המדד ירד ב- 0.3% אך מחירי הדירות התייקרו ב-0.6%

ובחישוב שנתי עלייה של כ-8%, לא כולל חודש דצמבר. גם מדד תשומות הבנייה זינק ל-3% ב-2024

 

 
מחירי הדירות התייקרו ב- 0.6% / תמונה: Dreamstimeמחירי הדירות התייקרו ב- 0.6% / תמונה: Dreamstime
 

מוטי קפלן
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
20/01/2025

נתוני הלמ"ס האחרונים לחודש דצמבר בישרו על ירידה במדד המחירים לצרכן, אך מנגד בכל מה שקשור לענף הנדל"ן למגורים המגמה היא המשך עליות מחירים.

לפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר בחודש נובמבר 24 נרכשו 7,150 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לרמת הנמוכה במיוחד שנרשמה בנובמבר 23 חודש בלבד לאחר פרוץ המלחמה, זהו גידול של 73% אולם בהשוואה לנובמבר 22 זוהי ירידה של 8.5%, בהשוואה לחודש הקודם זהו גידול של 40%. מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו ב-2,958 דירות, בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בנובמבר 23 - זהו גידול חד של 98%. בהשוואה לנובמבר- 22 לא חל שינוי במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה לחודש אוקטובר נרשם גידול של 33%. (תרשים הכלכלן הראשי)
 


 

קונים דירה "על הנייר" היום? הדירה תהיה מוכנה עוד 6 שנים..

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברמה הארצית, לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה ביחס למועד החתימה על החוזה, נמצא כי בחודש נובמבר עמד שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" על 62%. מהי הגדרת דירה "על הנייר"? הכלכלן הראשי מגדיר זאת כדירות שמשך הזמן לקבלת הדירה עומד על 24 חודשים לפחות. 

בסקירת הכלכלן הראשי באוצר לענף הנדל"ן למגורים לנובמבר 24, מתפרסמים לראשונה נתונים על מבצעי המימון של הקבלנים בשני אזורים – ת"א וב"ש. בניתוח זה נמצא כי עבור 25% דירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בת"א, עם מסירה עתידית של שנה ומעלה, ניתנו הטבות מימון. באזור ב"ש עומד שיעור זה על 33%. נתון מפתיע עולה מניתוח זה מסתבר כי השכיחות היחסית של משקיעים (בעלי יותר מדירה אחת(, נמוך משמעותית בעסקאות שניתנה בהן הטבת מימון.

על רקע מבצעי המימון של הקבלנים והבעיתיות מבחינת השפעתם על הטיה אפשרית במדד מחירי הדירות של הלמ"ס, שאינו מביא בחשבון את הטבות המימון הגלומות במבצעים אלו, ערך הכלכלן הראשי לראשונה ניתוח של שכיחות הטבות מימון אלו בחודש נובמבר בשני אזורים בולטים- ת"א וב"ש.

בהמשך נפרט את הממצאים אך הנתון הבולט ואולי המדהים בת"א (אזור שכולל בת ים), הוא מספר חודשי המסירה של דירות אלו, שעומד בממוצע על 70 חודשים כלומר 6 שנים!

סוף לחגיגת ההטבות במבצעי הקבלנים?

לאחרונה החלה רשות המסים לדרוש מהקבלנים לכלול בדיווח על עסקאות המכירה התייחסות לשאלה האם ניתנה הטבת מימון, זאת כדי שהלמ"ס ישקלל זאת בחישוב השינוי במחירי הדירות ומשתנה זה טרם נכלל בקבצי העסקאות, נתון זה צפוי להיכלל החל מהחודש הבא. איך ואם זה ישפיע על מבצעי הקבלנים שכבר לאחרונה פחתו משמעותית, ניראה בקרוב. הבדיקה של הכלכלן הראשי כללה 2 אזורים בלבד ת"א וב"ש.

בניתוח תנאי המימון בת"א בעסקאות בהן ניתנה הטבת מימון נמצא כי השכיחות הגבוהה ביותר היא של עסקאות. 15%-85% כלומר 15% ממחיר הדירה משולם בעת חתימת החוזה והיתרה 85% בעת מסירת הדירה. מספר חודשי המסירה של דירות אלו כפי שציינו ארוך ועומד בממוצע על 70 חודשים, 6 שנים.

ממצא בולט נוסף העולה מפילוח בין הדירות שדווח כי ניתנה בהן הטבת מימון לבין אלו שדווח כי נרכשו ללא הטבה כזו, הינו השכיחות היחסית הנמוכה של דירות שנרכשו להשקעה, מסך הדירות שנרכשו עם הטבת מימון. רק מעט מעל חמישית 21% מהדירות שנרכשו עם הטבת המימון, היו דירות שנרכשו להשקעה דהיינו, לרוכש יש לפחות דירה אחת ממחיר דירה שנרכשה ללא הטבת מימון.

 


 

בבאר שבע אוהבים במיוחד את עסקאות הדירות "על הנייר" והטבות המימון

בניתוח דומה שערך הכלכלן הראשי באזור ב"ש, המוביל במכירת דירות חדשות בשוק החופשי )ובכלל( בשנת 24, נמצאו פערים משמעותיים אף יותר בשיעור הדירות שנרכשו להשקעה, בין עסקאות שניתנה בהן הטבת מימון לבין היתר. בעוד שרק ב-9% מהעסקאות שניתנה בהן הטבת מימון היו דירות להשקעה, במובן זה שזוהי דירה נוספת עבור הרוכש, הרי שבעסקאות ללא הטבת מימון היוו המשקיעים רבע מכלל אותן עסקאות. מי שעבורם זוהי דירתם היחידה, לא כולל "דירה בהמתנה". רוכשים אלה היוו את הרוב המכריע בעסקאות שניתנה בהן הטבת מימון, 73% מכלל הרוכשים שנהנו מהטבת מימון. זאת לעומת מעט מעל מחצית מהרוכשים ללא הטבת מימון. ממצאים אלו, הן בת"א והן באזור ב"ש, יש בהם כדי לרמז כי מי שרוכשים דירה עם הטבות מימון מהקבלנים הינם משקי בית פחות מבוססים מאלו שרוכשים דירה ללא הטבות כאלו. עוד נמצא בניתוח זה כי בעסקאות שדווח כי ניתנה בהן הטבת מימון, ב-62% מעסקאות אלו התשלום 10-90 כלומר 10% בלבד במועד חתימת החוזה, והיתרה באכלוס.

לפי נתוני הכלכלן הראשי בסקירות קודמות, מסתבר כי מחוז הדרום בכלל ובאר שבע בפרט, הובילו את מכירת הדירות בהפסד של המשקיעים, בשנים האחרונות ובשנת 24. האם רוכשי הדרות להשקעה לא לומדים לקח וממשיכים להשקיע ולרכוש דירות בעיר? כניראה שכן.

 

x