עליית מחירי הדיור היא תמרור אזהרה למי שמצפה לירידת ריבית, אך לא רק

נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול חשפו כי שינוי הכיוון של שוק הנדל"ן איננו רגעי: הרוכשים ירדו מהגדר ומחירי הדירות עלו ב-1% בחודש האחרון, בהמשך לעלייה של 1.2% בחודש שלפניו. למי שנמצא בשוק הנדל"ן, שינוי כיוון המחירים איננו הפתעה, שכן הירידות בהתחלות הבניה, יחד עם הכישלון הממשלתי במציאת פתרון לבעיית המחסור בעובדים, משפיעים על צד ההיצע של שוק הדיור. החדשות על החרם הטורקי שצפוי לייקר את חומרי הבנייה ולהשפיע על מדד תשומות הדיור יתגלגל גם הוא למחירים. אבל, שוק הדיור הוא שוק שבנוי על ציפיות: כך שלמרות שההשפעות של אירועים אלו יורגשו במלואן בטווח הזמן הבינוני, השוק, שרואה איך אחרי חצי שנה אין תוכנית מקיפה לטיפול בבעיות שוק הדיור, הפנים את הבשורות ומבטא אותן בשינוי כיוון המחירים. עליית מחירי הדיור כבר כעת היא בשורה רעה, ממספר סיבות, הנה שלוש מהן:

1) לאן הולכת הריבית?

השוק מצפה בכיליון עיניים להחלטות הריבית של בנק ישראל, ובייחוד – לתחילתה של מגמת ירידה בריבית. החודש הנגיד נמנע מלעשות כן. אין זה סוד שעליית הריבית בשנתיים האחרונות הכבידה על שוק הנדל"ן: על הרוכשים דרך מחירי המשכנתאות, על מחזיקי הדירות דרך ההחזר החודשי ועל הפעילים בשוק המימון דרך עלויות המימון של הפרויקטים השונים. המכירות הואטו, המבצעים הועמקו, והשוק ניסה להסתגל לרמת הריבית החדשה. 

בין גובה הריבית לבין מחירי הדיור היה קיים בעשור שעבר יחס הפוך: הריבית הנמוכה תדלקה את מחירי הדיור, בשל שתי סיבות עיקריות: העדר אלטרנטיבות לחיסכון סולידי, וריביות משכנתא זולות. כאשר הריבית החלה לעלות, הצפייה הייתה שהקשר יתקיים גם בכיוון ההפוך: כלומר כאשר יהיו אלטרנטיבות חיסכון סולידיות, והמימון יהיה יקר, שוק הנדל"ן יתקרר. זה לא קרה, וגם ברמת הריבית הנוכחית – אנו רואים ביקושים הולכים ומתעוררים. 

הורדת ריבית כעת, יכולה להעצים את עליות המחירים, שכן כפי ראינו, הורדת ריבית כן מתדלקת את שוק הנדל"ן. כעת, כאשר הנגיד צריך להחליט האם להוריד את הריבית ועד כמה, הוא ייקח בחשבון, כשכבר ברמת המחירים הנוכחית מחירי הנדל"ן עולים, והורדת ריבית תאיץ את העלייה בהם, וזוהי בשורה רעה. 

2) באין פתרון כולל, דילמת הריבית מתחדדת

המונים פקדו בשבוע שעבר את יריד הדירות באקספו בתל אביב. חוסר הודאות בשווקי ההון, יחד עם משמעות ירידת התחלות הבניה, שולח את הציבור שוב לנדל"ן. הנגיד יצטרך לבחור: מצד אחד לצפות במחירי הדיור מזנקים לאור השפעת הורדות ריבית, כאשר למחירי דיור גבוהים בדיור להשכרה ישנה גם השפעה על מחירי השכירות, או מנגד לצפות באוכלוסיות החלשות יותר, שלקחו משכנתא עם מרכיבים גבוהים צמודים לפריים, ונמצאים על קצה יכולת ההחזר בעוד יתר המחירים הולכים ועולים. זהו מצב לא פשוט בכלל, שכן העלאת הריבית חידדה את הפערים החברתיים בישראל, והכבידה על השכבות החלשות, כך גם עולה, מנתונים שפרסם בנק ישראל על צריכת האשראי של משקי הבית לאחר העלאת הריבית, שמראים שהעשירונים העליונים הצליחו לצמצם את האשראי  כאשר זה התייקר, בעוד העשירונים התחתונים הגדילו את האשראי, על אף שהוא התייקר. 

המצב מחדד את הצורך לתכנון מקיף וכולל לפתרון בעיית שוק הנדל"ן. הריבית היא רק כלי אחד, שיכולתו מוגבלת. יש צורך בפתיחת חסמים הרבה יותר מאסיבית, שתעודד את הגדלת ההיצע, ואז יתאפשרו ביתר קלות צעדים כמו הורדות ריבית, שמעודדים את הגדלת הביקוש.