מחירי הדירות עולים, כמה דירות פנויות יש בתל אביב?

מדד המחירים לצרכן בארץ שעלה בחודש מרץ ב-0.6%, הפתיע את הכלכלנים שציפו לעלייה של 0.4% עד 0.5%. בשנים עשר החודשים האחרונים (מרץ 2024 לעומת מרץ 2023) עלה מדד המחירים לצרכן ב-2.7%. מדד מחירי הדירות הפתיע גם כן כשעלה ב-1%, חודש שלישי ברציפות של עליות במדד מחירי הדירות, כמו גם סעיף הדיור במדד שעלה ב-0.6%, בסעיף שכר הדירה נרשמה עלייה של 2.7%.

מבצעי המכירות האגרסיביים ההטבות וההנחות של הקבלנים עשו את שלהם, והובילו לעלייה ניכרת בעסקאות רכישת דירות חדשות.

בשלושת החודשים דצמבר 23' פברואר 24' נמכרו כ-21,580 דירות, עלייה של 10.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (דצמבר 22' פברואר 23') ושל 83.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (ספטמבר-נובמבר 23')47.5%  מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-10,260 דירות, כרבע (24.1%) מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (דצמבר 22'-פברואר 23') נצפתה עלייה של 30.0% בדירות החדשות שנמכרו ושל 112.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים ספטמבר-נובמבר 23'. 52% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים דצמבר 23' פברואר 24' הן דירות יד שנייה, כ-11,320 דירות. בדירות יד שנייה נצפתה ירידה של 2.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועלייה של 63.1% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים ספטמבר-נובמבר 23'. בחודש פברואר 24' נמכרו 7,490 דירות, עלייה של 25.7% בהשוואה לחודש פברואר 23'. בהשוואה לחודש הקודם (ינואר 24') נרשמה ירידה של,7.4% אולם בניכוי עונתיות המגמה הפוכה – עלייה של 2.1%.

בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 21' עד חודש יולי 23' נרשמה ירידה בקצב של 3.3% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש אוגוסט 23' ועד כה נרשמה עלייה בקצב של 3.0% בממוצע בסך הדירות שנמכרו (תרשים-2). מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש ספטמבר 21' עד יוני 23' נצפתה ירידה ממוצעת של,3.3% ואילו מיולי 23' ועד היום נצפתה עלייה של 3.8%. מגמה דומה נרשמה גם בסדרה דירות יד שנייה שנמכרו, מספטמבר 21' עד ספטמבר 23' חלה ירידה בשיעור זהה (3.3%), ומאוקטובר עד פברואר 24' עלייה ממוצעת של 2.6% בחודש. אין ספק שהנתונים הנ"ל אינם מגלמים את הזינוק בקצב המכירות שיודגש עוד יותר מחודש מארס 24 ואילך.

מאפיינים גאוגרפיים

מחוז המרכז מוביל עם 26.9% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים דצמבר 23' פברואר- 24'. במחוז זה נמכרו כמעט שליש מהדירות החדשות (30.3%) וכרבע מסך הדירות יד שנייה (23.7%). אחריו נמצא מחוז הדרום עם 21.5% מסך הדירות שנמכרו: 22.5% מהדירות החדשות ו-20.5% מסך הדירות יד שנייה. אשדוד וירושלים מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים דצמבר 23' – פברואר 24' עם יותר מ-550 דירות. בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות חיפה, ירושלים, ובאר שבע עם יותר מ-700 דירות.

בסוף פברואר 2024 מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-66,930 דירות, ומספר "חודשי ההיצע" כלומר מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה, היה 19.7 חודשים. 30.9% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (20,680 דירות) ו-24.3% במחוז המרכז (16,300 דירות).

בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-8,020 דירות שנותרו למכירה ואחריה ירושלים עם כ-5,690 דירות שנותרו למכירה.

בנובמבר 23' - ינואר 24', מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה היה 67,980, ובדצמבר 23' – פברואר 24', נותרו למכירה 66,930 דירות חדשות, מספר לא מבוטל שהצטמצם רק ב-1,050 דירות לעומת החודשיים הקודמים!

איך אפשר להסביר את העובדה שיש על המדף לא "על הנייר", עשרות אלפי דירות חדשות מוכנות או בשלבי גמר של מקסימום שנה ברחבי הארץ, והציבור מסתער על דירות "על הנייר" שבמקרה הטוב יהיו מוכנות בעוד 3-4 שנים?

שוב הפיתוי הגדול, להרוויח כיום "על הנייר" הנחות והטבות מהקבלנים הלחוצים דירות בתנאים מיוחדים והטבות והעיקר, תשלום קטן כמיקדמה בחוזה והיתרה באיכלוס. רבים מאותם "רוכשים" מתכננים אקזיט הרבה לפני האיכלוס ומקווים שיעשו את המכה מההפרש במחיר שקנו לבין המחיר שימכרו את האופציה. ומה יקרה אם הבנק המלווה את הפרויקט לא יסכים לאפשר את המכירה המוקדמת,למרות אישור הקבלן/היזם? האם יוכלו להשלים את הרכישה במלוא המחיר? סיכונים שספק רב אם אותם מהמרים לוקחים בחשבון.