רשות ניירות ערך: ממצאים בקשר עם הערכות שווי נדל"ן והערכות שווי פעילות

כמידי תקופה סגל הרשות מפרסם דוח ריכוז ממצאים שמטרתו לשקף ממצאים עיקריים שעלו בבדיקות הערכות שווי ושמאויות (להלן: "הערכות השווי") שביצע סגל הרשות, כמו גם את עמדת סגל הרשות בקשר אליהם, וזאת לשם שיפור וטיוב השיטות המיושמות והגילוי במסגרת הערכות השווי.

בחינת סגל הרשות הצביעה בחלק מהמקרים על קיומם של ליקויים וכשלים ביחס לגילוי, לאומדנים ולהנחות אשר עמדו בבסיס הערכות השווי, כפי שיפורט להלן:

בתקופה האחרונה סגל הרשות בחן מספר הערכות שווי של נכסי נדל"ן להשקעה הממוקמים בארה"ב, אשר הציגו במהלך השנים האחרונות ירידה בשיעורי התפוסה (הירידה בשיעורי התפוסה החריפה עם התפרצות מגפת הקורונה) וזאת בדומה למגמה הכללית הקיימת באותם אזורים בהם ממוקמים הנכסים שהוערכו. עוד עלה מבדיקת סגל הרשות כי אותם נכסים שהוערכו הציגו לאורך השנים האחרונות שיעורי תפוסה נמוכים משמעותית משיעורי התפוסה הממוצעים באותם אזורים.

על אף האמור ובניגוד למגמה הכללית בסקטור בו פועלות החברות, הונח בהערכות השווי כי שיעור התפוסה בנכסים יעלה בשנים הקרובות (3-4 שנים) לשיעור העולה על שיעורי התפוסה הממוצעים באזור נכון למועד שבו הוערך שווים של הנכסים.

לעמדת סגל הרשות בשים לב למגמת הירידה האזורית בשיעורי התפוסה ולעובדה שהיסטורית הנכסים הציגו שיעורי תפוסה ממוצעים נמוכים מאלו הנצפים בשוק או דומים להם, הרי שהחברות לא הרימו את הנטל הנדרש ולא ביססו את יכולתן להשתמש בשיעורי תפוסה הגבוהים משיעורי התפוסה הממוצעים בפועל. משכך, בהעדר ראיות מבססות, הנחה זו לעמדת סגל הרשות אינה נאותה ומצופה היה ששיעורי התפוסה בשנה המיוצבת יתכנס לכל היותר לשיעור התפוסה הממוצע.

להמשך לחצו כאן