מנהל רשות המיסים שי אהרונוביץ בכנס של מכון אלרוב / צילום: יעל צור
נטלי גרין
10/05/2024
כנס של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, התקיים ביום שלישי (7.5.24) אחה"צ בפקולטה. הכנס בנושא "רפורמה במיסוי נדל"ן בישראל " נערך בהובלת פרופ' דני בן-שחר ראש מכון אלרוב ורוית הוברפלד מנהלת מכון אלרוב. פרופ' בן שחר הנחה את הכנס והרצה בנושא "האם לחייב בדיווח: על הכנסות בשוק השכירות ועל תנאי התשלום בחוזי המכר".
פרופ' ניסן לנגברג, סגן דקאן, הפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב נשא דברי ברכה בפתיחת הכנס. שי אהרונוביץ, מנהל רשות המיסים, הרצה בנושא "רפורמות מס בשוק הנדל"ן", וכן השתתף בפאנל בנושא "סוגיות בוערות במיסוי נדל"ן בישראל".
עם הדוברים בכנס נמנו - ד"ר יעל אלסטר מאוניברסיטת חיפה בנושא "משקיעי נדל"ן, מחירי בתים ושכר דירה: ממצאים משינויי מס שבח", עו"ד אייל עזורי, משרד אייל עזורי ולשעבר מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ונתניה, ערך שיחה עם דפנה הרלב, מנכ"לית קבוצת אביב, בנושא "מדיניות המיסוי כחסם בשוק הדיור להשכרה".
בנוסף, עו"ד עזורי הנחה את הפאנל בו ישתתפו יחד עם שי אהרונוביץ, מנהל רשות המיסים - עו"ד דברת אולפינר, שמאית מקרקעין, שותפה מייסדת, גרינברג אולפינר ושות', עו"ד איריס בורשטיין-מוזס, מנהלת המחלקה הפיסקאלית, פרקליטות מחוז תל אביב ועו"ד מאיר מזרחי, משרד מאיר מזרחי ושות'.
לדברי שי אהרונוביץ, מנהל רשות המיסים "אני בעד החזרת מס רכוש בצורה חכמה. חלק מעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות נבע גם בשל העובדה שמי שמחזיק בקרקע שאפשר לבנות עליה, הרי שמינואר 2020 אין לו שום תשלום "קנס" שמשלם על קרקע כזו. כעת הוועדה שמונתה בוחנת את הנושא ותתן המלצתה. יש כבר תוכניות שהכנתי בעבר, איך לעשות זאת בצורה חכמה שלא תקשה על הציבור, למעט אלו שיצטרכו לשלם כמובן. זה תהליך שיצטרך עוד לעבור אישור ממשלה וכנסת. החוק הקודם, היה מאד בירוקרטי וכעת יש לחוקק גם לאור זכות הקניין וזה לא פשוט.
בנושא הכוונה לחייב דיווח של משכירי דירות, גם אלו הזכאים לפטור שכיום אין להם חובת דיווח, אמר אהרונוביץ ש"הערכות רשות המיסים לגבי אובדן מס בשוק משכירי הדירות שאינם מדווחים מס כנדרש נאמד בכ 1.5- 2 מליארד ש"ח לשנה. לגבי הליך הגילוי מרצון, אנו ממתינים לאישור משרד המשפטים בימים הקרובים.
האוצר אישר לרשות המיסים תקציב של 100 מליון ש"ח נוספים למחשוב, תקציב, שישמש גם למלחמה בהון השחור ובכלל זה בעניין בניית מאגר מידע למעקב, אחר משכירי הדירות. בכלל זה גם דירות שאינן רשומות בטאבו ע"ש המשכיר. לצורך כך כבר נעשית עבודה אינטנסיבית מול רשם הירושות לגבי צוואות, בתי דין רבניים ועוד. אנו נפנה לכל מי שלטעמנו יש לו דירה שמשכיר ושכח מסיבה כזו או אחרת לדווח לרשות."
לסיכום, אמר אהרונוביץ "בנימה אופטימית, מדינת ישראל עם כל הקשיים של ה 7 לאוקטובר והתקציבים המופנים למלחמה, מצליחה לעמוד יפה מבחינה כלכלית במלחמה המורכבת. במקביל, אנו נצטרך להדק חגורה בצעדים שונים, אבל סה"כ מצבנו יציב כלכלית, גם מבחינת שוק העבודה, הרבעון הראשון היה חיובי. בתקווה שהמלחמה תסתיים והחטופים יחזרו במהרה, נדע לצאת מהמשבר, כפי שידענו לצאת ממשברים בעבר".
פרופ׳ דני בן-שחר ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, התייחס לנושא חיוב משקיעי הנדל״ן לדווח על הכנסות משכר דירה, לדבריו "פוטנציאל הרווח החברתי מחובת דיווח הוא גדול. בתור דוגמה, הוא הציג את קידום היעילות וההוגנות שהושגו בשוק בעקבות חשיפת נתוני עסקאות מכר נדל״ן ב-2010, אשר צמצמו את פיזור המחירים של נכסים דומים במיוחד בשכונות בהן מתגוררים משקי הבית המוחלשים בחברה. לדבריו, חובת דיווח על כלל ההכנסות בשוק השכירות תקדם את היעילות וההוגנות בשוק, תקטין את ההון השחור בכלכלה הישראלית ותשים את את ישראל בשורה אחת עם רוב מדינות ה- OECD, אשר בהן חלה חובת דיווח על הכנסות משכר דירה. בן-שחר אף התייחס לעניין הכללת הדיווחים על תנאי התשלום בחוזי המכר. כידוע, בתקופה האחרונה מציעים היזמים תנאי תשלום נוחים יותר למימון עסקת המכר. כך, למשל, במקרים מסויימים נדרשים הקונים לשלם עד 10% או 5% בלבד ממחיר העסקה ביום חתימת החוזה והיתר בעת האכלוס. תנאי מימון אלה מוזילים את העסקה לקונה אך אינם נכללים באומדני השינוי במחירים שמחשבת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לדברי בן-שחר, על רשות המיסים להכין את התשתית לאיסוף נתונים אלה - בעיקר בעסקאות יד ראשונה. יחד עם זאת, הוא הוסיף, ההשפעה של אי-הכללת תנאי המימון על מדידת שינוי המחירים בשוק בתקופה האחרונה היא ככל הנראה קטנה ביותר - והראיה לכך היא שגם בשוק דירות יד שניה ששם חוזי המכר דומים יותר לאורך זמן, נצפית עליית מחירים בחודשים האחרונים. נראה כי במקרים מסויימים היזם מציע מצד אחד תנאי מימון נוחים יותר אבל בד בבד, מהצד האחר, גם מעלה את מחיר העסקה".
ד"ר יעל אלסטר מאוניברסיטת חיפה התייחסה למחקר של פרופ' איתי אטר (הפקולטה לניהול ע"ש קולר, אוניברסיטת תל אביב), ד"ר יעל אלסטר (אוניברסיטת חיפה) וד"ר ערן הופמן (האוניברסיטה העברית) העוסק בתפקיד הכפול של משקיעי נדל"ן - משקי בית שבבעלותם מספר יחידות דיור - בשוקי הדיור בבעלות והדיור להשכרה. לדבריה "המחקר בוחן שורה של שינויים במס השבח ומנתח נתונים אדמיניסטרטיביים עשירים מישראל. ראשית נמצא כי המכירות של משקיעי נדל"ן עלו ב-50% לאחר שקיבלו פטור בלתי צפוי מתשלום מס השבח. מעבר לכך, באזורים בהם עלו מכירות המשקיעים, ירדו מחירי הדירות ואילו שכר הדירה עלה. בפרט, נמצא כי עלייה של נקודת אחוז בקצב המכירות מביאה את מחירי הדירות לרדת ב-10% ואת דמי השכירות לעלות ב- 5%".
לדברי עו"ד דברת אולפינר, שמאית מקרקעין, שותפה מייסדת, גרינברג אולפינר ושות' "הטלת מס רכוש על קרקעות שאינן זמינות לבניה בגלל רשימת תנאים ארוכה בדרך לקבלת היתר או בגלל שיעור ניצול נמוך המתחשב גם בתוכניות מתאר כוללניות המרחיבות באופן משמעותי את זכויות הבניה, אינו סביר שכן ככל שהמטרה בהטלת המס היא עידוד מימוש קרקע.
קביעת מס רכישה של 5% מותנה בקבלת היתר בתקופה של שנתיים מהווה הטבה שאינה באמת מיטיבה שכן לא ניתן באמת להשלים את קבלת ההיתרים בלוח זמנים זה. גם ללא הקלות וגם בעידן של "תכנון חושב רישוי".
היתרי חפירה ודיפון בדר"כ ניתנים לפרויקטים גדולים ולא תמיד ניתן להשלים הוצאת היתר בניה בתוך 3 שנים ואז מתבטלת ההטבה. חשוב להאריך את לוח הזמנים להוצאת ההיתר ל-3 שנים ולהסתפק בהיתר חפירה ודיפון".
