורים וזיכויים. יוקר המחיה בישראל שגם כך הגיע לשיא בשנים האחרונות יקשה מאוד על לקיחת התחייבויות כמו משכנתא לרכישת דירה. המצב המתמשך של המלחמה והשפעותיה עלולים לגרור את המשק למיתון וגידול באבטלה.
שיא של בנייה והיצע דירות. למרות הנסיבות שהוזכרו כמו המלחמה והאטה בבניה עקב מחסור בפועלים ועצירת פרויקטים ע"י יזמים וקבלנים, כיום היצע הדירות הוא בשיא מזה שנים רבות, מה שתומך בהמשך ירידת מחירים. כיום יש כ-65,000 דירות חדשות שנמצאות על המדף ובתוספת כ-70,000 דירות יד 2 שמתפרסמות למכירה. אם נוסיף את 170,000 הדירות שנמצאות "בבנייה פעילה", בטווח הקרוב לפחות אם לא מעבר לא ניראה מחסור ממשי של דירות.
הריבית עדיין גבוהה. למרות החלטת בנק ישראל על הפחתת הריבית במשק לאחר שלוש שנים ותשעה חודשים, ההפחתה של 0.25% לשיעור בסיסי של 4.5% שהם 6% ריבית פריים, עדיין משאירה ריבית גבוהה יחסית שתקשה על נוטלי משכנתאות והלוואות בסכומים גדולים. לפי בנק ישראל זוהי הפחתת הריבית הראשונה לשנת 2024, ובמהלך השנה יבואו הפחתות נוספות, עדיין גם עד סוף שנת 2024 הריבית צפויה לעמוד על 3.75%-4.0% (+ 1.5%).
העובדה שכ-20% מהמשכנתאות בדצמבר 23 היו "הלוואת בלון", כלומר הלווה משלם רק את הריבית ולאחר כ 2- 3 שנים את כל הסכום, נובעת בחלקה ממבצעי קבלנים שמממנים חלק מהריבית בהלוואה, והלקוח משלם את כל הסכום בסיום אך גם על הקשיים של הלווים לעמוד בתשלומים כיום, והתקווה לריבית נמוכה עתידית כמו גם אולי עליית ערך הדירה, ספקולציה בסיכון.
החלטה אישית, התלבטות כלכלית
מי שמעוניין בדירה למגורים כצורך מבחינת ההרגשה והחלטה אישית או משפחתית, מול מגורים בשכירות, אין לו הרבה התלבטויות.
מי שיש לו הון עצמי גבוה, יתכן שזו תקופה טובה לרכישה מותנה כמובן בגורמים נוספים אישיים ספציפיים.
לעומתם מי שמעוניין לרכוש דירה כהשקעה עם משכנתא בתקווה לירידת ריבית מהירה, כמו גם עליית ערך הדירה בטווח הקצר ורווח הון, לא בטוח שזה הזמן הנכון.
בישראל יש חיבה יתירה לבעלות על דירה, ויש לכך סיבות רבות, לא בהכרח כלכליות ורציונליות, אלא פסיכולוגיות רגשיות, במיוחד אם ננתק את שוק המשקיעים. לפי נתוני הלמ"ס כ-70% ממשקי הבית בישראל גרים בדירה בעלותם, בקרוב ל-3 מיליון דירות.
בבעלותם כתבנו? היקף המשכנתאות עומד על מעל 550 מיליארד שקלים, אז תעשו חשבון כמה באמת בעלים על הדירות ובכמה הבנק שותף או בעצם הבעלים בפועל, עד שהמשכנתא תסתיים.
שאלת השאלות, מתי לקנות?
אחת השאלות שחוזרות על עצמן בתחום הנדל"ן הוא העיתוי מתי לקנות. אותה שאלה נשאלת גם לגבי שוק ההון, אך בשוק ההון להבדיל משוק הנדל"ן, ההחלטה יכולה להיות מידית ולא מחייבת סכומים גדולים להשקעה, וללא שיקולים נוספים הכרוכים ברכישת נדל"ן כמו מסלולי משכנתא, ריבית ועוד.
בתקופה הנוכחית, מאז פרצה המלחמה, האתגר בהשקעה בנדל"ן בכלל בדגש על רכישת דירה למגורים גדול, ואי הוודאות מאפיינת מאוד את התקופה וגורמת לרבים לחכות עם ההחלטה בתקווה שהמצב יתבהר.
למה לקנות עכשיו?
שוק של קונים. עוד לפני פרוץ המלחמה שוק הנדל"ן למגורים דישדש עם מגמת ירידת מחירים ברורה, שהתגברה מאז החלה המלחמה. זו הזדמנות לרכוש דירה אם מקבלן או יד 2 בתנאים טובים ובמחיר נמוך בד"כ בוודאי ביחס לעבר להתמקח ולהגיע למחירים לתנאי רכישה משופרים.
הקבלנים לחוצים. מבצעי השיווק של הקבלנים מעידים יותר מכל על המצוקה בה רבים מהם נמצאים, וניתן להגיע במו"מ למחיר לתנאים טובים במיוחד, עם הטבות לעיתים בשווי של מאות אלפי שקלים. בנוסף להיצע של דירות מוכנות ניתן לרכוש דירה על הנייר או בפרי-סייל, ולחסוך סכום לא מבוטל ממחיר דירה מוכנה.
הריבית במגמת ירידה. הורדת הריבית של הנגיד ב-0.25% מאותת על הפסקת עליות הריבית, שינוי מגמה וכוונה להורדה הדרגתית שתשפיע כמובן על המשכנתאות וההלוואות בכלל במשק, ותקטין את ההוצאות השוטפות.
מחסור בעובדים יקטין את ההיצע. המלחמה החמירה את המחסור בעובדים בענף הבנייה, עשרות אלפי הפועלים מעזה והשטחים לא מגיעים יותר, והמחסור בעובדים במקומם מורגש באתרי הבנייה. התוצאה- עצירה או האטה בקצב בניית הדירות, והקטנת ההיצע שיביא לעליית מחירים.
הזדמנויות ביישובי הדרום והצפון. המצב הביטחוני שהוחמר באזורי העימות בדרום ובצפון, גרם לירידת מחירים משמעותית של הנדל"ן באותם אזורים.
לפני המלחמה למרות המצב הביטחוני ערי הדרום כמו אשקלון ושדרות היו במגמה ברורה של התפתחות ושיא בבנייה ובפרויקטים חדשים.
המלחמה תסתיים מתי שהוא בתקווה שהמצב הביטחוני ישתפר, ועם חזרת התושבים והחיים לשיגרה ורגיעה, צפויה התאוששות וחזרה של רוכשים ותושבים חדשים שיעברו לגור באותם אזורים.
למה לא לקנות עכשיו?
חוסר וודאות. עוד לפני פרוץ המלחמה שוק הנדל"ן היה בנסיגה ומגמת ירידת מחירים ברורה לפי נתוני 2023. אין ספק שהמלחמה מגבירה באופן דרמטי את אי הוודאות לגבי העתיד, בוודאי שמדובר בהחלטה מורכבת כמו רכישת דירה. מה יקרה עם המצב הבטחוני? האם תיפתח מלחמה גם בצפון? מצב המשק הנוכחי והצפי לעתיד, עם מאות אלפי חיילי המילואים מגויסים, ומאות אלפי המפונים, מקשים על החלטה לרכישת דירה בעיתוי הנוכחי.
השפעת המלחמה על הכלכלה. המלחמה דורשת משאבים אדירים בוודאי מלחמה ארוכה בכמה חזיתות כפי שמסתמן כיום.
אמנם הנגיד אותת על שינוי מגמה אולי והורדת ריבית, אך ברור שהתהליך יהיה איטי והדרגתי. אין ספק שהמדינה תיאלץ לגייס מיליארדים רבים לממן את הוצאות המלחמה, יתכן ע"י העלאת מחירים, מיסים, או ביטול פטורים וזיכויים. יוקר המחיה בישראל שגם כך הגיע לשיא בשנים האחרונות יקשה מאוד על לקיחת התחייבויות כמו משכנתא לרכישת דירה. המצב המתמשך של המלחמה והשפעותיה עלולים לגרור את המשק למיתון וגידול באבטלה.
שיא של בנייה והיצע דירות. למרות הנסיבות שהוזכרו כמו המלחמה והאטה בבניה עקב מחסור בפועלים ועצירת פרויקטים ע"י יזמים וקבלנים, כיום היצע הדירות הוא בשיא מזה שנים רבות, מה שתומך בהמשך ירידת מחירים. כיום יש כ-65,000 דירות חדשות שנמצאות על המדף ובתוספת כ-70,000 דירות יד 2 שמתפרסמות למכירה. אם נוסיף את 170,000 הדירות שנמצאות "בבנייה פעילה", בטווח הקרוב לפחות אם לא מעבר לא ניראה מחסור ממשי של דירות.
הריבית עדיין גבוהה. למרות החלטת בנק ישראל על הפחתת הריבית במשק לאחר שלוש שנים ותשעה חודשים, ההפחתה של 0.25% לשיעור בסיסי של 4.5% שהם 6% ריבית פריים, עדיין משאירה ריבית גבוהה יחסית שתקשה על נוטלי משכנתאות והלוואות בסכומים גדולים. לפי בנק ישראל זוהי הפחתת הריבית הראשונה לשנת 2024, ובמהלך השנה יבואו הפחתות נוספות, עדיין גם עד סוף שנת 2024 הריבית צפויה לעמוד על 3.75%-4.0% (+ 1.5%).
העובדה שכ-20% מהמשכנתאות בדצמבר 23 היו "הלוואת בלון", כלומר הלווה משלם רק את הריבית ולאחר כ 2- 3 שנים את כל הסכום, נובעת בחלקה ממבצעי קבלנים שמממנים חלק מהריבית בהלוואה, והלקוח משלם את כל הסכום בסיום אך גם על הקשיים של הלווים לעמוד בתשלומים כיום, והתקווה לריבית נמוכה עתידית כמו גם אולי עליית ערך הדירה, ספקולציה בסיכון.
החלטה אישית, התלבטות כלכלית
מי שמעוניין בדירה למגורים כצורך מבחינת ההרגשה והחלטה אישית או משפחתית, מול מגורים בשכירות, אין לו הרבה התלבטויות.
מי שיש לו הון עצמי גבוה, יתכן שזו תקופה טובה לרכישה מותנה כמובן בגורמים נוספים אישיים ספציפיים.
לעומתם מי שמעוניין לרכוש דירה כהשקעה עם משכנתא בתקווה לירידת ריבית מהירה, כמו גם עליית ערך הדירה בטווח הקצר ורווח הון, לא בטוח שזה הזמן הנכון.
