Photo Tupungato Dreamstime.com
מוטי קפלן
25/03/2024
בהתאם לתיקון חקיקה שאושר בשנת 2021, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הינו הגורם המוסמך בחוק לעניין הכרזה על מתחמי פינוי בינוי, סמכות שקודם לכן הייתה נתונה לשר הבינוי והשיכון, ועל כן הייתה כרוכה בהליך ארוך יותר.
מהו מסלול מיסוי?
מסלול מיסוי הכוונה למסלול שבו היזמים מקדמים את הפרויקט ואת התכנון ואחראים על ההסכם והקשר עם בעלי הדירות. מסלול זה מעניק ליזמים הקלות מיסוי והקלות נוספות בפרויקט כדי שיהיה כלכלי. להבדיל ממסלול רשויות, היזם הוא שיפנה לרשות המקומית ויציע את הפרויקט לפינוי בינוי, על בסיס מתווה ותוכנית שיביא לאישורה.
ההכרזה על מתחם כמתחם לפינוי-בינוי במסלול מיסוי מקנה כאמור את הטבות המס הקבועות בחוק, וכן תקפה להסדרים הקבועים בחוק בנושא 'דייר סרבן'. ההכרזה מתבצעת בשלב מתקדם יחסית של הפרויקט, לאחר שהתכנית הופקדה להתנגדויות על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה, ולאחר שהיזם השלים חתימה על הסכמי פינוי-בינוי עם בעלי דירה בפרויקט בהיקף של 67% לפחות, כך שמדובר במתחמים המצויים ברמת בשלות גבוהה לביצוע.
מהו מסלול רשויות?
מסלול רשויות הוא מסלול שבו הרשות היא זו שמקדמת את הפינוי בינוי בשטחה, ואחראית על התקשרות עם בעלי הדירות ועם בעלי מקצוע וגם על תכנון המתחם. התוכנית יוצאת לפועל ע"י יזם שמסכם עם בעלי הדירות במתחם את התנאים ההטבות והמפרט שיקבלו בתום הפרויקט. מדובר לכאורה במתכון מנצח לכולם: הדיירים, היזם, והעירייה.
מה עדיף לדיירים?
ההיגיון אומר שמסלול רשויות עדיף על מסלול מיסוי לפינוי בינוי, זה נכון, אבל מאידך במסלול מיסוי יש ליזם תמריץ לקדם את הפרויקט גם בשטח קטן יחסית בניין או 2 בנינים שיהרסו למשל, ובמקומם ייבנה בניין שיאפשר לו רווח ומכירת דירות שיקבל עבור הדירות שיהרסו. אך יש לזכור מדובר בריצת מרתון שעלולה לקחת גם 5 ולעיתים 10 שנים, אבל הרווח לדיירים ברור, דירה חדשה ולעיתים הכפלת ערך הנכסים.
פירוט 17 המתחמים שהוכרזו
יהוד מונסון – מתחם אשכנזי העצמאות
המתחם נמצא בשכונת נווה עובד, בין הרחובות אשכנזי, ויצמן ודרך העצמאות. במתחם קיימות 114 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 444 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אאורה בע"מ.
חיפה – מתחם המלך שלמה
המתחם נמצא בשכונת נווה דוד, בין הרחובות אסתר המלכה ושלמה המלך. במתחם קיימות 38 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 236 יחידות דיור חדשות. הכרזה זו מצטרפת ל-111 יחידות דיור במתחם שכבר הוכרזו בעבר.
היזם בפרויקט הוא אזורים בנים (1965) בע"מ.
כפר סבא – מתחם ששת הימים
המתחם נמצא בשכונת עובד בן ציון, בין הרחובות הפרדס, ששת הימים וגאולה. במתחם קיימות יחידות דיור אשר 48 יהרסו, ובמקומן ייבנו 157 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא י.נ.ו.ב בניה ופיתוח בע"מ.
אור יהודה – מתחם העצמאות
המתחם נמצא בשכונת קריית גיורא, בין הרחובות סמטת במעלה ורחוב העצמאות במתחם קיימות 32 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 186 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא א. דורי בע"מ.
פתח תקווה – מתחם שלום אש
המתחם נמצא בשכונת נווה גן, בין הרחובות שלום אש וזאב אורלוב. במתחם קיימות 14 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 150יחידות דיור חדשות. הכרזה זו מצטרפת ל-72 יחידות דיור במתחם שכבר הוכרזו בעבר.
היזם בפרויקט הוא י.ח.דימרי בניה ופיתוח בע"מ יחד עם קבוצת אופיר התחדשות עירונית בע"מ.
פתח תקווה – מתחם יעקב קרול
המתחם נמצא בשכונת לב המושבה, בין הרחובות יעקב קרול, רופין וז'בוטינסקי. במתחם קיימות 96 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 376 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא נדל"ן חכם בע"מ.
נס ציונה – מתחם יד אליעזר
המתחם נמצא בשכונת יד אליעזר, בין הרחובות שאול המלך, אלי כהן ומרגולין. במתחם קיימות 8 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 28 יחידות דיור חדשות. הכרזה זו מצטרפת ל-48 יחידות דיור במתחם שכבר הוכרזו בעבר.
היזם בפרויקט הוא ראובן סרוגו חברה לבנין בע"מ.
ירושלים – מתחם שמעוני התקופה
המתחם נמצא בשכונת גבעת הוורדים, בין הרחובות התקופה, שמעוני והרב הרצוג. במתחם קיימות 31 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 122 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא לביא בשמעוני בע"מ.
חולון – מתחם ההסתדרות 143/145
המתחם נמצא בשכונת רסקו, בין הרחובות הגפן, גאולים וההסתדרות. במתחם קיימות 38 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 136 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא בהרי סוהו חולון בע"מ.
ראשון לציון – מתחם מתחם האומנים
המתחם נמצא בשכונת רביבים, בין הרחובות גוש עציון, עטרות ודוד אליעזר. במתחם קיימות 8 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 40 יחידות דיור חדשות. הכרזה זו מצטרפת ל 220 יחידות דיור במתחם שכבר הוכרזו בעבר.
היזם בפרויקט הוא דוניץ קרית האמנים בע"מ.
רמלה – מתחם ישראל פרנקל
המתחם נמצא בשכונת משכנות, בין הרחובות הרמב"ם וישראל פרנקל. במתחם קיימות 54 יחידות דיור + 11 יחידות מסחר אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 297 יחידות דיור חדשות, ובנוסף 1,150 מ"ר למסחר.
היזם בפרויקט הוא בוני התיכון פינוי בינוי רמלה בע"מ.
תל אביב – מתחם ארבר
המתחם נמצא בשכונת נווה עופר, בין הרחובות אוריאל יעקובוב ומנחם ארבר. במתחם קיימות 112 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 317 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא קבוצת גבאי דיבלופרס בע"מ.
תל אביב – מתחם מעפילי אגוז 60-64
המתחם הוא מתחם מעורב אשר בחלקו יעבור פינוי בינוי ובחלקו יעבור חיזוק ועיבוי ונמצא בשכונת נווה חן, בין הרחובות דרך הטייסים ומעפילי אגוז. במתחם קיימות 56 יחידות דיור, ובמקומן ייבנו 157 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אנשי העיר פרויקטים בע"מ.
תל אביב – מתחם עמישב דרך השלום
המתחם נמצא בשכונת רמת הטייסים, בין הרחובות עמישב, המאבק ודרך השלום. במתחם קיימות 96 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 287 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אשדר ענב בעמישב בע"מ.
תל אביב – מתחם אפלטון אייזיק
המתחם נמצא בשכונת נווה גולן, בין הרחובות סוקרטס, אריסטו ואייזיק חריף. במתחם קיימות 96 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 223 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא צ.פ. חברה לבנין בע"מ.
נתניה – מתחם זלמן שניאור
המתחם נמצא בשכונת גבעת האירוסים, בין הרחובות רותם וזלמן שניאור. במתחם קיימות 168 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 672 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא שפיר מגורים ובנין בע"מ.
נתניה – מתחם בן צבי
המתחם נמצא בשכונת נאות שקד, בין הרחובות שמורק, גרינבוים ושדרות בן צבי. במתחם קיימות 392 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 1,558 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אאורה ישראל בע"מ.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הודיעה השבוע כי 17 מתחמי פינוי-בינוי הוכרזו על ידי מנכ"ל הרשות כמתחמי פינוי-בינוי ב"מסלול מיסוי". מדובר במסלול המיועד למתחמים בהם התכנון מבוצע ביוזמת יזם פרטי. המתחמים כוללים 1,401 יחידות דיור קיימות, אשר יהרסו ויוחלפו ב-5,386 יחידות דיור חדשות. ההכרזה על מתחם כמתחם לפינוי-בינוי מקנה ליזם את הטבות המס הקבועות בחוק, שהן חיוניות למימוש הפרויקט, וכן מחילה עליו את ההסדרים הקבועים בחוק בנושא "דייר סרבן". ההכרזה מתבצעת בשלב מתקדם יחסית של הפרויקט, לאחר שהתכנית הופקדה להתנגדויות על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה, ולאחר שהיזם השלים חתימה על הסכמי פינוי-בינוי עם בעלי דירה בפרויקט בהיקף של 67% לפחות, כך שמדובר במתחמים המצויים ברמת בשלות גבוהה לביצוע.
בהתאם לתיקון חקיקה שאושר בשנת 2021, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הינו הגורם המוסמך בחוק לעניין הכרזה על מתחמי פינוי בינוי, סמכות שקודם לכן הייתה נתונה לשר הבינוי והשיכון, ועל כן הייתה כרוכה בהליך ארוך יותר.
מהו מסלול מיסוי?
מסלול מיסוי הכוונה למסלול שבו היזמים מקדמים את הפרויקט ואת התכנון ואחראים על ההסכם והקשר עם בעלי הדירות. מסלול זה מעניק ליזמים הקלות מיסוי והקלות נוספות בפרויקט כדי שיהיה כלכלי. להבדיל ממסלול רשויות, היזם הוא שיפנה לרשות המקומית ויציע את הפרויקט לפינוי בינוי, על בסיס מתווה ותוכנית שיביא לאישורה.
ההכרזה על מתחם כמתחם לפינוי-בינוי במסלול מיסוי מקנה כאמור את הטבות המס הקבועות בחוק, וכן תקפה להסדרים הקבועים בחוק בנושא 'דייר סרבן'. ההכרזה מתבצעת בשלב מתקדם יחסית של הפרויקט, לאחר שהתכנית הופקדה להתנגדויות על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה, ולאחר שהיזם השלים חתימה על הסכמי פינוי-בינוי עם בעלי דירה בפרויקט בהיקף של 67% לפחות, כך שמדובר במתחמים המצויים ברמת בשלות גבוהה לביצוע.
מהו מסלול רשויות?
מסלול רשויות הוא מסלול שבו הרשות היא זו שמקדמת את הפינוי בינוי בשטחה, ואחראית על התקשרות עם בעלי הדירות ועם בעלי מקצוע וגם על תכנון המתחם. התוכנית יוצאת לפועל ע"י יזם שמסכם עם בעלי הדירות במתחם את התנאים ההטבות והמפרט שיקבלו בתום הפרויקט. מדובר לכאורה במתכון מנצח לכולם: הדיירים, היזם, והעירייה.
מה עדיף לדיירים?
ההיגיון אומר שמסלול רשויות עדיף על מסלול מיסוי לפינוי בינוי, זה נכון, אבל מאידך במסלול מיסוי יש ליזם תמריץ לקדם את הפרויקט גם בשטח קטן יחסית בניין או 2 בנינים שיהרסו למשל, ובמקומם ייבנה בניין שיאפשר לו רווח ומכירת דירות שיקבל עבור הדירות שיהרסו. אך יש לזכור מדובר בריצת מרתון שעלולה לקחת גם 5 ולעיתים 10 שנים, אבל הרווח לדיירים ברור, דירה חדשה ולעיתים הכפלת ערך הנכסים.
פירוט 17 המתחמים שהוכרזו
יהוד מונסון – מתחם אשכנזי העצמאות
המתחם נמצא בשכונת נווה עובד, בין הרחובות אשכנזי, ויצמן ודרך העצמאות. במתחם קיימות 114 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 444 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אאורה בע"מ.
חיפה – מתחם המלך שלמה
המתחם נמצא בשכונת נווה דוד, בין הרחובות אסתר המלכה ושלמה המלך. במתחם קיימות 38 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 236 יחידות דיור חדשות. הכרזה זו מצטרפת ל-111 יחידות דיור במתחם שכבר הוכרזו בעבר.
היזם בפרויקט הוא אזורים בנים (1965) בע"מ.
כפר סבא – מתחם ששת הימים
המתחם נמצא בשכונת עובד בן ציון, בין הרחובות הפרדס, ששת הימים וגאולה. במתחם קיימות יחידות דיור אשר 48 יהרסו, ובמקומן ייבנו 157 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא י.נ.ו.ב בניה ופיתוח בע"מ.
אור יהודה – מתחם העצמאות
המתחם נמצא בשכונת קריית גיורא, בין הרחובות סמטת במעלה ורחוב העצמאות במתחם קיימות 32 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 186 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא א. דורי בע"מ.
פתח תקווה – מתחם שלום אש
המתחם נמצא בשכונת נווה גן, בין הרחובות שלום אש וזאב אורלוב. במתחם קיימות 14 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 150יחידות דיור חדשות. הכרזה זו מצטרפת ל-72 יחידות דיור במתחם שכבר הוכרזו בעבר.
היזם בפרויקט הוא י.ח.דימרי בניה ופיתוח בע"מ יחד עם קבוצת אופיר התחדשות עירונית בע"מ.
פתח תקווה – מתחם יעקב קרול
המתחם נמצא בשכונת לב המושבה, בין הרחובות יעקב קרול, רופין וז'בוטינסקי. במתחם קיימות 96 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 376 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא נדל"ן חכם בע"מ.
נס ציונה – מתחם יד אליעזר
המתחם נמצא בשכונת יד אליעזר, בין הרחובות שאול המלך, אלי כהן ומרגולין. במתחם קיימות 8 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 28 יחידות דיור חדשות. הכרזה זו מצטרפת ל-48 יחידות דיור במתחם שכבר הוכרזו בעבר.
היזם בפרויקט הוא ראובן סרוגו חברה לבנין בע"מ.
ירושלים – מתחם שמעוני התקופה
המתחם נמצא בשכונת גבעת הוורדים, בין הרחובות התקופה, שמעוני והרב הרצוג. במתחם קיימות 31 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 122 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא לביא בשמעוני בע"מ.
חולון – מתחם ההסתדרות 143/145
המתחם נמצא בשכונת רסקו, בין הרחובות הגפן, גאולים וההסתדרות. במתחם קיימות 38 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 136 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא בהרי סוהו חולון בע"מ.
ראשון לציון – מתחם מתחם האומנים
המתחם נמצא בשכונת רביבים, בין הרחובות גוש עציון, עטרות ודוד אליעזר. במתחם קיימות 8 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 40 יחידות דיור חדשות. הכרזה זו מצטרפת ל 220 יחידות דיור במתחם שכבר הוכרזו בעבר.
היזם בפרויקט הוא דוניץ קרית האמנים בע"מ.
רמלה – מתחם ישראל פרנקל
המתחם נמצא בשכונת משכנות, בין הרחובות הרמב"ם וישראל פרנקל. במתחם קיימות 54 יחידות דיור + 11 יחידות מסחר אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 297 יחידות דיור חדשות, ובנוסף 1,150 מ"ר למסחר.
היזם בפרויקט הוא בוני התיכון פינוי בינוי רמלה בע"מ.
תל אביב – מתחם ארבר
המתחם נמצא בשכונת נווה עופר, בין הרחובות אוריאל יעקובוב ומנחם ארבר. במתחם קיימות 112 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 317 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא קבוצת גבאי דיבלופרס בע"מ.
תל אביב – מתחם מעפילי אגוז 60-64
המתחם הוא מתחם מעורב אשר בחלקו יעבור פינוי בינוי ובחלקו יעבור חיזוק ועיבוי ונמצא בשכונת נווה חן, בין הרחובות דרך הטייסים ומעפילי אגוז. במתחם קיימות 56 יחידות דיור, ובמקומן ייבנו 157 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אנשי העיר פרויקטים בע"מ.
תל אביב – מתחם עמישב דרך השלום
המתחם נמצא בשכונת רמת הטייסים, בין הרחובות עמישב, המאבק ודרך השלום. במתחם קיימות 96 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 287 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אשדר ענב בעמישב בע"מ.
תל אביב – מתחם אפלטון אייזיק
המתחם נמצא בשכונת נווה גולן, בין הרחובות סוקרטס, אריסטו ואייזיק חריף. במתחם קיימות 96 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 223 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא צ.פ. חברה לבנין בע"מ.
נתניה – מתחם זלמן שניאור
המתחם נמצא בשכונת גבעת האירוסים, בין הרחובות רותם וזלמן שניאור. במתחם קיימות 168 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 672 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא שפיר מגורים ובנין בע"מ.
נתניה – מתחם בן צבי
המתחם נמצא בשכונת נאות שקד, בין הרחובות שמורק, גרינבוים ושדרות בן צבי. במתחם קיימות 392 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 1,558 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אאורה ישראל בע"מ.
