אלפי דירות יוקמו באזור תל השומר איך זה ישפיע על מחירי הנדל"ן באזור?

זאת לאחר שבית המשפט המחוזי בתל אביב אישר השבוע הסכם פשרה בין מדינת ישראל ועמותת "אדם טבע ודין" בעקבות עתירה שהגישה העמותה לגבי שתי תוכניות בנייה שאושרו בשנים 2015-2016 לגבי מתחם בסיס תל השומר הבקו"ם. הסכם הפשרה יאפשר סוף סוף את קידום פינוי הבסיס, ובניית אלפי יחידות דיור חדשות בשטח שיתפנה.

סלע המחלוקת בעתירה התמקד בטיפול בזיהומי קרקע שהתגלו בתחומי הבסיסים בתל השומר, כתוצאה מהפעילות הצבאית במשך עשרות שנים בשטח. לפי ההסכם שניתן לו תוקף בביהמ"ש המדינה מתחייבת לפעול להבטיח שלא תהיה פגיעה בציבור הרחב בשל זיהום הקרקע והמים בשטח. בנוסף התחייבה המדינה להליך שקיפות מסודר מול הציבור בנושא הזיהום, והקמת אתר אינטרנט שירכז את כל החומר בנושא הזיהום בתל השומר ויעודכן כל העת בהתאם להתקדמות ניקוי וטיהור האזור. 

90,000 יחידות דיור מתוכננות על קרקעות שזקוקות לטיהור

במינהל התכנון טענו בסוגיה: "עתירת אדם טבע ודין עסקה בעיקרה באופן הטיפול בזיהומי קרקע שהתגלו בתחום המחנה הצבאי, כתוצאה מהפעילות הצבאית שהתקיימה בעבר במקום. לאורך השנים בוצעו בשטח בדיקות קרקע, חלקן בשלבי הקידום הסטטוטורי ואף לפניו, וחלקן לאחר מתן תוקף לתוכניות וטרם ביצוע עבודות הבנייה. חשוב לציין כי בכל מקרה, היתרי בנייה ניתנו אך ורק לאחר ביצוע וידוא ואישור המשרד להגנת הסביבה שהמקום נקי ועומד בערכי הסף התקינים וכי לא נדרש טיפול נוסף בקרקע".

טענת העותרים "אדם טבע ודין" : "אנחנו הארגון היחיד בישראל שנלחם כבר שנים בקידום חסר האחריות של בנייה על אדמות מזוהמות, תוך התעלמות מבריאות הציבור, כמו הבנייה שבית המשפט העליון עצר באפולוניה בשל זיהום הקרקע במקום. הסכם זה אמור להוות אבן דרך בהתנהלות המדינה בטיפול בזיהום ובשקיפות מול הציבור".

נתון מעניין יכול לשפוך אור על היקף תופעת הקרקעות המזוהמות, כ-90,000 יחידות דיור(!) אמורות להיבנות על קרקעות שנחשבות מזוהמות, בשלבי טיהור שונים, האתרים שהתפרסמו במיוחד: קרקעות מפעלי תע"ש, תע"ש רמת השרון, אתר גלילות, מתחם תל השומר ועוד.

הותמ"ל אישר כבר ב-2015 – תמ"ל 1001 ו-1002

מדובר ב-2 תוכניות של הותמ"ל שאושרו כאמור לפני כעשור. תמ"ל 1001 – "תל השומר מרכז", שמשתרעת על שטח של 1,360 דונם, בשטח הרשויות אור יהודה, קריית אונו ורמת גן, וכוללת תכנית להקמתן של כ-9,500 יח"ד, בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של עוד כ-440 אלף מ"ר, מבנים ומוסדות ציבור, שטחים פתוחים נרחבים, תשתיות ועוד. 

תמ"ל 1002 – "תל השומר צפון", משתרעת על שטח של 218 דונם, ממזרח לבית החולים שיבא שבתחום שיפוט העיר רמת גן, והיא כוללת 2,000 יח"ד נוספת, פארק שכונתי שיוקם, שטחי ציבור ועוד.

לאחר אישור התוכניות הגישה עמותת "אדם טבע ודין" עתירה נגדה בטענה שההליך נעשה לפני שהושלם איסוף מלוא המידע בנוגע לזיהום בשטח, שיקשה על טיפול נאות בזיהום ועל תכנון מיטבי של המתחם. בספטמבר 2019 נדחתה עתירת העמותה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. לאחר שבמאי 2021 קיבל הרכב מורחב של בית המשפט העליון, בפסק דין אפולוניה, את טענתה העקרונית של העמותה, לפיה באזור המוגדר כמזוהם צריך לאסוף את מלוא נתוני הזיהום לפני שמאשרים בו בנייה, בדצמבר שלאחר מכן קיבל בית המשפט העליון את הערעור נגד פסק הדין מספטמבר 2019 -והחזיר את ההליך לבית המשפט המחוזי.

ההחלטה השבוע על הסכם הפשרה ומתן אור ירוק לקידום והאצת הבנייה לאלפי יחידות הדיור באזור בקעת אונו, הגובל ביישובים בתחום הרשויות אור יהודה, קריית אונו, ורמת גן, תתרום להגדלת ההיצע באחד האזורים המבוקשים במרכז, הנחשב לאזור סוציו אקונומי גבוה ואיכותי. גולת הכותרת של האזור היא היישוב היוקרתי סביון, מהיישובים העשירים ביותר בישראל, הזוכה לדירוג 10 במדד הסוציו אקונומי של הרשויות המקומיות בישראל. נכון להיום מתגוררים באזור הגיאוגרפי הרחב,שמרבית יישוביו מדורגים 8 במדד דירוג הרשויות הארצי כ-300 אלף איש ועל פי התוכניות ב-15 השנים הקרובות צפויים להתווסף לבקעת אונו למעלה מ-100 אלף איש, כאשר מעל 20,000 אלף יחידות דיור מאושרות כבר ע"י ועדות התכנון.

ריבוי פרויקטים חדשים באזור בקעת אונו

עשרות פרויקטים של קבלנים ויזמים לבניית אלפי יחידות דיור חדשות, מתבצעים כיום באזור בקעת אונו, מבסיסי תל השומר מזרחה לקריית אונו ודרומה לכיוון צומת סביון והסביבה, והחלקים המזרחיים של רמת גן. 

ניתן להעריך לפי מחירי הנדל"ן למגורים בסביבה כי אלה יהיו המחירים לשיווק בערכים של היום גם בפרויקטים החדשים שיתווספו בזמן הקרוב.

אין ספק שמצוקת הקבלנים כיום מייצרת הזדמנויות בפרויקטים החדשים ושכיח למצוא מבצעי קבלן כאלה ואחרים כמו: 1,000,000" שקלים הלוואת יזם ב-0% ריבית וללא הצמדה", מבצעי 15% ו-20% בחוזה, והיתרה באיכלוס. שדרוגים על חשבון הקבלן ועוד מבצעים כפי שהספקנו כבר להכיר.

מחירי דירות חדשות כיום באזור בקעת אונו

דירת 3 ח', 80 מ"ר, 2.75 מיליון שקלים.

דירת 4 ח', 100 מ"ר, כ-3 מיליון שקלים.

דירת 5 חד', 124 מ"ר + 17 מ"ר מרפסת, החל מ-3,550,000 שקלים.

דירות 6 חד', 155 מ"ר + 26 מ"ר מרפסת, החל מ-4,590,000 שקלים.

יחד עם העובדה שמדובר באזורים איכותיים עם אוכלוסיה המאופיינת במעמד סוציו אקונומי גבוה ומבוסס, חשוב לזכור שהאזור הופך להיות צפוף, הבנייה אמנם לגובה במגדלים של 20 קומות ויותר, אבל עדיין התשתית התחבורתית באזור בקעת אונו ישנה וטרם נימצא פתרון סביר לנגישות וליציאה מאזורי השכונות, וחיבור לכבישים המרכזיים, בעיקר בשעות העומס.

הפתרונות של הרכבת הקלה אמורים להגיע גם לאזור, אך לא בטוח שזה יהיה הפתרון המיטבי, כאשר זה יגיע לבסוף. כבר עכשיו האזור ניראה כמו קומפלקס בנייה אורבני גדול ומאתגר, ואין ספק ש-12,000 דירות שיתווספו במהלך השנים הקרובות, לא יקלו על המצב.