ואולי הדשא של השכן בקפריסין ירוק יותר?

‏

הנהירה של ישראלים לרכוש דירות בקפריסין לא התחילה במלחמה שפרצה באוקטובר 23, אלא הרבה  לפני כן. המרחק הקצר מישראל פחות משעה, בהחלט תורם לפופולאריות של קפריסין והערים המרכזיות באי היפה.

כמה מהרוכשים הישראלים (חלקם מפורסמים) עברו לגור באי  מסיבות שונות, אבל בהחלט גם כתוצאה מהמצב במדינה, ואינני מתכוון לשפוט אותם, איש כרצונו יעשה כמובן.

בכתבה ננסה לסקור את היעדים הפופולארים להשקעה בקפריסין, וההבדלים מבחינת אוכלוסייה, אופי המקום, וכמובן מחירים.

צריך להבדיל כמובן בין משקיעים שמבחינתם רכשו דירה להשקעה, לבין משקיעים/רוכשים שרכשו דירה לנופש או דירת "מקלט" ומתגוררים בארץ, לבין רוכשים שעברו לגור בקפריסין.

למרות שניקוסיה היא עיר הבירה ומרכז חשוב בקפריסין פוליטי וכלכלי, היא פחות מעניינת לתיירים, ואנחנו נתייחס בכתבה על נדל"ן בערים המרכזיות: לרנקה, לימסול, ופאפוס.

בלרנקה ביקרתי בתחילת החודש ובהחלט כבר בטיסה הקצרה מישראל (45 דקות), אפשר להבין את האטרקטיביות בעיני הישראלים בכלל, ובפרט בתקופה האחרונה מפרוץ המלחמה. 
 

לרנקה (צילומים – מוטי קפלן)

 

נתחיל בלרנקה שממוקמת בדרום מזרח קפריסין והאוכלוסייה מונה  כ-80,000 תושבים, רובם מתפרנסים מתיירות ומסחר. העובדה ששדה התעופה הבינלאומי המרכזי נימצא בה, ומשמש כעוגן  תחבורתי חשוב לתיירות בעיר ובאזור וכתחנת ביניים,  מוסיפה ליתרון בהשקעה בה, ובכלל לעיר ביחס לערים האחרות. נוסיף עוד יתרון בולט את העובדה כי בלרנקה 2 אוניברסיטאות חשובות,  UCLan ו- American University.
 

לימסול

לימסול, העיר השנייה בגדולה לאחר ניקוסיה עם כ- 230,000 תושבים, שוכנת במרכז האי. קל לצאת ממנה לטיולים באי לכיוון מזרח צפון או מערב, ניכר בעיר פיתוח מואץ ותשתיות תחבורה נוחות. לימסול היא אחת מהמחוזות הפופולריים ביותר בקפריסין להשקעה בנכסים למגורים ונכסים מסחריים כאחד. מדובר במטרופולין שצומח בקצב מהיר, ומושך אליו משקיעים ובעלי עסקים מכל רחבי העולם. הביקוש למגורים גבוה ביחס לרחבי האי לאור העובדה שהאוניברסיטה המקומית ומרכזי העסקים בעיר הגדולה מייצרים ביקוש  מוגבר לדיור. המחיר ההתחלתי לדירת שני חדרים ממוצעת בעיר מתחיל ב- 250,000 אירו, ותשואת שכירות ממוצעת מגיעה  ל-  5%-7% בממוצע.

פאפוס

פאפוס שוכנת במערב האי  ונחשבת  עיר חוף תיירותית פופולארית ומרכזית בקפריסין, עם אוכלוסייה המונה  כ- 40,000 תושבים, העיר הוכרזה כאתר מורשת עולמית של אונסק”ו ומציעה למבקרים מיגוון  אתרים פופולארים.

דירת 2 ח' או סטודיו כ- 50 מ"ר, תעלה בממוצע החל מ- 170,000 אלף יורו. התשואה הממוצעת בין 6%-9%.

ניתוח ההבדלים  בין הערים 

ד"ר אורי קוסקאס שעוסק בהשקעות נדל"ן וליווי בקפריסין, מנתח את ההבדלים בין הערים:

לרנקה - כאשר מדברים על השקעה בקפריסין השקעת נדל"ן   לרנקה בדרך כלל פופולארית בגלל המחירים הנמוכים יותר משאר הערים המרכזיות.  לרנקה ממוקמת בחלקה הדרום מזרחי של קפריסין היוונית. העיר ידועה בתור עיר תיירות אהובה מאוד, כזו שמגיעים אליה אנשים רבים. היצע הנדל"ן בעיר רחב למדי, בו בזמן היקפי הבנייה נמצאים במגמת צמיחה. בהשוואה  ללימסול העלויות יהיו מעט יותר נמוכות, אך התשלום על השכירות יורד בהתאם אבל עדיין שומר על יחס תשואה מעולה שנע בכ-5-7 אחוז תשואה טווח ארוך וכ- 6-10 אחוז תשואה משכירות קצרת טווח. חשוב לזכור שבלרנקה נמצא שדה התעופה המרכזי האפשרות של לרנקה נוחה מכיוון ומתאימה למשקיע הממוצע וניתן למצוא דירות בפרויקטים חדשים במחירים סבירים.

בלרנקה מחיר דירה בגודל של 50-70  מ"ר יכול לנוע סביב 150 – 190 אלף יורו. תלוי כמובן במיקום ובמצב הדירה, התשואה משכירות יכולה לנוע סביב ה- 5%- 8%.

החיסרון המרכזי  בלרנקה  נובע מגלי הגירה מהמזרח התיכון בעיקר שהחלו  לפני כ-4 שנים, ובנוסף רבים מהפרויקטים שנועדו להשביח את לרנקה נדחו או בוטלו.

לימסול - לפי דעת רבים והמשקיע הממוצע, מדובר על העיר הטובה להשקעה בקפריסין נכון להיום. לימסול היא העיר השנייה בגודלה במדינה, מדובר על עיר הנמל המשמעותית ביותר באזור. בעיר ניתן למצוא כל מה שרק תדמיינו, לכן היא מושכת אליה תיירים רבים. מבין הערים בקפריסין היוונית, נדמה כי לימסול היא העיר שנמצאת בתנופה הכי משמעותית. כאשר בוחנים את התשתיות מערכות תחבורה מתקדמות, בתי ספר מעולים ומרכזי קניות מרווחים.  הסיבה המרכזית ששמה את לימסול על המפה היא הפרויקט המלונאי והקזינו הגדול ביותר באירופה, CITY OF DREEMS.

החיסרון המרכזי בלימסול, לתפיסתי, הם המחירים. המחירים בלימסול עבור דירות 2 חדרים בפרויקטים טובים, במיקום טוב, מתחילים ב-250 אלף יורו.

פאפוס - עוד עיר קפריסאית מעולה להשקעה היא שצברה תאוצה בשנים האחרונות. שעד לפני כמה שנים היתה פחות ידועה. העיר התפתחה מאוד בשנים האחרונות, מה שגם משקיעי נדלן בקפריסין גילו אותה. מכיוון שהעיר עדיין לא בשיא מימוש הפוטנציאל היא מביאה איתה סיכויים רבים להשבחת הנכס. בו בזמן המחירים יחסית זולים, כאלה שתוכלו לקבל מהם הרבה מאוד בתמורה. העיר עצמה ממוקמת בחופיה הדרום מערביים של קפריסין היוונית. בנוסף יש לה שדה משלה שמאפשר לתיירים וישראלים להגיע ישירות.  גם בפאפוס המחירים עדיין מאד אטרקטיביים וניתן לרכוש דירות חדשות במחירים של מ- 180 - 230  אלף יורו, אבל מצד שני החיסרון המרכזי שלה שהיא מבוססת בעיקר על תיירות ולא רב תכליתית. 

היתרונות בהשקעה בקפריסין

קרובה לישראל - מרחק קצר מישראל  טיסה של 45 דקות בלבד.

יעד תיירותי מכל העולם-  מיליוני תיירים בשנה מגיעים לקפריסין ב- 2023 הגיעו כ- 4 מיליון.

סף כניסה נמוך לרכישה – ניתן לרכוש דירה בקפריסין החל מ- 170,000 יורו, בהתאם למיקום כמובן ולמצב הנכס.

תשואה גבוהה יחסית לישראל – בין 5% ל10% בהתאם למיקום ומצב הנכס.

התאמת הנכס- אפשרות לרכישת נכס להשקעה, כדירת נופש, דירת "מקלט", או למגורים.

אוכלוסייה ידידותית – אין הרבה מדינות במצבנו כיום ידידותיות לישראלים כמו קפריסין.

לסיכום 

עוד לפני שאסכם, אדגיש כי חשוב מאוד לבחון באופן יסודי כל השקעה בחו"ל, כמו גם בקפריסין. יש לחשוב היטב ולבדוק האם היא מתאימה לכם. חשוב להתייעץ עם מומחים ולשמוע מספר דיעות, ולא להתפתות למבצעים וגימיקים שיווקיים. באופן כללי, חשוב תמיד לחקור היטב ולבחור את ההשקעה המיטבית עבורכם באופן ספציפי, יחד עם אנשי המקצוע שיילוו אתכם וידאגו לאינטרסים ולכספכם.

עם כל היתרונות להשקעה בקפריסין, יש לקחת בחשבון את הנושאים הנילווים להשקעה:

ניהול הנכס - ע"י חברת ניהול בד"כ, עלות ממוצעת של לפחות 5%, חלופת דיירים ועוד.

יועצים-  איתור נכס ותיווך, ייעוץ משפטי, רישום הנכס,  משכנתא, חישובי מס ומע"מ, ועוד.

בסיכומו של עניין, השקעה בקפריסין מאוד תלויה באופי המשקיע, מטרותיו, יכולותיו, טווחה ההשקעה, האם השכרה לטווח קצר לתיירים? או השכרה לטווח ארוך? ועוד גורמים חשובים.

אבל אין ספק שקפריסין, במיוחד כיום בתקופת העוינות לישראלים וליהודים ככלל באירופה ובעולם, מהווה אי של אופטימיות ותקווה, ומקום שנעים לבקר ולנפוש בו, מעבר לאפשרויות ההשקעה.