IBI על מליסרון: דוח מצוין למרות השפעות המלחמה

מליסרון פרסמה הבוקר את דוחותיה לרבעון הרביעי של השנה ול- 2023 כולה. החברה מציגה דוחות חזקים עם המשך שיפור בפרמטרים התפעוליים וזאת למרות השפעות המלחמה שבאו לידי ביטוי בהטבות לשוכרים אשר השפיעו על ה- NOI וה- FFO של החברה. שיעורי התפוסה ממשיכים להיות גבוהים ועומדים על 99% במסחר ו- 98% במשרדים. שיעור ההיוון עלה במעט ועומד על 7%, והחברה רשמה שערוכים חיוביים במהלך השנה בסך 662 מ' ₪, כאשר 392 מ' ₪ נרשמו ברבעון הרביעי של השנה. 

השפעות המלחמה היו זניחות

עם פרוץ המלחמה פעילות הקניונים נפגעה, והדבר הורגש היטב בפדיונות חודש אוקטובר שירדו בכ- 30% לעומת אוקטובר 2022. החל מאמצע חודש נובמבר חלה התאוששות בתנועת הקונים ובפדיונות, כך שפדיונות חודש נובמבר הסתכמו בירידה של 3% בהשוואה לנובמבר 2022 (שנחשב החודש החזק ביותר בשנת 2022), פדיונות חודש דצמבר הסתכמו בעלייה של 16% בהשוואה לחודש דצמבר 2022 ובחודש ינואר נרשם גידול של 11% בהשוואה לינואר 2023. 

בעקבות הפגיעה בפדיונות השוכרים בתחילת המלחמה פרסמה החברה מתווה הקלות לשוכרים בקניונים ובמרכזי המסחר, והיקף ההנחות הכולל שניתן בהתאם למתווה כאמור הסתכם ב31- מיליון ₪.  

גם פעילות הבנייה למגורים נפגעה בשועות הראשונים של המלחמה כאשר אתרי הבנייה נסגרו ונרשם מחסור כלל ארצי בעובדים כתוצאה מאיסור כניסת פועלים מרצועת עזה ומהרשות הפלסטינאית ומעזיבה של עובדים זרים. למועד פרסום הדוח, אתרי הבנייה בהם פועלת החברה חזרו לפעול במתכונת כמעט מלאה, אך המחסור בפועלים עדיין מורגש. למחסור בעובדים כאמור, השפעה בעיקר על פעילות המגורים המתקיימת בחברת אביב ייזום (בה חלק החברה 50%), אשר עלולה לעכב התחלה של שיווק ובינוי פרויקטים חדשים.

בתחום המשרדים נעצר שיווק המשרדים בהקמה, אך החל מהשבוע השני של המלחמה התחדשו המשאים ומתנים. כמו כן, לא הייתה למלחמה השפעה שלילית על פעילות המשרדים הקיימת. 

חידושי החוזים ממשיכים להצביע על חוזקת סקטור המסחר 

במהלך שנת 2023 חתמה החברה על 711 חידושי חוזים ומימושי אופציות. בסקטור המסחר נחתמו 589 חידושי חוזים, מימושי אופציות וחילופי שוכרים עם עלייה ריאלית של 7% בעת מימושי אופציות וחידושי חוזים, ועליה ריאלית של 18% בעת חילופי שוכרים. בסקטור המשרדים נחתמו 50 חידושי חוזים מימושי אופציות וחילופי שוכרים עם עלייה ריאלית של 1% במימושי אופציות וחידושי חוזים ועליה של 4% בעת חילופי שוכרים.  

כמו כן, במהלך 2023 חתמה החברה על 72 חוזים חדשים בגין שטחים פנויים וייזום חדש. בתחום המסחר נתחמו 64 חוזים המניבים הכנסה שנתית של 17 מ' ש"ח, ובתחום המשרדים נתחמו 8 חוזים חדשים עם הכנסה שנתית של 24 מ' ש"ח.

תוצאות הפעילות – ההתאוששות בקניונים תמכה בתוצאות החברה 

ההתאוששות המהירה בתנועת הקונים בקניונים לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל", תמכה בפדיונות השוכרים וכפועל יוצא בתוצאות החברה. 
כך, ה- NOI חלק הבעלים (כולל הטבות מתווה חרבות ברזל) הסתכם ברבעון הרביעי ל- 318 מ' ₪, קיטון של 5% מול רבעון קודם וללא שינוי מול הרבעון המקביל. סה"כ סיימה מליסרון את 2023 עם NOI של 1,326 מ' ₪, שיפור של 8% מול שנת 2022. ללא הטבות מתווה חרבות ברזל, ה- NOI חלק החברה ברבעון הרביעי היה מסתכם ל- 349 מ' ₪, שיפור של 10% מול תקופה מקבילה ושיפור של 1% מול רבעון קודם, וה- NOI השנתי חלק החברה היה מסתכם ל- 1,357 מ' ₪, שיפור של של 11% מול שנת 2022. 

ה- FFO הסתכם ברבעון הרביעי ל- 241 מ' ש"ח, קיטון של 5% מול רבעון קודם ושיפור של 7% מול רבעון מקביל. סה"כ החברה סיימה את שנת 2023 עם FFO של 994 מ' ש"ח, שיפור של 12% מול שנה קודמת. ללא הטבות מתווה חרבות ברזל, ה- FFO הרבעוני היה מסתכם ל- 270 מ' ש"ח וה- FFO השנתי היה מסתכם ל- 1,023 מ' ₪, אשר משקפים שיפור של 6% ו- 15%, בהתאמה. 

מסקנות והמלצות 

מליסרון מציגה תוצאות חזקות לשנת 2023 אשר נתמכה בחזרה מהירה של תנועת הקונים לקניונים וזאת למרות מלחמת חרבות ברזל" שהשפיע על החברה באופן שלילי משני כיוונים: הראשון הוא תנועת הקונים שירדה בצורה דרסטית בחודש אוקטובר ופגעה בפדיונות והשני הוא בתכנית ההטבות שנתנה לשוכרים. 

כמו כן, לפי נתוני RIS שפרסמה החברה, נראה שהצמיחה בפדיונות שחזינו החל מחודש דצמבר תמשיך עם החברה לפחות לרבעון הראשון של השנה ותתמוך בתוצאות החברה. 

נכון להיום מליסרון נסחרת בתשואת FFO של 10.4% (בנטרול הטבות חד פעמיות לשוכרים) ותשואת FFO עתידית של 11.3% שהיא אטרקטיבית מאוד ביחס לנתון היסטורי.  

אנו שומרים על מחיר יעד של 352 ₪ למניה ושומרים על המלצת תשואת יתר.