עופר אברם, שרון שוופי, איתי מל, צילום: נועה זני
מורן שקד
05/07/2024
קרן מרתון מאמינה כי על אף המצב הנוכחי, הביקושים בתחום המגורים יישארו משמעותיים ואף יתגברו, בין היתר בשל צרכי הדמוגרפיה בישראל.
עד להשלמת ההליך (יולי 2028 עד יוני 2029), ישולמו למניבים מלוא כספי השכירות – כ-11.2 מיליון שקל בשנה, צמוד מדד, ובסך הכול כ-56-45 מיליון שקל;
המתחם רשום בספרי מניבים לפי שווי של כ-143 מיליון שקל;
העסקה כוללת גם תמורה מותנית (מנגנון אפסייד).
מניבים קרן הריט החדשה דיווחה היום (ד') על עסקה למכירת מתחם טכנולוגיות להבים בנהריה לקרן מרתון להשבחת נדל"ן בתמורה לכ-155 מיליון שקל. העסקה גם כוללת תמורה מותנית (מנגנון אפסייד), כנגזרת להשלמת הליך שינוי ייעוד המתחם על ידי הרוכשת. שווי הנכס בספרי החברה הינו כ-143 מיליון שקל. עלות הרכישה המקורית של הנכס עמדה על כ-135 מיליון שקל.
קרן מרתון המתמחה בהשבחת נכסים ובשינוי ייעוד, תפעל לשינוי ייעוד המתחם בנהריה מתעשייה, אחסנה ומשרדים למגורים, מלונאות ומסחר.
מתחם טכנולוגיות להבים נמצא בקו ראשון לים בנהריה ומשתרע על שטח של כ-51 דונם, בו מצויים 6 מבנים ומבני עזר, בשטח בנוי כולל של כ-22,300 מ"ר. המתחם נמצא בצמוד לטיילת העירונית, ובסמוך לשכונות מגורים חדשות של העיר כגון שכונת אכזיב. האיזור כולו מיועד ע"י עיריית נהריה לעבור שינוי והתחדשות הכוללים פינוי בינוי של שכונות ישנות, הוספת פארקים ושטחי ציבור, הארכת הטיילת צפונה וכן מרינה המתוכננת בצמוד לפרויקט.
כיום המתחם מושכר לטכנולוגית להבים (חברה בת של Pratt & Whitney, חלק מתאגיד Raytheon Technologies), שקיבלה החלטה על סגירת חלק מפעילותה בישראל, בעיקר במפעל בנהריה, בשנים הקרובות. חרף ההחלטה על צמצום הפעילות, לטכנולוגיות להבים הסכמי שכירות מחייבים עד ליוני 2029.
מועד השלמת העסקה (קלוזינג) נקבע לעוד ארבע שנים ממועד חתימת ההסכם או עד לתום הסכם השכירות הקיים בחוזה עם טכנולוגיות להבים (יוני 2029). במועד החתימה, שולמה ע"י מרתון מקדמה בגובה 10% מהתמורה, ובנוסף הועמדה ערבות לטובת מניבים, בגובה 5% מהתמורה. מתווה העסקה מאפשר למרתון לא להזרים הון נוסף בתקופת ההשבחה אלא רק את יתרת התמורה בסך של 139.5 מיליון ש"ח אשר תשולם במועד השלמת העסקה. עד להשלמת העסקה תקבל מניבים את מלוא כספי השכירות במתחם – כ-11.2 מיליון שקל בשנה, צמוד מדד, ובסך הכול כ-45-56 מיליון שקל, כתלות במועד השלמת העסקה.
מוטי קירשנבאום, צילום: רמי זרנגר
מוטי קירשנבאום, יו״ר קרן מרתון, ציין כי: "לאחר בחינת מעמיקה הגענו למסקנה כי קיים פוטנציאל משמעותי לתחום המגורים בנהריה ובפרט בקו הראשון לים. בשנים האחרונות נהריה נהנית מצמיחה ופיתוח גבוהים והפכה ליעד מבוקש עבור משפחות המעוניינות לגור באיכות חיים גבוהה, עם שירותי חינוך ופנאי אטרקטיביים. הקרבה לכביש 4 ולכביש 6 העתידי, הטיילת המתוכננת וכן מסילת הרכבת הופכת את האיזור לאטרקטיבי, נגיש וקרוב אף יותר לאזורי התעסוקה בחיפה ובהתאמה גם למרכז הארץ.
קירשנבאום הוסיף כי "על אף התקופה הנוכחית, הדמוגרפיה בישראל תורמת לביקושים שהולכים ועולים בתחום המגורים. בנוסף, הקמת שכונה בקו ראשון לים הינה מוצר מבוקש מאוד שאינו קיים בשפע ומכאן ההזדמנות. חשוב לזכור כי איכלוס הדירות יתרחש רק בעוד מספר שנים ובאקלים גיאו-פוליטי שונה. כל הפרמטרים האלו ונוספים מחזקים את ההחלטה להיכנס לעיסקה בעת הזו".
עופר אברם, מנכ"ל מניבים, התייחס לעסקה ואמר: "מכירת מתחם טכנולוגיות להבים בנהריה לקרן מרתון, המתמחה בשינויי ייעוד, היא העסקה המיטבית לחברה. העסקה נותנת מענה להודעת השוכר, שבכוונתו לפנות את המתחם בשנים הקרובות ולהנחה שהסכם השכירות הקיים לא יוארך מעבר ליוני 2029. בנוסף, העסקה מבטיחה את המשך קבלת דמי השכירות גם בשנים הבאות, ובנוסף צפויה ליצור לחברה רווח. בהיותו סמוך לשכונות מגורים ולשפת הים, שינוי הייעוד של המתחם למגורים הינו המהלך העסקי המתבקש. אנו סבורים שקרן מרתון, שלה ניסיון עשיר בשינויי תב"עות, תצליח לקדם את ההליך בהצלחה, כשמבנה העסקה מאפשר לחברה לקבל תמורה עתידית נוספת".
קודם לדיווח על העסקה העלתה חברת דירוג האשראי מידרוג את דירוג האשראי של מניבים ואת דירוג איגרות החוב של החברה (סדרות ב', ג' ו-ד') מ-A1.il ל-Aa3.il באופק דירוג "יציב". במידרוג הדגישו שהעלאת הדירוג מתבססת בין היתר על הצמיחה במצבת הנכסים של החברה שתורמים לגידול ב-FFO, שצפוי להמשיך לצמוח בטווח הקצר-בינוני, לצד פרופיל פיננסי סולידי והולם, עם מחויבות גבוהה של החברה לרמת מינוף מתונה וגמישות פיננסית הנגזרת מכך ותומכת בשירות החוב של החברה.
את קרן מרתון ייצגו בעסקה עו"ד אביב פריאנטי ועו"ד מרב קרספין ממשרד הרצוג פוקס נאמן.
את מניבים ייצגה עו"ד יפית פלסנפלד ואליה יצחק ממשרד גולדפרב זליגמן.
