מה קורה לנדל"ן בזמן המלחמה, ומה הצפי ליום שאחרי?

מלחמת חרבות ברזל מתנהלת כבר מעל 10 חודשים, ולא רואים את הסוף.

לא רק זאת, אלא שבימים האחרונים, כאילו לא די בחזיתות הקיימות בדרום ובצפון, מסתמנת חזית גם מצד איראן ושלוחיה המאיימים בנקמה על החיסולים שלכאורה מיוחסים לישראל.

ברור שצעדים מצד איראן, החיזבאללה והשלוחים הנוספים יגררו תגובת נגד קשה של ישראל, ונכון להיום, רגיעה ממש לא נראית באופק, אלא להיפך.

כמובן שההשפעה על הציבור כתוצאה מכך, וההשלכות על מצב המשק וענף הנדל"ן שגם כך סובל ממשבר מתמשך, הן שליליות בלשון המעטה.

התמתנות במבצעי השיווק והמכירות האגרסיביים של הקבלנים

מבצעי השיווק והמכירות האגרסיביים של הקבלנים מתחילים להתמתן.

גם הריבית שנשארת גבוהה, ללא שינוי במדיניות מצד הנגיד כבר מספר חודשים, אינה מעודדת את הקונים לקחת משכנתאות ולרכוש כיום דירות בריבית גבוהה, שלא ברור אם ומתי היא תתחיל לרדת. 

143,000 מפונים מהצפון והדרום, לא יודעים אם ומתי ישובו לביתם

לפי נתוני "מרכז המחקר והמידע של הכנסת" נכון לסוף יוני 2024, כ־68,500 מתוך 143,000 המפונים מתחילת המלחמה הם מיישובי הצפון, וכ־74,500 מפונים מיישובי הדרום.

אלפי בתים נפגעו ביישובים בצפון, חלקם במצב בלתי הפיך שייאלצו להיהרס ולהיבנות מחדש.

קריית שמונה מייצגת את המצב העגום של תושבי הצפון - מעיר של כ-24,000 תושבים, נכון לחודש יוני 2024 לפי הלמ"ס, שרובם פונו עם תחילת המלחמה, הערכה היא שנותרו בעיר כיום פחות מ-1,000 תושבים.

העיר, כמו יישובים רבים בגליל העליון, מופגזת מידי יום מלבנון ונראית כמו עיר רפאים. 

המלחמה כבר מזמן התפשטה לא רק ליישובי אצבע הגליל אלא גם ליישובים בדרום ובמזרח רמת הגולן כמו העיר קצרין, ובמערב נהריה ועכו.

עצירת עסקאות נדל"ן ביישובים בצפון - לא רק באלו הסמוכים לקו הגבול

ביישובים הסמוכים לקו הגבול בצפון נעצרו עסקאות הנדל"ן כמעט לחלוטין.

בשיחות עם מתווכים באזורים כמו קריית שמונה, מעלות, שלומי, וצפת, מתברר שהירידות בנדל"ן למגורים שהחלו עוד בתחילת השנה, החמירו ומגיעות גם ל30% ויותר, וגם בירידות כאלו אין קונים.

רוב המתווכים בדעה כי אין צפי שהמצב ישתנה לטובה בקרוב להיפך, תופי המלחמה מבשרים עלייה משמעותית בסיכויים למלחמה כוללת, והמשך המשבר בנדל"ן בצפון. 

בדרום, הלחימה נמשכת בעזה וצפויה להימשך עוד זמן רב. למרות זאת, ולמרות ירי הטילים שעדיין מתרחש מידי פעם, מתחילים בעבודות שיקום ביישובי העוטף. 

מחוז המרכז הוביל יחד עם מחוז הדרום ומחוז תל אביב את מכירת הדירות במהלך מרץ, אפריל, מאי 24. ההתעוררות במחוז הדרום, בערים כמו אשקלון, אשדוד, אופקים, נתיבות ועוד, היתה מורגשת היטב מתוך תחושה שבמקביל למלחמת "חרבות ברזל" ושהיית צה"ל בעזה, איום הטילים בעיקר פחת משמעותית. באשקלון למשל חל זינוק של 44% במכירות.

מעקב אחר דפוס הרכישות של תושבים מהישובים המפונים בצפון ועוטף עזה, במחצית הראשונה של 2024 בהשוואה למחצית הראשונה של 2023 (פורסם ממש בימים אלה "בסקירת הנדל"ן למגורים של הכלכלן הראשי לחודש יוני 2024), נמצא כי במחצית הראשונה של השנה נרשמה ירידה של 8% ברכישות תושבי ישובים אלו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זאת לעומת גידול של 26% שנרשם בסך העסקאות ברמה הארצית.

עוד בולטת בניתוח זה, בקרב מי שכן רכשו דירה במחצית הראשונה השנה, ירידה חדה בשיעור תושבי הישובים המפונים בצפון שרכשו דירה בצפון, משיעור של 76% אשתקד לשיעור של 43% בלבד השנה. בקרב התושבים מעוטף זה נרשמה ירידה מתונה משמעותית, משיעור של 93% שרכשו אשתקד דירה בדרום לשיעור של 87% במחצית הראשונה של שנת 2024.

השפעת המלחמה באזור המרכז כצפוי ביחס למוקדי הלחימה היתה מתונה הרבה יותר. אומנם הקשיים הנובעים בעיקר ממחסור בפועלי בניין שנאמד בכ- 80,000,  לאחר הפסקת  כניסתם של עשרות אלפי הפועלים הפלסטינים עדיים משפיע ומקשה על הקבלנים,  אך מבצעי הקבלנים האגרסיביים גרמו לרוכשים פוטנציאלים לרדת מהגדר ולרכוש עשרות אלפי דירות "על הנייר" במחצית שנת 2024 . גם שוק דירות היד שניה מראה סימני התאוששות לאחר קיפאון עמוק.

מתחילת השנה ובעיקר במשך החודשים האחרונים  נשברו שיאי מכירות בעיקר של דירות "על הנייר" ובעיקר באזור המרכז והדרום.

לאורך השנים ידעה מדינת ישראל לא מעט מלחמות לצערנו.  התפיסה והאסטרטגיה הביטחונית היתה תמיד העדפה ברורה למלחמות בזק קצרות, מול מלחמות התשה.

למעט מלחמת ההתשה והשהייה רבת השנים של צה"ל בלבנון, רוב המלחמות והמבצעים הגדולים נמשכו תקופות קצרות יחסית, שהשפעתן על המדינה, הכלכלה והחברה לא היו דרמטיות. לאחר כל מלחמה בדרך כלל היתה פריחה בכלכלה, וזינוק ברוב המדדים שבודקים את התאוששות המשק ובפרט בענף הנדל"ן, שיתאפיין בעליות מחירים לעיתים של עשרות אחוזים בשנים שלאחר המלחמה. 

האמת שמאוד קשה לדבר במושגים של סיום המלחמה הנוכחית, כאשר לצערנו ככל שעוברים הימים והחודשים, הרושם שנוצר הוא על עוד ועוד איומים שמצטרפים לגזרות העיקריות בדרום ובצפון.

כבר היום ברור שגם לאחר שיושגו יעדי המלחמה בעזה ( לא ברור מהם), צה"ל ייאלץ להחזיק כוחות רבים גם בעזה ובעיקר בעוטף ובישובים הסמוכים לקו הגבול, אבל לא רק.

צה"ל והלוחמים האמיצים עושים עבודה מעולה תוך הקרבה עילאית במלחמה בעזה. אבל לצערנו עדיין נורים טילים גם על העוטף וערים בדרום, ובמועד כתיבת הכתבה גם על ת"א.

עדיין המגמה מוכיחה כי הרוכשים מרגישים הרבה יותר נוח לרכוש דירות באזור הדרום מאשר באזור הצפון.  ערים כמו אשקלון, אשדוד, נתיבות, אופקים ועוד זוכים לקצב מכירות גבוה ולביקושים גבוהים. גם ביישובים הכפריים מתחילה מגמה של התעניינות, אבל מתונה. 

בצפון למעשה מתנהלת כיום מלחמת התשה מול החיזבאללה, מפרוץ המלחמה בדרום.

קשה לדבר על "סיום הסבב" מול ארגון הטרור מלבנון המופעל ע"י מדינת הטרור אירן, שהאסטרטגיה שלה היא מלחמה בלתי פוסקת נגד ישראל ע"י ארגוני הטרור הכפופים לה.

בזמן כתיבת כתבה זו עדיין ערוכים בישראל למתקפת תגובה מאירן וחיזבאללה על החיסולים שבוצעו לטענתם ע"י ישראל. אומנם ירידות המחירים בצפון דרמטיות ומגיעות גם ל40% בחלק מהנכסים, אבל כשהעתיד בצפון  קודר ורחוק מלהיות ברור, כנראה שגם ירידות תלולות במחירי הנדל"ן והזדמנויות, לא מספיקות לעודד רכישות בתקופה כזו.