אחרי הבחירות מגיע - כיצד ישפיעו הבחירות המקומיות על שוק הנדל״ן

שנת בחירות ברשויות המקומיות היא שנה בעייתית תמיד, ובמיוחד ככל שמועד הבחירות מתקרב. הבעייתיות והרגישות נובעת מהכוח של ראש הראשות והוועדות ברשויות, בעיקר וועדות תכנון ובנייה, לקבל החלטות לעיתים קרובות דרמטיות ומרחיקות לכת לשנים רבות, כשלא ברור אם ראש הרשות המכהן אכן ימשיך בתפקידו, מה יהיה הרכב הוועדות לאחר הבחירות, ואיך האג'נדה של ראש העיר שנבחר תשתלב בתב"ע (תכנית בניין העיר) הקיימת של העיר, או שיהיה מעוניין לשנות אותה.

לנהוג ב'שכל ישר והגיון בריא'

ביום 13.07.2023 הוציאו מנכ"ל מנהל התכנון ויו"ר מטה התכנון הלאומי, הנחיה לקראת הבחירות לרשויות המקומיות שהיו צפויות להתקיים כזכור ב-31.10.23, ליו"ר ומהנדסי הועדות המקומיות שעיקרו מובא כאן:

"יש לנהוג ברגישות ראויה בתקופת ערב בחירות, ולשקול שיקולים של 'שכל ישר" ושל הגיון בריא'.. יש לפעול ככל הניתן, בדרך אשר משלבת המשך עבודה ומנהל תקין כל עוד אין מניעה לעשות כן כאמור, שיקול היעילות והמשך מנהל תקין כסדרו, הינו עיקרון בעל חשיבות נעלה. על כן, ככל שמדובר בבקשות פשוטות, כדוגמת בקשות להיתרים תואמי תכנון, שאין סיבה לעכבן ושאין מניעה לדון בהם ברשות הרישוי, המערכת תפעל כסדרה... מנגד, ככל שמדובר בתכניות, בבקשות לשימושים חורגים, הקלות ובקשות אחרות אשר מעלות שאלות עקרוניות או שאלות שיש להם השלכות תכנוניות לטווח ארוך או שאלות העוסקות בנושאים רגישים, חשובים או שנויים במחלוקת - וככל שמועד הבחירות מתקרב, יתכן שלא יהיה מקום לדון בהם "ערב בחירות", ויש להתייעץ עם יועמ"ש הוועדה המקומית בטרם דיון בבקשות."

הכל תקוע נדבר אחרי הבחירות

אין ספק שלכל המעורבים החל מראשי הרשויות, חברי הועדות וכמובן היזמים וכל מי שמבקש במיוחד היתרים ו/או בקשות חורגות, יש תמרור עצור לפני הבחירות, ובדרך כלל תהיה התשובה במנהל ההנדסה ומזכירות הועדות ש'הדברים נעצרים, ושניפגש אחרי הבחירות'. תוסיפו את חוסר הוודאות והשפעות המלחמה ואתם מבינים כבר שהנדל"ן העירוני וכל מה שקשור לשטח השיפוט של הרשות בהקפאה.

אם נתייחס לכל האווירה והשפעת הבחירות עלינו כתושבים או בעיקר כרוכשים פוטנציאלים באותה רשות מקומית, ההשפעה תהיה ברוב המקרים בתחום ההתחדשות העירונית ופרויקטים שאמורים לצאת לפועל באותו אזור מעבר לבנייה למגורים, פיתוח, תחבורה, רכבת קלה וחיבורים לרכבת הארצית, מוסדות ציבור ועוד. 

ואחרי שהסתיימו הבחירות, תמתינו בבקשה עוד כמה שבועות אם לא חודשים, לקביעת הרכב הועדות והמשך פעילותן.

אינטרסים סותרים, מחטפים של המדינה והתנגדות ראשי הרשויות

'
כיפופי הידיים' והמאבקים המתוקשרים בין רמ"י רשות מקרקעי ישראל לראשי הרשויות המקומיות ערב הבחירות, הם לא מקריים. לכולם אינטרסים, כמו רמ"י שמנסה לקדם פרויקטים ואישור תכניות שלו ושל הותמלי"ם ולקבוע עובדות לפני הבחירות, או מצד הרשויות האינטרס ההפוך להתנגד ולדחות החלטות ותכניות בשטח השיפוט שלהן. ההתנגדות והמאבק הקשוח של ראשי עיריות חדרה בגלל כוונת רמ"י בתמ"ל 3002 להוסיף כ-8,150 יח"ד וכ-47,950 מ"ר של מסחר ותעסוקה ממזרח לעיר חדרה, או בתמ"ל 3007 "רובע דרום גלילות" (80% מהתוכנית נימצא בשטח ברמת השרון ו-20% בת"א). כשמדובר על הקמת 17,000 יח"ד באזור צומת גלילות. תכניות אלו מקודמות על ידי רמ"י למרות התנגדות של הרשויות המקומיות, המרכז השלטון המקומי ופורום ה-15(הערים העצמאיות). לתוכניות יש השלכות משמעותיות בהיבטים רבים – כלכליים, פיתוח ותכנון, תשתיות, סביבה, מוסדות ציבור, צפיפות ועוד.

חיפה ורמת גן כמשל

ישנם ערים כמו חיפה למשל, שהיו תקועות או קפאו בכל הקשור לפיתוח העיר והתחדשות עירונית, בעיקר בגלל מאבקים פנימיים וחוסר יכולת של ראש העיר לקדם תוכניות כמו למשל במקרה של ראש עיריית חיפה (שהובסה בבחירות וכנראה יונה יהב יתפוס את מקומה).

למעשה עיריית חיפה בראשותה היתה משותקת הרבה לפני הבחירות, והמלחמה, עוד מיולי 21 כשהפסידה את הרוב במועצה, ללא יכולת לבצע שינויים או להוציא לפועל החלטות שלא זכו לרוב, מינוי בעלי תפקידים או ועדות חיוניות להליכי תכנון ובנייה מתן אישורים היתרים ועוד.

שוחחנו עם אנשי נדל"ן הפועלים באזור חיפה, עוד לפני הבחירות, והם היו תמימי דעים ותקווה כי הקיפאון בפיתוח העיר בהיבט הנדלנ"י והאצת התחדשות עירונית חיונית בחיפה, יתאפשר לאחר הבחירות עם כניסתו של ראש עיר שתהיה לו תמיכה רחבה בניגוד למצבה של עינת קליש-רותם שלמעשה לא הצליחה לפעול בגלל אובדן הרוב במועצה לאופוזיציה, גם אם היתה מעוניינת בכך.

חיפה לא היחידה, גם ברמת גן אמנם מסיבות שונות העיר זקוקה בדחיפות להתחדשות עירונית, שנידמה שבגלל אג'נדה של ראש העיר שאמה מתנהלת בעצלתיים, כאשר רבים מהבניינים בחלקים הישנים של העיר בעיקר, זקוקים בדחיפות להתחדשות שלא לדבר על בניה ומיגון מתאים לחירום. מה שרואים בעיר הוא סוג של מחזה תעתועים בנייה שעיקרה מאישורים שניתנו לפני שנים ויוצאים כעת לפועל בשטח, הרבה פחות בגלל היתרים חדשים.

המקל והגזר

אין ספק שלמרות כוחם של ראשי הערים לשלטון המרכזי לממשלה וגופי התכנון השונים בתחום הנדל"ן כמו רמ"י והותמלי"ם יש כוח רב ולעיתים קרובות גובר על ראשי הערים.

אבל ללא שיתוף פעולה והסכמה רחבה בים השלטון המקומי למרכזי, לא תהיה התקדמות ופתרון בעיות יסוד בנדל"ן כמו היצע מול ביקוש ופיתוח תשתיות מתאימות עבור התושבים בכלל ובפרט רוכשי דירות באותם אזורים.

יש דוגמאות רבות להתנגשות ולבעיות קריטיות שנוצרות כתוצאה מחוסר תקשורת או חמור מכך, חוסר רצון לשתף פעולה בתכנון אזורי כולל שגורם למצבים אבסורדים של בעיות נגישות ותחבורה כמו בעיר חריש ובמקומות רבים נוספים, שלא הושקעה מחשבה מספקת ליצירת תנאים ופיתוח של כל הפרמטרים הבסיסיים הנחוצים למגורים ואיכות חיים סבירה.

מאידך אין ויכוח על הצורך הדחוף בהתחדשות עירונית כפתרון זמין להיעדר קרקעות ובנייה לגובה כפתרון יעיל לבניית אלפי דירות, אלא כצורך לבנייה בסטנדרטים חדשים בדגש על מיגון הדיירים כפי שכל כך ברור כיום במצב של מלחמה ואיומים על כל שטח המדינה.

הגזר שמעניקים לראשי ערים שמבינים את חשיבות פיתוח והתחדשות עירונית הוא בדמות מענקים כפי שמתבצע כיום לערים שהעניקו מינימום היתרים נידרש לקבלת המענק.

מענקים וסבסוד פרויקטים להתחדשות עירונית

הממשלה באמצעות הרשות להתחדשות עירונית ומשרד השיכון תקצה כחצי מיליארד שקלים לתוכניות וסבסוד פרויקטים של התחדשות עירונית שאין להם היתכנות כלכלית, בפריפריה בעיקר. כמו כן רשויות מקומיות שיקדמו תוכניות של התחדשות עירונית, יקבלו מענקים. הכוונה להקצות מענקים בהיקף של 300 מיליון שקלים לשנים 2024-2025 לעידוד רשויות מקומיות שיוציאו בשנת 2024 היתרים לבניית מעל 500 דירות לפחות. 

בנוסף לכך המדינה יכולה לתגמל בעקיפין ראשי ערים שמשתפים פעולה עם התוכניות ומאשרות בנייה של אלפי יחידות דיור בשיטחן, ע"י העברת מוסדות ציבור וממשלה לתחומן.

ומי היו הערים המצטיינות בהתחדשות עירונית ב2023? אלה הערים שדורגו בצמרת: ירושלים, קרית אונו, לוד, חולון, נתניה, תל אביב, פתח תקוה, אשקלון, רעננה ובת ים.