סיכום שנת 2024 בנדל"ן - ומה חשוב לדעת לקראת 2025?

‏

הנדל"ן בשנת 2024 הושפע ללא ספק, כמו תחומים רבים מחיינו, מהמלחמה שפרצה באוקטובר 2023. השפעות המלחמה, שנמשכת גם כיום ("בעצימות נמוכה", כפי שמקובל להגדיר), בעיקר בעזה ובחזית חדשה מול החותים מתימן, ממשיכה להיות גורם מרכזי בחיינו גם בפתח שנת 2025, שנקווה מאוד שתבוא עלינו לטובה, לשם שינוי.

אם שנת 2023 כולה הייתה בצל המלחמה, שהשפיעה על כולנו, וכמובן בראש ובראשונה על התושבים באזור העוטף, גם בתחום הנדל"ן למגורים הייתה התרסקות בעסקאות הנדל"ן גם לרכישה וגם להשכרה.

האינסטינקט המיידי והמאוד מובן היה לבטל, או לפחות להקפיא, את כל ההחלטות בנושא המגורים, עד להתבהרות המצב וניסיון להבין מה קורה במיידי ומה הצפי לעתיד הקרוב.

המלחמה, שהתפתחה במקביל גם בגבול הצפון, הביאה לתופעה חסרת תקדים של כ-143,000 מפונים מבתיהם: כ-68,000 מהצפון וכ-75,000 מהדרום.

מצב הנדל"ן באזורי המלחמה בדרום ובצפון

בחודשים האחרונים, עם השגת התייצבות במצב בהלחימה והאיום מעזה, החלו תושבי העוטף והדרום לשוב לבתיהם, וכיום ניתן לומר כי רובם כבר חזרו לביתם. כמובן שתושבי יישובי העוטף שנפגעו עדיין בתהליכי שיקום ובהקמה ושיקום היישובים שרובם ניזוקו קשות.

אם בדרום תהליך השיקום החל, שונה המצב באופן קיצוני מהמצב של מפוני הדרום מצבם של  מפוני הצפון.

אמנם הסכם הפסקת האש בצפון, שהושג ונכנס לתוקף ב-27.11.24, עושה רושם שמחזיק מעמד בינתיים, אך הנזקים האדירים שספגו היישובים והתשתיות, בעיקר בקו הראשון של הגבול, מירי ארגון הטרור בלבנון, לא מאפשרים חזרה ליישובים, שחלקם נהרסו כמעט לחלוטין. רבים מהבתים ביישובים האחרים זקוקים לשיפוץ יסודי. מדובר בנזקים של מיליארדים לבתים ולתשתיות, לפי הערכה. עבודת השיקום, שטרם החלה, תימשך שנים כניראה.

בתקופת המלחמה בצפון נעצרו כמעט לחלוטין העסקאות, ורק בחודשים האחרונים החלו להתעניין, בעיקר משקיעים, ברכישת נדל"ן בצפון, מתוך הבנה שהמחירים ירדו באופן ניכר.

מהפסקת האש יש התעוררות משמעותית בעסקאות באזור הצפון, גם ברכישת דירות ובתים, וגם בשוק השכירות.

אם הרגיעה תימשך והתושבים ישובו ברובם לבתיהם, לעבודתם, ולעיסוקים טרם המלחמה, התקווה היא שתהליך השיקום יהיה מואץ, אך הכל תלוי כמובן בהעברת המשאבים והתקציבים ממשרדי הממשלה לתושבים ולרשויות בצפון, ללא בירוקרטיה וסחבת. 

כפי שעושה רושם  בינתיים לפי התנהלות האחראים לשיקום הצפון, החלפת "פרויקטורים" לעיתים תכופות, הבטחות וסיכומים שלא מתבצעים בשטח, המצב לא מבטיח בלשון המעטה.

התאוששות מהירה החל מנובמבר 2023

חודש אוקטובר 23 היה שיא של שפל בעסקאות נדל"ן, באופן די מובן, כתוצאה מפרוץ המלחמה. אך ההתאוששות היתה מהירה ואפילו מפתיעה כבר החל מחודש נובמבר 2023. לפי הלמ"ס, נרשם זינוק ממוצע של כ-85% בעסקאות כמעט בכל הקטגוריות, לעומת אוקטובר 2023.

בשנת 2023 נמכרו כ-66,590 דירות, ירידה של 35% לעומת שנת 2022. 42% מסך הדירות שנמכרו היו דירות חדשות, כ-27,930 דירות.

בחודש ינואר 2024 עמד מספר העסקאות על 8,053, כך שבהשוואה לחודש דצמבר 2023, נרשם גידול חד של 32% במספר העסקאות.

ברבעון הראשון של שנת 2024 נמכרו כ-23,520 - דירות, עלייה של כ- 90% בהשוואה לרבעון הרביעי של שנת 2023, 48%  מסך הדירות שנמכרו היו דירות חדשות כ- 11,280 דירות. 52% מסך הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של שנת 2024 היו דירות יד שנייה, כ-12,240 דירות. 

ברבעון השני של שנת 2024 נמכרו  כ-23,556 דירות , מספר כמעט זהה לעסקאות ברבעון הראשון, מתוכן 10,575 דירות חדשות.  כ- 45% מהדירות שנמכרו ברבעון השני  היו דירות יד שנייה - 12,981 דירות. 

ברבעון השלישי של שנת 2024 נמכרו 24,360 דירות, מתוכן 10,870 דירות חדשות כ- 45% מסך הדירות שנמכרו. מספר דירות היד שנייה שנמכרו היה 13,490 דירות.

בחודש אוקטובר- 24  נמכרו 5,111 דירות, בהשוואה לחודש אוקטובר 23 פרוץ המלחמה מדובר לכאורה בזינוק של כ- 123% , אך לאור הנסיבות מדובר במספר רגיל ואפילו נמוך.

מספר דירות היד שנייה שנמכרו היה 2,878 דירות.

נתוני נובמבר ודצמבר 24 עדיין לא פורסמו, אך בהחלט ניתן לבחון את המגמה בשנת 2024.

הקצב הממוצע  השנתי של מכירת הדירות בהמשך לנתונים ברבעונים ראשון, שני, ושלישי עומד על ממוצע שנתי של כ- 95,000- 100,000 דירות בשנה, חדשות ויד שנייה.

למעשה משנת השיא במכירת הדירות שנת 2021  בה נמכרו כ- 151,000 דירות, חלה ירידה במספר הדירות שנמכרו, כאשר בשנת 2022 המספר היה 110,00 דירות, ובשנת 2023 שנת פרוץ המלחמה המספר היה 66,590 דירות, ירידה של 35% לעומת 2022.

טרנד מכירת דירות חדשות "על הנייר" ומבצעי הקבלנים

אין ספק שבשנת 2024  למרות שעדיין לא הסתיימה, תופעה שאיפיינה מאוד את רכישת הדירות החדשות במהלך השנה מהקבלנים, היתה הקנייה "על הנייר", כלומר חתימה על הסכם רכישה לאכלוס בעוד 3 שנים ויותר.

בשילוב הלוואות ומבצעי הקבלנים ניתן היה לרכוש דירה עם הון עצמי מינימלי, ובזמן חתימה ההסכם נידרש הרוכש להפקיד בחלק מהמקרים רק 5% ממחיר הדירה, והיתרה באכלוס. הערכה היא שהיזמים והקבלנים מוכרים דירות על הנייר  במגמת עלייה בשנתיים האחרונות, מגמה שהגיעה לדעת העוסקים בתחום כמו גם באוצר לקרוב מ70% מהדירות.

כלומר רוב הדירות הנמכרות יהיו מוכנות בעוד כ 3 שנים לפחות ואפילו יותר, במיוחד אם היזם עדיין בתהליכי אישורים והיתרים לעיתים לפני  אפילו לפני היתר בנייה מהרשות המקומית, כך גם אגב מצב הדירות של חלק מהזוכים  במבצעים של "דירה בהנחה" ו"מחיר למשתכן", כשהקבלנים עדיין לפני קבלת היתר בנייה.

אם צריך עוד הוכחה לדפוס הרכישה המוזר שלא לומר בעייתי של "דירה על הנייר", הוא הנתון המדהים של מספר הדירות החדשות שלא נמכרו שאפילו עלה לכ-70,00 דירות.

המבצעים, ההלוואות, ושיטות השיווק האגרסיביות של הקבלנים, נחלו הצלחה ורבים מהרוכשים העדיפו לרכוש דירות "על הנייר"  היום, במימון עצמי קטן, ולחכות עוד כמה שנים לדירה שתהיה מוכנה עד אז, ורק באכלוס לשלם את היתרה.

כמובן שסביבת הריבית הגבוהה כיום, 6% ריבית הפריים, גורמת לרבים מאותם רוכשים לקוות שעד מועד האכלוס או לאורך התשלומים  לדירה, הריבית תרד ואז יוכלו לקחת משכנתא בריבית נמוכה יותר. בינתיים לא עושה רושם שהריבית יורדת או תרד בקרוב, והריבית שניקבעה בינואר 24, עדיין נישארה ללא שינוי גם כיום בסוף שנת 2024.

אולי חלק מהרוכשים ניזכרים בערגה בריבית הפריים  שהיתה עד  נובמבר -2021, בגובה של 1.60%, (כאשר ריבית בנק ישראל היתה0.10%),  ומקווים שמגמת ירידת הריבית תחזור לאווירה של אותם ימים, אנחנו מטילים ספק רב בכך, מדובר באחד מהסיכונים המשמעותיים ברכישת דירה על הנייר.

השפעת המחסור המתמשך בפועלי בניין והתייקרות עלויות הבנייה 

אין ספק שהמשבר בענף הבנייה שהחל עוד לפני פרוץ המלחמה, והחמיר מאוד מאז המלחמה באוקטובר 23, יהיה נתון מרכזי גם בשנת 2025, ועשוי לגרום בסבירות גבוהה להשפעה על מחירי הדירות לטווח הקצר והבינוני.

נכון שכבר כ- 3 שנים מספר הדירות החדשות שלא נמכרו כפי שהזכרנו עומד על כ- 70,000 דירות, ולמרבה האבסורד בחלק מהמקרים דירה מוכנה כיום עולה בסיכומו של דבר פחות מאותה דירה לאכלוס עתידי, אבל "ההיגיון" של חלק מרוכשי הדירות "על הנייר" הוא לחכות ולקחת משכנתא בריבת ותנאים טובים יותר לקראת האכלוס, כך הם מקווים, במקום עכשיו.

המחסור בפועלי בניין היה אמור לכאורה להיפטר לפי התוכניות וההבטחות של האחראים במשרד השיכון ובמשרדים האחרים, ע"י ייבוא של עשרות אלפי פועלים ממדינות בעולם, והכשרתם במקום 80,000 הפועלים הפלסטינים. בפועל, כמה לא מפתיע הגיעו בקושי כמה אלפים בודדים. השכר של הפועלים הזרים עלה באופן משמעותי כתוצאה מהביקוש וההיצע.

התייקרות עלויות הבנייה מגולמת רק בחלקה במדד תשומות הבנייה, בפועל כבר זמן רב שקיים קושי בייבוא חומרי בניין חיוניים לתעשיית הבנייה, גם לאור אמברגו שהטילו חלק מהמדינות והתייקרות בחומרי בסיס כמו ברזל, זכוכית, עץ, קרמיקה, מלט ועוד.

בעיית היסוד של הביקוש וההיצע לדירות בישראל

הכשל הבסיסי ביוקר הנדל"ן למגורים בישראל מזה שנים, שגם ימשיך ללוות אותנו בשנת 2025 והלאה, נעוץ בעובדה כי לרכישת דירה יש משמעות פסיכולוגית לא מעטה, מעבר לרכישת נכס למגורים. המנטליות של רבים בהשפעת ההורים  והסביבה, היא לרכוש דירה בכל מקרה כי דירה בטאבו זו חובה "דירה משלך", והשכרת דירה זה "ביזבוז כסף".

לא ניכנס לדיון המרתק לקנות או לשכור, למרות שבמקרים רבים מסתבר ההיפך בוודאי לטווח ארוך, שעדיף לשכור, ולהשקיע את ההון העצמי אולי באלטרנטיבות אחרות כמו שוק ההון, וכמובן גם דירה להשקעה יכולה להיות אפשרות.

בעיית היסוד בישראל  בדיור למגורים היא שרוכשים דירה היום  לילד או לילדה שהם בקושי בגיל בר מצווה, כדי שתהיה לו דירה כשיהיה גדול ויתחתן... וזו לא בדיחה, זו מציאות בלא מעט משפחות שגורמת למושג "ביקוש מלאכותי". תוסיפו לכך משקיעים שרוכשים לצרכי השקעה ורווח הון, התוצאה  אם בשנה  נידרשים כ- 65,000 דירות  לענות על הביקוש השוטף, כתוצאה מהקדמת ביקושים כפי שתיארנו, למעשה הביקוש הנידרש קופץ לכפול ואפילו יותר.

כמובן שיש סיבות נוספות להיצע  הדירות שלכאורה לא עונה לביקושים, כמו גם ביקוש והיצע לא מאוזן באזורי ביקוש מול פריפריה, כך למשל ההיצע הגדול ביותר של דירות שלא נמכרו או פרויקטים רבים של פינוי בינוי, נימצאים במרכז ובתל אביב במיוחד. אבל כמה אנשים יכולים לרכוש דירה בתל אביב במחירים  הכמעט הזויים כיום?....

סיכום

בסופו של דבר כניראה גם בשנת 2025 שוק הנדל"ן למגורים ימשיך לעלות, גם  אם הריבית תישאר גבוהה, כי רבים אולי מאמינים שנדל"ן יגן עליהם גם מיוקר המחייה והאינפלציה, וימשיכו להזרים ביקושים לנדל"ן. גם האנטישמיות בעולם גורמת ליהודים לחשוב אולי הגיע הזמן לעלות לישראל, למרות שהמספרים בינתיים לא משמעותיים מול הצפי לעלייה.

אם הריבית תתחיל לרדת כמובן שזה יהיה גורם נוסף שיעודד חזרה מוגברת לשוק הנדל"ן. מבחינת אטרקטיביות להשקעה  בנדל"ן למגורים, אין ספק שפרוייקטים להתחדשות עירונית  ולפינוי בינוי בערים בוודאי במרכז, ימשיכו להיות אופציה לרווח הון משמעותי  כשתמורת דירה ישנה בבניין ישן, מקבלים דירה חדשה  וגדולה יותר עם ממ"ד ותוספות (חניה, מחסן ועוד) בבניין חדש. הפוטנציאל  לרווח במיוחד באזורים ותיקים מקורו בתהליכי ההתחדשות.

כיום בערים רבות ניתן לבדוק באתר העירייה את התוכניות להתחדשות עירונית, אפילו עד לרמת הרחוב והבניין, ובהחלט מומלץ לעשות זאת  גם לפני רכישת נכס במיוחד להשקעה.